新型城镇化政策对房地产发展的影响分析和昌地产(集团)时间:2013年9月习李新政下新型城镇化政策解析面对新型城镇化的思考新型城镇化下房地产发展方式我们进行新型城镇化开发的优势新型城镇化现状及国外发展概况目前我国城镇化水平仍处于较低水平,且推进过程中出现较多问题新型城镇化现状及国外发展概况我国城镇化现状:目前我国城镇化水平仍较低:中国城市化进程特点为:起步晚,水平较低,速度快。中国第六次人口普查数据,城市化水平为49.68%。按照政府提供的教育、医疗、社会保障等公共服务水平来说,中国的城镇化率大概只有35%~36%。发达国家城市化水平大多在75%以上,特点为起步早,水平高,出现逆城市化现象。中国城镇化建设距世界平均水平差距较远,且背后潜藏的诸多矛盾、问题也日益凸显。当前我国推进城镇化出现的五个误区:一要防有城无市的过度城镇化,避免使新市民变游民,新城变空城的“拉美化陷阱”;二要防有速度无质量的城镇化,不能一哄而起搞运动,一味追求城镇化高速度和规模扩张;三要防城镇化的“房地产化”,避免城市过度依赖土地财政,从而先高地价再推高房价;四要防地方以地生财消灭村庄,迫使农民“被上楼”;五要防特大都市的“大城市病”,避免大中小城市布局失衡,而导致特大城市人口过度膨胀。12.84%17.58%20.43%25.84%35.39%49.68%0%10%20%30%40%50%60%第1次第2次第3次第4次第5次第6次历次普查中国城市化率走势图3美国通过城镇化建设,基本达到城乡一体化,农村城镇化新型城镇化现状及国外发展概况国外城镇化发展概况:城镇化是经济社会发展的必然趋势,也是现代化的重要标志。走城镇化道路是各国经济社会发展的普遍规律,西方国家的城镇化已经走过较长的历程,达到了较高的水平,在城镇化的进程中形成了许多成功的经验和规律性的特点。美国城镇化建设经验:美国是世界上城镇化水平最高的国家,城镇化率高达85%,基本达到城乡一体化,农村城镇化。美国在推进城镇化进程中主要有以下成功经验:以大城市群建设为主体,构建多层次城镇体系;以中小城镇建设为重点,实现城镇的均衡发展;以工业化、产业化、信息化为动力,积极探索内涵式发展的城镇化道路;以交通运输设施建设为基础和先导,夯实城镇化发展的基础;以市场机制为主导,充分发挥政府在城镇化中的宏观调控、指导协调作用;以全面完善的农业政策体系,推动农业现代化与城镇化协调发展。4日本的城镇化进程,主要是依靠工业化的强有力推动新型城镇化现状及国外发展概况国外城镇化发展概况:日本城镇化建设经验:1945年日本战败时城镇化率只有28%,2011年,日本的城镇化率为91.3%,远远超过东亚地区55.6%的平均水平。作为二战后首个实现工业化的亚洲国家,日本城镇化建设的经验有:工业化推动城镇化进程:没有大量日本工业企业的发展,就不会有众多农民进城成为城镇居民,国家也没有钱进行城市建设;政府的大力支持:针对大城市发展过于集中而中小城市和农村地区出现“过疏化”的现象,日本政府在工业化成功后投入大笔资金在全国进行基础设施建设,促进了中小城市和农村地区的发展。从1962年开始日本先后制定和实施的五次全国综合开发计划,形成了包括城市规划等在内的较为完善的规划体系,较好地解决了各地区发展不平衡的问题,并大大促进了全国城镇化的进展。如今,日本90%以上的人口都居住在大城市或中小城镇,纯粹生活在农村、渔村、山村的人口非常少。高度的城镇化使大多数日本国民的生活水平得到保障,也有力拉动了内需,促进了服务业的发展。日本小镇风光5习李新政下新型城镇化政策解析我们进行新型城镇化开发的优势新型城镇化现状及国外发展概况面对新型城镇化的思考新型城镇化下房地产发展方式新型城镇化不仅要有“人口的城镇化”,更应是产业、人口、土地、社会、农村五位一体的城镇化习李新政下新型城镇化政策解析新型城镇化释义:习李新政多次提出发展新型城镇化:2012年12月16日,中央经济工作会议指出,城镇化是我国现代化建设的历史任务,也是扩大内需的最大潜力所在,要积极引导城镇化健康发展。在2012年多次中央级别的会议预热之后,有消息传出,作为我国城镇化发展总体纲要的《全国促进城镇化健康发展规划(2011~2020年)》已经编制完成,目前已上报国务院,即将对外发布。该规划由国家发改委牵头,十多个部委共同参与编制。2013年7月9日,中共中央政治局常委、国务院总理李克强在广西主持召开部分省区经济形势座谈会并作重要讲话。李克强说,要推进以人为核心的新型城镇化。新型城镇化的“新”:就是要由过去片面注重追求城市规模扩大、空间扩张,改变为以提升城市的文化、公共服务等内涵为中心,真正使我们的城镇成为具有较高品质的适宜人居之所。具体来说,“新”体现在:传统的城镇化,是城市优先发展的城镇化,而新型城镇化讲求城乡互补、协调发展;城乡一体化发展,绝对不能搞成“一样化”发展,不能把农村都变为城市,而是要走城乡协调发展的道路;推进新型城镇化,不能盲目克隆国外建筑,而是要传承自身的文脉,重塑自身的特色。没有自己的文脉,形不成自己的特色,自身优势就发挥不出来,就会千城一面。新型城镇化的核心:是农村人口转移到城镇,完成农民到市民的转变,而不是建高楼、建广场。农村人口转移不出来,不仅农业的规模效益出不来,扩大内需也无法实现。新型城镇化的本质:是用科学发展观来统领城镇化建设。7新型城镇化过程在教育、医疗、社保、住房等方面确保农民得到利益新型城镇化释义:新旧城镇化过程利益分配图:习李新政下新型城镇化政策解析8新型城镇化是中国经济的新增长点,是习李新政下的国家战略,是拉动内需的强大引擎,是促进房地产转型的良好契机发展新型城镇化的意义:城镇化是习李新政下中国经济未来十年的新增长点:在城镇化加速期,我国基础设施建设、公共设施投资、房地产开发投资等都将带动经济持续增长,因此新型城镇化是中国经济未来五至十年内最重要的增长点。另外,在城镇化过程中,越来越多的居民成为城镇居民,其消费习惯的转变也有利于经济增长和结构改善。新型城镇化不是一个口号,是习李新政的国家战略:党的十八大明确提出了“新型城镇化”概念,中央经济工作会议进一步把“加快城镇化建设速度”列为2013年经济工作六大任务之一。发改委主任张平近日更在人大记者会上表示,发改委正会同有关部门编制中国城镇化发展规划,今年如果顺利的话,今年上半年有可能出台。这些信号都表明——新型城镇化已成为新时期的国家战略。提升城镇化是拉动内需的强大引擎:加快城镇化进程,把更多农村的剩余劳动力转移到非农业部门,与此同时把他们变成城市居民,已经变成城市居民的这些人他们的收入水平和消费水平都有大幅度的提高,对拉动内需会起到积极的作用,同时,对第三产业服务产品的需求也有相应提高。新型城镇化发展能释放大量农民需求,是促进房地产转型的良好契机:房地产业是先导性基础产业,具有整合各类资源、推动产业和城市发展的服务功能,这种功能正是城镇化建设中最为重要的功能之一。新型城镇化战略的提出和实施,为房地产业进一步发挥服务功能提供了很好的环境和时机,也为房地产业创新和转型创造了良好条件。因此,在新型城镇化建设的大背景下,房地产业要与国民经济、与新型城镇化协调发展,与产业转型升级良性互动,为民生改善和城市建设配套服务,不仅要做积极参与者,更要做有力推动者。习李新政下新型城镇化政策解析9新型城镇化具有规划起点高、聚集效益佳、辐射能力强、个性特征明、人本气氛浓、城镇联动紧、城乡互补好的特点和要求新型城镇化的特点:“新型城镇化道路”具有这样几个特点和要求:规划起点高。城镇要科学规划,合理布局,要使城镇规划化城市建设、发展和管理中始终处于“龙头”地位,从而解决城市建设混乱、小城镇建设散乱差、城市化落后于工业化等问题;途径多元化。中国地域辽阔、情况复杂,发展很不平衡,在基本原则的要求下,中国城镇化实现的途径应当是多元的。不同的发展阶段要求不一样,不同地域特色不一样……不能强调甚至只允许一种方式;聚集效益佳。城镇一个最大的特点是具有聚集功能和规模效益。要在增加城镇数量、适度扩大城镇规模的同时,把城镇做强,不能外强中干;辐射能力强。利用自身的优势向周边地区和广大的农村地区进行辐射,带动郊区、农村一起发展,这是城镇责无旁贷的义务,问题是我们要有这种意识、视野、规划和措施。千万不能搞成孤岛式的城镇;个性特征明。中国的城镇要有自己的个性,要突出多样性。城和镇都是有生命的,都有自己不同的基础、背景、环境和发展条件,由此孕育出来的城镇也应显示出自己与众不同的特点;人本气氛浓。发展城镇的目的是为人服务。城镇的一切应当围绕人来展开,要树立牢固人本思想,创造良好的人本环境,形成良好的人本气氛,产生良好的为人服务的功能;城镇联动紧。内涵是要把城市的发展和小城镇的发展作为一个有机的整体来考虑,解决好非此即彼或非彼即此或畸轻畸重的问题。600多个大中小城市和两万多个小城镇本来就是一个完整的梯队,不能人为地分割开来;城乡互补好。中国的城镇化一定要体现一盘棋的思想,要打破二元结构,形成优势互补、利益整合、共存共荣、良性互动的局面。市带县体制也好、城乡一体化也好,其出发点都是要走活城乡这盘棋。因为农村可以为城镇的发展提供有力支持,形成坚强后盾,城镇可以为农村的发展提供强大动力,从而全面拉动农村发展。决不能以牺牲农村的发展来谋求城镇的进步,这是一些发达国家曾经走过的老路,是一条教训,当引以为戒。习李新政下新型城镇化政策解析10习李新政下新型城镇化政策解析我们进行新型城镇化开发的优势新型城镇化现状及国外发展概况面对新型城镇化的思考新型城镇化下房地产发展方式新型城镇化下,需树立城市群战略,完善城市群战略布局面对新型城镇化的思考新型城镇化下,房地产企业需树立城市群战略:城市群战略的提出:城镇化过程中另一个绕不开的环节就是城市群,而解决“城市病”最好的办法就是建设城市群”。6月26日,国家发改委主任徐绍史向全国人大常委会所做的《国务院关于城镇化建设工作情况的报告》中指出,城市群的相关发展战略已经被列为城镇化健康发展的重点之一。中国城市群研究:十大现有城市群:目前我国已经形成10个城市群,包括京津冀、长三角和珠三角3个国家级城市群,和7个具备一定规模的区域性城市群,分别是辽中南、山东半岛、海峡西岸、中原、长江中游、关中和川渝城市群。按照发改委的目标,京津冀、长三角和珠三角城市群将向世界级城市群发展,在更高层次参与国际合作和竞争。据统计,这十个城市群面积占全国960万平方公里的10%,人口占全国人口的39.44%,GDP占全国的67.68%。这12我国城市布局围绕“两横三纵”展开,两横三纵将会成为中国推进城镇化基础设施配套、发展沿岸城市建设的关键性思路面对新型城镇化的思考新型城镇化下,房地产企业需树立城市群战略:十大城市群已经成为中国经济的十大支柱,说明发展经济不需要太大的地方,10%的面积承载超过2/3的经济总量。规划的十大城市群:国家规划再打造哈长、呼包鄂榆、太原、宁夏沿黄、江淮、北部湾、黔中、滇中、兰西、乌昌石10个区域性城市群。在这10个城市群中,中西部地区占大半名额,同时其城镇化率普遍较低。未来,在这些地区的农村人口向城市转移的过程中,预计对普通住房的需求将会持续增长。加强城市群战略意识,完善城市群战略布局:房地产的开发对城市群落的选择是一种表象,随着市场的成熟,包括其他二、三级市场全面兴起,跨区域开发已经成为中国房地产的基本态势。总体上,未来的新型城镇化道路仍将围绕人口、土地、资金三大要素的流动和资源配置来展开。13新型城镇化下,需要树立平台战略,房地产发展需以电商的网络思维和产业金融的平台整合为发展前提面对新型城镇化的思考平台战略是构建多主体共享的商业生态系统并且产生网络效应实现多主体共赢的一种战略。平台战略强调多主体参与性,单一的主体不平台;强调网络效应,越多主体参与越好,比如淘宝网;强调多方共赢。新型城镇化下房地产发展需以电商的网络思维和产业金