新疆房地产业发展问题研究

石河子大学经贸学院学士学位论文论文题目新疆房地产业发展问题研究学号2006164142姓名王明专业经济学班级0601指导教师龚新蜀职称教授中国·新疆·石河子二0一0年6月新疆房地产业发展问题研究1目录引言...............................................................21.房地产相关概念...................................................31.1房地产业......................................................31.2房地产市场....................................................31.3构成房地产市场的要素..........................................32.新疆房地产业发展现状.............................................32.1新疆房地产开发投资额..........................................42.2新疆房地产销售额..............................................42.3新疆房地产业销售面积..........................................52.4新疆房地产业销售价格指数......................................53.新疆房地产业发展中存在的问题及成因...............................63.1新疆房地产业在发展过程中存在需求不合理........................63.1.1新疆人口较少.............................................63.1.2新疆GDP和人均可支配收入较低.............................73.2新疆房地产供给问题凸显........................................73.2.1房地产开发投资额相对其他省份较小.........................83.2.2新疆房地产竣工面积增长缓慢...............................93.2.3新疆房地产空置情况严重...................................93.3房地产市场秩序亟待整顿和规范.................................104.新疆房地产业发展推动经济增长的对策建议..........................104.1合理引导不同人群适度需求.....................................104.2调整供给结构，使不同阶层人群“住有所居”.....................114.3出台优惠政策，改善投资环境，引导和扶持房地产企业做强做大.....114.4加强房地产市场监测、监督，进一步规范市场秩序.................11参考文献..........................................................12新疆房地产业发展问题研究2新疆房地产业发展问题研究【摘要】房地产业作为新疆的支柱产业，对新疆经济发展具有重要的推动作用，已带动着新疆诸多相关产业的快速发展。本文首先介绍了房地产相关概念，并分析了新疆房地产业发展的现状，从中得出新疆房地产业发展中存在的问题及其成因，最终提出新疆房地产业健康发展的对策建议。【关键字】新疆房地产业发展TostudythedevelopmentofXinjiangRealEstate【Abstract】AsthepillarindustryinXinjiang,realestateisbenefitforthedevelopmentofXinjiangeconomic，promotethedevelopmentofvariousrelevantindustries.Thistextfirstlyintroducestherelevantconceptsrealestate,andanalyzecurrentsituationofXinjiangrealestatedevelopment,analyzetheproblemandcausesinXinjiangrealestate.AtlastcomeupwithsomesuggestionsthatcanhelpthedevelopmentofXinjiangrealestate.【Keywords】Xinjiang;RealEstate;development引言新疆房地产业起步较晚，市场化运作滞后于全国其他省区，“十五”时期，房地产投资建设规模和增速相对其他省区都比较低。“十一五”以来，从新疆房地产业总体来看，房产市场繁荣活跃，开发力度不断增强，投资规模逐步扩大，运行态势平稳健康，产业发展拉动了经济增长，促进了居民消费。房地产业对新疆经济发展的贡献率日益提高，在第三产业中的地位不断增强。新疆房地产市场渐趋成熟，企业开发投资以市场需求为导向，逐渐形成了以住宅为主、商务为辅的合理格局，区域发展差距明显。同时，房地产开发商队伍迅速扩大，水平良莠不齐。2008年以来，国际、国内经济形势发生急剧变化，新疆房地产市场增速出现全面回落，商品房销售面积下降，商品住宅空置面积增大，住房价格居高不下，消费者持币观望心态加剧。所以研究新疆房地产业发展问题并提出相应建议可以帮助房地产业健康发展，促进经济快速增长。新疆房地产业发展问题研究31.房地产相关概念1.1房地产业房地产业是一个包括土地开发、房屋建设、维修、管理、土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押、贷款以及由此形成的房地产市场的综合性产业。按照国际产业分类标准（ISIC-rev3）及中国2002年10月底开始实施的国民经济行业分类（GB/T4757-2002），房地产行业属于服务业，它只包括与房地产建设相关的服务活动、物业管理活动、中介服务活动及政府服务管理活动，不包括与房地产建设相关的建筑业的活动。房地产业的基本职能是组织房地产开发，为房地产流通和消费提供服务性劳动。房地产业是不同于建筑业的一个独立行业，国家统计局把房地产业列为第三产业。1.2房地产市场房地产市场有狭义、广义之分。狭义的房地产市场是指房地产商品进行交易活动的地方或场所。广义的房地产市场是指房地产交易双方经济关系的总和，包括土地的出让、转让、抵押、开发，房地产的买卖、租赁、转让、互换、抵押、信托以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务市场。房地产交易市场，通常又称为房地产市场，是整个社会房地产交易关系的总和。具体地说，房地产市场是房地产商品交换过程的统一，是连接房地产开发、建设与房地产消费的桥梁，是实现房地产商品使用价值和价值的经济过程。它是由市场主体、客体、媒介体、价格、资金运行机制等经济要素构成的一个大系统。所以，房地产市场是房地产商品交换的场所和领域，也是房地产商品一切交换或流通关系的总和，这才是完整意义上的房地产市场的涵义。①1.3构成房地产市场的要素对房地产的研究主要是考察房地产市场中若干内生变量之间的关系、外生变量对内生变量的影响以及内生变量自身相对于时间序列的变化规律。其中内生变量包括：供给量，需求量，空置量，空置率等；外生变量主要包括相应的房地产业发展的制度因素及国家宏观调控政策等。②2.新疆房地产业发展现状新疆房地产业起步较晚，从1985年第一家房地产公司诞生起，伴随着中国房①房地产经济学，简德三，王洪卫，上海财经大学出版社，2003.1②房地产经济学，简德三，王洪卫，上海财经大学出版社，2003.1新疆房地产业发展问题研究4地产业的几起几落也随之波动向前发展。二十年的历程，二十年的沧桑，使新疆的房地产开发逐步走向成熟。下面利用新疆统计年鉴2000年-2008年的数据，从新疆房地产开发投资额、销售额、销售面积、销售价格指数四个方面介绍新疆房地产业发展的状况。2.1新疆房地产开发投资额从图2-1中我们可以看出，新疆房地产开发投资额在2000年后出现逐年增长的态势，从2000年的574347万元上升到2008年的2286267万元，增长了298%，比上年增长了35.83%，增幅较大。图2-1新疆房地产开发投资额单位：万元资料来源：新疆统计年鉴20092.2新疆房地产销售额从图2-2可以看出新疆商品房销售额呈现良好的发展趋势。尤其是2006年以来销售额大幅度增大，其中住宅产业仍是销售额的主要来源。图2-2新疆房地产销售额情况单位：万元资料来源：新疆统计年鉴20090500000100000015000002000000250000030000001996199719981999200020012002200320042005200620072008年份房屋销售额住宅商业营业用房05000001000000150000020000002500000200020012002200320042005200620072008年份完成投资额新疆房地产业发展问题研究53新疆房地产业销售面积图2-3、2-4反映了新疆商品房的销售情况。从图中可以看出，1996年以来，新疆房地产销售面积一直处于高速增长的状态，在2007年更是达到了1144.34万平方米，之后开始出现回落的迹象。说明新疆房地产市场逐渐活跃，居民对房地产的需求在逐渐增加。此外，新疆房地产业住宅业销售比例占有绝对的优势，且呈现波浪式发展趋势。随着人们消费水平的提高，对于住宅的户型和用途越来越细化。图2-3新疆房地产业销售面积单位：万平方米资料来源：新疆统计年鉴2009图2-4新疆房地产销售面积及住宅所占比率单位：万平方米，%资料来源：新疆统计年鉴20092.4新疆房地产业销售价格指数房屋销售价格指数是反映一定时期内房屋交易价格总水平变动趋势和程度0.00200.00400.00600.00800.001000.001200.001400.001996199719981999200020012002200320042005200620072008年份本年房屋销售面积#住宅#商业营业用房0.00200.00400.00600.00800.001000.001200.001400.001996199719981999200020012002200320042005200620072008年份面积0.780.80.820.840.860.880.90.920.940.960.98比率本年房屋销售面积比率新疆房地产业发展问题研究6的相对数。是综合反映房地产价格水平变动趋势的重要指标，也是进行房地产业增加值核算的重要依据。从房地产市场的渠道看，房屋销售价格指数主要包括商品房销售价格指数和二手房销售价格指数。商品房销售包括住宅和非住宅两部分。2005年以后，新疆房屋销售价格稳中有升，价格指数平均为106.7，2005-2008年分别为100.9、101.2、109、115.5。其中2008年价格指数最高，2005年最低。尽管新疆房地产销售价格指数相对稳定；2005-2008年，价格指数平均为106.8，全国房屋销售价格指数分别为107.6、105.5、107.6、106.5。相比之下，新疆房地产销售价格指数略低于全国平均水平。图2-5新疆历年房地产销售价格指数单位：%资料来源：新疆统计年鉴20093.新疆房地产业发展中存在的问题及成因3.1新疆房地产业在发展过程中存在需求不合理3.1.1新疆人口较少表3-12008年全国主要省份年末总人口数单位：万人地区年末总人口地区年末总人口广东9544.00陕西3762.00河南9