中原XXXX年漳州诏安新城国际营销思路沟通

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2012从09年的救市到10年的刹车，然后调控政策开始不断打压，2011年全国楼市持续走低。2009年2月-2011年11月全国新建住宅价格指数变化备注：因2011年全国新建住宅价格指数未公示，2011年1月-9月为北京新建住宅价格同比指数数据来源：国家统计局公布数据政府出手救市10.22新政公积金贷款利率下调资金比例下调广东省十五条救市二套房政策收紧清查闲置土地公积金贷款收紧4.15国十条上调准备金率国十条上调准备金率二套房再次收紧9.29新政（限购）上调利率上海重庆试行房产税打压1.26国八条加息提高存款准备金率二三线城市限购下调存款准备金率不断加码的调控政策让楼市被“刹车”。限速加速刹车物业税开征研讨Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2012从去年的“一刀切”到“针对【合理需求】及【投机性需求】的差别待遇”，政策利好逐渐倾向于【刚需及改善型需求】。支持合理性需求125工、农、中、建四大行共同提出，将切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理权衡定价，在基准利率的基础上根据风险原则合理定价首套房贷款利率，但首套房首付比例仍然执行30%的标准。北京房协秘书长陈志认为，调控的目的就是为了保刚需性置业，而目前房地产政策微调的目的，也是为了保刚需性置业。工行、农行、中行、建行共同研究差别化房贷政策，四大行将“联手”把首套房贷利率控制在基准利率以内。房产政策的微调系为确保刚需发改委：支持居民合理购房需求首套房贷利率重现打折风，满足首次普通住房贷款需求发改委副秘书长李朴民表示，今年要完善居民购买首套自住普通商品住房贷款优惠政策，支持居民的合理购房需求。此外，还要完善股份制企业特别是上市公司分红制度。首套房贷利率松绑，满足刚需需求严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。—温家宝43严控投机，促进房价合理回归去年压抑的“刚需”在房价有所回调的基础上，成交回暖，呈现“小阳春”现象。Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2012相较于2011年，2012年诏安房价上涨300-400元/㎡左右。客户主要以改善性需求为主，大部分为首套房，政策影响较弱。诏安单价低于周边县城，有助于巩固本地客群。诏安市场价格在3600-3700元/㎡之间。客户对新城区的未来前景较为看好。相较于一二线城市所受的直接影响，政策对三四线城市的影响更多在于“带来更多观望情绪”；通过市场反应，诏安客户所受的影响相对较小。诏安的购房客户主要以刚需及改善型需求为主，受政策波动的影响较小。项目已推套数去化量去化率良丰家园69050773.48%华林怡景80451864.42%武夷名仕园21621097.22%南洋·新加坡39825363.57%中山豪庭19017085%Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2011AnalyzeSystem报告体系市场现状项目现状现状解析问题梳理策略方向营销执行Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2012新城区竞品林立，未来2-3年市场放量主要集中在新城区，压力升级。老城区项目多属尾盘；新开发项目及竞品主要集中在西部新城区，未来放量大。区域项目名称项目体量总套数(套)去化套数(套)剩余套数（套）竣工时间老城区金骅城市花园2.5万㎡612593192007年金骅香港城2.1万㎡553496572008年嘉盛豪园10万㎡11951135602007年耀星商厦1.5万㎡10993162008年新城区良丰家园12万㎡8904963942012年华林怡景12万㎡12005186822014年武夷名仕园15万㎡135621011462014年南洋·新加坡16万㎡12152539622014年中山豪庭3.1万㎡209170392012年总计81.4万㎡733937823336/一级市场二级市场客户竞争Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2012个案分析Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2012个案分析——武夷名仕园开发商武夷名仕（诏安）房地产有限公司营销代理厦门浩瀚置业物业公司中国武夷物业管理公司占地面积25105㎡建筑面积15万㎡总套数1356套物业费用多层0.6元/㎡高层1元/㎡商业2元/㎡工程进度一期1#、2#、16#、17#、18#、19#竣工；二期7#、8#已建至3层。效果图武夷名仕园华林怡景南洋新加坡中山豪庭良丰家园Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2012市调数据开盘时间户型面积（㎡）套数（套）去化（套）去化率均价一期1#、2#16#、17#18#、19#2011年4月3日单身公寓38.25-59.33120120100%3300元/㎡2房94.07-94.085656100%3房104.6-140.081414100%店连宅157.562721（现场口径）77.77%小计21721197.23%二期7#、8#2012年下半年3房119㎡68//3700元/㎡4房156㎡68//小计136//统计总套数1356剩余房源1146下半年已知推售楼栋为7#、8#，共计136套，预计价格在3700元/㎡左右。后期产品主要以3房为主，产品价格跟随市场，不会有太大调整。剩余未售房源为1146套，存量较大。2011年4月一期开盘，去化96%左右；剩余未售房源1146套，体量大；下半年预计售价3700元/㎡。武夷名仕园华林怡景南洋新加坡中山豪庭良丰家园Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2012武夷名仕园华林怡景南洋新加坡中山豪庭良丰家园位置：风情商街形态：纯商铺状态：待推售项目商业单位分布及售价位置：16#、17#形态：店连宅面积：157.56㎡/套数量：27套状态：在售价格：120万元/套位置：16#（01及15号）、17#（01号）、18#、19#形态：纯商铺面积：31.49-68.23㎡数量：32套状态：在售价格：13588-14088元/㎡备注：总平图中色块与文字色块一一对应（依照颜色）位置：1#、2#形态：纯商铺面积：40.08-57.13㎡数量：34套状态：在售价格：12788-16888元/㎡Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2012武夷名仕园华林怡景南洋新加坡中山豪庭良丰家园在售商业单位概况位置户型数量面积价格去化去化率1#、2#店面3440.08-57.13㎡12788-16888元/㎡2470.59%16#、17#店连宅27157.56㎡120万元/套518.52%16#、17#店面331.49-68.23㎡14989-19888元/㎡133.33%18#、19#店面2931.49-68.23㎡13588-14088元/㎡1965.52%合计934952.68%备注：以上数据包括预售价格及去化套数皆为网签数据。Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2012开发商福建省诏安县百华房地产开发有限公司营销代理自售物业公司漳州悦园物业服务有限公司占地面积50000㎡建筑面积12万㎡总套数1200套物业费用多层04元/㎡高层0.8元/㎡工程进度A区已入住，B区11#—16#已落架，8#-9#、1#2#18#已封顶，19#—21#即将封顶，5#-7#未建。个案分析——华林怡景武夷名仕园华林怡景南洋新加坡中山豪庭良丰家园Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2012市调数据开盘时间户型面积（㎡）套数（套）去化（套）去化率均价已推售A区及B区1#、2#、8#、9#、10#、11#、12#、13#14#、15#、16#、18#2010年1月单身公寓38.25-59.337979100%住宅3650元/㎡店面14000元/㎡2房81.54-129.02807694.44%3房88.99-129.7238427065.8%4房123.02-152.34875866.67%店面30.79-106.941743620.68%小计80451964.55%统计总套数1200剩余房源396剩余未售房源为396套。下半年已知推售楼栋为19#、20#、21#，预计价格在3700元/㎡左右。未售房源396套，主要以3房为主，预计价格在3700元/㎡左右；在售房源去化率71.08%，入市时间早，销售周期长。武夷名仕园华林怡景南洋新加坡中山豪庭良丰家园Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2012武夷名仕园华林怡景南洋新加坡中山豪庭良丰家园位置：B区1#、2#形态：纯商铺面积：43.32-106.94㎡数量：21套状态：在售价格：18600元/㎡位置：B区8#-16#形态：纯商铺面积：30.79-151.97㎡数量：76套状态：在售价格：13000元/㎡位置：B区3#-7#形态：纯商铺状态：待推售位置：A区1#、2#形态：纯商铺面积：43.32-106.94㎡数量：20套状态：在售价格：13000元/㎡位置：A区3#、4#形态：纯商铺面积：46.9-67.15㎡数量：14套状态：在售价格：10000元/㎡位置：A区8#、9#形态：纯商铺面积：35.94-151.97㎡数量：23套状态：在售价格：10000元/㎡位置：A区5#、6#、7#形态：纯商铺面积：35.94-151.97㎡数量：20套状态：在售价格：9000元/㎡项目商业单位分布及售价备注：总平图中色块与文字色块一一对应（依照颜色）Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2012武夷名仕园华林怡景南洋新加坡中山豪庭良丰家园位置户型数量面积价格去化去化率A1#、2#店面2043.32-106.94㎡13000元/㎡1365%A3#、4#店面1346.97-67.15㎡10000元/㎡00%A5#、6#、7#店面2030.79-68.19㎡9000元/㎡525%A8#、9#店面2335.94-151.97㎡10000元/㎡1669.57%B1#、2#店面2143.32-106.94㎡18600元/㎡00%B8#-16#店面7630.79-151.97㎡13000元/㎡22.63%合计1743620.68%在售商业单位概况备注：以上数据包括预售价格及去化套数皆为网签数据。Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2012开发商漳州中扬房地产开发有限公司营销代理厦门居易恒房地产代理有限公司物业公司漳州中扬物业有限公司占地面积102亩建筑面积16万㎡总套数1215套物业费用多层0.4元/㎡高层0.8元/㎡工程进度一期2#已落架。个案分析——南洋新加坡武夷名仕园华林怡景南洋新加坡中山豪庭良丰家园Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2012市调数据开盘时间户型面积（㎡）套数（套）去化（套）去化率均价一期2#、13#16#、17#19#2012年1月13日2房83.99-104.1521416570%3650元/㎡3房118.96-128.081207157.02%楼中楼154.32-210.8626311.54%店面30.84-222.289600%店连宅300361438.89%小计39825363.5