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春风与湖周边项目分析报告PART1奥园盘龙壹号分析项目位于重庆市九龙坡区火炬一路，总占地约176亩，总建筑面积45.52万方，是集商业、商务、住宅于一体的开发项目；项目引进1,2万方永辉超市，3000方海派健身，4000方万达影院，占领盘龙商业中心核心价值。在售面积区间56-78，均价7900.项目基本情况开发商奥园地产房地产开发有限公司项目地址重庆市九龙坡区火炬一路（原康福德高驾校处）占地面积176亩总建面45.52万方容积率3.9绿化率30%规划户数4775户面积范围高层：56-100㎡建筑形态高层、商务、商业建筑风格哥特式几梯几户高层：3梯8户、3梯10户楼层——户车比例1：0.86交房标准清水物管费用2.00元/平方米·月电梯品牌待定区位情况地理位置：项目地处西城中央生活区——盘龙新城核心区，地理口岸独一无二交通情况：紧邻轻轨2号线（已通车）和5号线支线（规划中）链接全城，公交路线：233、311、313、330、332、822、841、858等。配套情况：彩云湖湿地公园、新视界公园，九龙坡第一人民医院，重庆育才中学、谢家湾小学、重庆杨家坪中学、项目大体量的商业将是盘龙未来的消费中心；三横三纵交通，通达全城；周边市民中心、市政广场环绕、5小学4中学的优质教育资源，使得项目在此地区明珠璀璨。项目户型配比0.2%30%61%9%一房（36-46㎡）一房半（56-59㎡）两房半（64-81㎡）三房半（98㎡）目前高层共推出2627套，其中以64-81平米的两房半户型为主，占比高达61%，以56-59平米为辅，占比30%。而其余户型为补充户型，共占9%左右。从中可以知道，奥园产品以中小户型为主，针对的客群是刚需客户，改善性和一次到位的客户并不多。主力户型分析57641238销售面积58.89㎡使用面积66.95㎡赠送比例15.0%赠送内容飘窗+空调机位（3.87㎡），阳台+院馆（4.99㎡），户型分析一室两厅单卫+院馆设计，户型方正、紧凑，院馆赠送功能性强，厨房采光、通风较差。一室两厅单卫+院馆主力户型分析57641238两室两厅单卫+院馆销售面积64.07㎡使用面积75.03㎡赠送比例17.1%赠送内容阳台+院馆（5.30㎡），飘窗+空调机位（5.66㎡）户型分析两室两厅单卫+院馆设计，户型方正、紧凑，院馆赠送功能性强，次卧带景观阳台事，视野景观效果较好，厨房采光、通风较差。主力户型分析两室两厅单卫+院馆43615279108销售面积69.23㎡使用面积79.80㎡赠送比例15.2%赠送内容阳台+院馆（5.77㎡），飘窗+空调机位（4.8㎡）户型分析两室两厅单卫+院馆设计，户型方正、紧凑，院馆赠送功能性强，次卧带景观阳台事，视野景观效果较好，厨房采光、通风较差。主力户型分析两室两厅双卫+院馆销售面积78.88㎡使用面积95.67㎡赠送比例21.2%赠送内容阳台+院馆（6.61㎡），飘窗+空调机位（10.18㎡）户型分析两室两厅双卫+院馆设计，户型方正、紧凑，动静分区合理，院馆赠送功能性强，主卧套房设计，其余各卧室带全景飘窗，提升舒适度。57641238主力户型分析三室两厅双卫+院馆57641238销售面积98.11㎡使用面积115.07㎡赠送比例17.3%赠送内容阳台+院馆（8.21㎡），飘窗+空调机位（9.92㎡）户型分析三室两厅双卫+院馆设计，户型方正、紧凑，动静分区合理，院馆赠送功能性强，主卧套房设计，提升舒适度。项目销售情况项目最近2月的销售情况月份物业类型认购面积（㎡）认购均价（元/㎡）可供销售(套数)认购套数可供销售(体量)认购体量认购金额（万元）存量新开存量新开存量新开存量新开1月高层105567795796321677852479208144877568082282月高层1171677889721961462562737138799924.08179291240501001502002503003501月2月供应套数成交套数项目销量平稳，随着上月的春节返乡置业，去化较好，销量上升。营销活动广告主题：区域地标综合体宣传手段：电视广播网媒单张户外大牌促销优惠政策：交1万元抵3万元；奥园入会9.9折；会员升级9.5折；认购当天9.8折；总经理特批9.8折；按时认购9.9折；按时签约9.9折；一次性9.7折，按揭9.8折。优劣势总结优势分析：1.目前推出的产品均为可变户型，赠送比例大，性价比较高，市场接受度高；2.区域发展潜力较大，并且有众多品质楼盘，区域吸客能力较强；3.区域商业配套不完善，本项目独有1.2万方永辉超市、3000方海派健身、4000方万达影城、健身步道、运动设施，形成智能城市综合体，填补区域空白；劣势分析：1.周边有大型钢铁、机械市场造成区域内大货车集聚，灰层较多，嘈杂噪音严重；2.客户群体主要集中在九龙坡区，对于外区域居民吸引能力不足；3.盘龙商圈尚未成熟，配套较为不完善，区域交通、生活、购物较为不便；4.本身产品与周边楼盘产品户型严重类似，产品没有明显优势，竞争压力大PART2鲁能九龙花园分析项目位于重庆市九龙坡区火炬一路，总占地约93亩，总建筑面积22.46万方，是集商业、商务、住宅于一体的开发项目；项目引进市级重点中学-育才中学，是区域里唯一真正的学区房，形成对。在售面积区间56-88，均价8050.在售5/6号楼项目基本情况开发商重庆鲁能开发(集团)有限公司项目地址九龙坡区盘龙新城火炬大道9号(隆鑫西城汇对面)占地面积93亩总建面22.46万方容积率3.6绿化率30%规划户数2072户面积范围59-88㎡建筑形态高层、商务、商业建筑风格新古典几梯几户3梯8户楼层——户车比例1：0.93交房标准清水物管费用2.3元/平方米·月电梯品牌待定区位情况地理位置：项目地处西城中央生活区——盘龙新城核心区，地理优势独一无二（与奥园一样）交通情况：紧邻轻轨2号线（已通车）和5号线支线（规划中）链接全城，公交路线：233、311、313、330、332、822、841、858等。配套情况：彩云湖湿地公园、新视界公园，九龙坡第一人民医院，重庆育才中学、谢家湾小学、重庆杨家坪中学、项目引进重庆名牌中学-育才中学，打造盘龙新城高尚学区住房，三横三纵交通网络辐射全城；10分钟对接巴国城核心商圈和杨家坪商圈，近距离承享九龙坡区优质资源，形成独树一帜的型格。本案项目户型配比目前高层共推出915套，以56-77平米的两房半户型为主，占比高达84%，以89平米为辅助户型，占比16%。从中可以知道，鲁能与奥园一样以中小户型为主，针对的客群是刚需客户，改善性和一次到位的客户主要以学区房优势去消化。84%16%两房半（56-77㎡）三房半（89㎡）主力户型分析两室两厅单卫+院馆销售面积约63㎡使用面积约70㎡赠送比例11.1%赠送内容景观阳台（3.5㎡）、院馆（2.5㎡）、飘窗（1.2㎡）户型分析户型方正，院馆赠送，二房变三房，可改造性强，但功能分区相对较乱。主力户型分析两室两厅双卫+院馆销售面积约76㎡使用面积约87㎡赠送比例14.5%赠送内容景观阳台（2.4㎡）、院馆（3.84㎡）、飘窗（4.72㎡）户型分析户型方正，动静功能分区合理，院馆赠送，灵活性强，赠送比例高，性价比高。主力户型分析三室两厅双卫+院馆销售面积约88㎡使用面积约101㎡赠送比例14.8%赠送内容景观阳台（3.74㎡）、院馆（2.7㎡）、飘窗（6.64㎡）户型分析户型方正，院馆赠送，三房变四房，可改造性强，动静干湿功能分区合理，舒适度较高。项目销售情况0501001502002501月2月供应套数成交套数月份物业类型认购面积（㎡）认购均价（元/㎡）可供销售(套数)认购套数可供销售(体量)认购体量认购金额（万元）存量新开存量新开存量新开存量新开1月高层118267580198222615112079158723391148789642月高层1182874902632106810616124.32139284311.2475177421项目销量与新开量都比较平稳，变动较小优劣势总结优势分析：1.签约育才中学，业主可免试入读，主打教育，弥补区域教育楼盘空白，对业主吸引力大；2.相对周边竞争楼盘，价格便宜，性价比较高；3.区域发展潜力较大，并且有众多品质楼盘，集中发展，吸客能力较强；劣势分析：1.周边有大型钢铁、机械市场造成区域内大货车集聚，灰层较多，嘈杂噪音严重；2.客户群体主要集中在九龙坡区，对于外区域居民吸引能力不足；3.盘龙商圈尚未成熟，配套较为不完善，区域交通、生活、购物较为不便；营销活动广告主题：教育品质盘宣传手段：电视广播单张户外大牌促销优惠政策：总价减免2万元；预选优惠9.8折；双12促销9.9折；鲁能18载优惠9.9折；老带新9.9折；按时签约9.9折；年终优惠9.9折；一次性9.7折，按揭9.8折，分期及公积金9.9折。PART3金茂悦分析项目位于重庆市九龙坡区火炬一路，总占地约71亩，总建筑面积22.58万方，是集商务办公、住宅于一体的开发项目；项目由品牌开发商金茂全力打造，自身配套3万方商业内部有篮球场、羽毛球场设施等。项目基本情况开发商重庆兴浩置业有限公司项目地址九龙坡区石坪桥盘龙正街中段占地面积71亩总建面22.58万方容积率4.8绿化率25.1%规划户数1268户面积范围46-75建筑形态高层、商务建筑风格Artdeco风格几梯几户3梯10户楼层33f、30f户车比例1：1.43交房标准清水物管费用2.3元/平方米·月层高3米区位情况地理位置：项目地处西城中央生活区——盘龙新城核心区，地理优势独一无二（与奥园、鲁能一样）交通情况：紧邻轻轨2号线（已通车）和5号线支线（规划中）链接全城，公交路线：233、311、313、330、332、822、841、858等。配套情况：彩云湖湿地公园、新视界公园，九龙坡第一人民医院，重庆育才中学、谢家湾小学、重庆杨家坪中学、项目位于盘龙新城核心地带，被各大品牌楼盘围绕，尽享奥园、皇庭等楼盘商业配套，并坐拥4大公园使得业主进而幽静，出而繁华。项目户型配比目前高层共推出1294套，其中以55-68平米的两房半户型为主，占比高达60%，46-47平米、75平米各占比30%。从中可以知道，金茂产品比较平均化，虽然主要客群依然是刚需客户，但针对刚需的产品线则非常丰富，选择余地较大。20%60%20%户型配比一房半（46-47㎡）两房半（55-68㎡）三房（75㎡）主力户型分析两室两厅单卫+院馆销售面积67.59㎡使用面积79.35㎡赠送比例17.4%赠送内容生活阳台（1.89㎡），院馆（3.22㎡），飘窗（6.65㎡）。户型分析户型方正，可变紧促三房，实用性强；无景观阳台，舒适性差。主力户型分析销售面积55.39㎡使用面积71.04㎡赠送比例28.25%赠送内容生活阳台（1.5㎡），院馆（3.22㎡），飘窗（5.46㎡），挑空（5.47㎡）户型分析赠送面积大，户型方正，可变紧促三房，实用性强；无景观阳台，舒厨房采光差。两室两厅单卫+院馆主力户型分析一室两厅单卫+院馆销售面积47.04㎡使用面积56.54㎡赠送比例20.2%赠送内容生活阳台（2.27㎡），院馆（3.12㎡），飘窗（2.59㎡），挑空（1.52㎡）户型分析带院馆设计，可变性较强，户型紧凑实用。主力户型分析销售面积75.19㎡使用面积89.16㎡赠送比例18.6%赠送内容入户花园(2.3㎡)，景观阳台（2.7㎡），生活阳台（1.48㎡），飘窗（7.49㎡）户型分析户型方正，动静分区，带入户花园，舒适度高；三室两厅双卫营销活动广告主题：宣传手段：电视广播单张户外网媒促销优惠政策：交1.2万抵7万，方兴入渝两周年9.8折，一次性9.7折，按揭9.8折，按时签约9.11折，首付分期（分期3个月）优劣势总结优势分析：1.相对周边楼盘户型设计更为合理，符合刚需客户需求；；2.区域发展潜力较大，并且有众多品质楼盘，集中发展，吸客能力较强；劣势分析：1.周边有大型钢铁、机械市场造成区域内大货车集聚，灰层较多，嘈