晋江别墅市场情况1114

1晋江别墅市场情况宏观背景竞品分析PART1-1宏观背景1901228927053002161915.0%16.0%14.1%12.5%8.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%0200040002006200720082009厦门2009近年泉州市GDP及增速GDP(亿元)增速2009全市GDP全国第26，福建省第一，远远超过同期厦门；GDP连续保持快速增长；GDP增速一直保持两位数增长，远高于同期厦门8%，良好的宏观经济宏观环境，为房地产市场发展提供经济基础300225201619111374873469162160301000200030004000泉州福州厦门漳州龙岩三明莆田南平宁德2009年福建省各城市GDP（亿元）泉州经济实力强劲，藏富于民，为中高端别墅市场的开发提供良好的基础。1490011866911482017501740065275099500049003002上海北京广州深圳天津苏州重庆杭州无锡青岛泉州2009全国前十GDP城市（亿元）GDP排名全国第26数据来源：泉州市统计局统计公报宏观背景42349358569877512.7%14.8%15.5%13.1%11.9%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%0500100020052006200720082009近年晋江GDP及增速GDP(亿元)增速7753993493242161408205001000晋江南安惠安石狮安溪永春德化2009年泉州下辖各县市GDP（亿元）晋江在全国百强县级市排名第五，主要以第二产业为主，是制造业大市，私企业主客群较为庞大。2010中国GDP百强县排行榜1.94.41.411.364.459.452.448.633.736.246.240.10%50%100%晋江泉州厦门全国2009年产业结构对比第一产业第二产业第三产业宏观背景纺织服装业制鞋制革业建材陶瓷业食品饮料业轻工玩具业化纤业电子机械业纸制品业制药业新型材料业五大传统支柱产业五大新兴产业晋江拥有中国驰名商标88枚（经国家工商总局认定19枚，经司法认定69枚）、中国名牌产品24项、中国出口名牌产品2项、中国名牌农产品1项。2009年晋江市入选全国大中型工业企业单位数达303家，入选总数占泉州市的40.2%。其中，入选大型工业企业15家，占泉州市的41.7%；入选中型企业288家，比上年度增加16家，占泉州市的40.2%。制鞋制革业、纺织服装业、建材陶瓷业、食品饮料业、轻工杂品业等五大传统产业规模产值占全部规模产值的比重70%左右。晋江是著名的品牌之都，产业以劳动密集型为主，产品附加值较低，未来将重点发展五大新兴产业。宏观背景城市发展与经济发展不匹配，从90年代后期开始，大量晋江民企业总部或营销、研发等核心部门逐步迁往厦门、上海等地……晋江企业外迁地点……………………上海厦门宏观背景人才、技术、信息等是企业外迁的重要因素。大量民企外迁，除了影响经济发展外，同时中高端客户群体也将随之外流。企业外迁技术信息土地人才政策税源流失就业岗位减少产业结构外贸进出口人才流失“在泉州时，从北大、清华招的一些后备管理干部，两月不到就全跑光了。而乔丹体育把营运总部迁到厦门的这两年时间里，公司现在已经储备了60多位来自国内名校的大学生。乔丹体育总经理倪振年如是描绘公司搬到厦门前后的区别，更让他意想不到的是，高薪从意大利聘请来的设计师，居然也喜欢上了厦门这座城市。企业外迁小结：晋江市经济实力强劲，GDP年年上扬，存在众多私企业主等购买力较为高端的客户，但近年晋江民企外迁现象不断加剧，部分中高端客户紧跟外流，中高端客户群体容量进一步缩紧。宏观小结PART2-2市场竞品市场格局晋江主城区晋西组团晋南组团晋江主城区，包括晋江老城青阳、罗山、灵源以及新开发的梅岭、八仙山组团、滨江环湾商务区；依托安海东石以及内坑南部区域，打造晋西辅城；依托金井、英林、深沪、龙湖，打造以滨海休闲旅游产业为主导的晋南辅城。晋江主要分为三大组团，主城区、晋西以及晋南组团供销分析——别墅项目8.7521.3533.285.372.8723.5505101520253035201120122013供应销售别墅项目销售排行榜（网上签约备案数据）排名项目名称签约套数签约面积1世茂御龙湾5131922992紫湖国际77283193浔兴格林春天49474684龙湖嘉天下44192175百信御江帝景39150906安泰世界城（二期）36131177龙湖御景湾28109158永隆国际社区1958229中奥名雅居137510.0810百宏御璟天下102771.04世茂御龙湾湖心岛世茂御龙湾凯撒岛百信御江帝景百捷中央墅府永隆国际社区龙湖御龙湾中奥名雅居浔兴格林春天世茂御龙湾满堂红、上河图龙湖嘉天下紫湖国际安泰世界城法兰香郡紫湖绿景山庄龙湖御龙湾供应每年不断递增，供应较为充足，年均供应21万㎡远大于年均去化10万㎡，供过于求现象较为明显，别墅市场显然以买方为导向。2011-2013年，年均供应21万㎡，年均去化量约为10万㎡，前四名楼盘均为区域开发品质型大盘。项目销售情况——别墅项目板块项目名称项目体量（万㎡）项目定位产品形态价格范围（万元/㎡）总价（万元）主城区世茂御龙湾170顶级普通经济型独栋350-535双拼改独栋726-2028双拼273-447联排258-336叠拼290-372独栋3-4.5联排1.4-1.8双拼1.1-2.8叠拼1-1.1内部独栋620-1300沿湖独栋2300-2800双拼420-480联排300-700叠拼290-450浔兴格林春天80顶级独栋（企业会所）768-1258独栋1.4-1.6独栋1150-2100龙湖嘉天下122顶级普通双拼改独栋960-1014联排388-413独栋2.5联排1.6独栋2400-2550联排600-800紫湖国际18顶级普通经济型独栋529-866（29套）联排313-437（94套）双拼409-567（20套）叠加110-120（80套）独栋1.8-2.3联排1.2-1.4双拼1.5-1.6叠加0.8-1独栋950-1500联排360-610双拼610-900叠加100-200紫湖绿景山庄5顶级普通独栋444-674双拼403独栋1.7-1.9双拼1.4-1.5独栋900-1000双拼500-600安泰世界城二期29顶级普通双拼改独栋526-573双拼364-414独栋2-2.5双拼1.2-1.4独栋700-1300双拼450-500中奥名雅居24普通联排435-769联排1-1.1联排450-800永隆国际社区11普通双拼440联排289双拼1.9-2联排1.5-1.6双拼840-880联排430-460百信御景帝景88普通联排328-352双拼484-534联排1.1双拼1.2联排340-370双拼600-630百捷中央墅府13普通经济型双拼324-382叠拼251-280双拼1.4-1.8叠拼1.1-1.3双拼450-680叠拼280-360本案相邻的紫湖国际叠加单价0.8-1万元/㎡，联排1.2-1.4万元/㎡、双拼别墅1.5-1.6万元/㎡，独栋约在1.8-2.3万元/㎡。市场格局——别墅项目分布在售楼盘：晋江区域目前在售别墅项目共15个城市别墅：龙湖嘉天下、百信御江帝景、百捷中央墅府、世茂御龙湾、百宏御景天下、浔兴格林春天、中奥名雅居、永隆国际社区、安泰世界城，共9个近郊别墅：紫湖国际、紫湖绿景山庄共2个乡镇别墅：侨城金沙城、龙湖御景湾、滨海新城，共3个泉州市区别墅：宝珊花园、桃源山庄、海景名海园晋江主城区晋西组团石狮晋南组团市场格局：晋江在售别墅项目共15个，主要集中在主城区，城市型别墅占主导，同时也遍布多个近郊及乡镇别墅，加上泉州市区拥有3个别墅项目；别墅项目众多，竞争将愈加激烈。未来3-5年晋江已知别墅体量超过97万㎡，竞争异常激烈。晋江别墅竞争体量2015年竞争态势模拟2014年3月2016年2017年……阳光城一期19万㎡世茂御龙湾3.92万㎡项目名称剩余存量世茂御龙湾3.92阳光城翡丽湾19紫湖国际9.88龙湖嘉天下15.3世茂紫帽项目36.43浔兴格林春天2.49紫湖绿景山庄1.5百宏御景天下0.89安泰世界城二期0.66中奥名雅居1.33永隆国际社区0.26百信御景帝景3.82百捷中央墅府1.23合计96.7紫湖国际9.88万㎡龙湖嘉天下15.3万㎡世茂紫帽项目36.43万㎡别墅主要竞争项目推盘模拟图•市场格局：在售别墅项目城市型别墅占主导，其中大盘大多涵盖部分顶级型别墅，普通型别墅覆盖范围较为广泛，经济型别墅供应体量较小，主要分布在中小规模的项目。•供销价：别墅年均供应超年均去化量的2倍，供过于求现象凸显，主力总价集中在300-1000万。•竞争形势：已知别墅供应体量超97万㎡，竞争异常激烈。市场小结晋江别墅开发类型全面丰富，市场“供过求”矛盾突出，竞争加剧，买方市场占绝对主导地位PART2-2竞品简析个案分析——代表项目总价050010001500200025003000世茂御龙湾紫湖国际浔兴格春天龙湖嘉天下紫湖绿景山庄代表楼盘主力开发普通及顶级型豪宅，其中世茂摩天城、浔兴格林春天主要圈层顶级阶层，而紫湖国际将是本案主要竞品。代表型楼盘世纪大道1、世茂御龙湾八仙山2、浔兴格林春天城北3、龙湖嘉天下紫帽镇4、紫湖国际5、紫湖绿景山庄代表楼盘主力总价集中在500-1500万之间，世茂摩天城及浔兴格林春天别墅总价均超千万，可称为区域的顶级豪宅代表楼盘，聚集了晋江及石狮顶级阶层。个案分析——代表项目项目卖点：1、世茂开发商知名度；2、整盘量大，规划开发为晋西依据生活小镇；3、背靠紫帽山及紫湖水库，享有较佳山水景资源晋西板块世茂紫茂山一期山上别墅一期山下别墅一期别墅项目位置：高尔夫球场个案分析——代表项目晋西板块世茂紫茂山世茂紫茂府一期别墅产品信息产品建筑风格面积（含地下室）套数层数面宽进伸挑高赠送面积地下室车位折后均价折后总价去化量山上小独栋新古典中式风格488-500㎡35-1-2F9.75.7一层3.9米，二层以上3.6米130-640㎡左右（前后花园，露台，阳台一半，主要是花园赠送）地下室有算产权面积，挑高4.2米地上2个车位（无产权）2-2.6万元/㎡973-1267万元/栋当前推出产品累计去化18套，尚无产品备案。山上中独栋720㎡79.46.2410-670㎡左右（前后花园，露台，阳台一半，主要是花园赠送2-2.2万元/㎡1463-1561万元/栋山上大独栋1100㎡311.58.5850-1600㎡左右（前后花园，露台，阳台一半，主要是花园赠送）2.2-3万元/㎡2443-3227万元/栋山下小独栋380-420㎡19-1-3F7.41230-330㎡左右（前后花园，露台，阳台一半，主要是花园赠送）1.3-1.7万元/㎡480-700万元/栋小联排220-280㎡886.3121万元/㎡220-280万元/栋大联排280-320㎡186.6121万元/㎡280-320万元/栋项目一期共推出170套别墅，其中独栋64套，联排106套。个案分析——代表项目晋西板块世茂紫茂山个案分析——代表项目一期二期三期项目卖点：1、品牌强强联合，中骏与南益共同开发；2、晋江乃至泉州唯一高尔夫别墅项目；3、背靠紫帽山及紫湖水库，享有较佳山水景资源晋西板块紫湖国际高尔夫山庄项目基本指标占地：179820㎡总建：86000㎡价格：联排1.2-1.4万/㎡，独栋1.8万/㎡，双拼1.5-1.6万/㎡一期客户特征描述来源地晋江紫帽镇为主，陈埭、池店客户为辅，并且吸引部分泉州市区置业特征中大型企业主置业目的自住为主总结：项目品质较高端，占据泉州唯一资源高尔夫别墅，且通往市区较为便利，因此吸引部分泉州市区客户购买。户型配比户型面积套数总价范围（万/套）认购情况联排301-33384361-46653联排408-43710490-612独栋529-57027950-102623独栋86621600-1800双拼409-44