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1一、贵阳房地产宏观市场分析：(一)2000年贵阳房地产发展分析：2000年贵阳房地产将面临前所未有的发展良机，与全国许多城市相比，贵阳房地产业形势一直较好，前几年空置房比例在15%左右，近几年空置年率一直较低，这与国家支持房地产业发展的政策逐步完善有关，也与百姓住房消费观念的加强和房改的深入，住房信贷投入增加，开放住房二级市场，减免部分税费等有很大关系。贵阳市的房地产市场价格近年来呈稳中有升趋势，尤其是中心区房价，高层多层升幅不同，多层升幅更大，究其原因，由于市区土地供应减少而使市区商品房（尤其多层）供应相对减少，因而市区房价上扬在所难免。市民将应改变过去那种不愿离开中心区居住的观念，目光朝城郊结合部环境好配套设施齐全的住宅小区转移。马当、白云、小河地区的房地产开发潜力很大，现在交通道路又有了很大改观，老百姓住房投资升值保值的观念加强，会有更多的市民将余钱投向房地产，从这个角度上看，2000年的筑城楼市将会出现新的发展势头。(二)2000年贵阳市房地产发展趋势1.房价将适度上扬；22.土地交易活跃，“换手”量增大；3.花溪等郊区置业者增多；4.多层住宅精品楼盘将会增多；5.高层公寓将更多采用新技术、新设备；6.空置积压房会特价优惠抛售；7.房屋置换量大大增加；8.中华路住宅的交易将日渐火爆，商业气氛日渐复苏。(三)贵州将推进住宅产业化贵州属联合国土地警戒线以下的省份，而住宅又多是砖混结构，为什么？因为便宜，这就很矛盾。按市场物以稀为贵的原则，土地稀缺的必然结果是砖的价格应较高，住宅产业化的推进就要“纠正”这种错误。住宅产业化的推进，实际上是在告诉企业如何看3市场的问题。比如说，出台以经济适用房建设为重点的政策，实际上是告诉开发商目前市场需求中，中低水平的消费仍是主流。住宅产业化的推进涉及面还很广，各地的实际情况，也有差异，但首先应该强调的是观念更新。据了解，许多省份在机构改革中，已有意增设省级中心。住宅产业化的推进是一个过程，也是一个必然的发展趋势。(四)贵州省2000年居民住房消费状况1.2000年贵州省将重点启动居民住房消费，实际上是在去年居民住房消费居领导地位之后的延续和发展。目前，据称房管部门仍有60万M2存量房。因而盘活存量有大量工作要做。而通常手法是通过减免、补贴税费降低交易门槛，房改房暂缓交土地收益金亦可入市等办法。存量房大多存在位置、房型、配套等不理想之外，4因而以合理价格出售是最好的方法之一。房管部门将会有更大的动作，更优惠的政策刺激，从而盘活存量，促进二、三级市场大力发展。2.贵州省经济适用房投资成倍增长，房改刺激是主因。贵州省经济适用房去年完成投资20.76亿元，较上年增长108%，并带动其它相关住宅产业投资增加一倍以上。出台了以存量补贴为特点的住房分配货币化方案及主要立足于中低收入家庭的住房供应体系等措施，有力带动了经济适用房的建设。据统计，去年贵州省共完成住宅总投资37亿元，比上年增长90%。住房新开工面积480多万M2，竣工面积近420万M2，分别比去年增长64%和56%。其中经济适用房约占全省新开工面积的80%，较上年增长95%，经济适用房竣工面积占住房竣工面积的75%，是商品房竣工面积的2.7倍。5(五)贵阳房地产郊区化发展成为趋势随着贵阳市两城区旧城改造的基本完成，市中心区土地资源越来越稀缺，特别是今年市政府严格控制市区土地的批租，使市中心土地供应更趋紧张。与此同时，国家取消福利实物分房，实行住房分配货币化，增加住房信贷的投入，开放住房二级市场，减免部分税费等一系列措施，极大地提高了群众改善和购买住房的积极性，住房开始成为人们最大消费。面对这一市场局面，开发商们跃跃欲试。据悉，贵阳这样一个不大的城市，现已注册400多家房开企业，仍有不少从事其它行业的企业家，准备进军房地产，贵阳近年来的房地产发展势头使深圳、广州等地的诸多房地产商“抢摊贵阳”已成为共识。在目前市中心地带土地供应十分紧缺的情况下，开发商们开始把目光投向郊区地带，河冲路至小河一线及小河一带，花溪一带，贵钢至二戈寨沿线，省政府背后小关6一带，二桥至贵工一带，这些昔日不被看好的土地资源纷纷升值，一块土地，好几家房开公司“较劲”，市郊房地产开发“行情”看涨已成为不争的事实。以中天花园、榕筑花园等为代表的城郊物业，代表着一种以城郊结合部绿色和环境文化为主要特征，倡导回归自然，脱离城市喧嚣，通过绿色环境和整体平面规划的主要内容及人性化“以人为本”为卖点的突出特点，从内涵、价值上更加符合广大中低收入消费群需求，故销售都比较红火，同时，筑城郊区住宅的文化板块正在形成，市民居住城市中心的传统观念正在发生变化，投资者越来越重视物业的环境，配套设施和物业管理，郊区地块大有可为，关键是你怎样去做。(六)贵阳市2000年1-3月批准商品房预售栋数：31建筑面积：1787942.87M27其中批准预售非住宅申报预售价781127.6M23100-15000元/M2住宅申报1006815.3M21500-3000元/M2抵押登记信息在建工程项目16宗14528.7M23110万元个人房产抵押12213292.5M22188.8万元8个人按揭74175381.1M210644.6万元二、贵阳市房地产微观市场分析：1．从市场板块角度分析贵阳市的房地产市场从价位等不同层次进行分类,可分三种不同的区域板块：中华路板块、环市路内(除中华路)板块、环市路外围板块。1)中华路板块(均价3600元/M2左右)作为贵阳的商业中心,也是贵阳市房地产开发的重点区域,近两来一直是房地产的热点市场,房地产业在本区域得到了飞速发展,同时引进了先进、超前的开发理念,对推动贵阳房地产业起了巨大的作用,因此本区域的物业较被消费者所接受,成为贵阳市民众望所归的置业地带,置业区域物业价位不断上升,由于开发相对过量,处于供过于求的状态,加上价格9提高增加了置业的门槛,因此现阶段该区域处于竞争的炽热化状态。2)环市路内(除中华路)板块(均价2480元/M2左右)此区域有强烈的市区概念,据敞司的了解,贵阳市民多数喜欢居住在市中心或副中心地段。由于市中心的房价高企,该区域成为众多贵阳市民首选的位置,因此它的房地产市场还存在极大的发展空间。3)环市路外围板块(均价1750元/M2左右)环市路外围的部分地区给人一种郊区的感觉,物业普遍处于中、低档水平,由于价格低,为中低薪阶层所接受;特别贵阳的西部准备开发一个金羊小区,因此郊区的房地产市场商机无限,但要把握好时机。2．从房地产实体分析贵阳的房地产实体如建筑物、园林、道路等硬件设施都处于一种初级阶段,与西部大开发的贵阳城市不是很匹配,部分小区虽然借鉴选进的建筑理念,但实操能力还有一段距离,也只能处于表的模仿阶段,精品物业在贵阳市存在很大的市场空间。103．从项目包装推广手法分析1)策划及项目包装理念有超前意识,但建筑商对精品的筑造不能匹配社区的概念,因此整体性的效果不明显;2)部分项目的前期策划水平比较高,但营销阶段专业人士往往没有介入,或者介入不深,因此好的策划方案得不到实操的验证,这是造成个别楼盘销售不力的原因;3)项目的全程营销缺管乏系统性,连贯性等,停留在某个阶段的促销,对品牌的塑造带来很多不利因素,同时也没有达到整合营销的效果。4．从房地产发展的成熟度上分析贵阳市房地产业处于成熟的阶段,开发意识,建筑水平、物业管理等落后沿海发达地区5-10年,但也有个别楼盘开发理念比较前卫,造成市场参差不齐。从一个城市经济发展角度来看,每个行业的发展都有一定的阶段性,消费者对新事物的了解,接受也有一过程。因此超前的物业开发具一定的风险性,同时也具超额利润回报的可行性,这就要对物业作前期适度超前的开发研究与本地市场作恰到好处才是成功的关键,否则项目会出现虎头蛇尾的现象,以至于造成后期烂尾。这一点对本项目有很大的借11鉴意义。5．从价格定位上分析贵阳市楼盘项目的价格基本上顺应市场价格进行定位,即在一个区域市场价格范围内定价,这反映了市场处于成熟的发展中阶段,同时给本项目的价格浮动预留一定的空间,因此发掘区域经济文化和建造精品成为项目高档物业定位的关键。6．从消费群体上分析不成熟的市场,消费者的置业观念必然滞后,处于感性阶段,还没有形成理性置业观念,因此,本项目在推广时应认引导置业者的消费观念成为主导思想。12三、贵阳市楼盘广告分析楼盘名称广告诉求点广告内容要点评析银通山庄入主银通,财福享通1)千禧园概念2)即将现楼的优势3)体现其综合素质的品牌如:服务,环境,配套,交通,设计,位置.4)小区规划图,体现社区概念此楼盘诉求点过多,又没有可支撑的要素,因此体现不了它的楼盘独特性友谊花园梦中家园就在这里1)展示会地点贵阳友谊集团2)顺在时代广场做SHOW之势再推出精品楼.该盘能抓住时机推盘,但推盘的连续性不够强,浪费之前宣传之势.133)借迎国庆,贺中秋时机推盘.立云大厦酒店式小型公寓1)可自住出租参与酒店经营2)一年后三年内可原价回购3)10月8日后部分房价上调10%4)星级标准的居室5)一份自尊一种骄傲6)三万元作酒店业主开发商有比较前卫的经营理念免费住三年,但没有金融机构支持作保障,因此不能给到置业者信心中天宅吉大厦让你免费住三年1)开全国先河的高层全包式住宅2)现金概念3)小区配套贵阳第一4)立体绿化,叠泉水景在户型设计上比较超前,对市场有引导的作用;但过多宣传其它方面因素,而应该侧重体现跃式户型带来的一种与众不同的生活空间.银海大厦千呼万唤大公开,发售价2880元/m2起1)中华北路与黔灵东路交汇黄金地段2)平层,错层,跃层的户型3)赠送电话,有线电视,对讲门铃,煤气入户,互联网络入户等该项目以2880元/M2的低价入市造势,而且又赠送多件物品作优惠措施,本来可以促销,但没有限定时间,因此目标客户群多数会处于观望状态.楼盘广告诉求点广告内容要点评析14名称时代名仕楼1)享不尽的都市风情2)高贵典雅,婷婷玉立1)精美样板房敬请参观2)1600M2的高级观光会所3)24小时中央供热水系统4)居都市之巅,全景观落地大玻5)电子遥控门锁在广告画面上可以看到一个婷婷玉立的女士与项目外观的相对比，一语双关，衬手……钻石广场1)南明河畔,贵阳外滩2)钻石广场,甲秀天下3)龙腾盛世,惟我独尊1)选择的七大理由:地段,自在,轻松,便利,星级,享受,实力2)大南广场的标志性建筑3)七成三十年按揭4)成就一生的荣华与富贵能尽量借周边的配套优势进行推盘,塑造大南，广场的标志性建筑,但作为标志性建筑要具备什么?为什么?没有将支持点宣传出去.中天广场1)欧陆风情,典雅气派2)登峰造极3)缔造经典的欧式高层建筑群1)最有价值的文化配套2)最具完美的生活配套3)最大规模的休闲配套4)最高档次的物业配套5)购买中天广场房产可采用旧房置换新房的办法中天广场由于规模大,又具中天集团的品牌,地理位置相对优越,因此极度塑造经典高尚社区;但广告推广手法没能将气派和身份尊贵一面体现出来千禧苑千禧经典,尊贵华庭1)城市中心唯一拥有花园广场的高尚住宅2)今日集团(香港)有限公司特别恭贺5月1日开盘没有塑造其内涵,素质和宣传一种尊贵华庭的品味,但现场布置相当不错15楼盘名称广告诉求点广告内容要点评析龙港国际中心1)投资回报的最佳捷径2)帮您抓住成功1)成立商场经理部为业主服务,打破传统的既经营又投资2)引进国内外名店3)替业主商铺组织竞租或拍卖会4)中华中路将成为步行街,机会将越来越少5)投资龙港国际中心等于购置一台印钞机如果广告中能宣传有实力的业主进驻,更能具说服力,以及提高市民投资的信心,否则说再多也没用嘉信华庭都市里的校园,校园里的1)敬请光临99贵阳房地产交易展示会C展区主题鲜明,但宣传比较文字化,缺图像视觉效果16家2)选择家就是选择一种生活方式3)生活是恬静开扬,优越尊贵,充满爱,浇灌希望月亮岩商住楼您实实在在的选择1)2000年三月入住2)房地产交易中心2-15室3)跃式住宅作为这种没有什么优势的楼盘,集中宣传力度推广价格,或许效果能更好.港天大厦实现梦想只一步之遥!1)净使用面积比一