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左庭右院布吉地铁线·低密度庭院理性的世界才是真正的世界目录第一章布吉价值的发现………………………………………………………………001～018第二章庭院建筑规划…………………………………………………………………019～036第三章庭院建筑立面…………………………………………………………………037～062第四章建筑结构剖析…………………………………………………………………063～078第五章户型设计阐述…………………………………………………………………079～106第六章庭院环艺设计…………………………………………………………………107～122第七章泛庭院街区……………………………………………………………………123～132第八章庭院物业管理…………………………………………………………………133～140第九章项目开发背景…………………………………………………………………141～150第一章布吉价值的发现天堂向左，深圳向右，布吉向哪呢？深圳特区成立25周年，回顾过去，深圳奇迹般地在中国的版图上拔地而起，工业经济发展、外贸出口、招商引资、城市建设等方面一度成为全国的“样板间工程”。25年后的今天，深圳右了新的方向，特别能开放，特别能改革，特别能创新成了深圳新的城市精神，深圳迎来新一轮起飞。特区的25年，也是布吉的25年。但作为“深圳市规划的7个卫星城之首”、“全国第一镇”、“深圳市人口密度最大的区域”、“最靠近深圳市中心区的‘关外’”、“罗湖后花园”、“广东省教育强镇”、“2003年人均收入已突破10万”、……在一系列光环之下，布吉却挂着“过渡性居住区”、“布吉没有更好房子”、“生活不方便”、“在‘关外’”……等等标签。2005年，布吉迎来“城市拐点”，在新的起点上，布吉有话要说……布吉10年居住回顾1995年，布吉借深圳购房入户政策的实施，掀起了第一次置业浪潮。在这今后的10年楼市发展过程中，中户型一直领唱市场。60平米左右的两房和90平米左右的三房在很长一段时间内构筑起布吉居民及关内白领“拥有一个家”的梦想。由于单价低、面积小、总价低、环境和配套不如关内，使得在布吉置业的本地人和关内白领，几乎都把布吉作为“过渡居所”。家庭人口增加、生活条件改善让在布吉置业的我们对居住要求有了更高层次追求。2005年，布吉迎来春天。一座城市的发展，是跟房地产紧密相连的，随着深圳市区连续两年无土地出让，使得深圳房地产走向瓶颈，在城市向外扩容时，“罗湖后花园”作为迁移的第一站必将成为关内外置业人群的首选。布吉数字魔方布吉是深圳市重点工业卫星镇，紧靠深圳经济特区，离香港仅8公里。广深铁路、平南铁路、深惠公路以及梅观高速、机荷高速公路穿镇而过。镇内有布吉、沙湾、梅林三个二线口岸，是内地进入深圳经济特区的重要门户。全镇总面积100平方公里，常住人口约43万。1994年，全镇工农业总产值突破10亿元大关，达到13.3亿元；税收过亿元大关，达到1.6亿元，成为深圳市第一个超过亿元税收的街道；1998年工农业总产值突破30亿元大关，达到35.3亿元，税收也接近5亿元关口，达到4.85亿元。2003年，布吉工农业总产值474.9亿元，按可比口径增长23.9％；实现GDP172亿元，同比增长23.5％，税收完成29.36亿元，同比增长25％；接经济总收入4.19亿元，村民平均纯收入30673元。2004年GDO更是高达172亿元。2005布吉城市交通体系解码（1）地铁3号线的开通将打破关口瓶颈已规划完成的地铁三号线，起点在红岭中路，终点在龙岗镇龙兴街，正线全场32.7公里，其中地下线13.15公里，地面线和高架线19.55公里，（关内为地下车道，关外轻轨），车站19座。其中在布吉客运站与广深铁路接驳，在塘坑站与轨道交通11号线接驳，在龙兴街与未来珠三角轨道交通网接驳。地铁三号线总投资118亿元，地铁车站的规模及功能以集散高峰消失客流量约1万人次考虑。（资料来源：深圳之窗）（2）深惠公路深圳第二条深南大道在深圳的交通主干道中，深惠公路是极为特殊的一条贯穿南北的主干道，是连接市区以外各街道直至惠州的交通要道；为直接改善交通环境，加速区域经济的黄金之道，由于长久以来深惠公路承担了巨大的运输压力，如今的路况已经不能满足发展的需要，龙岗区政府做出拓宽深惠路的决定。如今，深惠公路改造可行性方案基本成型，将于今年第四季度开始施工，预计2007年竣工。据介绍，未来的深惠公路按照城市生活主干线标准设计建造，宽度为120米，将成为深圳第二条深南大道。拓宽之后，进出深圳的货柜车走凤岗、平湖和水官高速，将大大环节深惠公路的交通压力。（资料来源：深圳市发展局）（3）布澜路（李朗大道段）的修建布澜路是联系布吉、龙华和观澜等城镇的一条干线性城市主干道。本次设计道路全场11.25公里，分两期建设，首期李朗段，该段全场4.93公里，路宽80米，为双向6车道的城市主干道，预计2006年春节竣工。(资料来源：引自2005年1月26日《深圳特区报》)（4）东西干道的修建东西干道是连接布龙路与李朗大道的一条城市主干道，全长1140米，控制红线宽度为50米，双向4车道，工程总投资约3800万元，预计2005年底竣工。此干道西接布吉街道政府后门中兴路，从布龙路下穿过，东接康桥路。背面是石芽岭生态公园。建成后主要石布吉内部客运交通干道，东西干道的建成将会很好的改善该片区的交通条件，加速该片区土地开发与经济发展，同时对深惠路的交通流量将起到很大的分流作用。（资料来源：引自2005年1月26日《深圳特区报》）（5）清平高速公路通车2005年7月16日，历时三年建成的深圳清平高速公路一期全线开通，全场7.48公里，经新设的清水河联检站，连接布龙路、水官高速公路、李朗大道等多条城市主干道，可通达布吉、龙华等区域。随着清平高速一期的全线贯通，新设的清水河联检站已从布吉和梅林关口分流近10％的人流、30％的车流，极大环节了布吉和龙华的交通压力。透过南山看布吉1999年，滨海大道的开通改变了南山地产的命运。自此以后，南山迅速成为深圳地产的主战场，它的视野突破了南山的概念。南山地产群的出现耐人寻味，让人们无法想象的石在2000年时，南山还是倍受冷落的区域，虽然与福田、罗湖同在特区内，但几乎无人认同南山的地位。滨海大道的开通使得现今南山已经难觅6000元／平方米以下的房子了。在《2005年第一季度深圳市房地产市场发展报告》中，南山的房子均价7006元/平方米，与去年同期的6033元/平方米相比上涨16.13％，而这仅仅只是不到一年的时间。透过南山看布吉，2005年，地铁三号线规划完成和深惠路改造方案的确定、清平高速公路通车、东西干道建设中、李朗大道改造将直接提升布吉居住价值。发现布吉价值时至今日，城市边界化愈来愈淡化，“同城时代”的来临已不是一个空泛的概念。由于交通及整体环境的改善，“同城时代”带给布吉的正是可以预见的明天，而明天总是可以从今天的各种现象和数据中，信号到科学依据和“蛛丝马迹”：现象一：众多实力派地产商纷纷在布吉囤地，其中不少地产大盘依次开发，布吉地产风生水起，即将开创群雄逐鹿的新城市格局。现象二：随着交通环境改善，“布吉没有高品质搂盘”的认识被彻底打破，一批高品质搂盘迅速崛起并快速消化。以上现象至少说明两个文图，高品质、高性价比的布吉搂盘很受欢迎，巨大的增值空间会因布吉而使得深圳楼市更加精彩。2005-2009布吉将会怎样？布吉对于深圳的使命是什么？布吉作为深圳市规划的7个卫星城之首，首先从市政规划上已使得布吉的地位从一个城镇的水平提升道了一个城市的高度来开发，这将有助于布吉今后在竞争水平上、发展速度上占得先机。毫无疑问，在城市向北扩展的过程中，布吉将充当深圳市潜力股的角色。大交通格局形成为布吉带来什么？随着轻轨、立体交通系统的建立，布吉价值体系将进一步优化，黄金地位的简直将得到极大提升，也就意味着布吉居住价值以及居住环境的整体改善。可以预见，未来布吉将不仅仅是“罗湖后花园”的狭小概念，而是作为“深圳经营居集地”的形象出现在深圳人的面前。轨道交通改变生活！据深圳之窗报道，地铁三号线工程出比设计已于9月中旬通过专家评审和市政府审查，该工程开创了国内轨道建设的6个“第一”，工程招标工作将展开，力争今年年底动工。轨道交通将彻底改变布吉的城市空间，直接拉近罗湖、福田与布吉的距离，困扰布吉发展的交通痼疾将彻底改变。这种最便捷、最准时、最经济的交通，将成为布吉未来居住者最重要的出行方式，同时彻底改变布吉的城市空间，推动布吉人居革命。2005，左庭右院，颠覆布吉，颠覆深圳。如果过去的布吉是“过渡性居住区”的代名词，那么左庭右院的出现将彻底打破这一认识，颠覆深圳人的想象。第二章庭院建筑规划关于《左庭右院》的概念流程左庭右院在开发项目之初重点研究开发的两个核心问题，即“市场定位”与“产品定位”。所谓市场定位包括三个方面：我们的客户是谁？他们需要什么样的建筑？他们接受何种价位？所谓产品即：符合客户需求的产品是什么？针对上述两个问题，我们做了四方面的工作：1、地块分析取得项目开发权后，我们对地块所处的位置、交通、规划与限制、周边配套的优劣进行多方面的分析，加深对项目自身条件的理解，以做到扬长避短，为规划设计奠定基础。2、市场调查和市场研究总体市场分析包括：宏观经济形式、房地产市场状况及政策分析、市场竞争分析及明确项目开发的宏观经济和总体市场背景。在深入市场调研的基础上分析竞争区域的特点，包裹：可对比项目的供应及销售情况、竞争项目的特征、项目所处的市场竞争程度和内容等，为项目的市场定位提供依据。市场需要分析包括：潜在的客户定位、客户需求特征调查等，即明确客户群。如果说地块分析是知己知彼中的“知己”，市场研究就是“知彼”。通过我们对宏观市场的把握与项目区域的调研，以客观准确的数据为基础，为市场定位做出合理的判断，从而保证项目具有自己鲜明的特点，符合甚至超过市场的需求。3、经济测算根据市场定位方案，预测项目的市场表现，进行经济测算及多方案比较，以经济学角度考虑项目的最佳定价，设计并计算出最合理的财务方案。4、产品定位及产品概念根据市场定位及潜在客户对产品需求特征，确定项目的产品定位。并进行产品的概念设计，包括：规划方案、建筑结构、立面、户型设计、户型配比、户型面积、户型特色、环艺工程、建筑部品以及商业配套等方面。我们聘请经验丰富的专业团队共同实现相关设计目标。左庭右院地块价值综述商业设施：康桥商业街（距本项目约30米）、民润超市（距本项目约430米）、布吉东大街（距本项目约850米）、沃尔玛（距本项目约1050米）；教育设施：龙岗康桥外语学校（距本项目约20米）、怡乐幼儿园（距本项目约20米）、康桥幼儿园（距本项目约400米）、爱丁堡幼儿园（距本项目约1100米）、智民外语实验学校（距本项目约1100米）、布吉高级中学（距本项目约1400米）；银行金融：工商银行（距本项目约450米）、中国银行（距本项目约980）；医疗保健：康兴门诊部（距本项目约450米）、深圳百合医院（距本项目约800米）；社区环境：与入伙的大型社区中城康桥花园（3400多户）零距离，配套共享。与石芽岭生态公园隔路相望：总占地78万平方米的石芽岭生态公园规划已基本确定，公园规划理念为“一个人与布吉生态新区完美结合的森林公园”，建成后将为周边居民提供一个集登山、健身、休闲、娱乐、亲近自然为一体的山体公园，也将为成市民、游客休闲娱乐的理想去处，计划2006年投入实用。作为“布吉绿肺”，左庭右院与它隔路相望，市政规划的天桥将使得左庭右院的居民举步即至。交通系统对该地块价值的影响已规划的地铁三号线丹竹头站距左庭右院约300米清平高速公路：2005年7月16日一期建成通车，由红岭北路上清平高速经龙景立交上水官高速，从李朗出口处到本项目所在地距离约1000米。东西干道（建设中）：计划2006年春节竣工。是连接水官高速公路和深惠公路的重要交通干道，从本项目沿李朗大道北行约1000米即可到达水官高速，南行约150米即可到达深惠公路。深惠公路改造（建设中）：将于2005