南京竹镇火山泥浴旅游度假区商业计划书

《南京竹镇火山泥浴旅游度假区》商业计划书第一章：竹镇介绍1．1竹镇简介竹镇镇镇域209.4平方公里，是江苏省面积最大的镇之一；人口6.6万，其中少数民族有17个，是江苏省回族人口聚集地之一，也是江苏唯一享受民族乡待遇的乡镇。竹镇是“江苏省百家名镇”和南京市首批对外开放的乡镇之一，为六合区西北部物资集散地。随着小城镇建设的逐步推进，竹镇的基础设施日趋完善，综合功能不断增强。公路网四通八达，高压电路直通华东电网，内河通航能力在500吨以上。镇域内128公里村级水泥化道路形成互通交通网，有线电视、宽带、电话、无线通讯等基础设施已经普及，镇域内2.7万农业劳动力有5成以上被有组织转移，常年在外务工。在向阳河畔建有工业园区，以板栗、特用山芋、富硒水稻种植和山羊饲养等为主的特色生态农业是该镇的支柱产业。第二章：项目介绍2．1项目开发背景南京竹镇火山泥浴旅游度假区位于南京市六合区西北部，地处苏皖两省三县交汇处，生态环境得天独厚，自然条件优越，人文资源丰富，其特色旅游资源很具有开发潜力，被省市政府确定为万亩森林自然保护区、空气质量标准对照区、市级风景名胜保护区。为此区委、区政府十分重视而不见该项区旅游业的发展，将其作为六合区旅游业发展的重点项目之一，投入了较多的资金，整修了区间的道路，制定了优惠的投资政策，建立了完美的旅游投资和市场运行机制，并于二000年请南京师范大学对六合区旅游发展进行了总体规划设计。经过近三年的实际动作，为六合区旅游业在南京江北大开发战略中的迅速发展打下了良好的基础。2．2项目描述竹镇火山泥浴旅游度假区位于古火山群地质带，区内火山厂遍布，其独特的地形、地貌，情趣别致。经过几万年形成的火山矿泉泥，更是弥贵珍稀，它含有丰富的胶体物质、有机物质、微量元素，具有良好的粘性和可塑性，导热性低，散热慢，保温时间长等特点，在一定的温度、酸碱度及一定时间内所产生的化学作用，能促进人体的血液循环，增强新阵代谢功能，调节神经系统的兴奋性和抑制过程，并具有良好的消炎、消肿、镇静、止痛和提高免疫功能等作用。火山泥对人体的特殊疗效和康复作用，已得到国内外医学界的一致公认。因此，以此物质开发泥浴（健身、康复、疗养）及泥面膜（美容护肤）等项目，正是当今旅游度假、疗养休闲的时尚与热点。此外，火山泥的超精细加工还可为医药、食品、化工等提供原料，火山石可制成旅游工艺品、厨艺用品、建筑装饰材料等，也是一种不可多得的开发资源。在竹镇建立火山泥浴旅游度假区，就是集火山旅游、生态旅游、泥浴健身、疗养度假、休闲运动、生态农业、房产开发、矿产开采、加工生产、科技研发为一体，形成一、二、三产加高科技的产业链，这不但可以从根本上解决竹镇镇贫困的现状，而且还可以为该地区今后的发展提供可观的经济效益和良好的社会效益.2．3项目基本条件2．3．1区位优势南京市竹镇镇位于南京市六合区西北部，地处长江三角洲经济发达地带，距南京68公里，南倚长江黄金水道，北与天长、盱眙接壤，是长江南北的交通中枢，是南京的北大门。在南京的江北大开发战略中，竹镇镇作为具有特色旅游的重点开发地区之一，有着优越的区位优势。2．3．2交通条件南京竹镇位于南京六合区西北部，是南京的北大门。水、陆、空交通网连接着四面八方。南京禄口国际机场班机可直达国内外许多地区。竹镇镇东连宁连高速公路、205国道（距旅游区15公里）、2006年开通的宁淮高速（距旅游区仅3公里）、区级公路西部干级和六竹油路直通景区，从长江大桥或二桥进入本区将在30分钟之内，交通将十分便捷。2．3．3气候及环境条件南京竹镇火山泥浴旅游度假区属北亚热带季风温湿气候区，气候温和，四季景色各异。竹镇镇止马岭山水环绕，空气清新，火山岩遍布，生态环境奇特。区内柿、栗、桃、李果树成林。大泉湖拥有约3平方公里的水面，水质良好。由西向东伸入大泉湖的龟头岛三面环水，且有野鸭、白鹭等野生动物栖息。2．3．4其他条件据六合县志记载，明太祖朱元璋曾在南京竹镇止马岭建场、狩猎，清乾隆帝三下江南也途径南京竹镇，留下诸多美好的民间传说和古迹遗址。竹镇盛产的的波尔羊食品等，从不同的层面充分满足人们旅游度假休闲的需要。2．4项目规划2．4．1规划要点2．4．1．1旅游项目要点南京竹镇火山泥浴旅游度假区规划建设，坚持高起点、高标准、面向国际、面向未来、近期规划把该区建成长江三角洲重要的旅游度假区之一，建成为江苏省旅游景区不可替代的代补充部分，建成为南京旅游景区独特的组成部分，建成为江北地区旅游景区的龙头，建成以明清文化为底蕴、以火山泥浴为特色、面向现代化科技发展与文明的、极具影响力的旅游、疗养、休闲、度假基地。远景目标建设成为面向全国及日韩港澳台地区的旅游胜地。南京竹镇火山泥浴旅游度假区将充分利用森林、湖水、岛屿、火山、瀑布、沙滩等自然条件，融泥浴健身、科考探险、生态旅游、疗养度假、休闲运动、特色美食于一体，形成新颖、奇特、幽雅、神秘的古火山地带的旅游特色，体现出更高尚、更健康、更轻松的理念，造就春夏秋冬均有热点，一年四季都可回归大自然的旅游精品，让游客在大自然的怀抱中掏冶情操、享受大自然带给人们的健康、高尚和轻松。南京竹镇火山泥浴旅游度假区主要旅游项目有：室内外泥浴、湖滨瀑布浴场、龟头岛生态园林公园、龙泉寺、止马岭、火山石峡谷、明太祖狩猎场、火山博物馆、波尔羊烧烤节等。2．4．1．2房地产项目要点房地产项目依托前期旅游项目，以高档次酒店式别墅为主。一期地产以区划内临湖优势地段为主，造就高档、高质、高价楼盘，技术先进都市金领第二居所。2．4．1．3火山泥、石产品要点火山泥、石产品项目开发一期规划以室内、外火山泥浴美容、护肤产品配合旅游项目为主，打造形象和品牌，逐渐推向市场。其余产品积极寻找合作企业，共同开发。2．4．2控制区规划项目南括季山林场，西至竹镇林场与皖交界处，东启泉水街道，北为泉水至止马岭路以南。另外，还有泉林部分及竹镇镇街道部分，总控制规划面积约32平方公里。一期总体规划南括季山林场的季山北坡，西至竹镇林场的龟头岛全部及止马岭部分，东启大泉水库大坝，北为泉水至龟头岛村级路以南，陆域面积约20平方公里，水域面积2.6平方公里。2．4．3规划建设方案旅游区项目总体规划建设方案为一街、二寺、三馆、四园、五区。一街：泉水民族风情一条街；二寺：龙泉寺、清真寺；三馆：竹镇市搞日民主政府纪念馆、农民的好支书李元龙纪念馆、火山博物馆；四园：龟头岛生态园林公园、生态农业科技园、止马岭森林公园、火山泥科技园；五区：火山口景区、湖滨瀑布浴场景区、宾馆服务区、疗养度假区、运动狩猎区。区内规划建设24个游览景点，18个休闲运动项目，具体风项目总体建设规划一览表。项目一览表类别名称景点项目一街泉水民族风情街美食、购物、风士人情二寺龙泉寺九龙池、龙泉寺品茶赏梅、进香拜佛清真寺宗教礼仪三馆火山博物馆影视厅、石柱厅、火山厅科普知识好支书李元龙纪念馆教育基地搞日民主政府纪念馆教育基地四园龟头岛公园绿柳翠堤、园林广场、水生林、亲水台、火山石小溪、观鹭台、望湖楼、夫妻树、果园、茶园生态观光游览止马岭森林公园火山石峡谷、览山楼、簸箕湾、了望台、观鹭亭科考、控险、生态观光游览生态农业园生态农业观光科普知识火山泥科技园古火山口、火山泥开采科普知识五区火山口景区古火山口、火山泥开采科普知识、地质观光宾馆服务区别墅酒店、避暑山庄、木屋度假村、帐篷营、餐饮、娱乐、会议中心疗养度假区度假别墅、生态别墅、疗养会所运动狩猎区高尔夫、网球、划船、伞降、山地自行车、铁人三项、钓鱼、滑草、狩猎、会员会所瀑布浴场区100米瀑布群、2000M沙滩、观瀑台、环湖游船室内外泥浴、湖水浴、沙滩浴、森林浴、跳水、沙滩排球2．5一期建设方案2．5．1一期开发建设项目方案2．5．1．1一期开发建设项目为一馆、二园、三区即火山博物馆、止马岭火山地质公园、龟头岛生态园林公园、湖滨瀑布浴场区、宾馆服务区、度假别墅区、总占地面积约20平方公里，水域面积为2.6平方公里，建筑面积约12万平方米。2．5．1．1．1火山博物馆设影视厅、石柱厅、火山石厅、雨花石厅、火山泥陶瓷厅、旅游产品销展厅、休息厅。地址：大泉湖南侧，建筑面积1000平方米。2．5．1．1．2止马岭火山地质公园火山峡谷、览山楼、火山石公园，占地面积约2000亩2．5．1．1．3龟头岛生态园林公园共建景点9处（详见2．3竹镇镇旅游资源分类表）地址：竹镇林场龟头岛林区，占地面积约1500亩。2．5．1．1．4湖滨瀑布浴场区共建人工瀑布群长约150米，人工沙滩约3000平方米，黑、白、红泥浴池三个，浅水池一个，网箱式湖水浴池一个，1.2米跳台一个，更衣室200平方米，洗手间一处，观瀑台一个，夜景灯光3万瓦，码头，游船，综合餐饮楼（望湖楼），大型停车场等。地址：水库大坝南边梅营村。2．5．1．1．5宾馆服务区共建高档酒店式别墅120幢、别墅式酒店13栋、会议楼、泥浴康复中心、餐饮娱乐楼、休闲运动俱乐部各一幢。地址：大泉水库南边沿湖岸部分及季山北坡部分，占地面积约400亩，建筑面积约3万平方米。2．5．1．1．6度假别墅区共建度假别墅、生态别墅、疗养别墅280幢，会员会所2幢，总占地面积约680亩，建筑面积约6万平方米。地址：泉水至竹镇林场路以南至大泉水库岸边。2．5．2一期项目工程投资及资金渠道2．5．2．1一期项目投资概算一览表单位：万元充号名称内容投资额备注1火山博物馆详见2．5．1．1．13002止马岭火山地质公园详见2．5．1．1．23003龟头岛生态公园详见2．5．1．1．34004湖滨瀑布浴场详见2．5．1．1．45005宾馆服务区详见2．5．1．1．537006疗养度假区详见2．5．1．1．650007供水、排水2808供电、道路5009前期及管理费用600合计115802．5．2．2资金渠道自筹、合作、国际融资2．6建设周期规划2．6．1一期工程建设周期1.8年，工程投资概算12000万元。2．6．2二期工程建设周期为3.5年，至2008年配套完美度假区全部项目，工程投资概算4亿元。2．7人口及机构规划2．7．1人口规划及机构规划规划区内现有人口1/3逐步转化为旅游服务人口，到2008年常住人口规模为5000人。2．7．2组织机构规划度假区成立管委会，全面整合当地林业、水利、街道、村庄的行政区划及管理问题，负责协调旅游规划区内的各种关系，代办各种用地手续及营业执照，抓好环境、防火、治安防卫工作。以竹镇镇政府为班底，根据管委会的功能岗位，定员定岗（10—12人）。人员上岗要经过培训，规范文明用语和行为。2．8公用工程及辅助设施建设规划2．8．1总图2．8．1．1本工程分一馆、二园、三区、十二个景点。2．8．1．2根据度假区功能，结合实际进行规划设计，具体见南京竹镇火山泥浴旅游度假区总体布局图。2．8．2给排水2．8．2．1给水总体规划区内生活用水及近期建设用水主要靠大泉水库解决，宾馆、别墅、室内泥浴用水为开采地热资源。2．8．2．1．1用水量预测南京竹镇火山泥浴旅游度假区建成后用水标准及日用水量在1000吨以内，泉水自来水厂现有供水能力4000吨/日，完全可以满足旅游区对生活用水的需求。2．8．2．1．2管网规划在道路建设的同时要埋设给水管道。由水厂沿大泉水库大坝下方铺设400mm主干管向度假区供水。度假区内主干管铺设于区内主干道边，管径200mm，直达各区，各区内再铺设100mm管成网。给水管管中压力不低于0.1Mpa，使全区域供水得以保证。另应结合消防需求布设消防栓。2．8．2．2排水度假区内主要污水为生活污水，污染程度较轻，近期在未建设污水处理厂的情况下一般经各区生活污水处理装置处理，达到排放要求。远期在度假区东（大泉水库下方）建一污水处理厂，对旅游区及泉水街区的生活污水进行二级处理。采用雨水分流的体制，雨水直接排入明沟、河道（不排入库区）。2．8．2．2．1污水量计算取日生活用水量80%，预计污水排放量为：1000吨×80%=800吨2．8．2．2．2管网规划生活污水必须经各区生活污水净化装置等专项设施处理达标后，排放到污水管网中送到污水主干管。主干管沿水库大坝下方