体育营销 分众营销 跨界营销——高尔夫地产的三大法宝和利器

体育营销分众营销跨界营销——高尔夫地产的三大法宝和利器成功的营销推广策略，是高尔夫地产实现价值彰显和供求双方满意的重要桥梁。本期《高尔夫地产》再与读者一起探讨和分享高尔夫地产营销的三大法宝和利器一一体育营销、分众营销和跨界营销的具体内容、操作模式和成功经验。体育营销—高尔夫地产营销的法宝之一体育营销就是以体育活动为载体来推广自己的产品和品牌的一种市场营销活动，是市场营销的一种手段。体育营销有两种作用：一种是将体育作为商品销售的体育产业营销；另一种是借助体育活动而进行的其他产业的营销。通常提及的体育营销是指第二种。体育营销需要企业的资源进行重新整合，将体育活动中体现的体育文化融入到企业产品中去，实现体育文化、品牌文化与企业文化三者的融合，从而引起消费者与企业的共鸣，在消费者心目中形成长期的特殊偏好，成为企业的一种竞争优势。所以，体育营销强调的是一种文化，企业真正销售的不是产品而是一种文化，一种与消费者针对体育产生共鸣的情感。体育本身具有的活力、健康、竞争的魅力，如果与公司的品牌理念相融合，这对品牌有非常好的促进作用，体育很容易让人联想到一个很形象的东西。做体育营销首先要强调一个关联性，例如，用大型体育赛事提升品牌知名度、企业形象直至提高企业币场占有率是目前国内外很多大型企业的市场营销战略，他们通过赛事中的品牌展现，带出另一种社会属性以表明赞助企业的身份和地位，如“联想”赞助北京奥运会，NIKE买断巴西足球队的服装赞助10年、“中国石化”冠名F1上海站等等。而房地产方面利用体育营销来推动产品销售和企业品牌的，应首推广州奥林匹克花园，一句“运动就在家门口”广告语巧妙的把体育与房地产“相连”，借助“奥林匹克花园”的体育文化效应。而将高尔夫地产的体育营销带到出神入化境地的则非观澜湖莫属。深圳观澜湖高尔夫球会是目前中国乃至亚洲规模最大、设施最齐全的高尔夫度假胜地，1995年引入第41届高尔夫球世界杯总决赛，2007年起连续12年(2007年-2018年)举办有“高尔夫奥林匹克”之称的高尔夫世界杯，“欧米茄观澜湖高尔夫世界杯”的世界顶级品牌叠加世界第一大球会(指观澜湖高尔天球会)的地缘优势，仪2008年度的世界杯总决赛的开幕盛典，就有28个国家和地区的56名球手以及来自全球的1000多位嘉宾出席让全球瞩目；泰格伍兹、维杰辛格、格诺曼等世界顶级球手在观澜湖精彩挥杆更倾倒万众迷恋观澜。观澜湖还利用世界杯和名人来为球场进行设计、命名的做法，巧妙地将世界杯和名人的效应与体育营销结合在一起，球场名声大振的同时快速提升了观澜湖高尔夫地产的价值。观澜湖因高尔夫运动盛名中国享誉世界，观澜湖大宅借世界杯的名人效应？贵显赫供不应求。体育让人快乐和兴奋，高水平的竞技赛事和体育明星更让观众和球迷倾倒、追随、崇拜、癫狂甚至到了无以复加的地步，而现实生活中，我们能看见有顾客对某个企业或产品到了这种痴迷的地步吗？答案肯定是：没有。这就是体育的魔力之所在，也是把体育作为营销的手段区别于传统营销的最大不同。分众营销---高尔夫地产营销的法宝之二提到分众营销大家会想到分众传媒。分众营销催生了分众传媒，但分众传媒并不等同于分众营销，其主要的业务楼宇视频媒体只是分众营销的一种模式。在广告界有一句名言：“我知道我的广告有一半浪费了，但我不知道是哪一半。”分众营销相对大众营销而言，就是要更直接、更有效地针对目标群体进行各种营销投入，以期达到最佳效果，而不是任由这种营销投入淹没在大众之中。也有人将分众营销视为数据库营销，但我认为这两者有相同和类似的地方也有不同之处：数据库营销注重对目标人群的资料数据的收集整理和分析；而分众营销则在找到目标人群的基础上强调如何把握目标人群，如何采取更精确、更集中的方法进行更有效的营销，简而言之就是如何“精确制导”。分众销营要发现最有价值的顾客，要发掘高素质客户的价值，根据谁给企业带来的利润最多来评价客户的市场价值。二八定律在这里同样适用：最有价值的20%的客户，可以为企业贡献80%的盈利。今天，我们面临的市场环境和经济形势不是很乐观，高尔夫地产与其他地产一样正遭遇种种难题、正迎来一个新的市场调整期。高尔夫地产的消费者变得越来越成熟和理性，一些常规的营销手段已经难将他们打动。我们发现：传统的广告投放模式的效果越来越差，投入与产出的比例正在不断下滑；我们还发现：营销的成本在不断增加，但是利润却在不断下滑，而竟争却在不断升级。面对困境，一种新的营销模式―分众营销，让高尔夫地产找到走出营销困境的最佳途径之一。那到底什么是分众营销呢？分众营销就是通过周密的市场调研后，将大的目标消费群体进行细分，锁定一个特定的目标消费群，然后推出这一特定群体最需要的细分产品，以适应这一特定群体的特定价格，通过特定的渠道和传播、促销方式进行产品营销的精确营销手段。那么，如何进行高尔夫地产的分众营销呢？第一步：锁定分众目标群体。进行分众营销，我们先要明白谁是我们产品的目标消费者、谁来为我们的产品买单，所以，锁定分众目标消费群体是分众营销的第一步。传统营销认为，品牌的目标消费群体越大，产品的销售面就会越广、销售量就会越大。然而，在同质化产品增多，品牌与品牌之间目标消费群体重叠现象越来越严重的今天，传统营销很难区分自己的目标消费群体、找到与竞争对手本质上差异的的营销优势把产品卖出和卖好。分众营销恰好能做到了传统营销想做而做不好的事情。无数的事实说明，随着竞争的加剧，目标消费群体不是越大，产品的销售面就会越广、销售量就会越大；相反，只有不断细分，品牌才有出路、才能在白热化的竞争中胜出！将目标高端消费群体进行细分，然后进一步具体了解分众目标消费群体的消费习惯、消费行为、消费心理，为下一步分众营销的正式执行做好充分准备。实施高尔夫地产分众营销，要走好锁定分众目标群体这第一步。第二步：开发符合分众需求的高尔夫地产。我们进行分众营销，第二步就必须针对分众目标消费群体，生产真正受这一群体欢迎的分众化的产品。分众化的产品在功能、品质、价格、配套、服务等供给上要符合锁定的分众目标消费群体需求。对一般消费群体而言，价格是决定其消费的一个重要指标。高尔夫地产所面对的是不同于一般人群的消费群体，通常他们对高尔夫地产的价格敏感程度不大，但对市场环境、经济环境、生活环境变化的敏感程度却很高。因此，高尔夫地产能最大限度的满足其目标消费群体的需求，是卖出和卖好该产品的前提。否则，就算是再好的产品也很难卖出去。让每一个分众目标消费者都买得满意，还要住得满意，是高尔夫地产开发和制定分众化的营销策略不能忽视的要点。一个好的分众化的高尔夫地产产品，不但要在居住环境、建筑质量这些硬件方面，迎合分众目标消费群体的消费需求，更要在生活品质、物业管理和治安等软环境方面，最大限度迎合分众目标消费群体的喜好、达到他们内心的期望。第三步：进入高尔夫地产分众化的渠道和终端。不同的产品有不同的终端，而通常很多企业的经理认为终端渠道越宽，产品就能卖得越好，因为东边不亮西边亮，终端越多走货越多。但针对高尔夫地产的营销而言，这种营销策略是拿大炮打小鸟，吃力不讨好甚至让企业力不从心。因为真正能发挥作用的还是那占20%的渠道和终端一一最能接触到目标消费者的终端，这20%的终端往往决定了产品80%的销售额。试想，如果XO人头马酒的企业把它的产品摆到边远山区的小卖部去销售，有意义吗？经过细分后的高尔夫地产目标消费群，他们的群体特征更明显、消费倾向更接近，能接触到他们的渠道和终端会变得更突出。所以进行高尔夫地产分众营销就必须保证分众化的产品，能进入分众化的渠道和终端进行推广和促销。目前，可以供高尔夫地产选择的渠道和终端比较少，羊城晚报高尔夫周刊就可以根据目标消费人群的消费习惯和阅读习惯，来打造和构建这样的渠道和终端，搭建高尔夫地产开发商与目标消费人群之间沟通和互动的平台。近来借助高尔夫运动，分众营销在前、体育营销在后这种“双剑合璧”正成为高尔夫地产乃至高端地产营销推广最佳组合模式。这一点在今年2月底举行、将持续到今年6月中旬的“华标品峰杯”广东省业余高尔夫球挑战赛的应用就是一个例子。“华标品峰杯”高球挑战赛是近年来广东省规模最大，持续时间最长、影响受众最大的一次业余高尔夫球赛事，其赛制的设定、赛事的规模和规格本身已经受到国内高球市场各界人士的关注，更激发了珠江三角洲地区大批的业余高尔夫运动爱好者的踊跃响应，报名人数远远超过了赛事主办和赞助方的预期。这一大批符合参赛报名要求的、来自珠江三角洲(主要是广州地区)的非职业高球爱好者，正是赞助商要寻找的最佳目标人群，而赞助商要主推的产品是“华标品峰”豪宅，通过这一赛事赞助商准确地找到了他所要找的买家。赛事尚未过半就达到预期效果，其背后是准确的分众营销战略下体育营销组合的赛事方案设定，是针对赞助商特有的产品和资源所应用的高尔夫地产营销行动，达到“双剑合璧”、事半功倍的效果。跨界营销---高尔夫地产的法宝之三提到房地产的跨界营销就不得不提星河湾。星河湾不仅在广州创造了许多销售奇迹，在北京也同样业绩辉煌，这些销售奇迹的创造可以说都是星河湾运用跨界营销的结果。星河湾的聪明之处在于：善于利用自身的平台优势扩大客户圈层。从广州星河湾到北京星河湾，集团董事长黄文仔都致力于打造高端生活氛围和高端人群的社交平台，尽管过去的营销方式相对保守和稳健，但北京星河湾已经成立了世界奢侈品协会俱乐部和外商投资俱乐部，进一步发掘跨界营销的核心价值。星河湾地产走出一条与众不同的路，那就是跨界营销。从精心打造一个项目到完成中国三大城市的高端布局，再到与众多世界品牌合作，星河湾地产稳健与细致的跨界经营模式，让其掌握了中国豪宅品质的话语权，并成为中国房地产行业跨界经营的标杆和样本。目前，星河湾地产的“跨界”已形成了一套体系，所有重要的活动，都围绕“跨界”这个主题。星河湾地产希望透过跨界思维、跨界策划以及跨过行业，并且雄心勃勃地跨越区域、跨出国门、走向世界，来拓展星河湾地产的品牌影响力。尽管跨界在全球已被广泛应用，但中国房地产行业还是涉足尚浅。很多房地产企业在全国范围内排兵布阵，项目众多，但这仅仅属于跨地区，还不能归类为严格意义上的跨界。另外，在一些项目开盘举行的画展、珠宝展等所谓的“跨界”，还只是停留在表层意义上的短暂的跨界，不具备延续性。而星河湾地产的“跨界”，已经与其他品牌进行价值的叠加、融合，并延伸，已经渗透到企业的“心脏”中。跨界营销的核心是突破传统的简单合作，寻求真正取得的多方面的共赢，而这种共赢必须能够促使整个合作可以不断持续开展，还能不断深化。这些共赢所建立的合作平台可以让平台建设的参与者(客户群)分享，星河湾业主也利用星河湾的平台，享受到更多的附加值，星河湾也从业主之中发掘出更深更良性的可持续开发的价值。从星河湾成功跨界营销，我们可以为高尔夫地产的跨界营销找出一些可以借鉴的原则和特点：第一高尔夫地产跨界的目的是为了实现资源共享。通过渠道、销售平台、消费群体、品牌号召力等资源的共享，使得不同行业的产品可以共同提高市场竞争力和市场销售量。跨界营销是为了实现跨行业产品和品牌产生一种“合力”，而这种合力实现的前提是双方都具有有价值的渠道、营销体系或者品牌。第二，高尔夫地产跨界营销可以产生远远超越传统营销模式的效果。跨行业的产品或者品牌组合是跨界营销的常用方式，适合同样具有强大品牌号召力和大批忠实消费群体的企业，往往是不同行业之间的天作之合。比如：汽车、游艇、珠宝、古董、私人飞机等高端奢侈品与和高尔夫地产的组合，其对销量和品牌的提升远非常规手段能比。第三，高尔夫地产跨界营销是成本最小、效果最好、投入产出最高的营销模式。跨界营销中往往一方或者双方将对方的产品、渠道、品牌作为自己产品的销售、广告、品牌平台，这个平台的背后是已经开发成熟的市场。如何寻求跨界营销的合作对象，如何发现自身的跨界价值从而成功吸引潜在合作对象；如何成功设计跨界营销方案并获得潜在合作对象的认可是高尔夫地产跨界营销能否成功的关键。高尔夫地产的开发商在了解体育营销、分众营销和跨界营销的巨大促销作用和效果后，可以按照本文所介绍的方式考虑和改变自己企业的营销方案和模式，积极主