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1衢江区大洲镇精品文化民宿（书香居项目）项目计划书浙江有林农业科技有限公司2017年5月2前言民宿是指利用自用住宅空闲房间，结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动，以家庭副业方式经营，提供旅客乡野生活之住宿处所。此定义完全诠释了民宿有别于旅馆或饭店的特质，民宿不同于传统的饭店旅馆，也许没有高级奢华的设施，但它能让人体验当地风情、感受民宿主人的热情与服务、并体验有别于以往的生活，因此蔚为流行。这股民宿旅游风潮，从一片原属于低度发展的行业中，创造出另一片欣欣向荣的景象，改写了旅游的型态。民宿一词，其源自日本的「民宿」(音Minshuku)，民宿的广泛定义，涵盖甚广，除了一般常见的饭店以及旅社之外，其它可以提供旅客住宿的地方，例如民宅、休闲中心、农庄、农舍、牧场等，都可以归纳成民宿类。而民宿的产生是必然的，并不偶发于日本或台湾，世界各地都可看到类似性质的服务，民宿这个名字，在世界各国会因环境与文化生活不同而略有差异，欧陆方面多是采农庄式民宿(AccommodationintheFarm)经营，让一般民宿能够享受农庄式田园生活环境，体验农庄生活；加拿大则是采用假日农庄(VacationFarm)的模式，提供一般民宿假日可以享受农庄生活；美国多见居家式民宿(Homestay)或青年旅舍(Hostel)，不刻意布置的居家住宿，价格相对饭店便宜的住宿选择；英国则惯称BedandBreakfast(BNB)，按字面解释，意谓提供睡觉的地区以及简单早餐。民宿现况。早期民宿的经营，大都是以家庭副业的方式，随着民宿的风潮渐热，民宿创造出来的商机实在太过诱人，原本被定义成家庭副业的经营模式，逐渐转换成家庭主业模式在经营，甚而房产投资客、新移民主义人士等等，大伙争先恐后的进入民宿经营的这块饭，竞争者众的情况下，品质、服务以及效率的经营管理竞争力需求，影响力慢慢出现，左右民宿生意甚大，也因如此，慢慢促成台湾民宿近年来朝精致化、豪华化、高价化以及高服务化方向在演进。浙江民宿文化的兴起，也就是近几年的事，灵秀的浙江山水间，散落着数十家独具风情的民宿。它们或精致，或乡野，或古朴，或典雅，以不同的匠心道召唤着城镇里的人们回归“慢生活”。它不仅可3使人享有确实的绿色美食，田园体验，更提供了感性的人文与民俗观感。如莫干山一带的民宿，它们依赖莫干山景区的区位优势、自然风光与历史沿袭发展起来，如今已是全国中高端民宿的典范。一方面，它们的共性在于设计上用尽其心，看似随意，事实上一草一木都经过精心设计，用原木、木蜡油营造原始自然感，同时以环保的理念尽量留存旧时的建筑里可以融合的部分。另一方面，这些民宿都有其个性，主题式、创意式的民宿现正引领风潮，这种倾入了民宿主人对家居生活独特理解的民宿，有时更能给人以惊喜，且更不易被复制。这些民宿走高价高服务的小众路子，合理融合异国情调与当地民俗文化，吸引了不少游客。省内其它地方的民宿亦遍地开花，如丽水的“泡茶等花开”，坐落在古镇古街，以优雅的茶文化铺垫基调，客人到此不仅可以品尝到独味的各种香茶，更可以感受到茶道的和、敬、清、寂；桐庐的芦茨土屋是省内较早出现的民宿，除了依赖难得一见的天然浴池带来人流以外，以艺术与玩乐结合的主题来策划一系列活动，也使得它在民宿行业内受人瞩目。民宿，必将是越来越多希冀内心文化之旅的人的选择。浙江拥有丰富的自然景观与人文风貌，具有发展深度观光的条件，对生态、环保、乡土关怀、地域文化的关注，带给浙江发展精品民宿的契机。面对未来的旅游趋势，具有休闲、主题、创意和美感概念的民宿将会创造新的风潮。民宿产业的崛起意味着新的旅游时代，如何在这个新时代中脱颖而出，形成个性化与自由化的乡旅形态，真正的挑战已然到来。4目录一、总论―――――――――――――――――――――――――5二、项目背景及必要性―――――――――――――――――――7三、项目选址与区域条件――――――――――――――――――9四、项目市场前景与预测――――――――――――――――――10五、项目建设方案―――――――――――――――――――――14六、项目产品―――――――――――――――――――――――15七、投资估算与资金来源――――――――――――――――――17八、效益分析―――――――――――――――――――――――18九、可行性结论与建议―――――――――――――――――――195第一章总论1.1项目概况1.1.1项目名称：书香居精品文化民宿项目1.1.2项目性质：新建1.1.3项目承办单位：浙江有林农业科技有限公司1.1.4项目建设地点：衢江区大洲镇外焦村第８村组大冷水山1.1.5项目建设主要内容：（1）1000平方米建设接待中心；（2）500米沿溪观景游步道；（3）1000米上山主干道；（4）600亩红豆杉养生林（红豆杉天然氧吧）；（5）小木屋（或竹楼）民宿30栋；（6）300立方米消防水池１口；（7）1200平方米精品红豆杉观光园。1.1.6项目建设期限：3年（自2017年6月至2020年5月）。1.1.7项目总投资：1300万元。其中固定资产投资800万元，建筑面积4000平方米。流动资金200万元，基础设备设施及道路、景观300万元。1.1.8投资构成及资金来源投资构成：项目总投资1300万元，其中建设投资1000万元，流动资金200万元。资金来源：项目所需资金计划全部由项目承办单位自筹解决。1.2编制依据及研究范围1.2.1项目编制依据1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三五规划纲要》；2、《全国农业和农村经济发展第十三五规划》；3、国务院《关于加大改革创新力度加快农业现代化建设的若干意见》；4、《中华人民共和国环境保护法》；6５、2016年11月18日，发改委、林业局发布《关于运用政府和社会资本合作模式推进林业建设的指导意见》（发改农经[2016]2455号）文件。６、《浙江省加快培育民宿产业的实施意见》７、《衢江区人民政府办公室关于加快培育民宿产业的实施意见》８、《投资项目可行性研究指南》；９、有关本项目的各种技术资料、项目方案及基础材料；１０、其它相关文献资料。1.2.2研究范围1、通过项目背景及发展概况的研究，分析项目提出的由来；2、对产品进行市场调查和需求预测，确定本项目的生产规模和产品方案；3、对基地条件和项目建设方案进行可行性论证；4、对总平面布置和公用工程配套设施方案进行技术论证；5、对建设条件及原材料、燃料、动力供应情况调查研究；6、对工程技术及设备方案进行研究，分析项目工艺技术的先进性；7、根据国家有关法规、规范和标准，对项目的环境保护、节能、节水、消防、劳动保护和安全卫生等内容进行论证；8、对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析，测算各种效益指标和项目的抗风险能力；9、对项目的社会效益和环境效益进行综合评价；10、得出可行性研究结论。1.3可行性研究结论本项目建设在充分发挥衢江区大洲镇地缘优势和生产优势的同时，还有助于促进区域文化旅游产业结构调整和经济发展。同时，对项目建设区经济的发展也具有一定的带动作用。另对项目的生产规模、交易规模、销售市场、技术方案和技术经济的可行性和合理性进行了全面的分析比较，本项目符合衢江区产业发展的要求和浙江省及衢州市民宿产业发展规划。通过对项目财务分析表明，项目财务盈利7能力较强，经济效益显著，抗风险能力较强。因此本项目的建设是必要的，技术和财务上是可行的。1.4主要技术经济指标表1-1项目技术经济指标表（略）序号项目单位数值备注1建设总规模亩12002建设总面积模平方米40003项目总投资万元13004年营业收入万元8605年总成本万元4306利润总额万元4307税金万元1008投资利润率%33.109净利润万元33010投资回收期年4第二章项目背景及必要性分析2.1项目建设背景书香居项目规划用地位于大洲镇外焦村第８村组大冷水山范围，计划建设用地5亩。为游客提供以住宿服务为主，并综合传统文化、民俗活动、农业体验、休闲娱乐等内容的旅游休闲度假服务，建设中国最有书香气息的精品文化民宿，打造具有度假、休闲、文化、旅游等功能的精品乡村民宿项目。近年来，省、市先后对发展乡村旅游作出了一系列部署，并把发展乡村休闲旅游经济放在更加突出的位置，乡村民宿经济迎来前所未8有的发展机遇。2016年，衢州市发布《衢州市人民政府关于实施全域旅游发展战略的意见》，衢江区区委办发（2016-103号）《衢江区人民政府办公室关于加快培育民宿产业的实施意见》文件,各种政策利好使乡村民宿旅游迎来发展新机遇。2.2项目建设的必要性2.2.1促进产业转型升级的需要项目建设以休闲度假为功能、以民宿为载体，开展生态旅游，拓展当地农民创收渠道和生态旅游市场的深度与广度，推动着大洲镇产业转型升级。2.2.2推进上海、杭州都市二小时交通圈地节点融合发展的需要项目建设促进了衢江区与上海、杭州中心城市的文创产业交流，使二小时交通圈各节点县市之间的文化认同感、旅游氛围、承接辐射带动性、发展联动性越来越强。2.2.3满足城乡居民日益增长的休闲和健康需求的需要项目的建设以文化为核心、以市场为向导、以资源为依托，以生态资源及高东寺历史资源为特点，创新模式，打造一个集休闲、度假、文化体验等为一体的度假胜地，为城镇居民提供天然生态的休闲康养之地，满足居民日益增长的休闲和文化、健康需要。2.2.4打造大洲镇高端民宿产业的需要项目的建设结合当地人文、自然景观、生态、环境资源、农林渔活动和历史文化资源，提供旅客乡野生活之住宿处所和历史文化方面的体验活动，能让人体验当地风情、感受地方文化，并体验有别于城市的生活。2.2.5促进大洲镇自我发展、农民增收的需要项目的建设依托其优美的生态及历史文化资源优势，利用山区资源综合开发，以生态旅游、文化旅游、农林特产销售为基础，以休闲养生、文化旅游、民宿度假带动农村业态转型，拉动当地经济发展、促进农民增收、提高人们生活质量，推动山区资源优势向经济优势的快速转变。9第三章项目选址与区域条件3.1建设地点衢江区大洲镇外焦村第８村组大冷水山；3.2区域条件3.2.1交通区位：上海--杭州--千岛湖—钱江源—黄山—三清山—龙虎山黄金旅游线中段。衢州市公路网密集，杭（州）金（华）衢（州）高速公路、黄（山）衢（州）南（京）高速公路、杭（州）新（安江）景（德镇）高速公路、龙（游）丽（水）温（州）高速公路横穿衢州，205国道和46省道纵贯全市，县乡村公路成片成网。高铁、民航联通全国。3.2.2经济区位：大洲镇工业功能区是全市梯度工业空间布局体系的重要组成部分，衢州市本级重点乡镇工业功能区，规划总面积5.5平方公里，一期1.5平方公里，二期4平方公里。大洲镇以工业功能区为平台，以毛竹制品加工、化工制造、机械制造、建材等特色产业为支撑，以毛竹，大棚西瓜，高山蔬菜，食用菌，花卉苗木等高效、生态和城郊型农业为基础，以生态休闲旅游为新的增长点，建立特色鲜明的新型产业体系。3.2.3旅游区位大洲镇是衢东南著名乡镇，镇区民风纯朴，佛教盛行，境内有遐迩闻名的东岳古刹“东岳殿”、西山寺院等名胜，它们都是衢州地区有名的佛教胜地和避暑胜地。另外，传说中的乌龙坑透露着神秘的色彩！衢州市首个畲族风情文化旅游项目在大洲镇外焦村大路自然村落户。大路畲族风情村是浙西一个美丽的畲族小山村，位于衢州城东南28公里处。这里生态原始，景色迷人，青山、秀水、古树、山寨、流云、飞瀑、湿地、古村落......，让游人流连忘返！大路村历史文化悠远，传说婀娜妖娆，畲族风情独特，是浙西的西双版纳。聚居在这里的畲族后裔至今仍保持着自己独特的文化艺术和语音，古遗风情淳厚；境内高山林立，最高峰六春湖海拔1390米；约有大小景观6010多处，构成了雄、奇、险、秀、幽、特的神奇畲族风情文化旅游村。3.2.4区域投资环境衢江区为衢州市辖区，位于浙江省西部，钱塘江上游，区域面积1748平方公里，辖10个镇、8个乡、2个街道、1个办事处、272个行政村、3个社区，总人口399198人，是国家森林城市、国家卫生城市、国家级生态示范区、中国椪柑之乡、中国竹炭