搜索
目录第一章项目规划的背景……………………………………………………4第二章河南省和许昌市经济发展情况……………………………………4一、河南省许昌市经济情况介绍……………………………………………4二、许昌市东城区情况简介…………………………………………………6第三章项目总体规划……………………………………………………7一、上海城项目情况介绍…………………………………………………7二、五星级酒店规划………………………………………………………9第四章我国酒店行业概况…………………………………………………9一、我国星级酒店数量、结构及分布………………………………………9二、我国星级酒店行业景气情况……………………………………………10三、我国星级酒店经营情况………………………………………………13四、酒店业经济特点……………………………………………………14五、酒店业发展趋势………………………………………………………15第五章市场、竞争和项目定位……………………………………………18一、许昌酒店市场分析预测………………………………………………18二、SWOT分析……………………………………………………………24三、竞争分析结论…………………………………………………………26四、项目目标定位…………………………………………………………27第六章发展规划…………………………………………………………27一、总体设想……………………………………………………………27二、公司发展战略步骤设想…………………………………………27第七章市场营销…………………………………………………………28一、目标市场…………………………………………………………28二、产品与服务…………………………………………………………28三、定价…………………………………………………………………28四、销售渠道……………………………………………………………29五、公关宣传策略…………………………………………………………29六、初步销售策略…………………………………………………………30第八章营运和管理………………………………………………………31一、基本业务流程…………………………………………………………31二、营运管理初步计划……………………………………………………32三、建立并实施完善的质量管理制度………………………………………33四、建立并实施完善的财务内控制度………………………………………34五、机构设置……………………………………………………………35六、管理团队……………………………………………………………36七、遵循的标准…………………………………………………………36第九章投资与财务评价…………………………………………………37一、收入、成本费用及利润预测…………………………………………37二、财务评价……………………………………………………………40第十章风险与对策分析…………………………………………………42一、风险…………………………………………………………………42二、对策…………………………………………………………………43第十一章结论…………………………………………………………………43上海城五星级酒店可行性研究报告第一章项目规划的背景胡锦涛总书记强调“中原地区广大干部、群众要切实增强加快发展的责任和紧迫感……”温家宝总理在十届全国人大二次会议上指出“加快中部地区发展是区域协调发展的重要方面，国家支持中部地区发挥区位优势和经济优势……”二〇〇五年三月中央首次指出要抓紧和制定中部崛起的规划和主题。于是荆楚风起云涌，潇湘战鼓频催，赣鄱红旗猎猎，中原厉兵秣马，三晋龙腾虎跃，中部——共和国的腹地，满目生机。中部崛起已成为泱泱中华未来发展的战略重点！参与中部地区大发展、大建设，不仅具有战略意义，更是一种历史机遇！二〇〇四年，上海房地产界精英企业——上海金房置业有限公司挺进中原，把目光投向了华夏民族的发祥地、中国人口大省——河南，规划投资16亿元，建设许昌市最大的复合地产项目“上海城”。第二章河南省和许昌市经济发展情况一、河南省许昌市经济情况介绍河南古时称为豫州，因豫州位于九州中心，因此又有“中州”、“中原”之称。河南以其强大的区位优势和逾亿的人口规模，必将在中部崛起的号角中彰显非凡活力。许昌市——位于河南的中心，是中原城市群五个核心城市之一，面积逾5000平方公里，人口447万。市区面积50平方公里，人口51万。交通便捷，京广铁路、京珠高速公路、107国道并行纵穿南北；禹郸铁路、311国道横贯东西，距郑州80公里，距新郑国际机场仅50公里。许昌——中国历史文化名城之一。上朔至远古时期炎帝部落后裔酋长许由卒众耕于此，称许地。西周初期被封许国，秦为许县，曹操挟汉献帝以令诸侯迁都于许，成为当时中国北方政治、经济、文化中心。公元221年，魏文帝曹丕废汉立魏，因“魏基昌于许”改许县为许昌，许昌之名一直沿用至今，历时一千七百余年。因三国文化丰富，被国家列入“三国文化旅游圈”重点城市。许昌——社会经济发展迅速，位居全省前列：2005年全市国民生产总值突破620亿元，“十一五”期间，年增长率为12.6%；许昌总人口居全省第十二位，但国民生产总值居全省第四位；人均国民生产总值13500元，远高于河南省平均水平，农民年收入位居全省第三位；GDP一直处于二位数增长，城市人均收入增幅达10%；全市拥有23家企业集团，其中电力保护、金刚石磨具、烟草加工、发制品、花卉等行业享誉国内外；拥有两个国家级开发区（国家电子信息产业园和国家农业科技园区）；三家上市公司；四个中国名牌（河南第一）；金融业资产质量和主要经济指标全省第一。许昌市所辖的长葛市陶瓷建材，机械工业突出，集体、乡村工业已成为其经济发展的主力军；许昌县是国家扶持的重点产粮大县，档发、腐竹在全国有较高的知名度；鄢陵县是国家重点优质棉花生产基地县，腊梅种植历史悠久，有“鄢陵腊梅冠天下”之美誉；襄城县是国家优质烟生产和烤烟出口基地县，以“烟叶王国”而享誉华夏。许昌，作为豫南七市进入省会郑州的必经之路和豫中南地区传统的商贸强市，历来对周边有着较强的辐射力。近年来，许昌市先后荣获“全国综合治理先进市”、“全国双拥模范城”、“中国优秀旅游城市”、“国家园林城市”、“中国特色魅力城市”、“省级文明城市”、省人居环境奖等荣誉称号，并已通过“省级文明城市”验收。据国家建设部城乡规划管理中心卫星遥测，许昌市绿化覆盖率42.68％，被誉为“绿城”并荣获“省人居环境奖”名至实归。良好的社会和生态环境吸引了大批投资者纷至沓来，“十一·五”期间，外部投资年均增长超过40％。“十一·五”开局之年，许昌市确定的招商引资目标就超过100亿元。图2.12001-2005年许昌市GDP变化图（同年价格，亿元）326.19362.82411.68489.25602.9702004006008002001年2002年2003年2004年2005年系列1二、许昌市东城区情况简介许昌东城区位于许昌市东部，创建于1997年4月，规划面积20平方公里，规划人口20万，至二〇〇五年底东区人口达8万，二〇〇二年十月许昌市委、市府、人大、政协“四大班子”进驻东区。随后市属机关及重点行业纷纷东迁，交通局、人行、税务局、农发行、法院、移动公司、联通公司、金管局、邮政局、帝豪集团等一幢幢大楼拔地而起奠定了东区已经成为许昌的政治中心；已落户的许昌学院、职业技术学院、文博中学、第十五中学、第二高级中学学生人数总计超过三万，奠定了东区文化中心的地位；周边已经建成和正在建设的楼盘：怡景花城、通信公司小区、碧云小区、公务员小区、建业帕拉帝奥、骏景花城、金石东方明珠、莲城华庭、东城住宅小区（公务员二期）等总计300万m2的高档社区住宅群正在形成。在许昌市委、市政府“优先发展工业”、“优先发展市区”的政策引导下，许昌市区的首位度逐年提高，在许昌市《十一五规划纲要》又将“发展现代物流”和建设“豫中南区域性商贸物流枢纽”列入了许昌市的纲领性文件，特别是市委、市政府已经确定把“重点发展东城区适度改造老城区”作为许昌城市建设的指导方针。于是在东区建设与未来许昌市政治中心、文化中心、中高档居住中心相适应的大型商贸中心成为上海金房置业有限公司在审时度势后的重大举措。按照《许昌市国民经济和社会发展等十一个五年规划纲要》，市区拟以东城区为中心，再向东扩展15平方公里，向北扩展15平方公里。东城区的地域优势将更加突出。依据市区商品房开发年均100万平方米的规模和东城区不低于三分之二的占比，预计到2006年10月份前，东城区商品房面积将突破220万平方米，从而形成9－10万的居住人口（含原居民）。目前，许昌房地产界的“四大天王”已悉数进入东城区，加上河南房地产老大建业集团的进入，以及许昌两所高校的相继入驻，以大批教育、文化、医疗机构的设立，预计到2007年东区商品房建成面积将达320万平方米，常住居民应在12万人左右。仅在2006年，东城区就有10件大事吸引了省内外的眼球，其中包括投资20个亿的热源厂项目，当年完成投资10亿元；投资16个亿的“上海城”项目，完成一期开发；获国家开发银行投资5亿元的职业技术学院及许昌二高新校园主体工程完工；建安公园当年实现广场竣工，完成投资2亿元。东城区规划居民居住人口20万人，居住用地658.8万平方米，目前土地已基本拍卖殆尽，现有框架区域内已经一地难求。第三章项目总体规划一、上海城项目情况介绍“上海城”位于河南省许昌市东城区中心区域（由东城区37#、48#、62#、63#、72#、73#、74#共七个地块组成），占地1250亩，距京珠高速公路出口2公里，距市区中心区域4公里。总建筑面积达78万平方米，分为三大版块，其中ShoppingMall的商业建筑面积262600平方米；五星级大酒店建筑面积51635平方米；大型高档时尚社区建筑面积316728平方米。项目总投资逾16亿人民币，是迄今为止许昌市最大的商住综合地产开发项目。建成后的上海城不但成为人流、物流、商流、信息流、资金流的集散中心，成就许昌乃至中原地区的商业典范，而且将是一座环境优美、阳光明媚、具有典型海派风格的新上海CBD。“上海城”的开发建设对许昌乃至整个中原地区产生的强大冲击和推动，不亚于一次里氏七级的商业大地震带给我们的震撼与改变。作为一个综合性的地产项目“上海城”，其在开发理念、功能价值、生活体现、系统开发、资源整合等方面都体现出了独有的特色。超前定位“豫中南区域性商贸物流枢纽”的上海城充分考虑了区域性商贸业态，由互动性、融合性、互补性相结合的市场、住宅、写字楼、五星酒店汇聚的普通市民、中产阶级、白领新贵、过往客商形成了强大消费能力的客流，为繁华商业带来滚滚商机。从许昌目前酒店情况来看，五星级酒店的建设必将成为许昌市的新地标。各商业形态之间形成了互为补充，互助互利的强大整体力量，两两相“旺”的强势联盟使“上海城”拥有了不可超越的整体优势。“上海城”精心打造的中心商业区与中心商务区、时尚住宅区与高级酒店区组成的整体规划，构造了得天独厚的优美商住环境，深得天时之力，全新引进的复合地产概念，让人耳目一新。“上海城”将根据许昌市和东城区的整体规划，高起点规划，高标准建设，以海派商业文化为核心，突出购物、休闲、居住、生态、海派商业旅游五大特色，建设成一个集购物、休闲、餐饮、娱乐、展示、批发、时尚居住、五星级酒店为一体的现代化、多功能、园林式综合新城。迅速聚集人流、物流、资金流、信息流，有力拉动房地产业、旅游业、交通运输业、商品加工业快速发展，培育税源，扩大就业，加快东城区城市化建设进程，早日确立许昌东区的大商贸大物流核心格局。在目前地产行业产品同质化现象非常严重、市场需求矛盾尚未理顺的情况下，“上海城”将以自己鲜明的开发主题、独特的经营理念、优势的产品组合、差异化的业态构成，成为中原地产界的个中翘楚。作为整个“上海城”的重头项目——商业部分，对投资者尤具吸引力。商业项目最讲究商气，在这一点上，“上海城”无疑具有先天