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雪峰山國家森林公園旅遊度假目的地商業計劃書關健詞：稀缺資源地球綠肺朝陽產業剛性需求2目录第一章项目概况第一节项目简介………………………………………第4-7页第二节项目建设背景………………………………………第7-8页第二章项目选址与资源条件第一节项目选址………………………………………………第8页第二节当地交通………………………………………………第8页第三节资源条件……………………………………………第8-9页第三章战略定位与设计定位第一节战略定位……………………………………………第9-10页第二节文化与美学定位…………………………………第10-14页第三节规划原则……………………………………………第14页第四节规划构思…………………………………………第14-15页第五节规划布局…………………………………………第14页第四章市场定位与细分第一节营销定义………………………………………………第15页第二节营销价值定位……………………………………第16-17页第三节营销特色定位…………………………………………第17页第四节消费群体定位…………………………………………第17页第五节羸利模式定位……………………………………第17-18页第六节市场策略定位……………………………………第18-19页第七节市场需求分析……………………………………第19-21页第八节市场前景分析……………………………………第21页第五章SWOT分析3第一节优势分析…………………………………………第22-23页第二节劣势分析…………………………………………第23-24页第六章财务评价第一节投资估算…………………………………………第24-25页第二节经济效益预测…………………………………………第26页第三节社会效益分析……………………………………第26-27页第七章结论与建议第一节结论……………………………………………………第27页第二节建议…………………………………………………第27-28页4第一章项目概况第一节公司简介与项目介绍一、公司简介湖南雪峰山森林公园投资管理有限公司成立于2014年9月份，是深圳德福基金全资控股的旅游投资有限公司，注册资金壹亿元整。公司下设德福雪峰山漂流有限公司。公司主要经营：AAAAA级旅游景区的投资管理与咨询服务；林业生态旅游开发、乐龄养生养老度假、美丽乡村旅游及其它旅游项目的开发与管理。公司现有员工68人，其中导游18人，具有中高技术人才、管理人才及其它工作人员50人。公司管理架构：营销副总营销中心行政中心行政副总文创中心文创副总工程中心工程副总景区管理部市场媒宣部导游管理部办公室档案室人事部文化产业部文化创新部专家论坛部工程管理部成本控制部工程安质部董事会总经理5团队组织结构图：二、项目介绍1、项目名称湖南雪峰山国家森林公园旅游度假目的地AAAAA景区开发建设项目2、项目地点雪峰山位于湖南湘西黔阳（洪江市）、洞口、淑浦等县。联合国教科文组织誉其为“地球上神奇的绿洲”，主峰苏宝岭海拔1934米，层峦迭嶂、高峻陡峭，是中部通向大西南的天然屏障；雪峰山因山顶长年积雪而得名，具有“冬冷夏凉、冬干夏湿”的特点。年平均气温12.7℃，年最高气温27.3℃，年最低气温-8.1℃；北山南原、四季分明、雨热同季、冷暖适中，自然环境十分优越。湖南雪峰山森林公园投资管理有限公司投资管理团队产品研发团队营销管理团队景区管理团队传媒策划团队养老产业团队6三、建设规模与目标1、建设内容雪峰山森林公园项目计划建设内容包括：坪山塘核心景区景点、乐龄度假村、养生养老院、鸟巢木屋、文化创新研究院、抗战纪念园等。2、建设目标建设目标为集乐龄健身养生休闲度假、观光旅游、古昆仑文化、高庙文化、渔猎文化、湖湘文化、民俗文化、创意农业文化、文化旅游创新研究、历史探源于一体。打造中国大湘西生态文化旅游、休闲度假的综合经济产业链。项目建成后，形成集休闲度假、健身养生休闲、文化旅游观光综合体，成为中国大湘西旅游聚集地。三年后设计年接待能力为100万人（次）/年，五年后设计年接待能力为300万人（次）/年。3、主要建设条件本计划书主要从政策许可、选址论证、建设场地状况、总平面方案、资金筹措等制约项目实施的主要因素进行调查研究，经过充分研究，主要结论是，项目选址符合有关乡村旅游规划法规要求。项目地质条件好，方案既满足国家有关城市规划及产业布局，又考虑了满足本项目将来一定时期内发展的要求。4、项目投入资金及效益1)、项目估算总投资为5.19亿元，其中固定资产投资约4.5亿元，铺底流动资金：6000万元。2)、项目计划分三年三期完成全部投入，其中第1年完成全部固定资产投资的20%，第2年完成全部固定资产投资50%，最后1年完成全部固定资产投资的30%。3）、项目建成后预计正常年份实现年收入2.7亿元，上交税收71000万元以上。4)项目资金来源：自筹60%、战略伙伴20%、银行融资10%、政策扶持10%第二节项目建设背景宏观经济环境2015年中国旅游经济发展光彩夺目，在国内经济面临结构调整和增速放缓压力的背景下，旅游业对消费和投资重要的战略性作用更加突出。2015年全年接待国内外旅游人数超过40亿人次，旅游总收入突破4万亿元，同比去年分别增长10%和12%，全面完成发展目标，实现了“十二五”时期旅游发展的漂亮收官，并开启了旅游发展的新时代。加上全球经济的逐步复苏成为了国内各大项目开发建立、产业发展的基础与保障，因此本项目的开发建设的外部经济环境良好，投资经济效益回报前景可观。文化休闲产业发展迅速文化休闲相关产业已经逐步从以往的第三、第四产业上升为全球第一大产业，养老养生相关产业等现代化的服务经济发展迅猛。当前社会，多元化的健康休闲服务产业发展格局初步形成，传统行业进入微利时代，竞争日趋白日化，举步维艰，而随着城市经济的高速发展和市民生活水平的持续提高，越来越多的人开始关注健康，注重生活质量。随着时代的变化，人们更渴望的是一种时尚、高雅、健康、享受且注重体验的旅游度假消费形式。当今世界，生态环境持续恶化，人类在分享工业化、现代化成果的同时，自身健康状况正日益受到威胁。据世界卫生组织调查表明，目前，全世界亚健康人口已占到总人口的70%，亚健康状况严重地影响了人们的生命安全。健康生活正成为人们的迫切需求。而现在的生活方式逐渐多样化，越来越多的人会有大量的时间、精力、钱投入到旅游、娱乐、休闲、健康等活动。现在的中国，大众休闲和健康的需8求是前所未有的，而休闲养生养老经济在国民经济占比快速上升。有学者预测，健康休闲时代已经逐渐到来，休闲养生养老市场的发展潜力巨大，发展前景广阔。第二章项目选址与资源条件第一节项目选址本专案拟建于湖南省洪江市雪峰镇境内。第二节项目交通优势320国道，直入景区大门，高速公路直达雪峰山下10公里、2018年高铁站设雪峰山下15公里处。第三节资源条件一、森林资源雪峰山森林资源：天然林面积为1313.5公顷，人工林面积为1690.0公顷；按树种组分：针叶林面积为1712.7公顷，阔叶林面积为1290.8公顷，竹林面积25.9公顷。另外还有灌木林面积638.4公顷。除木本植物外，其中不乏具有极高经济价值，味道鲜美的野生松茸菌、牛肝菌、猕猴桃，药用的天麻、灵芝、何首乌、半夏、黄姜、麦冬、绞股兰等具有很高的科研、科普价值以及由此延伸的观赏、考察价值。二、动物资源雪峰山动物资源：野生动物物种资源十分丰富，其良好的自然生态环境是野生动物栖息繁衍的理想之地。雪峰山有野生动物约190种，其中：国家重点保护野生动物有16种，其中Ⅰ级有2种，即：云豹、黄腹角雉；Ⅱ级有14种，即：大鲵、穿山甲、獐、豺等。野生动物中，以蛇类和鸟类最为常见，如五步蛇、眼镜蛇、菜花蛇、乌梢蛇、画眉、竹鸡、斑鸠、大山雀、白头翁、角雉等。9三、水果资源冰糖橙、野生弥猴桃。诗人屈原《桔颂》“绿叶素荣，纷其可喜兮。曾枝剡棘，圆果抟兮”。赞美的就是名扬天下的雪峰山黔阳冰糖橙。黔阳冰糖橙，中国国家地理标志产品。黔阳柑桔在战国时期已美名远扬，黔阳冰糖橙别名“冰糖泡”，是柑橘中的著名品种，因其果质脆嫩、果味甘甜如冰糖而得名。其树型美观，也可植于庭院观赏。挂果成熟期为11月中旬，果实橙黄，锃亮芬芳，皮薄汁多无核，富含柠檬酸和多种维生素。黔阳冰糖橙畅销中国各地，深受广大消费者的喜爱。四、人文资源黔阳古城遗址、古洞穴遗址、湘西古商道遗址、古佛寺遗址、古猎人石屋遗址、诸葛亮洗马池遗址、李自成屯兵遗址，李自成围棋盘。坪山塘古集市遗址。黔阳古城位于沅水上游的国家级历史文化名城，素有“滇黔门户”和“湖南第一古城”之称。比云南丽江古镇早1400年，较湖南省内的凤凰古城早900年，历史文化价值高。雪峰山地域文化丰富，具有抗侵历史，又是历史名人较为集中的发源地，拥有雪峰山特色的民族文化、名人文化、商帮文化和民俗文化。景区内历代宗教香火旺盛，底蕴深厚的礼佛文化为自然山水增光添色。总之，风景名胜区具有深厚历史文化底蕴，这些历史文化的积淀，丰富了风景名胜区的文化内涵，为旅游开发建设奠定了人文资源基础。10第三章战略定位与设计定位第一节战略定位根据《洪江市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》中“积极发展现代农业，建立‘休闲农业生态大县’”以及“大力发展第三产业，建立‘文化旅游强市’”的精神，发展文化新镇、生态新镇、旅游新镇、文化新镇等新型示范生态旅游和养生休闲度假目的地，为大湘西，为大中国乃至世界提供集乐龄养生度假、观光旅游、古昆仑文化、稻耕文化、搞战文化、民俗文化、养生文化、生态文化等于一体的产业经济带，将成为中国生态旅游、文化旅游、休闲养老养生、分时度假的首选目的地之一。规划设计将始终围这一主题战略发展模式以及市场的需求立足洪江，辐射全国，影响世界。第二节文化与美学定位一、文化主题原则任何一个旅游景区都应有其主题，雪峰山森林公园景区的每一个景点、每一座建筑风格的命名都要一个有思想有深度的主题，而文化则是深厚思想的提炼。每一个小景点的造形都应彰显生活的点滴。景区应符合高端养生养老度假的层次，顺应目标客户群体的需求出发，选择具有至高境界而又通俗易懂的精神文化作为主题。二、文化导入1、文化主题思想鉴于目标群体的需求，森林公园品牌形象和文化质量价值追求，以及旅游景区开发的内涵要求，根据本项目区位、功能、地形地貌、旅游资源现状等特性，通过对比选择和深入思考，项目组决定将体现中国传统文化、中国哲学思想，禅学思想在国外已经作为时尚，并广泛运用于人生哲理、建筑美学等作为深层次的文化导入拟规划旅游景区，营造清新淡雅、曲径通幽的“禅意空间”和触景生情的“感悟人生哲理”。112、主题文化融入“山光悦鸟性，潭影空人心”禅宗提倡心性本净、讲究空灵，它由最初使人摆脱外界干扰、心神安宁的精神修持方式，发展成为信奉者的体悟真理的一种修身养性方式。中国美学传统中最为核心的范畴——“境界”也诞生于此。“境界”以极其精致、细腻、丰富、空灵的精神体验，重新塑造了中国人的审美经验，并把中国人的审美活动推向成熟。“禅意”虽然源于佛教禅宗文化思想，但是其中的生活态度、处世哲学、空灵意念等思想理念已为人们所感悟、所运用，逐渐成为人们的座右铭和美学观。主体上正合社会与新时期人们所需的传统回归。我们所说的“禅意空间”正是这种思想理念的外在的、文化的表现，景区规划范围内似断非断的地块分布，相对幽闭的空间感，与虚实结合、自由、精致、空灵的禅宗美学正相吻合，客观上也给了我们打造禅意文化主题提供了合适的空间。3、主题文化应用暗线：哲学思想、禅意空间本规划拟将“哲学思想、禅意空间”作为景区规划的主要指导思想，通过游线组织、景观小品、建筑格局、功能布局等的以实衬虚、移步换景、虚实掩映、似断非断的规划设计，深化本项目的文化内涵，使人们在不知不觉中体会感悟到“禅的意境”。明线：人生三境界、人生七雅文化本规划拟用“人生三境界”（攀登之路、成就之境、顿悟之界）和“琴棋书画诗花茶”人生七雅韵作为主题文化的明线和核心元素，来阐释人生的真意，并充分考虑到地块条件，用逐层递进的人生三境界将地理上相对独立的区块联系起