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长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会房地产税收政策与案例析主讲蒋菊香副教授注册税务师联系：[e-mail]大家好长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会主要内容房地产背景分析1房地产收入分析2房地产扣除分析3房地产问题分析4长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会主要内容房地产背景分析1房地产收入分析2房地产扣除分析3房地产问题分析4房价为何居高不下房地产业土地建筑物其他地上附着物实物、权益和区位三者结合实物权益区位房地产业房地产服务业房地产投资开发业房地产中介服务业物业管理业房地产咨询房地产价格评估房地产经纪一、房地产背景分析3种经营方式3项经营业务5个审批环节5大经营特点3种经营方式3种经营方式（1）自主开发（2）合作开发（3）代开发3项经营业务土地开发经营房屋开发经营基础设施和配套设施开发建设房地产经营业务？房地产企业经营流程•项目设想和可行性研究•项目立项及企业审批•项目规划•土地使用权取得•征地拆迁•工程施工•销售或经营•物业管理5个审批环节5个审批环节12354房地产审批立项审批规划审批施工审批销售审批产权审批房地产开发审批过程及批件立项审批由公司向建委提出立项申请，建委与发改委会签审批文件，公司凭立项文件，向发改委申请投资计划立项批复规划审批由规划管理、土地管理、财政部门负责，通常包括办理“两证一书”即“建筑工程规划许可证”、“规划用地许可证”、“选址意见书”（确定用地范围，审核红线图）（1）城市规划管理局建设用地许可证、建设工程规划许可证（2）城镇国有土地使用出让合同以及相关补充合同（3）国土资源和房屋管理局颁发的国有土地使用证（4）土地开发协议及补充协议（通过协议列支拆迁费和开发费的依据)施工审批房地产公司向建委报送规划许可证和规费缴纳凭证等资料，申请施工许可证，由建委、消防、环保、市政公用等部门分别负责（1）建委颁发的施工许可证（2）企业与施工企业的施工合同，了解企业的建安工程支出销售审批依据《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》（1）房屋管理局颁发的商品房销售（预售）许可证，作为可售面积的依据（2）企业签署的所有商品房预售契约和商品房买卖合同，作为衡量销售收入的依据。（3）规划局颁发的建设工程规划验收合格通知书和建委颁发的建设工程竣工验收备案表（确定开发成本的终止日）（4）房地产管理局测绘队颁发的测绘明细等登记表产权审批商品房交付使用后，由业主向房管局报送购买房产的资料，办理房产证房屋所有权证，作为检查人员了解企业自用产权、移送产权、转让产权以及销售产权的依据•立项——计委•选址——规划局•拿地——国土局•建设用地规划——规划局•建设工程规划——规划局•建设工程设计、项目设计——设计单位•施工许可证——建委•招投标——招投标办•开工——建委•预售——房产局•竣工验收——建委等•初始产权证明——房产局•正式销售-现销——房产局•产权转移——房产局•清盘——注销•物业管理5大经营特点5大经营特点开发周期长期性项目审批计划性经营方式多样性开发产品固定性资金运作密集性房地产行业特点对税收影响1、房地产行业生产周期长，经营业务复杂房地产企业生产最终产品周期较长，最少数月，多则数年，而且要等每一单体工程或一组工程甚至整个项目竣工办理决算后才能计算确定其建造成本，但房地产开发产品一般按分户分套分割销售，而且可以预售。成本核算的真实性和准确性难以逐笔核实。经营业务复杂一是经营业务的内容复杂，囊括了征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售、售后服务等过程。二是涉及面广、经济往来对象多。2、资金密集型产业，前期投入资金大，企业资金压力大，有强烈的迟缓税款缴纳的意愿。原因建住房[2002]217号规定：对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》规定：房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30％3、购房者中相当一部分是个人，存在大量的现金交易与其他行业相比，商品房的消费群体主要关心的是产权证明的办理结果，为房地产开发企业采取隐匿经营收入等手段偷逃税款开了方便之门。4、产品具有固定性、永久性便于取证，有一定的补救措施每套房产都有一套完整的档案资料，便于检查人员取证，有一定的补救措施长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会房地产企业税收征管特点房地产按项目建设，税法是以企业为纳税人房地产企业收入确认与成本结转在时间上不配比房地产销售收入确认标准会计与税法上不尽相同房地产部分费用常跨期发生，需进行追溯调整长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会房地产企业财务核算特点营业收入核算的特殊性营业收入具有多样性营业收入的坏账风险较小长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会房地产企业财务核算特点开发产品成本核算的特殊性成本构成核算难度大核算时间跨度大不同项目核算差异性较大滚动开发核算难度大长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会房地产企业财务核算特点利润分配形式的特殊性----常见的：项目投资合作（企业并不在工商管理部门进行注册资本变更登记）----利润分配形式有：现金、产品等长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会房地产企业财务核算主要内容设立阶段财务核算主要内容核算重点－注册资本金及筹建费用的核算核算难点－对投资方投入的非现金资产的计价长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会房地产企业财务核算主要内容开发项目准备阶段财务核算主要内容取得土地使用权的核算取得项目借款－“长期借款”核算；核算难点、重点：对借款利息费用的核算开发前物资准备－核算要点：购入物资计价及领用发出时的成本核算。长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会房地产企业财务核算主要内容项目开发阶段财务核算主要内容房地产开发成本的核算－土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本：全部费用按成本项目进行归集和分配。房地产开发产品的核算－设置“开发产品”长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会房地产企业财务核算主要内容销售阶段及利润分配阶段财务核算主要内容房地产销售业务的核算－主要包括主营业务收入和其他业务收入利润分配阶段的财务核算－通过“利润分配”科目长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会房地产企业涉及税种前期准备阶段--契税.耕地占用税.印花税.城镇土地使用税建设施工阶段--营业税.增值税.印花税.车辆购置税.车船税.城建税及教育费附加销售阶段--营业税.土地增值税.企业所得税.城市维护建设税及教育费附加.印花税长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会房地产企业涉及税种保有阶段--城镇土地使用税.房产税出租环节--营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、企业所得税长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会•房地产开发各环节税收政策详解？？长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会主要内容房地产背景分析1房地产收入分析2房地产扣除分析3房地产问题分析4房地产所得税政策变迁内资企业所得税1994年---2003年这一阶段并没有完全针对房地产企业的企业所得税政策，房地产企业缴纳企业所得税适用于一般工商企业的税收原则。事实上房地产企业的收入确认、成本核算等完全不同于一般工商企业，没有量体裁衣的税收政策，等于国家放弃了对房地产企业的税收追索，形成了其“经济的巨人，纳税的侏儒”形象。房地产所得税政策变迁内资企业所得税2003年制定了国税发[2003]83号文件专门针对房地产企业制定了企业所得税政策。参照了外商投资企业所得税国税发【2001】142号文件，对内资企业的预售收入开始征税，该文件的发布，有力的加强了房地产企业所得税稽查。房地产所得税政策变迁内资企业所得税国税发【2006】31号文件的制定。83号文件在执行过程中，产生了很多问题。在税务系统强调精细化管理的大前提下，国家税务总局于2006年制定了31号文件。31号文件的制定与实施，对房地产业税收产生了深远的影响。房地产所得税政策变迁外资企业所得税国税发【1995】153号文件。首先提出了预售收入征税的概念，房地产业所得税政策同其他企业产生重大变化。国税发【2001】142号文件。使外资企业房地产所得税政策进一步明确。但是随着31号文件的颁布，内资房地产税收政策更加详细明确，内外资差异增大。房地产所得税政策变迁房地产所得税政策的统一：2008年：新企业所得税法及其条例2009年：《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发〔2009〕31号-新31号文件—变化？？房地产收入分析未完工预售收入分析1完工销售收入分析2合作开发销售分析3代开发销售分析4（一）未完工销售收入分析预缴所得税政策依据？未完工开发产品税务处理开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施①等开发产品，在未完工前采取②预售方式销售的，其预售收入先按③预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，计入当期④应纳税所得额，待开发产品结算⑤计税成本后再行调整---国税发（2009）31号.1.预售收入范围中范围-预售房款、定金大范围-未完工收入？小范围-预售房款123思考：订金、诚意金等涉税？2.预售收入时间？收入时间未完工：收付实现制完工：权责发生制3.预售收入金额？思考：预售收入是业务招待费、广宣费在税前扣除的限额收入基数？预收账款如何填申报表才能计提业务招待费？？申报表？4.预售毛利预售毛利思考：预缴所得税税基？预售毛利=预售收入*计税毛利率计税毛利率？5.预售收入会计核算预售收入会计核算预售房款的会计处理企业收到的预交购房款，包括承购人按揭贷款的到账金额，应借记“库存现金”或“银行存款”账户，贷记“预收账款”账户。借记“应交税费”各明细科目，贷记“银行存款”科目。案例？6.预缴方式？预缴方式7.预缴法律责任？预缴法律责任8.预售申报（表？）1.预报？2.年报？9.隐瞒预售收入手法预售收入存在的常见涉税问题预售房款记入“应付账款”等往来科目归集，不通过“预收账款”科目核算，长期挂账不结转收入；（挂往来）把预收购房款变为购房订金，或者垫付款项，不确认预售收入。（变花样）分开开票，一部分开预收款发票交财务，将另一部分开具收据货款入销售部，不入企业财务账；（搞分解）开发产品完工，未及时转为销售收入（死等待）用自收凭证收取预收房款，存入非基本账户或其它银行卡上，这种做法隐蔽性较强。故然开发企业最终会因购房者需要开具发票而作收入处理，但明显减少了当期收入，减少当期应缴税金.将预收的定金以购房者的名义存入银行改头换面不作预收款申报收入等等。10.预售收入的检查方法1、登陆房产网查询合同备案情况，检查预售收入是否纳税申报，结合开发产品完工情况的检查，审查是否及时转为销售收入.2、通过核对售房合同约定的收款方式，检查企业预收房款是否全额入账；采取预售方式销售开发产品的，预售收入是否按规定预缴企业所得税。3、地税部门核对企业开具预收房款的收据金额与申报的预售房款是否一致4.查“其他应付款”的二级科目，例如“房款”、“定金”、“订金”等。（二）完工销售收入分析1.完工（1）完工标准-(国税发2009)31（2）隐瞒完工手法长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会完工开发产品税务处理开发产品完工的三个条件(案例？)1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）；3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）三个条件孰早；关于完工标准？长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会隐瞒完工手法拖延办理竣工结算不结转；未开全额发票不结转。长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会2.预售转销售长沙税务干部学院依托系统立足湖南