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1/40房地产基础知识贵州博为商业地产管理有限公司2/40目录一、房地产行业发展历史二、房地产行业基本常识和常用术语1、房地产行业基本常识2、房地产常用术语介绍3、房地产产品类型介绍4、房地产建筑基础知识5、房地产规划基础知识3/40Ⅰ、房地产行业发展历史从1978年之前至今，中国房地产经历了5个阶段，计划经济时代、住房商品化时代、两个快速发展阶段、以及调整期，目前整体仍处于震荡上升通道当中阶段阶段特征阶段关键词第一阶段（1978年以前）计划经济时代，实行房屋统建统配统管制，由地方财政拨款和各单位投资建造住房以解决房屋问题住宅统建，福利分房第二阶段（1978-1990）住房商品化，房地产计划经济向房地产市场经济转变的阶段土地使用制度改革、宪法与土地管理法的修改、住房制度改革第三阶段（1990-1997）第一个快速发展阶段，因市场不规范及发展过快也导致了第一个调整期快速发展、泡沫、宏观调控、安居工程、货币分房、房屋抵押贷款、住房公积金…第四阶段（1998-2007）第二个快速发展阶段快速发展、宏观调控、大盘开发、多元化融资、商业地产、旅游地产…第五阶段（2008-至今）第二个调整期，09年政策性反弹和目前的政策性调整拐点、通胀、紧缩、猪坚强、暴涨、调控、国十条、国八条、新国八条、保障房、房产税4/40最近10年，全社会的固定资产投资和房地产投资都呈逐年上升趋势，并保持着相对稳定的增长速度。受国际经济环境的影响，06-08年间全社会固定资产投资增速放缓；随着中国稳定应对金融危机、人民币的不断升值，固定资产投资速度在09年总体有较大幅度的提高。在经济环境相对较差的2008年，房地产投资仍保持了高速增长，显示出了开发企业对后市的乐观态度。2009年增速对比市场相对类似的2007年增速明显下降，同比2008年也有所放缓。2009年地王频出，反映出不同企业的判断出现分歧，出现激进与保守发展并存的现象。房地产行业的重要性：房地产行业已成为国民经济的支柱产业一、人类生存发展的需要1、房地产是人们生活的必需品a、13亿人口的住房需要b、伴随生活水平提高不断改善住房条件的需要2、房地产是城市化进程的需要“十二五”规划提出未来五年城镇化率要突破50%，在三大城市群区域、中小城市及中西部地区，房地产业都有很大的发展空间二、产业关联度高，带动其他行业发展房地产产业关联度高，能促进就业。每年25%的钢材、70%的水泥、40%的木材、70%的玻璃、25%的塑料制品用于房地产开发建设每100元的房地产销售能带动相关产业170元的销售房地产的发展能催生众多新的行业如物业管理、房地产评估。5/40房地产业对国民经济的贡献率很高：我国房地产业对GDP的综合贡献率达到20%。房地产行业对拉动经济增长起到了重要作用：房地产投资占全社会固定资产投资的比重为18%房地产中介等。我国房地产行业现阶段面临的发展机遇1、我国经济持续稳定增长为房地产行业成长创造了良好的宏观环境2、城市化进程加速以及居民收入水平的提高，将拉动全国房地产行业需求持续增长3、国内经济圈、城市圈和产业集群的逐步形成和扩张，商业地产和中高档住宅的持续不断的增长的需求4、区域壁垒逐渐降低，区域经济的崛起和发展，提高了跨区域扩张和产业梯度转移的可能性和吸引力5、宏观调控政策以及行业政策出台，将加速行业整合，有利于优势企业快速扩张6、国内外房地产金融市场的创新和发展，有利于拓宽融资渠道和降低融资成本机遇与挑战并存，行业发展也面临着严峻的挑战，主要表现在以下五个方面1、对土地供给的宏观调控、土地交易市场化和土地价格的飞涨，增加了土地获取的难度2、优势企业的跨区域整合及扩张，加剧了行业内的竞争，外来进入者包括外资基金、外资发展商和国内其他实力企业（如国美、联想）也都大举进入3、金融政策趋紧，既提高了对房地产商资金实力的要求，也将在一定程度上抑制市场需求4、住宅市场受宏观调控影响增大，行业风险和市场风险加大，对于客户的研究提上议事日程5、房地产市场进入细分时代，专业化、品质和差异化的要求日趋重要6/40房地产行业的未来发展趋势总结1、房地产投资增幅放缓，行业盈利水平降低，但需求和供给两条线的支撑，导致行业整体仍然长期看好2、房地产将进一步结合金融资本，资本和资源结合的行业特质将逐步明显，房地产金融市场未来潜力巨大3、房地产行业整合加速，优势企业群体将脱颖而出，土地价格高涨，投资决策和前端风险加大，土地储备成为关键，专业能力成为支撑，竞争更趋向专业化和规模化4、有实力的房地产企业更重视跨区域化发展，进入二三线市场和全国布局，从而有效的实现现金流和降低企业风险，同时业态形式趋于多元，并有意识的加大持5、市场进一步细分，买方市场正在形成，客户的影响在加大，政策的影响导致户型的差异空间减少，产品层面的综合竞争如品牌、整体规划、城市功能融合、社区、景观、文化等开始加强6、发展商将走联合发展、转变模式、介入城市运营、提高资金运作能力等道路，地产进入了洗牌和加速发展的阶段，淘汰机制将在3－5年的时间内完成Ⅱ、房地产行业基本常识和常用术语一、房地产行业基本常识什么是房地产房地产业：是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。主要包括：土地开发、房7/40屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场房地产开发：广义上讲，是以（城镇）土地资源为对象，按照预定目的，进行改造加工，对地上进行房屋设施的建筑安装活动，以及为此而进行的规划、设计、经营管理活动的全过程。狭义上讲，是按照预定的目的而进行的改造土地和建造房屋设施的经营管理活动过程房地产经营：广义上讲，是房地产企业对经营目标进行科学决策，并使确定的目标得到实现的全部管理活动的总和，它包括房地产的投资、开发、出售、出租、维修、服务等全部综合管理职能活动。狭义上讲，房地产经营主要是指有关房地产产品供销的管理活动，其中尤其着重于销售活动房地产业和建筑业的区别：建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。什么是房地产市场房地产市场：指所交易的商品是房地产（或房地产权益）的市场，是存在于卖者和买者之间的有关房地产的交易网络，交易包括买卖、租赁、抵押、互换等组成一个简单范畴的房地产市场。它必须具备卖、买方和用于交易的房地产三个要素。一级市场：是土地市场，是土地供应市场（房地产增量市场）二级市场：是指开发商把开发的房地产投入市场进行现楼交易或预售，实质上是房地产的开发与市场销售的结合(俗称“一手房市场)三级市场：是业主之间房地产权自由转让的市场（俗称“二手房”市场）8/40房地产开发的五证：建筑工程施工许可证；建筑工程规划许可证；建筑用地规划许可证；国有土地使用证；商品房预售许可证中国（大陆）现行的土地制度国有土地使用权出让——土地使用权是指土地使用者根据国家法律和与土地所有人签订的合同的有关规定，对国家或集体所有的土地，享有占有、使用、收益和处分的权利国有土地使用权出让方式：招标方式；拍卖方式；协议方式；挂牌方式国有土地使用权出让年限：居住用地：70年；工业用地：50年；教育、科技、文化卫生、体育用地：50年；综合或其它用地：50年、商业、旅游、娱乐用地：40年；加油站、加气站用地：20年城市用地的类别居住用地：居住小区，居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地公共设施用地：居住区及居住区级以上的行政、商业金融、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地工业用地：工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。包括专用的铁路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其它用地（E）仓储用地：仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地交通道路广场用地：铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地；市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地市政公用设施用地：市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地9/40绿地：市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地。水域和其它用地：除以上各大类用地之外的用地土地使用权的出让方式出让方式划拔方式招标、拍卖、挂牌协议1经营性用地以(商业、旅游、商品住宅等)及有竞争要求的工业用地1经营性用地以外用途的土地，同一宗地只有一个意向用地者的1国家机关、军事用地2同一宗地有两个或者两个以上意向用地者2原划拨、承租土地使用权人申请协议出让2城市基础设施、公益事业用地3划拨土地使用权改变用途或转让，收回土地使用权，实行招拍挂出让的3划拨土地使用权转让申请办理协议出让3国家重点扶持的能源、交通等项目用地4出让土地使用权改变用途4出让土地使用权人申请续期4法律法规规定的其它用地5法律法规规定的其它用地5法律法规规定的其它用地异同有偿使用，需要签定合同有偿使用，需要签定合同少量费用(补偿、安置）或无偿有期限限制有期限限制一般无期限限制10/40二、房地产常用术语介绍房地产常用术语【建筑用地面积】建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制【总建筑面积】是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和【容积率】一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高【建筑密度（建筑覆盖率）】用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度11/40【用地红线】经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线【建筑红线】是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果【道路红线】道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求【房屋层数】是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数【层高】是指房产高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离【净高】是指层高减去楼板厚度的净剩值【建筑高度】建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度【建筑间距】两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定【两书】《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》【房地产证】是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证【房地产产权】是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利12/40【土地使用权】是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用【三通一平】是指水通、电通、路通及场地平整【七通一平】是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整【红线图】又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府