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1板式中高层住宅产品分析2二零零二年八月3板式中高层住宅产品分析一．高层住宅定义及特点根据相关建筑设计规范，7-9层住宅为中高层，10层以上住宅为高层。七层以上住宅应设电梯，十层以上需设连廊，十二层以上需设封闭楼梯间及消防电梯，十九层以上应设两个安全出口及防烟楼梯。我们通常指的小高层住宅一般指7-11层的住宅建筑，以9-11层最为经济，形式有板式及点式。板式小高层吸取了多层住宅的优点，在户型平面设计上和多层相似，只是增加了一部电梯，每户都能保证良好的朝向及通风，每20户左右能共用一个电梯，增加了住户的可达性和景观性；点式小高层在平面上更为灵活，在小区规划上能起到调节整体布局的作用，增强通透性，小户型一梯三户或一梯四户的点式小高层使每户公摊面积更为经济，在设计合理的前提下也能保证每户的朝向及通风，目前南方也有一梯两户的点式高层，这类高层户均面积都比较大，且为了体型的变化，有一些作异型的处理。小高层住宅外立面的设计也不受结构的制约，能保证大面积的外窗设计，同时相比高层住宅在形式上更接近于多层住宅，避免了高层住宅的朝向及通风的限制，及由于结构而出现的室内可见梁柱对内部空间使用的影响，是集高层住宅和多层住宅优势为一身的一种良好的建筑形式。二．小高层住宅的具体设计，优劣势分析相比于多层住宅，板式小高层住宅的优劣势如下：优势：41）节约土地资源，降低单方土地开发成本。2）通风、采光好，视线开阔。3）交通便捷，电梯的设置能增加其档次及舒适度。4）小高层板式住宅结构形式一般为短肢剪力墙结构，相比多层砖混结构在开间及进深上能相应增大，内部空间形式更为丰富。5）住宅密度较低，楼间距相应加大，为社区的环境景观设计提供了更大的空间。6）体型挺拔，有利于调剂小区内空间层次，丰富城市景观。劣势：1）建安成本高于多层。2）由于电梯的设计，每户公摊面积增加，得房率较多层低。3）施工周期较长。4）十层以上规范要求每层设计连廊，对户型有一定的影响。相比于点式小高层住宅，板式小高层住宅的优劣势如下：优势：1）体型系数较小，有利于节能。2）能保证每户的朝向、采光及通风。3）在形式上更接近于多层，更易于被接受。劣势：1）需要考虑住宅日照间距，间距一般较大。2）十层以上需设计连廊，对户型有一定的影响，不能保证5户型贯彻始终。3）一般为一梯两户，公摊面积较大。相比于高层住宅，板式小高层住宅优劣势如下：优势：1）由于电梯使用平均户数较少，增加了其档次及舒适度。2）住宅间距适中，整体建筑尺度更加亲人。3）十一层以下不用设计消防电梯及封闭楼梯间，可降低设备成本，并减少每户公摊面积。劣势：1）相比于高层住宅，所出建筑面积较少。2）在土地总成本一定的情况下，单方楼面价高于高层。3）十层以上人防的设计，建筑面积越少，摊薄单方土建成本越高。4）景观视线不及高层住宅的优势。三．经济指标及成本分析1）经济指标分析一般来说，随着层数的增加，容积率也会随之增加，但住宅密度反而会随之减小，因而绿化、停车的面积相应增加，有更充足的场地设计景观，从一定程度上提升了项目的品质，并解决了一部分停车功能。但为了有效的保证小区的居住品质，应控制整个居住小区的人口密度，所以应该提出一个适宜的容积率指标。2）土地成本在总用地土地成本一定的前提下，层数的增加会使总建筑面积增加，因而降低了单方土地开发成本。63）土建成本从九至十八层住宅来看，单方建安成本并未增加很多，只是由于十层以上人防的设置公摊后增加了200多元的单方成本，这样来说九层小高层住宅在成本控制上更有优势。4）设备成本九层中高层住宅及十到十八层普通高层住宅，在设备方面基本上为同一标准，不会增加大型水、暖、电的设备，仅会随着层数增加、计算负荷增加而使成本逐步增加，单方设备成本增加额很小。下面以太阳城4号地为例进行中高层板式住宅的经济分析。4#地规划用地指标：4#地规划总用地18.82公顷红线内占地16.34公顷住宅用地12.23公顷（按总用地65%计算）公建用地2.26公顷（按总用地12%计算）道路用地2.26公顷（按总用地12%计算）公共绿地2.07公顷（按总用地11%计算）土地费用12503.67万元有关国家规范及地方法规：71．根据天津市人民防空办公室的有关规定：九层及九层以下的建筑需设置建筑总面积2%的五级人防地下室；而十层及十层以上的高层建筑需设置建筑标准层投影面积的五级人防地下室。2．根据《高层民用建筑设计防火规范》6.3.1条的有关规定，十二层及十二层以上的高层住宅应设消防电梯；根据《高层民用建筑设计防火规范》6.3.3.2条的有关规定，消防电梯间应设前室且前室的面积不应小于4.50平方米。3．根据《高层民用建筑设计防火规范》6.2.3.2条的有关规定，十二层至十八层的单元式住宅应设封闭楼梯间。不同层数中高层的经济分析与比较：（一）假设全部开发9层板式小高层住宅，需建设2%人防地下室。1．经济技术指标估算住宅建筑面积22.3万平方米住宅平均层数9层住宅楼间距36.7米住宅建筑容积率1.8住宅建筑密度20%总容积率1.22．小高层住宅成本估算表项目单方造价（元）楼面土地及大配套费用分摊561工程建设费1345工程建前期费458设其它费区内公建费50非经营性公建均摊120区内配套设施费350销售费用80公共设施维修费20管理费60营业税185贷款利息50总计28663．目标销售均价分析9层带电梯的板式小高层住宅是一种较高档的住宅产品，目标销售均价应在3300元/平方米左右。（二）假设全部开发11层板式小高层住宅，各楼座均需建设人防地下室，10层以上需设置外连廊。1．经济技术指标估算住宅建筑面积25.56万平方米住宅平均层数11层住宅楼间距44.5米住宅建筑容积率2.08住宅建筑密度19%总容积率1.362．小高层住宅成本估算表项目单方造价（元）楼面土地及大配套费用分摊490工程建设费1545工程建设其它费前期费45区内公建费50非经营性公建均摊1209区内配套设施费350销售费用80公共设施维修费20管理费60营业税185贷款利息50总计29953．目标销售均价分析11层的板式小高层住宅在10层以上需设置一道外连廊，目标销售均价应比九层的板式小高层住宅稍低，应在3250元/平方米左右。（三）假设全部开发12层板式小高层住宅，各楼座均需建设人防地下室，10层以上需设置外连廊。1．经济技术指标估算住宅建筑面积26.41万平方米住宅平均层数12层住宅楼间距48.3米住宅建筑容积率2.16住宅建筑密度18%总容积率1.42．小高层住宅成本估算表项目单方造价（元）楼面土地及大配套费用分摊474工程建设费1528工程建设其它费前期费45区内公建费50非经营性公建均摊120区内配套设施费350销售费用8010公共设施维修费20管理费60营业税185贷款利息50总计29623．目标销售均价分析12层的板式小高层住宅在10层以上需设置外连廊，消防电梯应设置前室，均摊面积较大，目标销售均价应在3200元/平方米左右。（四）假设全部开发15层板式小高层住宅，各楼座均需建设人防地下室，10层以上隔层需设置外连廊。1．经济技术指标估算住宅建筑面积29.34万平方米住宅平均层数15层住宅楼间距60米住宅建筑容积率2.4住宅建筑密度16%总容积率1.562．小高层住宅成本估算表项目单方造价（元）楼面土地及大配套费用分摊427工程建设费1512工程建设其它费前期费45区内公建费50非经营性公建均摊120区内配套设施费350销售费用80公共设施维修费20管理费60营业税18511贷款利息50总计28993．目标销售均价分析15层的板式小高层住宅在10层以上隔层需设置外连廊，目标销售均价应比十二层的板式小高层住宅低，应在3100元/平方米左右。（五）假设全部开发18层板式小高层住宅，各楼座均需建设人防地下室，每个门栋设置2部电梯，10层以上不设置外连廊。1．经济技术指标估算住宅建筑面积31.97万平方米住宅平均层数18层住宅楼间距71.76米住宅建筑容积率2.6住宅建筑密度14.5%总容积率1.72．小高层住宅成本估算表项目单方造价（元）楼面土地及大配套费用分摊392工程建设费1570工程建设其它费前期费45区内公建费50非经营性公建均摊120区内配套设施费350销售费用80公共设施维修费20管理费60营业税18512贷款利息50总计29223．目标销售均价分析18层的板式小高层住宅每个门栋设置2部电梯，10层以上不设置外连廊，楼间距很大，居住品质很高，但每户的公摊面积较大，目标销售均价应在3300元/平方米左右。（六）住宅收益综合比较平均层数9层11层12层15层18层住宅建筑面积（万平方米）22.325.5626.4129.3431.97单方成本（元/平方米）28662995296228992922目标售价（元/平方米）33003250320031003300单方利润（元/平方米）434255238201378总利润（万元）9678.26517.86285.65897.312084.6总投资（万元）63911.876552.278226.485056.793416.3投资回报率15.1%8.5%8.0%6.9%12.9%结论由上表结果可知，在假设容积率和假设销售价格的情况下:（一）仅就9层，11层和12层进行比较:9层板式小高层的总利润最大,总投资最少,投资回报率最高；1312层板式小高层除需设置外连廊，还需设置有前室的消防电梯间和封闭楼梯间，各户均摊面积较大，总利润最小,总投资最多,投资回报率最低；11层板式小高层的各项指标均介于9层和12层之间，和12层板式小高层的各项指标很接近。(二)就9层，11层，12层，15层和18层进行比较:18层板式小高层的总利润最大，总投资最多，投资回报率也比较高；9层板式小高层的总利润也比较高，总投资最少，投资回报率是最高的。四．开发建议由于天津市住宅市场特定的自身特点，一般居住区仍以多层住宅为主，且由于北方地区的朝向需要，多采用行列式布局，造成小区规划布局单调，缺乏空间层次的变化，缺乏居住小区的标识性。但由于居住习惯、价格等因素，一般居民对多层住宅已经有了一个较普遍的认可度，而对中高层住宅的接受程度可能还会有一定的过程。根据相关调查资料，人们选择中高层及高层住宅所关注的内容依次为：电梯、价格、物业管理、水电气供应、采光、环境、出房率等。因此，在中高层住宅的产品开发中，需特别注意以上各个方面的设计。通过以上小高层住宅和多层及高层住宅的优劣势比较，可以看出，如果在产品设计中充分发挥小高层住宅的优势，设计合14理，则小高层住宅在综合性能及性价比上还会超过多层同类住宅。针对太阳城4号地进行小高层住宅的开发，综合分析比较九至十八层住宅的成本及各方面指标，建议开发以九层为主的小高层住宅加以中低层住宅形式为主导，整体风格定位为“现代的朴素美”，提倡一种现代的建筑形式，但又不要太过张扬。在产品设计中努力提升产品的自身价值，挖掘新的规划理念及形式，注重小高层和中低层住宅在规划布局上的有机结合，在建筑形式上注重风格上的协调性，尤其在小高层的平面户型设计中应充分发挥小高层建筑的优势，弱化小高层和多层的差异感，在户型总面积上针对不同客户群应有明确的控制。随着城市化的发展，城市土地资源越来越紧张，面对土地资源、城市人口增长、生态及节能及可持续发展等多种因素的挑战，在大中型城市中，住宅层数的增长是一种必然趋势，而小高层住宅以其较好的综合优势，发展前景将更为广阔。