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昌平新城东区世界城商业定位初步沟通报告21世纪不动产商业地产香港商业视角管理顾问有限公司北京新锐视角商业管理顾问有限公司本次汇报的主要内容：第一部分：本项目特性分析及研究思路第二部分：项目市场要素分析第三部分：项目商业市场定位定位目标1、实现增值性资产的持有2、实现商业销售规划运作法术势目标规划运作定位解决问题关键要素解决问题关键要素解决问题关键要素落实层面把握“势”的机会区域周期性发展趋势总结“法”的方式自身要素条件分析掌控“术”的时机区域市场供需情况区域周期性竞争趋势同类项目环境要点区域市场消费情况同类项目规划要点同类项目运作要点趋势性特性板块特性规划特性研究内容研究结论昌平城市规划城市规划发展特性北京城市人口转移昌平城市人口转移研究内容研究结论南邵新市规划南邵规划发展特性区域不成熟，消费力有限未来竞争大，养成时间长研究内容研究结论地块位置特性地块规划特性位置较偏，交通资质平淡规划受限，双高指标周期性趋势自身条件平淡城市功能转移项目特性梳理趋势板块+特性总结大势把握机会、潜力非中心位置机遇挑战迎合时机规避风险面对区域发展趋势与板块升级，抓住有利时机、规避市场风险运作手法运作手法博弈周期性趋势老城发展瓶颈，为新城带来的发展机遇新城发展带来城市功能的升级、商业功能的升级作为首先启动的商业地块，拥有较好的空档优势利用空档期规避商业发展同质化竞争和不利位置带来的风险趋势板块+特性总结近期困难远期战略近期收益远期价值面对较长成长周期，怎样与区域的发展趋势博弈运作周期运作手法博弈周期性趋势板块开发启动初期，区域现状不成熟，消费客群有限面对中远期板块发展，项目自身的战略方向机运作手法面对、解决目前区域发展不成熟、消费力有限等困难，如何定位、规划、运营放眼远期区域价值提升给项目带来的市场前景及价值提升趋势板块+运作手法机会、潜力非中心位置非中心位置双高指标产品定位双高指标非中心位置资质平淡非中心位置收益目标区域竞争业态定位运营定位面对非中心的位置，怎样定位项目自身定位市场环境特质博弈地块规划限制带来的制约相对非中心的项目位置相对一般的交通资源及位置，如何带来优质的资源客户和消费开发商预期的增值性持有及销售的目标已知、潜在的区域市场的竞争相对非中心的项目位置特性总结板块规划+研究内容研究结论昌平城市规划城市规划发展特性北京城市人口转移昌平城市人口转移研究内容研究结论南邵新市规划南邵规划发展特性区域不成熟，消费力有限未来竞争大，养成时间长研究内容研究结论地块位置特性地块规划特性位置较偏，交通资质平淡规划受限，双高指标周期性趋势自身条件平淡城市功能转移项目特性梳理板块规划+特性总结趋势性特性板块特性规划特性布局规划双高指标小面积地块双高指标非中心位置产品定位在较一般的自身特质条件下，怎样做产品规划项目规划博弈自身市场资源非中心位置双高指标地块规划限制带来的制约相对不具竞争力的限制条件地块规划限制带来的制约相对非中心的项目位置特性总结板块规划+机遇挑战迎合时机规避风险近期困难远期价值双高指标非中心位置资质平淡非中心位置收益目标区域竞争双高指标小面积地块双高指标非中心位置法术势目标规划运作定位本项目的定位不是唯一的，或是通过市场的推导可以得出，是以上环节通过不同维度的博弈来实现。周期性趋势环境特质市场资源任何项目的运作都需依托这三个环节的研究区域周期性发展趋势及竞争环境的研究区域市场、消费供需研究自身条件及案例研究研究内容限制与机会成长模式市场缺口特性总结第一部分：本项目特性分析及研究思路第二部分：项目市场要素分析第三部分：项目商业市场定位周期性趋势环境特质市场资源任何项目的运作都需依托这三个环节的研究研究要点：通过相似区域的案例研究，找出与本项目自身要素相近的地方，并借鉴其优势，规避其劣势，指导项目定位。限制与机会成长模式市场缺口研究要点：通过研究不同区域商业发展模式，挖掘项目板块发展的深层价值，并根据区域市场判断项目发展的周期性趋势。研究要点：通过研究区域商业市场供需及消费的现状情况，为项目寻找运作的依据和契机周期性趋势环境特质市场资源任何项目的运作都需依托这三个环节的研究限制与机会成长模式市场缺口区域商业发展模型研究；交通主导型；居住主导型；产业政策主导型；区域商业发展模型应用研究区域周期性竞争趋势研究地缘市场环境特质；地缘消费环境特质；地缘商家特质；自身条件要素分析；参考案例研究；研究内容项目市场环境分析城市商业发展的三种模式1、交通导向在城区内商业发展完全以交通为主导①主要载体交通干道作为生长载体②空间形态珠串型①主要载体轨道交通（地铁）作为生长载体②空间形态鱼骨型③功能结构核心：大型选购性零售（购物中心）辅助：其他服务性商业④消费形态家庭选购消费、商务消费、城市时尚选购消费项目市场环境分析⑤成长次序优先节点区域，后沿道路扩散城市商业发展的三种模式1、交通导向在城区内商业发展完全以交通为主导AABBBBBBBBCAABBBBBBBBC珠串型成长次序鱼骨型成长次序ABC起始阶段节点自身发展，向四周扩散成长阶段成熟阶段节点之间空白地带发展串联成整体节点位置在成熟期更新升级大型超市、零售进驻成长次序发展进程各类服务业功能业态增多服务业比例增多，并逐渐超多零售功能⑥业态构成核心百货、卖场、品牌店辅助健身、养生、酒吧、培训衍生便利店、银行、邮政、票务电影院、KTV、大型餐饮、会所儿童娱乐、教育、快餐项目市场环境分析城市商业发展模式---交通导向案例通州区最早开通地铁的北京郊区八通线：北京东四环城区至通州东六环，途径八里桥站正式进入通州城区距离北京城区最近的郊区通州区常住人口130万，近40%外来人口通州区地铁八通线项目市场环境分析城市商业发展模式---交通导向案例通州区通州家乐福主要业态：大型卖场+品牌专卖店+旗舰餐饮通州贵友百货主要业态：百货+儿童+电器卖场+大型秀场通州国泰百货主要业态：百货通州苏荷时代主要业态：社区型购物中心+电器卖场通州地铁沿线商业供应量已达到近50万平米目前尚处于成长期，由于单一地铁主导，城市公路的发展限制制约商业升级。尚无较大购物中心及主题卖场的出现周期性趋势环境特质市场资源任何项目的运作都需依托这三个环节的研究限制与机会成长模式市场缺口区域商业发展模型研究；交通主导型；居住主导型；产业政策主导型；区域商业发展模型应用研究区域周期性竞争趋势研究地缘市场环境特质；地缘消费环境特质；地缘商家特质；自身条件要素分析；参考案例研究；研究内容项目市场环境分析城市发展的三种模式2、居住导向在城区内商业发展完全以住宅或社区的发展为主导①主要载体以社区功能中心为节点②空间形态多核型③功能结构核心：便利型零售、休闲服务辅助：便利性消费④消费形态家庭便利消费、家庭教育消费、家庭休闲娱乐消费项目市场环境分析城市发展的三种模式2、居住导向在城区内商业发展完全以住宅或社区的发展为主导ABBBBABBBBABBBBABC起始阶段节点自身发展，向四周扩散成长阶段成熟阶段节点向周围缓慢扩展节点位置及周边区域在成熟期更新升级便利型超市、餐饮进驻成长次序发展进程各类服务业功能业态增多便利性消费、服务种类增多，并逐渐升级换代⑤成长次序优先发展每个节点区域，扩展速度很慢⑥业态构成核心大型超市、家庭型餐饮辅助家居饰品店、服装服饰店衍生银行、储蓄家庭儿童教育、成长家庭美容美发、康体健身项目市场环境分析城市商业发展模式---居住导向案例望京主要交通为京承高速地铁13号线、15号线途经望京位于东北四环、五环之间望京常住人口近40万，其中6万为鲜族望京定位于居住、办公、科技产业研发及配套商业于一体的“副都市中心”。项目市场环境分析城市商业发展模式---居住导向案例望京商业体量供应近百万平米，各类商业集中区五个以上；望京大型居住区有近40个社区；望京博泰国际主要业态：超市+餐饮+休闲+培训望京西园主要业态：超市+餐饮+康体望京凯德mall主要业态：购物中心+卖场+餐饮旗舰店+娱乐望京国际商业中心主要业态：百货+超市+餐饮+娱乐望京韩国城主要业态：秀场+餐饮+超市望京旺角购物广场主要业态：社区购物中心+超市+大型小商品零售卖场区域成长次序已进入成熟期区域业态进入升级阶段传统百货时尚秀场超市购物中心凯德mall主题秀场韩国服装城卖场乐天玛特升级升级升级周期性趋势环境特质市场资源任何项目的运作都需依托这三个环节的研究限制与机会成长模式市场缺口区域商业发展模型研究；交通主导型；居住主导型；产业政策主导型；区域商业发展模型应用研究区域周期性竞争趋势研究地缘市场环境特质；地缘消费环境特质；地缘商家特质；自身条件要素分析；参考案例研究；研究内容项目市场环境分析城市发展的三种模式3、产业政策导向政府针对某个区域有明确的产业规划或新城规划①主要载体以产业核心或新城商务核心为主要载体②空间形态单核型（同心圆）③功能结构核心：选购型综合商业、商务服务商业辅助：便利性商务消费④消费形态城市选购商业、商务服务商业项目市场环境分析城市发展的三种模式3、产业政策导向政府针对某个区域有明确的产业规划或新城规划ABBBBCCCCABC起始阶段节点自身发展，向四周扩散成长阶段成熟阶段逐渐向外扩散最外围逐渐发展成熟，形成单核区域购物中心、酒店、会所等综合商业成长次序发展进程各类商务服务业功能业态增多外围居住功能成熟，形成以中心综合商业为中心，向四周逐渐发展成熟的配套商业⑤成长次序优先发展中心节点区域，然后向四周扩散发展⑥业态构成核心购物中心、高端商务餐饮辅助商务休闲餐饮、咖啡、书吧、康体衍生便利店、银行、储蓄、票务商务简餐、商务娱乐会所商务会所、酒店项目市场环境分析京津高速（75分钟）京津冀经济圈的金融门户动车：北京——塘沽（45分钟）天津——塘沽（22分钟）城际关系距离北京140公里距离天津市区37公里交通联系汽车：北京——塘沽（75分钟）天津——塘沽（30分钟）金融门户商务功能商业功能商旅功能居住功能滨海新区位于京津冀环渤海经济圈出海口位置，是整个经济区的金融门户。地理位置显赫。随着公共设施的逐步完善，实现了环渤海经济圈一小时商务的最佳效果。城市商业发展模式---政策产业导向案例天津于家堡金融区项目市场环境分析京津冀经济圈的金融门户城市商业发展模式---政策产业导向案例天津于家堡金融区滨海新区规划：21世纪认为：从滨海新区的发展规划角度来看，其区域规划符合中心地理论，于家堡金融区处于高级中心地地位，属于滨海新区商务金融中心的核心位置。蓝鲸岛生态区塘沽区商业区开发区生活区开发区商务区解放路商务区海河南岸地区响螺湾商务区于家堡金融商务区高密度商务集中区“中心地理论”各城市区域理论判断：a.金融办公b.高档零售商业c.高档服务商业d.高档酒店e.高端公寓a.下游金融办公b.零售服务商业c.城市服务商业d.高端居住a.一般商务、轻型商务b.低密度居住c.生活服务商业d.普通住宅e.大型零售商业f.生态旅游高级中心地次级中心地边缘板块周期性趋势环境特质市场资源任何项目的运作都需依托这三个环节的研究限制与机会成长模式市场缺口地缘市场环境特质；地缘消费环境特质；地缘商家特质；自身条件要素分析；参考案例研究；研究内容区域商业发展模型研究；区域商业发展模型应用研究；区域特质分析区域规划功能分析南邵区域的发展模型区域周期性竞争趋势研究；项目交通特性轨道交通资源地铁昌平线：南邵站（一期终点站）2012年二期试运营在地铁沿线，但不是交通节点（不是换乘站也不是终点）南邵站昌平线一期终点站昌平线二期，计划2012年底开通南环路昌京路怀昌路南百路道路交通资源南环路：与老城区相连，但项目不在沿线上；昌京路：项目北侧交通，可通过怀昌路或昌京路连接京藏高速。与高速间接连接通畅地铁资源在现阶段为优势，但考虑周期性特点，优势减分区域商业发展模型应用研究区域交通特质区域商业发展模型应用研究交通特质