工程管理-规划设计编制要点

第1页共7页工程管理——规划设计编制要点1设计意向部分（说明：本部分为管理公司控制项目设计方向的总纲。）1.1总体开发设想1.1.1项目定位和开发计划表达要求：道路系统与分期开发的关系、结合项目地块价值分析的容积率分配计划、关注点设计（自然环境利用等）的开发思路及成本测算、交通组织的设想等。1.1.2销售策略与开发步骤的契合性要求1.2规划设计细则（说明：管理公司仅提供方向性设想，应要求规划设计师就下述各项作细致说明。）1.2.1总体规划构思表达要求：结合项目定位及开发计划进行总体规划构想、规划要点、土地评估（根据自然地形、地貌分析土地规划用途，选择适宜建造的范围）。1.2.2道路系统规划表达要求：路网形式、人车流组织、道路分级布置、静态交通布置，以及关键技术要求，如：出入口与交通枢纽、消防车道设计等。1.2.2.1车行系统与停车规划表达要求：停车量及停车方式（设计车位测算、各种停车组织方式的分配比例）。1.2.2.2步行系统规划表达要求：纯步行系统分布（是否考虑绝对禁止机动车穿行的地段，该地段应具备的区域特点）、无障碍步行系统（是否考虑针对残疾人、老人的无障碍环境设计及步行系统到达范围的要求）。1.2.3绿化与景观系统规划PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion页表达要求：自然条件、用地条件分析、景观系统最大化利用分析。1.2.4配套公共服务设施系统规划表达要求：配套项目与公共设施规划（对配套与公共设施的配置种类、数量及分布的要求，以及经营的利好）。1.2.5竖向规划1.2.6市政设施管网综合规划1.2.7生态与节能设计表达要求：对生态环境的利用与保护的要求，根据各地区差异对雨水、太阳能及其他自然资源的利用设想。1.3建筑设计细则表达要求：以城市背景与项目用地的分析报告为基础资料，对档次定位、主体风格、主力户型、环保节能和智能系统的实施加以说明，对建筑材料、部件产品的使用设想。建筑造型、间距、朝向、群体空间。1.4项目综合评价、规划方向及问题剖析表达要求：对项目的各地块开发价值、开发内容安排计划、规划风格进行总体分析、提出项目需要处理的重要问题及操作难点。2客观资料部分（说明：本部分为设计工作提供客观理性的背景资料。）2.1城市背景分析（说明：节录《项目可行性研究报告》之相关内容。）2.1.1城市房地市场现状分析2.1.2主要销售对象与需求人群分析2.1.3市场潜力与隐性商机分析2.1.4当地风俗与人文分析2.1.5市民居住模式和出行方式分析PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion页表达方式：分析方式以形成不同生活层次和生活习惯的内在因素为主，搞清楚当地居民的日常生活模式，避免设计师想当然。（附表1市民居住模式和出行方式分析）2.1.6建筑文脉分析2.2项目用地状况分析2.2.1自然环境调查报告2.2.1.1当地气候特征表达要求：资料来源于当地城市统计信息年鉴和气象局网络资料（见附表2-1和2-2）。风向、气温、降水、云雾和日照、空气湿度、气压等。2.2.1.2空气质量表达要求：资料来源于当地城市统计信息年鉴和环保局数据资料，实地踏勘的上风空气污染情况。2.2.1.3噪声水平表达要求：噪声模拟测试分析报告，内容不少于：测试分析报告、模拟样本、测点定位图。2.2.1.4水文情况表达要求：资料来源于地质资料报告和相关政府机构的水文、地质资料。a)地下水位（关系到地下、半地下建筑、下沉广场的设计）；b)地热资源（关系到会所能够配备的服务项目，小区采暖热源等问题）；c)用地内以及用地毗邻河流、泄洪沟、湖泊等水系的水量变化规律、水质资料（关系到小区的环境质量、防涝设施，对水系资源的利用方式）。d)城市给排水管网与城市管网连接点管径、坐标、标高、材料、压力等。2.2.1.5地形地貌分析表达要求：资料来源于规划国土部门提供的地形图与控规图纸资料及现场踏勘。a)等高（等深）线地形图、土壤土质；b)保护保留植被、树木明细与定位图；PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion)保留保护古迹、建筑明细与定位图；d)地质构造及地层、地层稳定性和地震烈度等级。2.2.1.6基地内市政设施表达要求：资料来源于相关规划文件，需现场核实。a)空中高压走廊、微波通道确认；b)地下光纤通讯、电信电缆确认；c)泄洪沟、涵洞等城市资料确认；d)市政“三通”、“七通”情况。2.2.1.7其他2.2.2项目用地城市区位价值分析（说明：重点为居民出行可达性分析。）2.2.2.1项目所处地段等级表达要求：资料来源于规划国土部门的城市规划发展图则。2.2.2.2出行可达性分析表达要求：a)附表3-1基地与城市节点的出行便利性；b)附表3-2经过本地块的城市捷运系统的服务强度；c)附表3-3地块周边市政道路等级、高峰时间交通流向流量与拥挤分析；d)附表3-4用地范围内的规划市政路现状及其交通量调查。2.2.2.3周边土地与建筑表达要求：a)周边土地利用现状调查与未来规划远景图则确认（确认周边土地正在或者将要发展的物业的性质用途；确认周边市政设施的远景规划情况是否有立交桥、封闭快速路、道路拓宽、市政管线等工程设施的建设情况。）b)周边建筑调研（确认建筑性质、使用年限、改造变更用途的可能性；确认周边建筑物对本地块的影响，包括：遮挡、噪音、污染、交通、服务等方面。）c)周边楼盘概况2.2.3可利用资源分析表达要求：PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion页（重点为交通、配套资源分析）a)可以方便享有的资源：步行5分钟，半径400米范围内；b)居民可以利用的资源：步行5－10分钟，半径400－800米之间范围内。2.2.3.1交通资源表达要求：在可达距离范围内的交通方式、站点、服务时间、连接区域、与重要城市节点的交通时间。2.2.3.2城市配套服务资源表达要求：在可达距离范围内的城市商业服务配套资源的种类、规模、服务能力，以及缺欠配套项目明细。2.2.3.3景观与生态资源表达要求：在可达距离范围内的城市公共绿地、自然景观、河流山坡等，视觉可达的自然景观，以及利用方式。2.2.4用地原有构筑物、建筑物状况表1市民居住模式和出行方式分析生活习惯生活层次主要人口构成比例正面意义的生活习惯可被引导的生活习惯居住模式出行方式通勤出行便利程度表2-1年平均温度年平均湿度年均降水量85％降水出现月份年太阳辐射量表2-2温度日照天数最高(低)温度30℃天数0℃天数平均湿度晴日比%日照时数风向风力PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion基地与城市节点的出行便利性车程时间（分钟）路程距离（km）公交车驾车出行便利程度主观评价中心商务区（CBD）主要就业区域城市文化娱乐中心城市商业购物中心铁路车站空港码头其他表3-2经过本地块的城市捷运系统的服务强度（包括：巴士、地铁、轻轨、高架路、快速路）线路名称服务时间运营频率服务价格走行路线（主要站点）表3-3地块周边市政道路等级、高峰时间交通流向流量与拥挤分析道路名称道路等级联系区间高峰小时交通流量（辆/小时）交通拥挤阻塞情况主观评价注：道路等级分为：国道、省道、（准）高速路、城市快速路、城市主干道、城市次干道。表3-4用地范围内的规划市政路现状及其交通量调查PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion页道路名称道路等级道路红线宽度人行道宽度联系区间高峰小时交通流量（辆/小时）PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion