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勤奋·严谨·专业·创新房地产金融业务总部北京信托·稳健系列集合资金信托计划5期2012年10月勤奋·严谨·专业·创新2项目背景本信托计划拟投资步步高投资集团在湖南湘潭和郴州的两个城市综合体项目。步步高投资集团是湖南本地的商业连锁经营企业，旗下子公司步步高商业连锁股份公司在深交所上市，代码002251。目前公司在湖南的13个地级市和江西的9个地级市共拥有124家超市门店和20家百货门店。经营情况良好，属于地区龙头企业。步步高集团是民生银行总行级重点客户，本项目为民生银行总行投行部推荐项目，若我公司审批通过后，民生银行将代理推介。3勤奋·严谨·专业·创新1郴州项目可行性分析2湘潭项目可行性分析3项目相关主体4信托方案5风险分析6中后期管理及营销目录勤奋·严谨·专业·创新4郴州项目：物业位置郴州新天地项目（简称“郴州项目”）是集写字楼、商业MALL、高档公寓、商业步行街、精品住宅等复合型的城市商业综合体，位于商业核心地带，处于国庆北路、北湖路之间，紧邻兴旺风情步行街、兴隆步行街、友谊中皇城、文化路、八一步行街，商业氛围深厚，是郴州商业核心地带。本项目勤奋·严谨·专业·创新5郴州项目：郴州城市概况郴州位于湖南省东南部，东界江西省赣州市，南邻广东省韶关市、清远市，西接永州市的兰山县、宁远县、新田国县，北交衡阳市的衡东县、衡南县、常宁县、来阳市及株州市的炎陵县、茶绫县、攸县。郴州是贯通南北的交通要冲，郴州市区距省会长沙市350公里，全市东西宽194公里，南北长217公里，总面积19317平方公里，总人口471万，郴州市辖2个市连辖区、8个县，代管1个县级市，为湘南国家级承接产业转移示范区。2012年上半年2011年同比上升2010年2009年GDP（亿元）656.641346.424.46%1081.8821.5城镇居民人均可支配收入（万元）-1.7615.03%1.531.37社会消费品零售总额（亿元）261.39482.018.02%408.4349.9固定资产投资（亿元）572.99811.6同口径增长37.5%811.3597数据来源：郴州市统计局网站勤奋·严谨·专业·创新6郴州项目：郴州城市概况郴州是“世界有色金属博物馆”、“中国有色金属之乡”、“中国银都”。已探明的各类矿物113种，潜在价值2651亿元，其中钨、铋、钼、微晶石墨、萤石储量和利用三废回收白银产量居全国第一位，铅、锡、锌储量分别居全国第三、第四位。萤石储量占全国公布储量的百分之五十；全省的百分之九十。郴州能源供应充足。煤炭储量11亿吨，年产原煤1500万吨，占湖南总量的1/4，是全国19个重点产煤地市之一。水能蕴藏量170万千瓦，是联合国小水电中心设在中国的唯一综合性基地。矿业经济郴州原始的自然景观风貌保存良好，聚山、水、洞、泉于一身，融自然风光、历史文化、现代精神于一炉，是一个以生态休闲、漂流探险、温泉健身为主要特色的新兴旅游胜地。自古有“林中之城，休闲避暑之都”之称。郴州有110多处风景名胜，形成了以生态休闲、漂流探险、寿地福城、温泉健身为主要特色的生态旅游网络，境内多处国家自然保护区、国家森林公园和国家风景区等。旅游产业勤奋·严谨·专业·创新7郴州项目：郴州城市概况目前郴州产业调整的发展目标是有色金属精深加工基地、新型综合能源基地、数字视讯产业基地、出口加工基地、沿海地区产业转移承接基地。新兴工业产业重点发展有色金属深加工、电子信息、新材料、生物医药等方面；生产服务业主要在现代物流、金融保险、中介等项目；旅游产业主要在旅游景区整体开发、宾馆、文化娱乐的服务设施项目。交通便捷，通讯发达，京广铁路、武广高铁、107国道、106国道、京珠高速公路贯穿全境。便捷的现代化交通由郴州北上长沙、武汉、南下广州、深圳，均可朝发午至，直达香港的公路货运车已开通多年；厦蓉高速、京珠高速公路复线、宜连高速公路（湖南宜章→广东连州）、岳汝高速（湖南岳阳→湖南汝城）等多条高速公路在建；郴州已进入湖南省机场建设布局规划，民航机场建设已处于规划阶段。交通条件未来规划勤奋·严谨·专业·创新8郴州项目：物业位置项目区域内基础设施十分完善，集金融、商贸、文化、服务以及商务办公和酒店等各业于一体，具有完善的交通、通信等现代化的基础设施，同时拥有优越区位条件所带来的人流、物流、资金流、信息流等各种要素，使之成为核心商圈的绝对优势。本项目勤奋·严谨·专业·创新9郴州项目：项目基本情况商业裙楼部分为六层，包括百货、精品店、电影院、KTV、美食广场等多种商业业态；主塔楼有5栋，分别为安置楼、住宅楼、写字楼；其中地下三层，负一楼是超市，负二、三楼是车库。项目效果图及规划图勤奋·严谨·专业·创新10郴州项目：项目基本情况项目建成后，商业裙楼将由步步高商业连锁股份有限公司旗下的步步高百货、步步高超市、步步高电器、大楚食街多业态进驻，且积极邀请国内外知名品牌进驻。本项目将集百货商场、食品超市、餐饮、影视娱乐、健身休闲等于一体，将中型精品百货与特色名品专卖店、风格化餐厅及休闲娱乐等不同服务业态有机结合的多功能、多业态为一体的“一站式”区域性城市综合体。勤奋·严谨·专业·创新11郴州项目：项目经济技术指标项目总占地面积25496平方米，总建筑面积近196240㎡。其中地上建筑面积143160㎡，地下建筑面积53080㎡。建成后，商业部分63971㎡的面积由项目公司持有并出租给步步高上市公司；商品住宅、写字楼、公寓和部分商铺共计49241㎡对外出售（均为地上面积）；其余面积为安置房，除其中3480.1㎡由政府以4300元/㎡的价格收购外均向政府免费交付。内容合计持有出售安置建设用地面积(平方米)25496总建筑面积(平方米)196240109242（56%）57050（29%）29948（15%）其中:地上建筑面积(平方米)14316063971（45%）49241（34%）29948（21%）其中:住宅面积(平方米)4397119390.89（44%）24480.1（56%）商铺(平方米)8361963971（77%）17844.06（21%）1803.94（2%）写字楼、公寓(平方米)1557012006.29（77%）3663.71（23%）地下建筑面积(平方米)车库5308045271（85%）7809（15%）总户数(住宅户)455容积率6.26停车位(个)689勤奋·严谨·专业·创新12郴州项目：项目开发现状项目周边项目现状勤奋·严谨·专业·创新13项目开发进度计划郴州项目：项目开发进度及计划作为郴州市委、市政府重点规划的“351111”工程中的5个城市商业综合体中率先开建的项目以及郴州市重点招商引资项目，本项目获得了当地政府的重点关注与支持，目前项目进展顺利，已完成基坑支护和土石方工程。2014年7月项目整体竣工备案、综合验收项目开发进展本项目已于2011年1月-12月份完成项目的调研、定位、立项，规划、报批报建、四通一平、地质勘探；2012年3月动工建设；目前工程进度情况：基坑支护工程：累计完成工程量2400万元，完成63%；土石方工程：累计完成工程量200万元，完成22%；投资情况：目前，包括已缴土地款19974.79万元在内，项目已投入资金2.34亿元，勤奋·严谨·专业·创新14郴州项目：项目证照办理项目总用地面积25496平方米，其中22103.8平方米由拍卖取得，并已于2012年7月30日取得土地使用权证（编号为郴国用（2012）第0165号和郴国用（2012）第0166号，待土地款及相关税费缴齐后换发可用于抵押的土地证）；2012年7月30日，上述22103.8平米土地取得编号为郴规（用地2012）63号的建设用地规划许可证，项目还取得了编号为郴规（建筑201285）号的建设工程规划许可证、编号为特07的建筑工程施工许可证和编号为郴房售许字（T2012）第016号的预售许可证；项目剩余3392平米土地为郴州市政府为了优化城市规划，使得本项目和传统的兴旺风情步行街相连而后追加给本项目的土地，步步高已就剩余面积与政府达成意向，后续通过招拍挂取得（目前该部分尚有少量房屋未完成拆迁），此部分土地将作为本项目的楼前广场不影响本项目的实施；注：作为重点支持项目，本项目被列为集中审批的房地产项目。上述证照即于房地产项目集中审批会所取得。包括正在拆迁的土地在内，项目综合的土地成本为23840.75万元，目前项目土地价款已缴纳19974.79万元（剩余部分为正在拆迁地块的土地价款），但其中部分价款直接支付给了拆迁主体郴州城投公司，需要城投公司退回后支付给财政就可换领正式土地证。勤奋·严谨·专业·创新15郴州项目：房地产市场情况根据郴州市统计局相关数据，郴州市自2009年以来，房地产开发投资近年保持较高增速，2011年房地产开发投资总额达94.2亿元，同比上涨37%；郴州市2012年1-7月房地产开发投资总额为47.06亿元，同比上涨8.2%；商品房市场方面，2009-2011年间，郴州市房品房销售面积保持年均50%左右的增长，2011年总成交面积为304.3万平米。200920102011房地产开发投资（亿元）42.568.794.2商品房销售面积（万平米）126.7224.4304.3050100150200250300350郴州市房地产市场情况数据来源：郴州市统计局网站数据整理勤奋·严谨·专业·创新16郴州项目：房地产市场情况项目所在的北湖区和苏仙区是郴州市的中心城区，两区可供出让的大面积土地相对稀缺。2011年以来，经粗略估算中心城区已成交的土地平均的楼面地价在1000元/㎡左右。郴州市土地成交情况序号地点方式面积（㎡）成交价成交时间用途容积率楼面地价(元/㎡）（万元）1郴州市文化路拍卖67.48742012.7商业用地3.43225.362郴州市东湾挂牌87689252002011.8商住两用3957.933临武县东云路9号拍卖891660002011.11商住两用6.11103.194郴州市人民西路挂牌2614.25302011商住两用3675.805燕泉路拍卖57.2111.52011.6商业用地6燕泉路北路拍卖25.7379.62010.4商业用地7人民西路南侧挂牌49118.5325002012.5商住两用项目地块国庆北路与北湖路之间挂牌22103.8178502011.9商住两用6.261290.02勤奋·严谨·专业·创新17郴州项目：房地产市场情况2011年郴州市在售商品住房销售主力价位段为4000-4500元/㎡，中心区主力价位为4300-5000元/㎡，部分大盘精装修项目价位达5500-6000元/㎡，4000元/㎡以下主要在城市近郊区域；本项目所在的北湖区位于郴州城市中心区域范围，拥有最齐全的市政配套和唯一的北湖公园，住宅和商铺的价格在全市平均水平之上；北湖区、苏仙区等郴州市城区的商品房销售均价在4700元/㎡左右；位于核心地段、配套较高的商铺门面售价在50000元/㎡以上。郴州市中心城市物业销售情况周边楼盘比较项目位置商铺销售均价（元/㎡）住宅销售均价（元/㎡）最早开盘时间历史销售价格（元/平方米）总供应面积（平方米）金阳广场国庆北路5000048002011460037000北湖一号距项目1.5公里480020114700210000龙泉名邸人民西路470020104700400000苏仙传奇郴州三中430020115000132585时代阳光青年大道430020113900-祥云国际人民西路460020104600-兴隆步行街二手门面国庆北路65000国庆北路临街二手门面国庆北路80000北湖路临街二手门面北湖路60000勤奋·严谨·专业·创新18郴州项目经济测算：项目总投资情况郴州项目总投测算及已投资情况序号项目单位成本（元/㎡）面积（㎡）合计已投一开发成本1.1综合地价款及税费1214.88196240.0023840.7519,974.791.2报建费60.72196240.001191.58245.5