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柳州市楼盘分析2016.02.20城市概况篇柳州区位广西壮族自治区简介广西壮族自治区，位于中国华南地区西部，从东至西分别与广东、湖南、贵州、云南接壤，南濒北部湾、面向东南亚，西南与越南毗邻，是西南地区最便捷的出海通道，在中国与东南亚的经济交往中占有重要地位。广西是中国五个少数民族自治区之一，是中国唯一一个沿海自治区。广西是中国—东盟博览会的举办地。首府南宁市。柳州在中国的位置图柳州在广西的位置图奇特的喀斯特地貌，灿烂的文物古迹，浓郁的民族风情，使广西独具魅力。广西属亚热带季风气候区，孕育了大量珍贵的动植物资源。尤其盛产水果，被誉为“水果之乡”。柳州与各大经济圈联系柳州地处中国广西壮族自治区中部偏东北，以工业为主、综合发展的区域性中心城市和交通枢纽。柳州座落在珠江流域西江水系柳江的中游，东北距山水甲天下的桂林150公里，西南距广西首府南宁198公里，距北部湾、邻国越南300多公里。柳州凭借南宁经济圈、北部湾经济圈、泛珠江三角洲经济圈、大西南经济圈以及东盟十国经济圈之势，迅猛发展自身的经济，成为广西最大的工业城市，广西第二大城市。柳州是广西西江经济区之重，柳州位广西中部，柳州有“大战略”，柳州与海口、湛江是中国“南海战略”的三战略地，柳州是“中国战略城市”，广西要建“柳州中心城市经济圈”。广西要担起广西中国“东盟”战略与广西中国“南海战略”两个战略，广西建设了南宁“东盟”门户城市及广西环北部湾经济圈，广西还要建设柳州“中国战略城市”及柳州中心城市经济圈。柳州简介柳州地形为“三江四合，抱城如壶”，故称“壶城”。又称龙城，龙城的名字源于南朝梁，是具有二千多年历史的文化古城之一。又是山水景观独特的“历史文化名城”。作为喀斯特地貌的山水之城，温家宝曾为柳州题词“山清水秀地干净”。柳州市是汉、壮、瑶等多民族聚居的城市，具有浓郁的乡土文化和民族文化，几千年来一直是汉族和岭南土著民族经济和文化交流、融合的汇聚点，具有深厚的民族传统文化沉积。壮族的歌、瑶族的舞、苗族的节和侗族的楼，堪称柳州“民族风情四绝”。柳州地处亚热带季风气候，地形以岩溶地形为主，山青水秀，自古以来就是旅游胜地。这里山环水绕、风景秀丽、具有浓郁民族风情的文化古城，是国家甲级旅游城市之一。柳州行政区划柳州下辖4城区：柳南区、鱼峰区、城中区、柳北区。下辖数个新区和开发区：柳东新区、柳州市阳和工业新区、柳州高新技术产业开发区、旧机场开发区、基隆开发区。下辖6县分别为：柳城县、柳江县、鹿寨县、融安县、融水苗族自治县、三江侗族自治县。柳州在广西区域内的经济合作广西城镇空间的经济带间联系柳州经济带玉林经济带南宁经济带桂林经济带河池、来宾和柳州形成重点开发区河池、来宾和柳州经济带广西确立两个中心城市：南宁中心城市、柳州中心城市。南宁是广西政治中心城市、广西政治文化中心城市，柳州是“广西战略中心”城市、广西经济中心城市、广西文化中心城市，柳州与南宁并列重要城市建设。重新确定为：南宁广西南部经济圈、柳州中心城市经济圈“两圈”。广西建两个大经济圈，可以发挥南宁广西政治中心城市的作用，发挥柳州“广西战略中心”城市、中国战略城市的作用。柳州市市域城镇空间结构规划图和交通体系规划图（2010-2020）柳州市市域交通体系规划图（2010-2020）柳州市市域城镇空间结构规划图（2010-2020）柳州市市中心城区范围图（2010-2020）老旧城区图柳州市区行政图柳州市市中心城区用地现状图（2010-2020）柳州市中心城区用地规划图（2010-2020）柳州市市中心城区道路交通规划图（2010-2020）城市生态主轴图道路交通规划图柳州市历史文化名城总体保护示意图（2010-2020）柳州市中心城区规划物流中心布置图（2010-2020）技术规定篇柳州市城乡规划管理技术规定---技术摘要用地面积（m2）控制指标用地类型小于50005000—15000大于15000容积率建筑密度绿地率容积率建筑密度绿地率容积率建筑密度绿地率居住建筑低层0.8030%30%0.7028%30%0.6024%30%多层1.8029%30%1.8029%30%1.7027%30%高层3.5023%30%3.5023%30%3.2022%30%工业、仓库建筑2.2050%2.2050%2.045%行政、办公建筑多层2.5042%25%2.4040%25%2.2038%25%高层5.0040%25%4.5038%25%4.0035%25%商业建筑低层1.3045%25%1.2042%25%1.1040%25%多层2.5042%25%2.4040%25%2.2038%25%高层5.0040%25%4.5038%25%4.0035%25%金融、旅馆建筑多层2.6042%25%2.4040%25%2.2038%25%高层5.0040%25%4.5038%25%4.0035%25%文化娱乐建筑多层1.8035%30%1.6032%30%1.5030%30%高层3.5030%30%3.3028%30%3.2025%30%医疗卫生建筑多层1.8032%30%1.6030%30%1.5028%30%高层3.2028%30%3.0025%30%2.8022%30%教育科研设计建筑多层2.0035%30%1.8032%30%1.5030%30%高层3.5032%30%3.2030%30%3.0028%30%商住综合楼多层2.0032%25%2.0032%25%1.8030%25%高层4.0030%25%4.0030%25%3.8028%25%表一新区建筑容积率、建筑密度、绿地率控制表用地面积（m2）控制指标用地类型小于50005000—15000大于15000容积率建筑密度绿地率容积率建筑密度绿地率容积率建筑密度绿地率居住建筑低层0.9031%30%0.8029%30%0.7027%30%多层1.9032%30%1.9032%30%1.8030%30%高层3.8025%30%3.8025%30%3.5023%30%工业、仓库建筑2.4050%2.4050%2.2045%行政、办公建筑多层2.8045%25%2.5042%25%2.4040%25%高层5.5042%25%5.0040%25%4.5038%25%商业建筑低层1.4048%25%1.3045%25%1.2042%25%多层2.8045%25%2.5042%25%2.4040%25%高层5.0042%25%4.5040%25%4.0038%25%金融、旅馆建筑多层2.8045%25%2.6042%25%2.4040%25%高层5.5042%25%5.0040%25%4.5038%25%文化娱乐建筑多层2.1038%30%1.8035%30%1.6032%30%高层4.0032%30%3.5030%30%3.3028%30%医疗卫生建筑多层2.1035%30%1.8032%30%1.6030%30%高层3.5030%30%3.2028%30%3.0025%30%教育科研设计建筑多层2.2038%30%2.0035%30%1.8032%30%高层3.8035%30%3.5032%30%3.2030%30%商住综合楼多层2.4035%25%2.4035%25%2.2035%25%高层4.5033%25%4.5033%25%4.2030%25%表二旧区建筑容积率、建筑密度、绿地率控制表注：（1）旧区及新区的界定范围见附录。（2）上表中用地面积指实际的建设净用地面积。容积率、建筑密度、绿地率等指标均以实际的建设净用地面积为基数计算。柳州市城乡规划管理技术规定---技术摘要表三建筑退界控制指标表表四建筑后退道路红线控制指标表地区居住建筑文教卫生建筑其他非居住建筑最小距离(米)最小距离(米)最小距离(米)旧区主要朝向低层343多层675高层15149次要朝向低层33消防间距多层34消防间距高层999新区主要朝向低层453多层786高层151610次要朝向低层33消防间距多层3.55消防间距高层999快速路城市主干道(L≥40)城市次干道(20≤L40)城区支路小区道路(L20)旧区多、低层建筑H24m15643高层建筑24m≤H60m201086高层建筑60m≤H100m2515129新区多、低层建筑H24m201064高层建筑24m≤H60m3015108高层建筑60m≤H100m40201512注：（1）高层建筑裙房的后退距离按多、低层建筑控制。超过100米的建筑按100米建筑退让标准控制。（2）以上退线距离均自建筑外墙垂直投影线起计算。（3）建筑首层为经营性用房的，其后退道路红线的距离在表四要求的前提下增加50%，且最小距离不小于6米。（4）列入规划保护的传统商业街区及历史文化保护地段内的建筑退让道路红线的要求，另按经批准的保护规划及详细规划确定。城市生命线防灾抢险道两侧建筑的后退距离，另按有关专项规划的规定执行，且不小于本项规定的控制值。类别单位机动车位指标非机动车位指标一类旅馆（宾馆、招待所）车位/客房0.31二类旅馆（招待所）车位/客房0.21饭店、酒家、茶楼车位/100m2建筑面积23.6一类办公楼（外贸、金融、合资企业）车位/100㎡建筑面积0.81二类办公楼车位/100㎡建筑面积0.62商业楼、商业区车位/100㎡建筑面积0.64集贸市场车位/100㎡建筑面积0.48大型体育场馆（场≥15000座、馆≥4000座）车位/100座425小型体育场馆（场15000座、馆4000座）车位/100座330影剧院车位/100座3.540展览馆车位/100㎡建筑面积0.55医院医院车位/100㎡建筑面积0.51.5独立门诊2游览场所市区车位/每公顷用地面积3—530郊区3—420火车站车位/高峰日千旅客3—54码头车位/高峰日百旅客3—53汽车站车位/高峰日百旅客3—54类别单位机动车位指标非机动车位指标中学车位/100学生0.560—80小学车位/100学生0.5—110—15大学车位/100学生360—80一类住宅（别墅式）车位/户1.5二类住宅（多、高层）车位/户0.6—1.01—2工业厂房区车位/100㎡建筑面积0.1—0.25仓储物流区车位/100㎡建筑面积0.52柳州市城乡规划管理技术规定---技术摘要表五建设项目配建停车场控制指标表注：（1）表中值为下限。（2）停车场机动车位用地面积均按当量小型汽车的停车位数计算,地面停车位不少于25平方米/位，地下停车位不少于30平方米/位；停车场非机动车位用地面积计算按地面停车位不少于1.2平方米/位，地下停车位不少于1.5平方米/位。（3）居住区内地面停车率（居住区内居民的地面停车位与居住户数的比率）不宜超过10%。（4）安置房项目配套机动车停车位不得少于0.35车位/户，非机动车位2车位/户。关于日照的要求：第十九条无采光、日照要求的非居住建筑（第十八条所列的非居住建筑除外）的间距，可在同型布置方式时的居住建筑间距的要求上，适当减少10-20%，同时须满足各专业规范要求。第二十九条建（构）筑物高度控制除必须符合日照、建筑间距、消防等方面要求外，应同时符合本规定要求。楼盘列表篇柳州市住宅楼盘售价列表一柳州市住宅楼盘售价列表二住宅分析篇项目简介保利·大江郡是保利地产在柳州的首个项目，将打造为一个集住宅、商业、酒店、旅游、休闲娱乐为一身的新型多元化亲水城市综合体，也必将成为“山水工业柳州”的一颗耀眼明珠！保利·大江郡位于柳州市城北，地理位置优越，环境自然，西靠柳北老城区，南临城中商圈，东临江且与未来的河东新区隔江相望，既能享受到老城区的配套，又承接新城区的气派，使项目“闹中取静”的特点更加明显，是一块黄金。区位分析图鸟瞰图实景图酒店效果图柳州市精品住宅分析---保利·大江郡（均价10000元/平方米）保利·大江郡地块形状规整，占地254.1亩，容积率3.90，总建筑面积832901.5平方米，其中住宅面积476568.7平方米。项目绿化率为30.5%，建筑密度为29.2%,配套有180273.2平方米的商业，