桂林市重点楼盘调查分析

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第三部分桂林市重点楼盘调查分析壹澳洲花园4P营销组合分析提及桂林房地产的楼盘和开发商,彰泰房地产开发公司应该是一个不可回避的话题,彰泰公司的成长代表了桂林新一代开发的新思想、新行为。澳洲花园由21栋多层住宅组成,共分三期开发。自1997年澳洲花园一期推出后,已开发两期。目前正在开发第三期。澳洲花园一面市,便以其良好的规划布局和新颖的建筑造型在桂林市房地产市场中引起了强烈反响,吸引了众多桂林居民的注意。针对当时的桂林市场缺少大户型的市场现状,澳洲花园一期推出以大户型为主流的产品,快速获取了一定的市场份额。澳洲花园无论是在开发理念上,还是在建筑布局、环境营造、户型设计上,乃至到后期的物业管理等各个方面,都领先于目前桂林众多的在售楼盘,引领了桂林房地产的潮流,创造出了多项桂林房地产市场中的第一。桂花园,被评为全国城市物业管理优秀住宅小区,桂青园,是桂林首家引入公园式园林景观设计的商品住宅小区,澳洲花园,桂林首家设计出带阁楼经典户型的楼盘,桂林市第一个建立企业网站的房地产开发公司,等等。目前推出的澳洲花园三期更有五大优势,发展商形象的称之为“5A”奉献。具体为:户型精——户型最合理位置佳——位于小区内的最佳位置景观靓——靠近中心花园质量优——一、二期获群体优良工程全智能化——全方安防系统,率先一步享受数字生活产品定位一、项目概况澳洲花园立面图1、位置澳洲花园位于七星区环城北二路花鸟市场旁。2、发展商及合作伙伴由桂林彰泰实业开发有限公司投资开发,建筑设计单位为上海中房建筑设计院和澳大利亚贝尔曼建筑设计所,小区的景观设计单位为东莞园林设计院,监理单位为华泰监理有限公司。3、规模澳洲花园总占地面积66亩,总建筑面积70000平方米,容积率1.6,绿化率42%,其中提供住宅单位650户,商业面积约2000平方米,有临街商铺72个。4、停车位自行车、摩托车位:设在二楼室内,约250平方米,集中停放,统一管理;小车位:架空层或商铺首层设室内私家车库,6平方米/车位;二、规划布局及风格1、规划布局整个小区采用围合和排列相结合的布局手法,整个小区临街面全部为联体商铺,从而把整个小区围合起来,小区内部多层住宅运用排列式布局,基本上为南北朝向。澳洲花园的多层排列不仅仅局限与传统的正南北朝向,而是根据项目地块的形状和小区景观的布置有一定变化。澳洲花园引入深圳流行的泛会所式的环境设计,更加注重人与建筑,人与环境的融合,将小区环境营造和未来小区业主的生活息息相关,强调环境是为人服务的理念,强调人的参与性,小区内所有环境都尽量能为人所服务。将传统会所内所具有的各种娱乐设施如棋牌室、健身房、乒乓球室、阅览室与户外活动的游泳池、运动场有机结合、相互渗透,让休闲、运动、娱乐遍布小区,既增加了静态空间的趣味性,又能领略动态空间的多样性,给你一个全新的生活领域。整个小区地块形状呈直角梯形,由主入口进入小区,由东至西依次有下沉式主题广场,绿荫大道、泳池等,形成小区的轴线景观。2、建筑风格澳洲花园的风格属于典型的欧陆风情,建筑细部处理全部采用欧式作法,包括蓝色瓦层顶、罗马柱、凸窗、和雕花栏杆等,1-2层配带花瓶阳台,3层以上为铁花栏杆阳台,绿色玻璃配白色塑钢低台凸窗。在建筑单体上,澳洲花园采用三段式设计。三、户型定位1、户型状况澳洲花园的三期共有多种户型,具体有两房、三房、四房、五房。两房的建筑面积87.3平方米,套内面积77.5平方米,三房建筑面积128平方米,套内面积117平方米,四房建筑面积149.5平方米,套内面积136.8平方米,五房两厅建筑面积158.5平方米,套内面积143.8平方米。户型全部设计为跃式。具体的比例尚不清楚。2、户型特点整个澳洲花园采用全框架结构,采用一梯两户或一梯一户的设计,南北通透;其三期户型设计更注重人性化,功能分区在秉承一期、二期优点的同时,更加明确并且实用率更高,所有卧室均设外飘窗,视野开阔,采光充足,将室内和小区紧密结合,亲密无间。其厨房带生活阳台在澳洲花园的户型中也是一个亮点,并有部分主人房带小阳台。全部为跃式户型,澳洲花园的跃式住宅综合了平面住宅和复式住宅的主要优点,客厅、餐厅与卧室不在同一平面,但相差不到半层。即有效避免了平面住宅客厅餐厅的活动空间,与要求安静卫生的卧室区的交叉干扰,又不似复式住宅两大功能区分开。尤为值得一提的是,澳洲花园的客厅、主人房的大面积落地全景窗和外凸窗,使住户充分享受到小区庭院的优美环境,生活舒适写意。澳洲花园户型图四、配套设施1、区内配套澳洲花园小区内配有幼儿园、泳池、下沉式主题广场、雕塑喷泉、36米宽轴线欧式绿荫大道。2、区外配套澳洲花园的位置较偏,周围配套设施很少,只有菜市场、小学、医院、银行,目前通过本小区也只有17路公共汽车经过,居民出行不便。遍布小区各处的泛会所提供棋牌、健身、乒乓球等文娱设施,小区外围临街商铺多为便利店、美容和杂货店等;无大型超市等商业配套。五、工程进度整个小区三期共有多层住宅21栋,10栋已交房,4栋封顶,1栋正在进行基础施工;三期部分正在进行基础阶段,预计明年年底10月份竣工,明年年底入伙。六、智能化程度1、宽带局域网络系统:澳洲花园和中国电信合作在小区内全面预埋接入小区宽带,同时引入多种智能化管理设施,使未来小区内业主生活更加便利和轻松。2、智能停车场管理系统3、闭路电视监控系统4、周界红外线防范系统5、家庭无线防盗系统6、各单元可视对讲防盗门七、物业管理澳洲花园的物业管理由发展商所属的物业管理公司对小区进行管理,其管理特色以提供最专业的家居服务,让业主真正享受“无忧服务”,在物业管理服务的内容上,除了一般的物业管理外,还有家电维修、保洁、换煤气和医疗卫生,24小时全天候保安等。其具体特色有:1)智能化2)封闭式3)全天候4)提供家政服务澳洲花园的物业管理费用为0.38元/平方米。其物业管理费不高,给人的感觉较实惠。市场定位一、目标客户桂林市部分中等收入人士,以工薪阶层为多;二、买家区域细分1、附近方圆3平方公里范围内的本地居民、商人、部分教师、企业管理层为主力客户购买群体。2、虚山桥西边部分企业员工(如酒厂、工厂)、本地居民;价格定位一、价格情况目前澳洲花园尚未公开发售,售价暂时也没有最终确定,不过,根据澳洲花园一期、二期的销售价格和目前三期的实际情况,经过了解,我们认为澳洲花园的均价应该不会超过2300元/平方米。二、澳洲花园二期价格情况1、起价:1940元/平方米2、平均价:2080元/平方米3、最高价:2200元/平方米三、定价原则1、根据所处楼层、位置、朝向不同,价格不同1)楼层差价80元/平方米:二、三楼最高;一四楼其次;五楼较六楼高;2)位置差价50元/平方米:临街边较低;3)朝向差价50元/平方米:南北朝向价格最高;2、付款方式不同,价格也不同:一次性九折,按揭99折,分期付款无折扣。3、项目所处工程阶段不同,价格不同:入住价竣工价封顶价楼体工程价基础工程价。营销定位一、销售策略在营销推广上,彰泰公司采用多种营销手段和方法,同样是走在了桂林房地产开发商的前列。例如去年11月份推出的“无理由退房”就首开桂林先列,引起了较大反响。1、销售方式发展商建立了一只自己的销售队伍负责公司开发楼盘的销售,销售人员无论是服务态度还是专业素质都是比较好。现场销售,澳洲花园培养了一支素质不错的队伍,采用直销的方式。彰泰公司之所以连续开发的几个住宅小区都取得了良好的销售业绩,与其一开始就树立起良好的公众形象和有一个良好的销售团队有很大的关系。2、销售策略发展商直接预售远期楼花(基础施工阶段)对楼盘销售实行控制,整体把握销售节奏,具体的手法有:1)、分批推出,推量变化由小到大再到小2)、待前批基本售罄后,再推出下一批3)、在具体单位的销售中,采用靓女先嫁的形式3、销售状况目前澳洲花园的一期和二期已经基本售罄,其中三房二厅(套内面积100平方米),四房二厅(套内面积118平方米)顶层跃复式等三种户型较为畅销。三期由于尚未取得预售许可证,所以还没有正式公开发售,预计到今年元旦的时候会正式发售。4、售楼地点及售楼处特点(室内布置、售楼人员):澳洲花园的售楼处设在现场,为环城北二路临街商铺内。澳洲花园的售楼处面积小(约100平方米),与楼盘建筑风格不一致;售楼资料不详,功能简单,现有洽谈室、展示区、前台,销售表大,营造热销氛围,树公司简牌,塑企业形象,售楼素质一般,统一着装,约3-4个人。二、广告定位1、主题“阳光·公园·我的家”“时尚房型澳洲花园销售住宅”“10月1日聚售澳花园”2、广告策略:彰泰实业在扎扎实实做好楼盘素质,不断进行产品创新的同时,对楼盘的营销宣传方面同样处处领先一步。澳洲花园的广告策略采用集中轰炸和持续推介两种形式,在楼盘开盘前后一段采用大量广告,向公众时刻传达澳洲花园的工程进度和营销策略。在广告形式的选择上,澳洲花园可以说是软硬兼施,现有宣传楼盘信息的大量图片广告,更多方位,分时段的文字抄作,在宣传楼盘的同时,加强消费者对开发商的认知度和对其开发楼盘的认可度,从而逐步建立公司品牌,并最终达到二者互相促进的作用。3、广告媒体选择澳洲花园的广告媒体选择多样,除了在桂林晚报,桂林日报等传统房地产广告投放媒体投放大量广告外,还选择有电视广告、路牌广告、车体广告等。另外彰泰公司还利用先进互联网,建立了公司网站,在网上推介公司开发的楼盘和公司形象。贰新洲花园4P营销组合分析发展商作为桂林一家老牌房地产开发公司,曾经开发了多个商品住宅小区,在桂林市民中有一定的知名度和信誉度,初步建立品牌效应。新洲花园户型多样,复式、跃式、平面都有,较好的满足了不同目标客户的需求,另外,新洲花园的户型方正、实用,通风采光都比较好。该项目由于位于城市老城区,周边居民购买力较强,并且周边相竞争性项目较少,容易集中营销优势,能够最大限度的吸引客户,另外,整个小区既位于次中心区,又距离城市主干道有一定距离,环境幽静,居家氛围较好。项目由于属于旧城改造项目,地块规模过小,容积率较高。总体感觉较为拥挤。产品定位一、项目概况新洲花园立面图1、位置:新洲花园位于雉山路,地块原为毛巾厂用地,属于旧城改造项目,距离中山南路仅一路之遥,地理位置上看,新洲花园距离中山南路不远,可以说是真正闹中取静,具有良好的居家氛围。2、发展商和合作伙伴:新洲花园由桂林新联房屋开发公司和桂林环城水系开发公司合作开发,建筑施工单位为桂林同安建筑工程公司,规划设计单位桂林市建筑设计院,景观设计单位为桂林市园林设计院。3、规模新洲花园由十栋七层住宅呈排列式组成,共有住宅单位236个。4、停车位小区共有停车位30多个,相对于整个小区230多户住宅单位而言,停车位的比例不到1/7,可以说明显偏少。二、规划和风格1、建筑布局整个小区采用传统的排列式布局,全部为南北朝向,在建筑风格上采用了欧陆风格和现代风格相结合。立面为典型的三段式设计手法,在细部的处理上则采用凸窗,在典型欧陆风情的基础上又根据桂林的实际情况做了一定的调整。具有欧陆风格的特征。但是在很多细节上整个小区楼间距的比例不到0.9,总体上给人的感觉比较压抑。2、架空层新洲花园部分楼栋实行首层架空,架空层内部分做停车场,部分做绿化及安排一部分娱乐设施。3、交通组织新洲花园的交通组织采用人车分流,人流主要从小区的主入口进入,在小区的西南角另有一车入口,车行道路系统完全不进入小区内部,避免了车辆对小区内部人员活动的干扰,噪音和尾气的污染均降至最低限度。4、环境设计新洲花园环境设计以人为本,充分考虑园景艺术的相融,动静结合。整个小区分为多个主题景观,北区主要为绿色休闲区,南区主要为健身活动区,中区为综合区,其庭院式园艺和流动水面、喷泉、游戏园构成一个美好的小区环境。另外,分布在小区各处的小景点都根据其特点起了生趣盎然的名字,分别有林阴小侃、康乐石道、夏日风荷、童话世界、山水之恋等等。双层绿化概念,中心庭院绿化和架空层绿化相结合。5、会所在新洲花园中无具体的会所设置,而是在整个小区的架空层和中心庭院内将一些具有会所功能的设施安排其中。一方面是由于小区位于繁华闹市区,周边配

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