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第一类卖点：楼盘硬件——不要让我的窗对着别人的阳台，也别让我的客厅对着别人的窗户，我不想别人清清楚楚看到我一家人什么时候起床，什么时候吃饭！产品时代与营销时代似乎是一个循环，然而好房子毕竟是决定购买行为的最终要素。楼盘的硬件价值体现于每个细节当中，我们要从中发现最能打动客户的一个。卖点构成：楼盘硬件配套设施交通卖点户型卖点精装修卖点楼间距景观卖点新工艺新材料使用率会所泳池绿化率容桂碧桂园为一线江景项目，主打无遮挡的景观资源。万科精装修第二类卖点：建筑风格——崇洋也好，媚外也罢，只要客户喜欢就好。在房地产市场越来越成熟的今天，人们对居所的基本要求满足后，对于产品品质有了更深层次的要求。在客户采访中，有绝大多数客户表示建筑风格是他们购房时重要的考虑因素之一。而今，建筑风格几乎是影响住宅魅力的第一元素。建筑风格有很多种，因此寻找最适合我们项目的、最具有杀伤力的风格很重要。卖点构成：建筑艺术、德国风格、欧陆风格、法国风格、意大利风格、海派建筑风格、和式筑居、新加坡风格等等建筑风格建筑艺术欧陆风格东南亚风情中式风格意大利风格新加坡风格海派建筑风格地中海风格西班牙风格：力旺弗朗明歌，中海水岸春城等北欧风格：万科洋浦花园德式建筑：融创上城，新奥蓝城巴洛克建筑：中海莱茵东郡法式建筑：中信城新古典主义：华业玫瑰谷，君地天城长春市楼盘建筑风格第三类卖点：空间价值——同样的价钱买到更多的空间，你不愿意？空间与时间，构成了我们的生命。人们的生活水品越来越高，生活节奏越来越快，对生活的品质和空间的要求也越来越高。卖点构成：错层卖点、跃式卖点、复式卖点、空中花园、大露台卖点等等空间价值错层卖点跃式卖点大露台卖点复式卖点高赠送率转角凸窗跃层（左）：每户都有较大的采光面；通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确；相互干扰较小。露台（右）：可以居高观景，享受大自然，方便聚会聚餐，纳凉避暑，第四类卖点：园林主题——先进花园，再进家园，进了家园，又是花园。环境作为居住空间的重要组成，与住宅一起肩负了“天人合一”的使命。在户型已趋成熟、现代化配套设施相差无几的楼群中，好的景观环境无疑是房产商应该拿出的、最令购房者心动的一笔嫁妆。首先，全球范围内工业化、城市化的进一步发展，使得城市户外活动范围越来越小，而工作节奏的加快和压力的增大使得人们对绿色户外空间的渴求与日俱增，因此住宅小区内唯一户外活动场所的环境--景观环境就显得尤为重要。园林主题中心花园主题园林江南园林热带园林园林规模海滨风情澳洲风情卖点构成：中心花园、加拿大风情园林、主题园林、艺术园林、亚热带园、园林规模、欧陆园林、江南园林、自然园林、树木卖点、新加坡式园林、岭南园林、园林社区、澳洲风情、海滨风情、热带园林等等江南风格热带风情第五类卖点：自然人文景观——谁不希望自己的家面朝大海，春暖花开？人文环境主要是指小区的居住和文化氛围，小区的人们有着相似的的素质修养和习惯，能够更加容易的沟通，形成更好的邻里关系。而拥有自然景观资源的房子，本身便构成了一道风景。在风景与风景的对话中，我们渴望发现一种源自梦想的最大价值。江、河、山、水、房子、以及人，将构成一幅完美图景。自然人文景观海景资源江景资源生态资源山体资源人文景观资源海滨风情人工湖景卖点构成：全海景卖点、、园景卖点、人工湖景、山水景观、山景卖点、河景卖点、一线江景、二线江景、自然湖景、人文景观第六大类卖点：区位价值——李嘉诚曾说过：地段，地段，还是地段对于区位价值的争论其实没有意义，区位对不同定位的居所来说，影响各有不同，但都是决定性的。有些项目的核心价值正是体现于区位之上的，尽管显而易见，却需要更具创造性的发挥。卖点构成：繁华路段、CBD概念、中心区概念、奥运村概念、地铁概念、商业地段区位价值繁华路段ＣＢＤ地铁概念ＣＬＤ交通主干道奥运村概念中心区商业路段第七大类卖点：产品类别——人无我有当然也是卖点，而且是很重要的卖点。人以群分，房以类聚。某些特殊类型产品定位，往往可以更加精确的捕捉特定的目标客户群。这是一次对产品定位与卖点宣传的双重考验。卖点构成：小户型物业、Townhouse、产权式酒店、独立别墅、酒店式公寓、大户型物业、商务公寓、国际公寓、学院派公寓、新独院住宅、经济适用房产品类别精装小户型酒店式公寓学院派公寓大平面ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ产权式酒店国际公寓独栋别墅商务公寓产权式酒店左上：酒店式公寓右上：独栋别墅左下：联排别墅第八大类卖点：人以群分——我只想知道我将来会住在什么样的环境里，周围住的是些什么人，我的小孩和什么人家的小孩交朋友。不同买家对住宅品质的要求也不同。所谓好的产品，就是最适合某种类型的人的楼盘，社会是有阶层的，楼盘也是有阶层的。卖点构成：豪宅卖点、白领卖点、单身公寓、工薪阶层、外销卖点、先锋人士、国际化社区人以群分豪宅卖点先锋人士成功家庭白领阶层海龟一族望子成龙家庭职场新锐工薪阶层务实家庭老龄化家庭飘一族BOBO族BOBO即：像资产阶级一样有钱，像艺术家一样有闲；在占有了资产阶级式物质的同时，还融和了艺术家式的冒险和反叛的精神。第九大类卖点：原创概念——讲什么不重要，怎么讲才重要。白纸上可以有许多发挥。地产商们为购房创造了许多概念，有些牵强附会，有些动人心扉。在这个资讯过剩的时代，我们总是需要一些简洁而强大的词汇。卖点构成：居住主题、新都市主义、宣言卖点、度假式概念、现代主义、游戏规则原创概念居住主题现代主义ＳＯＨＯ游戏规则ＹＯＨＯ新都市主义度假式艺术派SOHO：Smalloffice（and）Homeoffice，直译就是在家庭办公室、小型办公室的意思，实际上就是自由职业或自由职业者的意思。YOHO:YOUNG与SOHO的结合。从这个概念可以得知,YOHO是一个定为年轻的生活社区。新都市主义:（NewUrbanism）是指上世纪80年代晚期美国在社区发展和城市规划界兴起的一个新运动。其宗旨是重新定义城市与住宅的意义和形成，创造出新一代的城市与住宅。第十大类卖点：功能提升——哪怕只多一点点也值得你大书特书。为购房者创造剩余价值，往往要通过功能提升来实现，这些价值提升、或者是超越了楼盘的先天资源，但是同时也对开发商的操作提出了更高的要求。卖点构成：健康概念、投资概念、绿色概念、环保概念、生态概念功能提升健康概念生态概念绿色概念环保概念投资概念第十一大类卖点：产品嫁接——孩子将来比我强！运动就在家门口！在另外一个领域找寻灵感，已经成为地产界聪明人士的秘密。不管是叫产品嫁接，还是叫复合地产，这种创造都将更好地激发人们对美好生活的向往。然而，找到成功的嫁接点绝非拍脑即可。卖点构成：教育概念、艺术概念、运动概念、旅游概念等等产品嫁接教育概念运动概念艺术概念旅游概念高尔夫概念第十二大类卖点：楼盘软性——我不需要的时候，连你的影子我都不希望看到，一旦我需要你的服务，你又能马上出现在我面前。附加值生活是无形的，开发商在为人们提供有形的居住空间的同时，还应该为住户们构筑一个无形空间。看不见的东西更难做到，这是区别一个杰出地产商与平庸地产商的关键所在。卖点构成：服务卖点、文化卖点、物业管理、口碑卖点楼盘软性服务卖点文化卖点口碑卖点配套第十三大类卖点：产品可感受价值——价钱贵点或者便宜点，都不是我最关心的，我关心的是它能给我带来的什么样的享受，值不值它开出的价位。居住者对生活空间的感受是多元化的。这与人类的价值观有紧密关联，在不同时代，不同地域，会有不同的侧重点，这类卖点平和厚实，直奔关键主题。卖点构成：品质卖点、成熟社区、身份地位、安全卖点可感知价值品质卖点身份地位成熟社区安全卖点物业管理三亚的天价房万达城的治安第十四大类卖点：居住文化与生活方式——我不想回到家，就得免费收听隔壁的震撼家庭影院或是宴客PARTY，当然我也不想干扰音响发烧友的自由。在几十年的时间里，中国人几乎忘记了自己该怎样生活。人们一方面试图去延续几乎遗忘了的传统居住文化，一方面又充满渴望地期待着来自异域的生活方式。卖点构成：生活方式、品味卖点、文脉卖点生活方式生活方式文脉品位气质第十五大类卖点：情感——每次离家，我都知道，无论走多远，始终落在母亲的眼光里。人类是脆弱的，情感即为明证。然而人类最伟大的力量也来自情感。可以说情感是我们这个社会最与众不同的魔杆之一，我们可以用它来撬起许多比地球更沉重的东西。卖点构成：孩子卖点、情缘卖点、亲恩卖点情感孩子朋友情缘亲恩老人友邻乡缘富奥的供暖师大附小第十六大类卖点：销售与工程进度——现楼，即买即住。购房者最直接的信心来自楼盘的工程进度，开发商巧妙利用施工过程中的几个重要阶段，将能营造出一系列气氛热烈的庆典时刻，中国人总是信任这种一本正经的形式。卖点构成：奠基卖点、内部认购、第一期公开发售、第二期公开发售、最后一期公开发售、火爆人气、热销卖点、加推卖点、样板房开放、外立面呈现、封顶卖点、竣工卖点、交楼卖点、入伙卖点、尾房销售、现房卖点、答谢卖点销售与工程进度奠基卖点入伙卖点尾房销售热销卖点现房卖点加推卖点答谢卖点封顶卖点交楼卖点第十七大类卖点：创意促销——不管是克林顿还是布莱尔，只有先想到才能做得到。如果能吸引买家的眼球，并且进一步将他们带到楼盘现场，可以说已经成功了一半。随着楼市竞争不断白热化，搭台唱戏促销吆喝将成为考验开发商想象力的一道难题。卖点构成：价格卖点、竞卖卖点、节日促销、送礼促销、特价单位促销、巨奖促销、名人效应、各类比赛促销、征集活动促销、开放日促销、业主联谊促销、音乐会促销、表演活动促销、艺术活动促销、新旧房互动、车房互动、送私家花园创意促销付款方式折扣促销节日促销送礼促销巨奖促销价格卖点音乐会促销名人效应艺术活动促销第十八大类卖点：楼盘及发展商形象——万科的楼盘还是信得过一些，贵点就贵点吧。在信息不对称的环境下，善良的中国人民喜欢用一个开发商的声誉来判断该买谁的房子。卖点构成：荣誉卖点、发展商品牌、知情权卖点、自我标榜、张扬个性楼盘及发展商形象荣誉卖点张扬个性发展商品牌自我标榜知情权卖点