武汉房地产发展总体分析

2010年武汉房地产发展总体分析2010年本部分内容主要是通过市场调查的内容归纳分析总未来城市房地产发展的基础、趋势、特征。一、未来几年城市房地产行业发展的基础1、城市基本概况城市级别省会城市所属省份湖北省城市总人口8355473城区（市区）人口4778612城市GDP总量4620.86亿前三年经济平均增长19.65%城市三次产业结构3.2%：46.4%：50.4%地方财政收入10050346万固定资产投资30011045万在岗职工收入12780.36元城镇人口人均可支配收入18385.02元城镇人口恩格尔系数40.2%城镇人口人均住房面积29.28城市发展方向我国中部地区中心城市，全国重要的工业基地、科教基地和综合交通枢纽说明：表中数据为城市最近年份数据2、未来几年主要指标发展趋势1）未来城市在周边城市圈中的综合竞争力武汉位于京广纵向经济带，长江横向经济带的“十”字中心，占据中部“天元”地位；武汉是中部地区的交通枢纽；京广线连接中部21个大中城市，长江连接中部19个大中城市；国务院批复《武汉市城市总体规划(1996—2020年)》武汉市发展给出明确定位：定位中部地区中心城市，国家历史文化名城，我国中部地区的中心城市，全国重要的工业基地、科教基地和综合交通枢纽。总结：武汉占据中部“天元”地位的武汉市被国务院明确定位为“中部地区中心城市”，将成为中部地区最具有扩张潜力的城市。根据《武汉市城市总体规划(1996—2010年)》，武汉建设目标：金融中心、企业总部、内贸中心使得武汉成为华中区域乃至全国的经济核心金融中心：到2010年，武汉要构建一个有较强融资和国际结算能力的金融体系，确立武汉在华中地区金融中心地位；内贸中心：规划到2020年，长江形成一级航道，汉江形成三级航道等，武汉港年吞吐量达1.2亿吨，其中集装箱220万标箱，黄石港吞吐量达2081万吨。2）未来城市经济的发展趋势武汉成功获批为中国中部中心城市，政策与资源将得到国家倾斜，省政府预计总投资5287亿建设武汉城市圈，未来经济发展必然加速，经济的发展自然带来房价上扬与目前一线城市相比，武汉处于绝对的价格洼地，目前高端楼盘价格不到一线城市的1/3,升值潜力巨大武汉市规划未来五年GDP突破1万亿，超过2009年深圳的规模，即使考虑调控因素，五年时间武汉房价也将与深圳09年的房价靠拢，价格翻番指日可待总结：未来五年武汉GDP将突破1万亿，势必拉动武汉房价的高涨，未来5-10年必将是武汉楼市高价值实现阶段3）未来城市居民收入与消费增长趋势2006年2007年2008年2009年城市居民人均年收入1236014357.6416712.418384.96年收入增长率13.9%16.2%16.4%10%城市居民人均年消费11890134611581917616年消费增长率15.8%13.2%17.5%11.4%2006年以来，武汉城市居民的收入与消费水平一直保持10%以上的增长速度，在未来几年内，有理有相信，必将保持这一增长速度发展下去。武汉人口主要集中15-54岁之间，其中这个阶段各年龄段比重都超过7%，合计超过70%数据截止至2007年；到2020年，预计常住人口达1153万人，户籍人口达992万人。随着中部的发展，武汉的战略地位凸显，未来的人口增速有可能超出预期，预计会增长至2000万;未来城市圈总人口将达3340万。总结：2010年武汉常住人口将超过900万，2020年武汉常住人口将超过2000万，未来武汉城市圈人口将超过3000万，人口红利持续支撑城市经济发展与市场刚性需求4）未来几年城市化发展进程武汉未来的城市化进程2010年市区用地规模为6795平方公里，2020年为1030平方公里；2010年市区人口达到994万，2020年市区人口达到1180万；到2020年将实现84%城市化率。——武汉06-20年城市总体规划在未来12年里，武汉市将投入1205.3亿元修建地下轨道，到2020年，武汉市将总共建成8条轨道交通线，基本通达武汉三镇。——《武汉市城市快速轨道交通建设规划(2009-2020)》总结：城市化进程加快，近郊新区逐渐融为城市的一部分，华中大武汉价值凸现3、总体结论未来十年是武汉飞速发展的十年，中部中心城市的确立、GDP增长过万亿、人口突破千万大关，超级大都市城市价值即将快速兑现。二、未来几年城市房地行业产业发展环境1、城市房地产业发展的产业环境“4.15新政”的政策逻辑是“经济问题升级为政治问题”，政府决心很大，房价不降，政策不松，目标达不到，将损害政府公信力；国家领导人及各大部委表示，本轮针对房地产的宏观调控“决不半途而废”；从银行来看，对于房价下跌30%的压力测试，银行普遍表示乐观，银行的支持将成为调控继续推进下去的保障；从以上三点可以看出，未来政府对房地产市场的调控还将持续。影响：国家公布的数据显示，70个大中城市的新房价格指数已经开始回落，部分房价上涨过快的城市房价上涨趋势得到遏制。调控走向：由短期向长期、由“堵”向“疏”的转变，短期目标是遏制部分城市房价过快上涨，长期目标是房地产市场健康稳定地収展。总结：本轮针对房地产市场的调控，政府的决心大、措施具体、行动快，力度大、决不能忽视调控对市场产生的影响，尽管本轮调控与07年的调控目的相同，但与07年相比，无论是从政府的决心、还是政策的力度和密集程度来看，本轮宏观调控持续的时间可能会更久、对市场的影响可能会更大、更深远，市场最早于2011年下半年开始进入恢复期。2、城市房地产业发展的市场环境受国家宏观调控的影响，众多消费者采取观望态度，现在以及持续未来一段时间内，房地产市场还将处于深度调整期。3、城市房地产业发展的竞争环境受去年住宅土地市场火爆的影响，今年下半年武汉将陆续有众多新盘推出，众多房地产企业将会展开激烈竞争。三、未来几年城市房地产市场发展趋势1、城市房地产市场现状商品房类型房地产投资占固定资产投资比例近年投资增幅近年供求比近年平均价格平均销售速度前三年房价增长幅度2007年2008年2009年普通住宅24.6%41%0.754278376套/月24.74%6.97%-3%别墅35%0.95925692套/月24%32.6%7.8%说明：表中投资比例、投资增幅、供求比、价格、销售速度全部为最近年份的全年数据2、未来几年不同产品类型的市场竞争趋势1）近两年城市不同产品类型土地供应分析时间2007年2008年2009年2010年计划住宅性质土地成交增长253.6%-79%430.5%预计900万方，-36%说明：成交增长全部为折合成建筑面积的成交增长比例（%）。2）近两年成交土地分布区域分布区域土地性质一环二环三环四环住宅性质土地成交分布12.48%15.61%48.83%23.08%说明：成交性质土地分布是近两年成交数据汇总后的分配。3）未来两年市场竞争趋势产品类型竞争趋势从2009年住宅土地成交状况及2010年住宅土地供应情况来看，总体土地成交折合建筑面积2000余万方，未来住宅市场将面临较大的竞争压力。同一产品不同区域竞争趋势从土地成交分布区域来看，二环与三环之间的住宅市场相对其他区域来讲最为激烈。市场稀缺土地区域随着房地产产业的发展，中心城区的地块已基本被开发完毕，一环中心区内以至一环、二环之间已成为市场土地稀缺区域。3、未来两年城市不同产品价格趋势1）住宅价格趋势普通住宅类型抗性判别供应增长需求增长稀缺性判别区域性判别价格上涨多层高↘↗高高上涨空间较大小高层低↘↘低低上涨空间小高层低↗↗低低上涨空间较小花园洋房高↘↗高高上涨空间较大联排别墅高↘↗高高上涨空间大独立别墅高↘↗高高上涨空间大说明：稀缺性是指产品分布位置的地段稀缺、人文资源稀缺以及产品形态稀缺；区域性判别主要是产品形态分布的区域，区域的改变自然价格会有所改变。哪种形态产品价格增长最快别墅的抗压性强，未来产品稀缺性高，在价格上涨方面也将领先于其他形态产品。哪一个区域的价格增长最为迅猛2008-2009年度房地产成交均价来看，江夏区的增幅最大，达到9.8%，另外武昌中心区、汉口中心区增长幅度也比较大。2）未来两年城市不同产品类型消费趋势从近几年武汉市高端市场的发展趋势看，武汉高端市场逐渐从追求稀缺资源的占有，到居住环境的回归，开始进入“细节化时代”，体验感开始受重视；而土地获取成本的提高，以及容积率的提高，多层产品逐渐被洋房产品取代以取得高溢价，郊区普通产品高层化将成为趋势，本项目具备低密度高舒适度的产品稀缺性。4、城市中高端消费群描述档次消费群职业分布收入预测人数家庭结构年龄层次现居住区域高端消费群私企老板200万/年联合家庭40-50武汉全市范围，部分周边县市企业高管100万/年联合家庭35-45武汉全市大学教授50万/年联合家庭40-50武昌各高校中高端消费群高级公务员20万/年核心家庭30-40市中心大型国企员工10万/年核心家庭35-45武汉全市企业中层管理10万/年核心家庭30-40武汉全市四、未来几年城市房地产市场发展总结概况内容状况类型实际状况评价城市房地产发展基础环境√□稳定牢靠□一般□不稳定□经济走弱强大的城市经济支撑经济发展必将带动房地产发展城市房地产发展产业环境√□产业环境优良，逐步向好□产业环境保持现状□产业环境恶劣产业环境进一步优化房地产行业逐步进入稳步发展的轨道产品类型竞争趋势□普通住宅竞争最小√□别墅竞争最小□写字楼竞争最小□商铺竞争最小大量普通住宅供应别墅相对竞争压力较小住宅产品形态竞争□多层为主流竞争□小高层为主流竞争√□高层为主流竞争□花园洋房为主流竞争□别墅中联排为主流竞争未来市场推售以高层为主各楼盘将围绕高层展开激烈竞争住宅产品价格趋势□多层上涨迅速□小高层上涨迅速□高层上涨迅速□花园洋房上涨迅速√□别墅中联排上涨迅速别墅具有较强的稀缺性和抗压性价格较其他产品类型上涨快商铺价格趋势□社区商铺上涨迅速□专业市场上涨迅速□群楼商业上涨迅速写字楼价格□上涨□保持不变化□下降城市住宅消费特征□改善型需求□满足基本需求√□改善与满足基本需求相结合刚需释放，改善性需求增加支撑房地产发展的动力城市房地产发展总结（未来的判断）1城市发展综合指标对房地产促进作用中部中心城市、城市化进程、GDP突破万亿，必将对武汉房地产发展产生巨大促进作用2城市是否拥有高档次消费需求武汉拥有众多转型中的显富阶层，存在较大的高档次消费需求3城市房地产发展的阶段变化经过前面的快速发展，目前正处于深度调整阶段4城市对高档产品认知（划分排序）目前还是处于物质资源的享受方面，正逐步开始关注精神层面的要求5城市适合发展的产品主流形态和品质中高端的高层物业、花园洋房、别墅6未来城市住宅消费需求阶段刚需将成为成交主力，别墅等高端面临从物质资源到精神享受的转变城市房地产发展的总体评判1城市最有潜力（竞争力）的产品类型高层、花园洋房、别墅2市场尚未出现且有特色的产品类型——3高档产品中缺乏的元素没有赋予高档产品更多思想意识方面的东西，而这恰是未来高档客户所关注的方面4中高端消费群向往的生活方式或理念拥有高品质的享受、较高的私密性，可以体现高贵的身份5城市总体房价变化目前及未来一段时期内将处于调整期，长期看涨