汪林海_房价变动规律与当代中国房地产现状前景

房价变动规律、中国房地产现状与前景主讲人：汪林海《亚洲经济评论》主编2010年12月3日房价已成为当前焦点问题，新政频频住房问题已经成为事关当前城市中年轻人生存和发展的头等大事，已经逐步引起了媒体的注意和官方的注意，逐步成为当前社会的焦点问题，新政频频。2010年3月初召开的十一届全国人大三次会议和全国政协十一届三次会议上，高房价成为人大代表、政协委员讨论的重点之一。2010年4月17日国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，发布了十条旨在抑制房价上涨的命令，短期内对国内房地产市场产生了重大影响。2010年3-11月，按揭贷款首付提高（达到30%）、二套房贷款利率提高，首付提高。温家宝5月在天津考察称坚决遏制房价过快上涨。当代中国房地产现状与前景一、房地产和房价基本理论（1）房地产经济学基本理论（2）房价基本理论二、中国房地产现状中国房地产行业现状中国土地管理现状三、中国房地产发展前景一、房地产经济学基本理论（一）房地产和房地产经济学基本理论房地产是指土地及土地上以房屋为主的建筑物及其衍生的权利。房地产领域商品构成：土地、土地上的建筑物、配套设施。配套设施主要包括道路交通设施、地下管道等“三通”设施、生活配套设施（商店、学校、医院）、生态配套设施（园林、绿化、垃圾处理等）。房地产业是指从事房地产开发、经营和管理等各类经济活动的行业，是国民经济中具有生产和服务两种职能的独立产业部门。它体现了房地产经营过程各种参与者之间的经济关系。房地产经济学基本理论包括：土地产权理论、区位理论、地租理论、房价理论等。其中，区位理论、地租理论和房价理论是房地产经济学的核心。农业区位理论农业区位理论的奠基人是德国经济学家冯•杜能，他于1826年完成了农业区位论专著——《孤立国对农业和国民经济之关系》（简称《孤立国》），是世界上第一部关于区位理论的古典名著。杜能“孤立国”假设：只有一个城市，且位于中心。城市是农产品的唯一销售市场，而农村则靠该城市供给工业品。杜能认为：某个经营者是否能在单位面积土地上获得最大利润（P），将由农业生产成本（E）、农产品的市场价格（V）和把农产品从产地运到市场的费用（T）三个因素所决定，它们之间的变化关系可用公式表示为：P＝V－（E＋T）农业区位理论：杜能环工业区位理论业区位理论的奠基人是德国经济学家阿尔申尔德•韦伯。其理论的核心就是通过对运输、劳力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。韦伯认为，其他因素暂不考虑、仅考虑运输时，工厂企业自然应选择在原料和成品二者的总运费为最小的地方。中心地理论中心地理论是由德国著名的地理学家克里斯塔勒提出的。克里斯塔勒认为，大城市的商服设施和商品种类向高级发展，多而全；中等规模的城市具有中高级或仅能维持中级水平，服务项目少而不齐全；一般城镇（县城、建制镇）只有基本生活性商服，水平很低，种类更少。城市内部而言，市级中心、区级中心和小区级商服中心也有类似的分异规律。城市地域空间利用结构理论该理论包括同心圆理论、扇形理论、多核理论同心圆理论认为，从城市中心向外缘依次顺序为：第一环带是中心商业区（CBD。第二环带为过渡地带，是围绕市中心商业区与住宅区之间的过渡地带。第三环带是工人住宅区。第四环带是高收入阶层住宅区。第五环带为通勤人士住宅区，约距中心商业区30～60分钟乘车距离范围内。扇形理论是霍伊特（HomerHoyt）于1939年创立的。该理论的核心是各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展（图）。多核心理论最先是由麦肯齐（R.D.Mckenzie）于1933年提出的，然后被哈里斯（C.D.Harris）和乌尔曼（E.L.Ullman）于1954年加以发展。该理论强调城市土地利用过程中并非只形成一个商业中心区，而会出现多个商业中心。其中一个主要商业区为城市的核心，其余为次核心（图）。地租理论地租是指土地使用者租用土地所付的租金。古典地租理论认为，地租产生的原因，是不同等级土地生产的商品产量存在差异。优等地上的级差地租等于土地上的商品带来的收入与成本之差。例如，肥沃的土地小麦产量1000公斤/亩，贫瘠的土地小麦产量500公斤/亩。肥沃土地、贫瘠土地生产小麦的成本都是500元/亩。小麦价格由贫瘠土地生产成本决定，为1元/公斤。从而，肥沃土地产生利润为1000元/亩-500元/亩=500元/亩这500元将变成肥沃土地的地租。古典地租理论在房价例子上，遭到了挑战。因为好地段的住房产量和差地段一样。(二)房价理论存在级差地租时的商品价格决定规律存在级差地租时，如果不同的等级土地生产的商品存在差异，此时，商品的社会必要有用性，是劣等地生产的商品的有用性，商品的社会必要成本，是劣等地生产商品的成本。从而，存在级差地租时的商品价格公式就变为：公式中，U0表示劣等地生产的商品的有用性，C0表示劣等地生产单位商品的成本。如果每一单位商品都一样，此时,价格公式变为：上式表示“价格等于劣等地生产商品的成本”，这正是马克思的地租理论中的价格决定理论。00UPCU0PC0UU举一个实例设有优等地、劣等地，生产的商品都是甘蔗。优等地生产的甘蔗蔗糖含量高，为800克蔗糖/株。劣等地生产的甘蔗的蔗糖含量低，为400克蔗糖/株，生产成本为2元/株。那么，优等地生产的甘蔗价格为多少？按照李嘉图、马克思的地租理论可得：该答案是显然错误的，甚至可以说是脑残的。因为优等地生产的甘蔗蔗糖含量比劣等地生产的甘蔗高，其价格要高！正确答案：00800/2/4/400/UPCU克株元株元株克株02/PC元株住房的有用性住房有用性U是指住房满足人居住需要的能力，通俗地讲，住房有用性，近似指住房的居住适宜性。住房有用性是所处地段的交通条件（T）等位置因素，和住房的装修(D)、面积(A)等住房本身因素决定。可视为一个函数：劣等地段、劣等住房类似于古典地租理论中的劣等地，我们把城市中用于建房的最差的地段，称为劣等地段。建在劣等地段上的住房成为劣等住房。(,,,.....)UfTDA利用存在级差地租时的商品价格决定理论，我们可知，住房价格理论模型为：公式成立的条件：a,住房之间价格之比等于有用性之比，b,长期竞争均衡（此时，劣等住房价格等于劣等住房生产成本）。公式表示，城市中某套住房的价格与该套住房的有用性成正比，与劣等住房的有用性成反比，与劣等住房的生产成本成正比。一般情况下，劣等住房就是城市最边缘地段的住房。公式就是房价的理论模型，简洁而深刻。公式是房价的基本公式，也是房地产经济学中最重要的公式。00UPCU处于停止发展阶段的城市的房价模型当城市处于停止发展状态时，其中Cmin表示单位住房最低建设成本，Va表示土地用于农业生产的净收益，Cc表示单位住房的建造成本（不包括土地购置费用）。从而，城市房价理论模型变为：处于匀速发展阶段的城市的房价模型当城市处于匀速发展状态时，其中，r为资金的折现率，d为城市发展速度。从而城市房价的理论模型为：0minacCCVC0()acUPVCU0()acrCVCrd()01()limhthttthtUUdtdtU0()acUrPVCUrd匀速发展的城市住房价格公式：P为某套住房的价格，U为该套住房的有用性，U0为劣等住房的有用性，r为资金的社会必要收益率，d为城市发展速度，Va为土地用于农业生产的净收益，Cc为住房建造成本。供给固定，按揭房价理论在住房供给一定时，消费者采用的是类似于拍卖的方式买房。如果是0首付，所有购房者都采用无限期按揭贷款。则房价将为:P0=E/rE为购房者中收入最低者年度住房支付极限，r为年利息率。0()acUrPVCUrd000UUEPPUUr特征房价理论以Lancaster（1966）的消费者理论和Rosen（1974）的特征价格理论为理论基础的特征价格模型（HedonicPriceModel），是近几十年来房价模型的主流模型之一。特征房价模型：其中，P为住房价格向量，Z为影响住房价格的因素向量（住房的特征），为随机误差项向量。例如，Evans（1973）建立的伦敦房价模型：其中，P：房价，A：住房面积，D：距CBD距离，T：住房使用时间。()PfZlog1.20180.2808log0.6534log0.0179PADT房价变动规律1，住房本身越好，房价越高；住房本身越差，房价越低2，地段越好，房价越高；地段越差，房价越低3，城市周边区域住房生产成本越高，房价越高，生产成本越低，房价越低。4，城市周边居住条件越差，房价越高，居住条件越好，房价越低。5，城市发展速度越快，房价越高，城市发展速度越慢，房价越低，城市处于萎缩阶段，房价最低。6，银行利息率越低，房价越高，银行利息率越高，房价越低。7，土地越短缺，房价越高，土地供应越充裕，房价越低。8，政府审批越复杂，房价越高，政府审批越简单，房价越低。利用上述8个理论武器，结合其他因素（如心理预期等因素），大家勇敢地去预测房价走势吧。二、中国房地产现状（一）中国房地产现状1，高GDP、高就业的建筑行业建筑行业产值已占国民经济的22%左右。2009年，中国GDP为33.5万亿元，同比增长8.7%，而建筑行业产值为7.6万亿元，同比增长22.3%。建筑行业从业人员超过3000万人。2009年，建筑行业总产值增加1.38万亿元，占我国GDP增加值的51.6%。建筑行业对GDP增长的贡献在20%-30%。不过，2009年，房地产行业供应量增长缓慢。2009年，全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米，比上年增长12.8%；房屋新开工面积11.54亿平方米，增长12.5%；房屋竣工面积7.02亿平方米，增长5.5%。其中，住宅竣工面积5.77亿平方米，增长6.2%。2009年住宅竣工面积低于GDP增长速度。住房：价格涨幅与产量涨幅2000-2009年度住房价格增长率（%）住房产量(亿平方米)住房产量增长率（%）20098.25.77520087.45.431020078.64.989.520065.94.55-4.520058.24.371620049.83.473.620036.23.38-8.320024.32.853.420011.82.465.520001.52.06-1.8住房：价格涨幅与产量涨幅2000-2009上一年住房产量涨幅本年住房价格涨幅2004200720012005200320022009200820062000024681012-10-5051015202，过高的房价2010年5月，北京商品房新开盘均价25680元/平方米2010年4月上海22926元/平方米。2010年4月，深圳市新建商品住宅销售均价为每平方米20567元，上海全市商品住宅成交均价22926元/平方米，广州市十区一手住宅交易均价为11511元/平方米，天津商品住宅成交均价9900元/平方米,苏州10284.23元/平方米。36个大中城市2010年4月份新建商品房集中成交价为8411元/平方米。测定房价是否过高有两个最重要的标准,一个是房价跟收入的比较,另一个是房价跟租金的比较。从这两个指标来看,目前的房价都太高了。3,土地公有，政府征地为特征的土地法律；政府主导的土地资源配置和管理《中华人民共和国宪法》第十条规定：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。《中华人民共和国土地管理法》第三条、第四条规定：十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。国家实行土地用途管制制度。吃饭是市场经济的，住房则是政府主导、是计划经济的。如果政府计划生产5万套住房，百姓实际需要7万套，则2万个家庭无房可住。