泰州市城市房屋拆迁评估技术细则附件

泰州市城市房屋拆迁评估技术细则附件附件一、被拆迁房屋分类及其说明㈠住宅房屋分类高档住宅房屋包括独立花园别墅、联排别墅等；以上房屋均是指以商品开发或单位统一建设方式建造的房屋。一般住宅房屋成套住宅指以商品开发或单位统一建设方式建造的混合结构单元式住宅，内部功能布局明确，有独立的厨卫设施等。独门院落指办理合法手续后自行建造的独门独院住宅房屋，院落为独家使用（独立产权），房屋内部功能布局明确，有独立的厨卫设施等。非成套住宅除以上两类的房屋以外的房屋。㈡非住宅营业用房分类营业性用房商场类建筑以百货商场、大型超市为典型建筑。通常为钢混框架结构，层高较高，有大跨度的厅堂作为营业场所，一般都配有附房作为仓库、办公和相关业务用途之用。商铺类建筑以门面房、小商铺为典型建筑。一般为临街道、巷道底层房屋，多数为砖混、砖木结构，有的为连家店，多数为单开间。商务类建筑以一般金融、证券、商业写字楼等商务性办公经营建筑为典型。通常为临街钢混结构的多层、小高层和高层建筑，底层和2、3层等低层部分为大厅形式的交易或经营场所，其余多为写字间或客房形式。通常内外装修的等级较高。娱乐类建筑各类歌舞厅、棋牌室、保龄球馆、休闲中心、健身娱乐中心等，建筑结构多为钢混和混合结构，通常有娱乐用途大厅和包间，设有公共卫生间。电照设施较复杂。旅馆类建筑分为普通旅馆、招待所和较高档或高档准星级、甚而星级宾馆两类典型建筑。前一类通常为砖混、混合多层建筑结构，底层设服务台或值班室，内廊，水泥、水磨石或普通地砖地面，通常有多人间、单人间，一般每层设公共卫生间，普通装修；后一类通常为钢混结构的多层、小高层或高层建筑，依等级、规模、功能数量及综合程度，通常设大厅总服务台、餐饮、娱乐、商务等配套服务性设施，客房均设有单独卫生间，包括单间、标准间、商务和豪华套间等形式。内外装修高档或较高档，配有比较完整的现代宾馆服务设备设施系统。餐饮类建筑各类大小餐馆、饮食店、饭店、茶社、排挡等，建筑结构类型包括框架、混合、砖木和简易结构，相应的装修和设备档次、配备差异较大。典型的餐饮类建筑设有操作间、储物间、餐厅、包厢、服务窗。一般设有公用卫生间。其他类建筑除上述类型之外的其他营业性质用房。㈢非住宅非营业用房分类非营业性用房工业性建筑以工业厂房、仓库为典型建筑。通常为砖混、钢混结构和工业排架结构，角钢屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，钢混或钢立柱，砖墙或装配式墙体，水泥地面，木门或铁皮门。办公性建筑以行政办公楼为典型建筑。通常为多层砖混或钢混房屋，水泥平屋顶，有走廊（内廊或外廊），砖墙、钢混梁，现浇或预制楼地面板。设公共卫生间。室内普通装修。公共性建筑以图书馆、博物馆、教学楼、门诊楼等为典型建筑。通常有较为独特的建筑造型，一般为钢混或砖混房屋。附件二、进行市场比较的可比实例选择要求及说明以下可比实例选择要求适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场评估情形。1.可比实例应选择与估价对象所处的拆迁区位分区相同或相邻分区的房屋；2.可比实例应与估价对象的用途相同。其中住宅房屋的可比实例必须是小类用途相同，非住宅房屋的可比实例应按本细则的分类与评估对象的类别相同；3.可比实例应与估价对象的建筑结构相同。建筑结构主要指大类建筑结构，大类建筑结构一般分为：(1)钢结构，(2)钢筋混凝土结构，(3)砖混结构，(4)砖木结构，(5)简易结构；4.可比实例应与估价对象的规模相当，档次相接近；5.可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例为可比实例，其交易价格应是正常市场交易价格；6.可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般不应超过十二个月，通常应选择近期六个月内成交的类似房地产案例作为可比实例；7.采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量；8.每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20％，综合系数调整不得超过30％；9.选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过30%。附件三、标准样本住宅的设定条件及其应用说明㈠住宅标准样本房屋设定要求说明住宅房屋拆迁评估时根据被拆迁房屋综合典型特征而设定的“标准样本住宅”必须符合下述条件：1.应为成套的具有被拆迁房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件；2.应是层高5层的多层建筑中的第三层，卧室至少一间朝南，一般装修（水泥砂浆地面、普通涂料墙面及平顶）的房屋；3.房屋为中等套型，成新为八成新（已使用10年）；4.首先应在拆迁项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为设定“标准样本住宅”的原型，再根据具体情况，从方便操作提高效能的考虑出发，综合被拆迁房屋的典型特征，按上述３条要求在拆迁项目范围内设定“标准样本住宅”；5.每一房屋拆迁项目评估一般设定一套“标准样本住宅”，遇有拆迁项目跨分区时，则所跨的每一分区均应设定一套“标准样本住宅”,作为相应分区范围内被拆迁房屋的比较基准。6.住宅标准样本房屋设定说明表是否成套套型结构所在层次已使用年限朝向成套二室半一厅混合5层3/510年一室朝南坐落位置小区配套室内水电及装修其他条件分区内主要街道一侧小区内的中央位置上。有停车、绿化、物管、公共水电及相关设施普通室内装修。普通厨卫设施采光、通风、日照、休息等条件中等。建筑面积70－87M2分摊占地权属及证照情况产权，证照齐全7．独门院落标准样本住宅为独户院落内2-3层小住宅楼房建筑，混合结构，二等住宅套型及平面布置，其余基本同成套样本住宅情况；非成套标准样本住宅为砖混平房建筑，檐高2.85M，二等住宅功能，其余基本同成套样本住宅情况。㈡住宅房屋评估中可比实例选择要求1.可比实例应选择与估价对象所处的拆迁区位分区相同或相邻分区位置相对靠近的住宅房屋；2.可比实例必须是砖混结构的多层一般装修住宅房屋；3.可比实例应与估价对象的规模相当，档次应接近；4.可比实例的权益价格类型应该为房屋所有权和国有土地使用权价格类型；5.可比实例的交易类型应选取一般买卖的商品房或新开发上市的成套商品房交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格；6.可比实例的成交日期应与估价时点接近，两者差异不得超过十二个月，一般应选择近期六个月内成交的房地产案例作为可比实例；7.采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量；8.每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20％，综合系数调整不得超过30％；9.选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过30%。㈢分类基准价格调整系数分类成套独门院落非成套分类调整系数Ｋj98－102101－10492－98分类基准价格调整系数依房屋建成年代及其总体情况确定。在计算“地大于房”情形下，Kj的取值为：成套住宅为100，独门院落为102，非成套为98。附件四、住宅房屋实体因素（K31、K31i）修正说明表㈠成套住宅房屋实体因素修正系数表1.住宅房屋结构因素修正系数p1表结构类型钢混结构砖混结构砖木结构简易结构一等二等一等二等三等四等一等二等三等一等二等系数取值110-114106-110102-10698-10294-9890-9497-10192-9685-9179-8574-792.住宅房屋成新因素修正系数p2表待估房屋成新样本房屋三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系数取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-1083.住宅房屋朝向因素修正系数p3表卧室朝向北西东一间朝南两间朝南三间及以上朝南修正系数969899100101102注：上述表内数字在确有必要时，可以根据实际情况作±0.5的浮动。4.住宅房屋层次因素修正系数p4表楼层数楼层系数(%)所在楼层一层楼二层楼三层楼四层楼五层楼六层楼七层楼一98999897969595二999999989797三97100100100100四929798100五899395六8793七85说明：a.底层地下室为车库的，底层系数增加1%，顶层系数减少1%；b.顶层坡屋面带阁楼的，顶层系数增加2%。c.如果是商住楼，住宅房的楼层系数相应减少1%。上表数字可以根据实际情况在分值上作±0.5的浮动。㈡独门院落住宅实体因素修正系数表1.住宅房屋结构因素修正系数p1表结构类型钢混结构砖混结构砖木结构简易结构一等二等一等二等三等四等一等二等三等一等二等系数取值110-114106-110102-10698-10294-9890-9497-10192-9685-9178-8274-782.住宅房屋成新因素修正系数p2表待估房屋成新样本房屋三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系数取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-1083.住宅房屋朝向因素修正系数p3表卧室朝向北西东一间朝南两间朝南三间及以上朝南修正系数969899100101102注：上述表内数字在确有必要时，可以根据实际情况作±0.5的浮动。4.住宅房屋套型及平面布置因素修正系数p4表套型等级一等二等三等四等五等系数取值101－10399－10197－9995－9793－95住宅房屋套型及平面布置因素等级说明表如下：等级内容一等二等三等四等五等说明设计合理，内部功能布局得当，独立厨卫设设计较为合理，内部功能布局明确，有独立内部功能布局较为凌乱，设施不全，搭建厨内部功能布局凌乱，房间比较分散不满足上述要求的独门院落施，明厨明卫，大卧明厅，露天院落整洁的厨卫设施，露天院落较为整洁卫，院落凌乱㈢非成套住宅房屋实体因素修正系数1.住宅房屋结构因素修正系数p1表结构类型钢混结构砖混结构砖木结构简易结构一等二等一等二等三等四等一等二等三等一等二等系数取值110-114106-110102-10698-10294-9890-9497-10192-9685-9178-8274-782.住宅房屋成新因素修正系数p2表待估房屋成新样本房屋三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系数取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-1083.住宅房屋檐高因素修正系数p3表檐高＜2.62.6-2.82.8-2.92.9-3.13.1-3.33.3-3.53.5-3.73.7-4.0＞4.0系数取值9497100102104106108110113-115上表数字在实际勘察时可对照实际檐高作范围为±0.5－1.5的变动。4.住宅房屋功能因素修正系数p4表住宅功能因素按实际采光、通风、日照、通行等因素综合确定。功能等级一等二等三等四等五等系数取值101－10399－10197－9995－9793－95住宅功能因素等级说明表如下：等级内容一等二等三等四等五等说明通行方便，二室朝南，通行较为方便，一室朝设施不全，无朝南房间内部功能布局凌乱，房不满足上述要求的阳光充沛，空气流畅，房间大小合适南间大小不一，通行不变非成套住宅房屋㈣有关说明1．K31i的取值范围应该界于80～120之间；2．可比实例修正方式的房屋个体实体修正系数的确定也可参照上述测算办法进行。3.实体因素修正系数采用计算方式为：P31＝432125.025.02.03.0pppp或P31i＝432125.025.02.03.0pppp附件五、住宅房屋区位因素（K32）修正说明表（一）住宅区位因素修正调节系数评分表因素类别因素项目内容考察项目评分等级一等二等三等四等五等拆迁项目周边大环境自然环境自然景观、风向a1176543空气污染、噪音、水文a1276543交通条件离市区主干道的距离a21108765公交线路情况a2298765教育医疗设施所在学区1公里内学校情况a31109876医院及医疗机构分布情况a32109876商业配套设施重要商业配套设施a412019181716拆迁项目范围内小环境规划设计建筑小区布局与外形等a5112111098建筑密度、外型等a5287543绿化率、室外公共活动空间与绿化景观a531110987物业管理物业管理情况a