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1第一部分城市与片区概况1、洛阳概况2、行政划分3、城市规划4、洛阳新区第二部分宏观市场调查1、总体概括2、近年概况3、供应量预测4、洛阳楼市发展预测第三部分微观市场调查1、在建项目2、市场分析3、物业分析4、价格分析5、户型分析6、客户分析7、片区功能定位分析8、片区资源分析9、卖点包装展示10、建筑外观特色目录目录211、营销代理情况11、各区房地产前景分析第四部分项目优劣势分析1、项目概况2、项目SWOT分析3、竞争楼盘分析4、小结第五部分新区房地产市场分析1、新区房地产现状2、新区房地产市场特征3、新区房地产市场预测3第一部分城市与片区概况1、洛阳概况历史沿革：洛阳，古称豫州，自公元前770年周平王迁都洛邑起，历史上先后有13个朝代在此建都，有3000多年的文明史，洛阳因此成为中国七大古都之一，是华夏文明的重要发祥地之一。地理位置：洛阳地处河南省西部，亚欧大陆桥东段，横跨黄河中游两岸，“居天下之中”素有“九州腹地”之称，因地处洛河之阳而得名。洛阳东邻郑州，西接三门峡，北跨黄河与焦作接壤，南与平顶山、南阳相连。气候状况：洛阳地理条件优越。它位于暖温带南缘向北亚热带过渡地带，四季分明，气候宜人。年平均气温14.2`Ｃ降雨量546毫米。自然环境：洛阳地势西高东低。境内山川丘陵交错，地形复杂多样，周有郁山、邙山、龙门山、香山、万安山、嵩山等多座山脉；境内河渠密布，分属黄河、淮河、长江三大水系，黄河、洛河、涧河、瀍河等10余条河流蜿蜒其间，有“四面环山六水并流、八关都邑、十省通衢”之称。由于洛阳地处中原，西依秦岭，东临嵩岳；北靠太行且有黄河之险；南望伏牛，有宛叶之饶，“河山拱戴，形势甲于天下”。所以自古以来洛阳既是兵家的必争之地，也自然成了历代帝王建都筑城的理想场所。2、行政划分4辖区划分：洛阳现辖1市8县6区，即偃师市、孟津、新安、洛宁、宜阳、伊川、嵩县、栾川、汝阳等一市八县和涧西、西工、老城、瀍河区、郊区、吉利六个城市区。人口规模：洛阳总面积15208平方公里，其中市区面积544平方公里。全市共有32个民族，其中汉族人口占全市总人口的98％，其他少数民族近8万人，占全市总人口的近2％，2003年末，全市总人口达到636.2万人。其中市区人口达到145.7万人。全市土地面积与人口情况土地面积（平方公里）总人口（万人）全市15208636.2西工区5633涧西区8943.7老城区5713瀍河区2917洛龙区24332吉利区8078县1市14654490.5（注：以上为2003年末政府统计数据。）3、城市规划5城市性质：我国著名的历史文化名城和重点旅游城市；中部地区重要城市之一；河南省重点建设城市；我国重要的重工业城市之一。发展目标：突出特色提升知名度。建设中西部最适合人类居住的城市；建设中国中部地区重要的交通枢纽城市；建成有一定特色和知名度的国际旅游城市；建成国家园林城市；进一步保护和发展历史文化特色；大幅提升商贸地位；推进都市区建设，改善环境生态。城市规划：总体概括是“一轴两岸，对称发展”。一轴是：以洛河为轴线；两岸是：洛河南北两岸。在确定了洛阳的发展方向之后，政府明确提出新的规划方案是，“两岸对称发展，以南北两个带形为主体的组团式布局形态”，将洛阳建成科技教育比较发达的现代化工业城市和以历史文化名城为依托的国际性旅游城市。城市特色：洛阳为国花之城。洛阳从1983年起，以花为“媒”，广交海内外各界朋友，发展旅游经济，每年4月-5月举办大型牡丹花会，成为全省对外开放的窗口。4、洛阳新区历史沿革：随着城市的不断发展，洛阳市东西16公里，南北3—5公里的城市建成区可供进一步开发的用地寥寥无几，过于狭长的城市布局给城市道路交通带来了越来越大的压力。一九九五年，洛阳市第三期总体规划通过专家论证并经省人大通过上报国务院，确定了以洛河为轴线两岸发展的战略思想。洛阳市市委、市政府为了贯彻省委省政府“拉大城市框架，加快城市化进程，带动地区经济发展”的指示精神，做出了进行洛阳新区开发建设的战略部署，这是实现把洛阳建设成为科技教育比较发达的现代化工业城市和以历史文化名城为6依托的国际性旅游城市的必然选择，是加快洛阳城市化进程、全面建设小康社会的重大举措。片区位置：洛阳新区位于洛阳市南部，北至洛河南岸，南至规划快速客运专线，东起焦枝铁路线，西至规划西南环高速路，总面积约71.3平方公里。南距世界文化遗产“龙门石窟”仅2公里。功能分区：整个洛阳新区由六块功能分区组成，分别是：隋唐城遗址22.1平方公里；滨河公园4.9平方公里；关林分区10.8平方公里；洛南中心区11.19平方公里；大学城及体育中心8.5平方公里；市高新开发区洛龙科技园13.9平方公里。其中隋唐城遗址为文物古迹保护用地，为非建设用地。建设任务：一是把中心区建成洛阳市未来的行政、商业、娱乐中心；二是把大学城、体育中心建成我市的高等学府和体育基地；三是把洛龙科技园区建成以电子信息产业为主的现代化工业园区；四是把隋唐城遗址建成以绿色观光农业和绿色园林为主体的文物保护基地；五是把关林分区建成功能齐全、市场繁荣的大型商贸区。基础设施：城市道路、管网按照洛阳新区交通规划，共需建设各类城市主次干道52条，除了目前已建成的龙门大道、王城大道、关林大道工程外，有49条总长152公里，总面积约610万平方米,修筑各类桥涵153座。同步建设污水、雨水、给水、供电、通讯、热力、煤气、路灯、绿化和交通信号等配套设施。除此之外，沿规划中的洛南快速通道南侧，自西向东至西石坝村伊河边，与洛南景观水系相连修建约13公里长雨水排放明渠，还需修建18.5公里长污水总干管、2座雨水泵站及日处理能力20万吨的污水处理厂1座，以及若干个与城市建设相配套的环卫设施。7城市园林绿化。在中心区、大学城及体育中心和洛龙科技园区33.59平方公里范围内，规划建设城市中心公园、奥林匹克公园、市政广场、定鼎门广场、洛龙科技园中心绿地和新火车站商业中心绿地等6处开放式广场绿地，面积达288公顷，加上居民区绿地、道路绿化带和防护绿地，公共绿地总面积将达到855公顷，绿化覆盖率达40％。除此之外，洛阳新区南连龙门西山万亩森林公园，北接隋唐城绿色园林观光区，可以说是城市在森林边，森林在城市中，生态环境十分优美。城市水系。根据洛阳新区水系规划，共需修建主干渠及支渠和排水明渠共63公里，开挖各种人工湖9处,占地约1600多亩。整个水系工程计划分两期进行，第一期从洛河南岸白村段引水，经体育中心、会展中心、世纪大厦人工湖和相关渠道，在牡丹桥西汇入洛河，渠长15公里。再加上21公里的排水明渠也列入景观水系规划，景观水系渠长近36公里。第二期工程将实施伊洛黄金水道及大新渠整治，总长27公里。除此之外，还要在住宅小区、大学城和商业、服务区内修建规模不等的支渠和小型水面工程。建成后的洛阳新区水系总面积预计将达到170万平方米，整个水系工程土方量达120万立方。水是决定城市发展的重要因素，我们在洛阳新区建设中大规模的营造水景，以达到“水在城中流，城在水边建”山水园林相间的美丽景象。城市公共设施。根据洛阳新区公共设施规划方案，将建设3座公交停车场、8座变电站、1座自来水加压站、2座煤气储备站、3个集中供热中心、8所中小学校和3所中心医院。除此之外，在体育中心将建设多个训练和比赛场馆，在文化中心将建设会展中心、大剧院、音乐厅、博物馆、美术馆、图书馆、青少年活动中心和文化交流中心等设施，在行政中心将建设大型广场和世纪大厦等办公设施。在规划的居住区将建设高层次人才居住区、公务员居住区、村民拆迁安置居住区和各类房地产开发小区。8计划投资：2005年新区开工基本建设项目总投资规模达40.42亿元。其中市政道路、园林绿化、景观水系、公共设施等基础设施新建工程项目75项，投资11.62亿元；村民安置小区投资规模1.4亿元；非财政投资的建设项目投资规模27.4亿元；续建项目力争完成投资21亿元；引进市域外项目6个，投资额达7亿元。出让土地：2004年，新区累计以出让、划拨方式供地9440亩，回笼土地价款16.3亿元，实收10.2亿元。其中以招标、拍卖、挂牌方式出让2300亩。2005年，新区将全力做好建设用地报批及土地出让工作，新区计划出让土地2000余亩。完成滨河路区域边角剩余土地、魏屯地块新增建设用地报批工作，完成中心区道路、绿地、水系等新增建设用地的补充耕地工作。近期目标：根据政府的规划目标，2005年新区建设的总目标是：出形象、聚人气、成规模，使新区建设再创新篇章。洛阳新区将以规划为龙头，以建设用地管理为基础，工程项目建设为重点，融资招商为突破口，全面推进各项工作，再掀新区开发建设新高潮。总体目标：经过规划、城建、设计等部门的努力，洛阳新区建设总体目标确定为，山水园林相间、生态环境优美、功能设施齐全、现代气息浓郁、古今文化辉映、中西部最适宜人们居住的城区。第二部分宏观市场调查91、总体概括洛阳市房地产开发在新一轮的房地产发展周期中，迅速发展。2003年全市房地产预售面积高达137万㎡，全年共销售131.34万㎡，供销两旺。2004年上半年批准预售面积高达49.78万㎡，上半年销售面积高达75.53万㎡，上半年房地产市场呈现供不应求的局面。全市房地产市场价格呈现稳中有升的局面。2003年洛阳市房地产市场高层均价达到1732元/㎡，2004年上半年楼市均价达到1810元/㎡。2、近年概况洛阳市近年来的房地产市场供应情况洛阳市房地产市场发展异常迅速，2002年洛阳房地产市场投放量激增，比上年增长162%，自2002年之后，市场投放在房地产发展大势以及国家的宏观调控的作用下，开始呈现逐渐萎缩状态。2003年市场投放量比上年同期减少了7.62%，2004年上半年，洛阳全市房地产市场投放量为49.78万㎡，比去年同期71.93万㎡相比，市场投放面积减少30.1%。以上数据表明洛阳房地产市场供应逐渐减少，房地产开发步伐在政府的宏观调控的作用下开始放慢（以上数据来自洛阳市房地产管理局市场管理处）。洛阳市近年来的房地产市场销售情况近年以来，洛阳市房地产市场以前所未有的消费热情支撑着洛阳楼市的迅速发展。2002年洛阳全年销售登记面积高达89.34万㎡，是2001年市场投放量的1.57倍，此数据说明2002年洛阳房地产市场消费层面上承接有力，在消化完2001年全年投放的56.90万㎡之后，对当年投放市场的期房也有一定的消化。2003年全年共销售131.34万㎡，比上年同期增长了47.01%。今年1~6月份，洛阳市上半年共销售75.53万㎡，上年同期增长161%，此组数据说明洛阳房地10产市场消费承接有力，市场消费热情高涨，房地产市场火暴。（以上数据来自洛阳市房地产管理局市场管理处）3、供应量预测年份GDP（亿元）全市总人口（万人）商品房供给面积（万㎡）2001年465.19628.456.902002年535.01632.1149.062003年686.31636.2137.7根据2001-2003年的各项指标，下面建立二元回归模型，用二元线性回归来预测未来数年洛阳商品房供给量。建立二元回归模型如下：Yc=a+b1*x1+b2*x2其中，Yc为商品房市场供给面积，x1为国内生产总值，x2为全市总人口。相关性检验：国内生产总值与商品房市场供给面积的相关系数r(Yc,x1)=0.999，二者完全相关；洛阳全市总人口与商品房市场供给面积的相关系数r(Yc,x2)=0.999，二者完全相关。通过微分学相关原理求得模型中a=-33083.0973；b1=-1.5350；b2=53.8734则模型为Yc=-33083.0973+-1.5350*x1+53.8734*x2将结果代入式得二元回归模型：YC=－33083.0973－1.5350*X1+53.8734*X2进行标准离差检验，该数学模型有效。11假设从2003年起，洛阳国内生产总值以每年12%的速度递增，全市人口以0.0055的速度递增，则到2004年年底，各项指标将达到：国内生产总值：x1=686.31*（1+12%）=768.667亿