浅析房地产司法实践中配套设施与权属的关系

浅析房地产司法实践中配套设施与权属的关系《住宅与房地产·综合》在房地产司法实践中，配套设施与权属的关系经常引发混淆，经常出现以配套设施来定义权属的情形，如有观点认为既然绿地、架空层、停车场等建筑空间为配套设施，那么这类建筑空间也当然应为建筑物的共有部分，而不可能是建筑物的专有部分。笔者认为，这一观点亟待纠正。配套设施是建筑学上的一种称谓，并非法律术语。但在我国房地产实践中，配套设施应如何定义?其范围具体包括哪些?这些问题的答案都并不确定。依一般的观念，配套设施是与主建筑物相对应的一个范畴。因此，定义配套设施，应从界定主建筑物入手。在我国目前的法律框架下，笔者认为，主建筑物的界定应以建筑物的功能为标准：若建筑物的功能为居住，那么主建筑物应是能独立满足居住的空间，而其他的配合发挥居住功能的建筑部分，如附设的停车场、酒店、游泳池等，均应属于配套设施的范畴；相反，如果建筑物的功能为停车场，那么停车空间即应为主建筑物，而附设的其他为停车场服务的房屋则均应视为配套设施；当然，建筑物的功能可能具有综合性，比如具有商住功能或办公加商住等复合用途的建筑物，这时，根据土地使用权出让合同约定的功能而建造的建筑物即为主建筑物，而其他配合发挥这些约定功能的建筑部分即属于配套设施。从这一标准出发对住宅区进行考察，根据现今的观念，绿地、架空层、停车场、游泳池、运动场所、交谊厅、会议室、管理人室或仓库等均应属于配套设施的范畴，这应是没有争议的。鉴于此，对配套设施与权属状态的关系的讨论，即可以这些设施的权属状态作为参照，从国外以及我国台湾地区的立法中寻找一些启发。在日本及我国台湾地区的立法及实务中，停车位、游泳池、运动场所等配套设施被视为区分所有建筑物的附属物、附属设备或附属建筑物。对于这些设施的权属界定，日本《建筑物区分所有法》第二条第(四)款规定：本法所称“共用部分”谓建筑物专有部分以外的部分、建筑物的不属于专有部分的附属物及第四条第(二)款规定的成为共用部分的附属建筑物。而该法第四条第(二)款规定：第一条规定的建筑物的部分及附属建筑物，可以依规约成为共用部分。这两点规定均强调了属于共用部分的附属物或附属建筑物的范围只能是建筑物的不属于专有部分的附属物，根据反向解释，我们可以得出结论，附属建筑物是可以成为专有部分的，也即附属建筑物也可不必是共有部分。此外，根据建筑物区分所有权理论可知，约定共用部分在性质上也仍然属于专有部分。这一结论在我国台湾地区的立法及学说中同样成立。在立法上，根据台湾《公寓大厦管理条例》第三条第四之规定，共有部分，指公寓大厦专有部分以外之其它部分及不属于专有之附属建筑物，而供共同使用者。据此，我们同样能得出附属建筑物可以是专有部分的结论；在学说上，我国台湾地区有学者就明确地将上述的一些配套设施列入约定共有部分的范畴，“约定共有部分亦称规约共有部分，系本可为专有部分之标的，但依全体区分所有人之合意，变更为各区分所有人之共有部分，可分为(一)本为专有的部分，如交谊厅、会议室；(二)另外建造之管理人室或仓库等二种”。这就更明确地表明上述配套设施是既可以成为专有部分，也可成为共有部分的，也就是说，配套设施并不只能是共有部分。综上所述，笔者认为，配套设施是相对于主建筑物而言的，而共有部分是相对于专有部分而言的。两者的分类标准各不相同，自然难以在两者之间划上等号，这在日本及我国台湾地区的立法及学说中均有严格的区分。通过上文的分析，我们可以知道，配套设施与共有部分两者之间应是一种交叉关系，配套设施既可以是共有部分，也可是约定共用部分，甚至可以是专有部分。由此可见，通过配套设施来定义建筑空间的权属关系是错误的，在实践中有必要予以改正。并且，在我国国家立法、地方立法中也均未有规定认为配套设施即为共用部分，之所以有配套设施即为共用部分的观点完全是以讹传讹。最后，笔者认为，定义一建筑空间的权属，最终应通过建筑物区分所有权理论进行，也即应通过专有部分与共有部分的区分来确定某一建筑空间的权属，这是判定建筑空间权属的惟一标准，这也有待于我国未来的物权立法来解决。