浅析长沙房地产现状与前景

关注民生、改善民生，保障群众的居住权益，提高群众的居住水平，保证“居者有其屋”，一直是市委、市政府最重视的工作。俗话说，安居才能乐业。买房子对高收入家庭来说不算什么。但对于低收入家庭来说，拥有一套住房却很难。经济适用房是指具有社会何障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应低收入家庭的承受能力。适用性是指在住房设计及其建筑标准确上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。它是国家为解决低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。浅析长沙房地产现状与前景一、长沙房地产业的发展进程长沙房地产业同全国一样，伴随着改革开放的进程，从无到有，不断发展壮大。随着住房制度改革的深化和住宅建设步伐的不断加快，房地产业已成为经济发展的重要增长点，并逐步成为国民经济中的支柱产业。1、起步晚、前期发展缓慢同我国一些发达地区相比，长沙的房地产业起步晚。1990年长沙商品房建设投资只有0.42亿元，1993年全市房地产开发投资才突破10亿元为11.06亿元，整个“八五”时期长沙房地产开发投资只有50.98亿元，仅占全国的0.7%；“九五”初期适逢国家宏观调控，房地产开发投资增速由“八五”时期的年均增长31.3%下降到“九五”时期的年均增长0.1%，其中1996年、1997年还出现了负增长，“九五”时期长沙房地产开发投资总量在全国所占比重仅为0.6%，2000年投资还不足50亿元。2、“十五”期间发展迅猛，影响扩大进入二十一世纪后，长沙房地产开发业突飞猛进，“十五”时期长沙房地产开发投资以年均增长52.6%的速度快速发展，2005年房地产开发投资达256.4亿元，是1993年的23.2倍，是2000年的7.8倍，2000年到2005年。长沙占全国房地产开发投资总量由0.66%提高到1.63%。“十五”全市房地产开发共完成投资699.4亿元，是1991-2000年开发投资总和的4.4倍，是“九五”开发投资的6.5倍，是“八五”时期的14倍。2001-2005年房地产开发投资平均增长速度为全市GDP平均增长速度的3.6倍，且分别高于同期基本建设和更新改造投资增幅。房地产业的快速发展，使其迅速成为国民经济新的增长点。房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重也在逐年提高，成为投资这驾马车的生力军。房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重1990年为2.3%，2000年为16.3%，2007年上升至28.6%。3、近十年供需两旺，房价上升较快伴随着房地产开发投资的快速增长，长沙商品房市场出现了供需两旺的局面。“十五”期间，全市商品房竣工面积2097.4万平方米，是“九五”时期的3.7倍；商品房销售面积1778.8万平方米，是“九五”时期的6.6倍；商品房销售额362.4亿元，是“九五”时期的7.5倍；“十一五”前两年长沙的房地产投资、商品房施工面积、商品房销售面积已经与“十五”总量相当，三个指标的比例系数分别是1.03、0.96、0.97。近十年，长沙商品房销售额和销售面积的增长速度绝大多数年份高于同期开发施工和竣工面积的增长速度。在市场快速发展的同时，房地产价格上升较快，2007年全市商品房平均销售价格比1998年上涨95%。房地产市场供需两旺的局面在2007年表现得比较突出，房地产开发投资和商品房竣工面积分别比2006年增长35.9%和27.9%；商品房销售额和销售面积分别比2006年增长66.2%和32.8%；商品房平均销售价格比2006年增长25%。纵观长沙房地产市场发展进程，1991-2007年间，长沙的房地产业大致经历了三个波段：1991-1994年为起步发展阶段，高速增长；1995-1998年逢国家宏观调控，进入调整恢复期；1999-2007年为需求带动市场发育的成长期。其中：“十五（2001-2005）”平均增速高达52.7%，“十一五”前两年增速为24.5%，成为拉动固定资产投资快速增长的新生力量。2008年开始了第四个波段，预计将进入新的一个调整期。2009年上半年随着湖南经济企稳向好，房地产市场也稳步回升，商品房出现供销两旺。至6月，全省商品房竣工面积1110万平方米，同比增长42%；商品房交易量持续放大，全省商品房销售面积1332.9万平方米，同比增长26.8%，且增幅呈逐月上升的态势。1至6月，全省房地产开发投资与去年同期相比增长6.1%，其中6月份完成105亿元，环比增长24%，接近单月完成投资的峰值记录。与全国比，1至5月湖南省投资总量排全国第11位、中部地区第3位，增幅高于全国1.8个百分点。1至6月，全省商品住房销售均价2419元/平方米，同比上升6.6%。但与全国比，1至5月，该省商品住宅销售均价比全国低近2000元/平方米，排全国第23位、中部地区第6位，涨幅比全国低9.7个百分点。省会长沙的房地产市场呈现出投资负增长、销售创新高的两极现象。因开发商多处于观望状况，长沙市投资出现负增长，2009年上半年完成投资214.2亿元，同比减少2.2%。但随着消费者信心回暖，长沙市商品房销售连续4月攀升，上半年实现销售面积772万平方米，销售金额268亿元，同比分别增长63%、56%。特别是6月份，销量创造了单月历史最高值，商品房、商品住宅双双突破100万平方米。二.长沙房地产市场现状A、竞争市场现状分析1、刚性需求强劲，楼市春意盎然据相关部门数据统计显示，1-4月长沙商品房市场成交量达400万平方米以上，长沙楼市在长期低迷之后，在多方利好因素的刺激下迎来强势反弹。2、新货上市较少，主要以消化市场存量为主由于市场长期低迷，市场存量较大(达600万平方米左右)，大多数潜在项目推迟动工，导致长沙楼市前四个月新货上市量较少，据统计，1-4月新批预售面积大约仅有200万平方米左右，目前长沙商品房市场主要以消化市场存量为主。新货上市的乏力为市场存量赢得了较为宽松的消化时间，也大大减轻了市场销售压力。3、尚东板块、南城板块以及星沙板块成为消费者购房的热点区域尚东板块、南城板块以及星沙板块由于性价比较高，未来发展前景较好而成为目前消费者购房的热点区域。而，四方坪板块、市中心板块、麓南板块、体育新城板块、麓谷板块等则或因为比较偏僻、或因为价格比较高而导致整体销售情况比其他板块要稍差。B、价格市场现状分析1、价格止跌，小幅回升(数据来源：房地局预警预报系统)长沙市商品房价格市场在经历了长期下滑之后，终于在楼市小阳春的带动下于3月份止跌回升。目前仍保持较为平稳的发展态势。2、价格依然是刺激消费者购买欲望的关键目前市场上价格较为实惠，性价比较高的产品比较受消费者的青睐，而价格较高的产品整体销售情况较差，这说明虽然目前长沙市商品房价格有所回升，但是价格仍是目前打动消费者购买欲望的关键性因素之一。C、产品市场现状分析1、二房和中小三房依然是目前市场上最受消费者欢迎的产品从目前的市场消化情况来看，75-95平方米的二房、110-120平方米的三房是目前市场上消化情况最好的产品，特别是90平方米左右的“2变3”户型成为市场上的脱销产品。一房产品则由于投资前景不明朗，目前整体销售情况相对较差，而大户型产品则由于总价过高，受众群体较小而导致整体市场接受度不是很高。2、二房和三房产品依然是目前市场上的供应主流由上图可以看出，目前长沙市商品房市场二房和三房所占比例达77.4%，二房和三房依然是目前市场供应的主流产品。3、品质较好，性价比较高的产品市场接受度较高由于市场持续低迷，价格持续长期下滑，产品品质是否能够得到保障成为大多数消费者购房考虑的核心因素之一，那些品质较好，开发商实力和信誉度较高的项目普遍得到消费者的青睐，如万科的金色家园、万科•金域蓝湾、华润凤凰城、绿城桂花城等项目均受到消费者的强烈追捧。另外，价格较为实惠，性价比较高，升值潜力较好的项目销售情况也不错，如：西京、宜居来茵城、海拔东方、童话里、山水湾、和庄、万象新天等等。而那些价格较高，位置较偏僻，性价比比较差，升值潜力较小的项目销售情况不太理想。D、客户市场现状分析1、首次置业客户成市场绝对主流据相关调查数据统计显示，目前首次购房者所占比例达到70%以上，首次置业客户成为目前市场的绝对主流客户。2、外地客户成为市场主流客户从目前的成交客户构成来看，在长沙工作的外地客户、湖南其他地市客户以及省外客户已经占到了60%左右，外地客户已经成为目前长沙商品房市场的主流客户构成，随着长株潭两型社会的特批以及长沙城市建设步伐的加快，长沙对其他地市消费人群的吸附力将越来越强，外地到长置业的客户也将越来越多，从长远来看，外地客户将是支撑长沙房地产持续繁荣的关键。3、30岁以下年轻客户成为市场主流目前成交客户的构成中30岁以下年轻客户群体所占比例达50%以上，已经成为市场的主流客户构成。4、部分长线投资客户结束观望，开始出手由于市场回暖且逐步稳定，加上目前价格相对较为合理，部分长线投资客户结束长达1年之久的观望，开始出手，目前成交客户中，长线投资型客户所占比例在7%左右，说明部分投资者已经开始回归市场。但是由于价格发展趋势尚未明朗，短线投资客户以及投机型客户目前仍处于观望状态。E、营销市场现状分析1、消费券营销成为独特的风景线面对低迷的市场状态，各级政府及各大媒体纷纷推出面值5000—20000元不等的购房消费券，以刺激消费者的购买欲望，促进楼市回暖，但是由于开发商采取暗箱操作策略，消费者实际上并没有得到真正的优惠，导致消费券对消费者的吸引力大大下降，因而没有取得预期效果。2、政府货币补贴成为长沙楼市助推器面对低迷的市场状态，去年下半年，长沙市政府决定取消经济适用房实物补贴改为5-8万元不等的货币补贴的形式，这一政策在今年取得了显著的效果，在获取货币补贴的消费者中实现购房的比例较高，是推动今年楼市回暖的关键性因素。3、营销手段缺乏创新目前市场上的营销手段基本上沿袭了去年的做法，创新性的营销手段基本上比较少见。4、价格策略仍是目前市场主流营销策略虽然目前市场上送面积、送装修、送家具、等各种营销手段眼花缭乱，但是，以价格刺激市场仍是各项目的主流手段，也是目前最有效的营销手段之一。5、促销力度有所下降虽然目前长沙商品房市场营销手段较多，促销力度也不小，但是与去年动则9折或者直接下降近1000元/平方米及以轰动市场的价格上市的动作相比，今年各项目的促销力度明显下降许多。三、对长沙目前房地产业发展情况的总体判断及前景分（一）对长沙目前房地产业发展情况的总体判断1、从房价收入比看目前衡量房价高低与否比较通行的办法是房价收入比，其含义大体是：在当地购买一套住宅所需支出的价费与居民户均年收入和之比。据了解，欧美等发达国家的房价收入比为3-6倍，发展中国家要偏高些。总体来看，国外房价要高于国内，但上述几个国家或地区的人均收入远远高于国内，其房价与家庭年均收入的比例一般在3-6倍之间。在美国一套普通住宅大约等于城市居民3-5年的收入。因此，一般房价达到户均收入6倍以上的区域被经济学家称之为泡沫区。从长沙的情况来看，2007年全市城镇人均可支配收入为16153元，按户均3.5人计算，户均收入为56535元。2007年，长沙平均商品房销售价格3308元/平方米，按每套住房70平方米计算，一套住房需23.16万元，那么房价与户均收入的比例为4.1:1(4.1倍)，相当于居民全家4年的收入水平；如果按每套住房90平方米计算，一套住房需29.77万元，相当于一个人18年的收入，房价与户均收入的比例为5.27:1(5.27倍)。总体来看，长沙的房价收入比还是在正常范围内。而在我国一些发达城市，如北京、上海，其房价收入比例已经超过了城市居民全家10年的收入。2、从开发投资强度和增速看2007年，长沙房地产开发投资规模和增幅在中部六市均居第二位，占全国比重为1.67%，在中部省会排第二位。中部六省会城市按国土面积算房地产业的平均投资强度为363万元/K㎡，按户籍总人口计算的平均投资强度为5105元/人；长沙按国土面积计算