博泰集团房地产项目各阶段组织设计与考核激励方案

博泰集团房地产项目各阶段组织设计与考核激励方案（沟通稿）2006年12月（原新华信管理咨询）机密博泰集团房地产项目各阶段组织设计第1页2019年9月15日版权所有，不得翻印目录一．项目公司组织结构设计方案二．项目公司定岗定编三．项目公司部门和岗位职责四．项目公司考核方案五．项目公司激励方案博泰集团房地产项目各阶段组织设计第2页2019年9月15日版权所有，不得翻印根据房地产行业价值链结构和产品开发流程，从产品、财务、管理和营销四条线导出完整的项目公司组织结构，正略钧策建议从博泰的实际情况出发对其进行归并和优化项目公司的组织架构图（待优化）产品线管理线财务线营销线总经理副总经理前期部营销部人事部行政部客服部财务部设计部副总经理工程部成本部代表进行归并博泰集团房地产项目各阶段组织设计第3页2019年9月15日版权所有，不得翻印通过归并和优化，得出博泰项目公司组织结构方案总经理须直管财务部、综合管理部，副总可分管工程或营销部工程部囊括了施工管理、成本管理、工程设计协调、工程采购验收等职能营销部归并了客服中现场客户投诉处理等职能财务部兼顾按揭和销售合同管理工作综合部除传统的人事、行政工作，还负责项目计划管理和上报工作。异地项目可考虑成立单独的成本部总经理副总经理综合管理部财务部工程部副总经理营销部博泰集团房地产项目各阶段组织设计第4页2019年9月15日版权所有，不得翻印并保证项目公司的部门设置与集团总部进行有效对接集团总部项目公司计划战略中心工程中心工程管理部工程中心设计部工程中心合同预算部投资开发中心财务中心行政中心人力资源中心营销客服中心综合管理部财务部工程部营销部博泰集团房地产项目各阶段组织设计第5页2019年9月15日版权所有，不得翻印目录一．项目公司组织结构设计方案二．项目公司定岗定编三．项目公司部门和岗位职责四．项目公司考核方案五．项目公司激励方案博泰集团房地产项目各阶段组织设计第6页2019年9月15日版权所有，不得翻印项目人员编制设计方案主要是由项目年开发量、权责大小决定（一）项目公司年开发量的计算方式：根据项目开发总体面积按月分摊到整体开发周期，并乘以12，得出本项目公司平均年开发量，用以设计项目人员编制的确定。（二）根据项目公司权责大小：权责大小体现在项目公司综合管理部（人事、行政、计划职能）、财务部（财务、按揭管理）、工程部（包括施工管理、成本管理两大主要职能，设计协调等辅助职能）、营销部（策划推广管理、销售客服管理职能）。（三）根据年开发面积的实际情况进行组织编制设计，如有特殊原因，由项目总经理报人力资源中心核准，总裁审批，方可进行人员编制的临时性调整。博泰集团房地产项目各阶段组织设计第7页2019年9月15日版权所有，不得翻印１、项目公司人员编制表（年开发量5万平方米以下）：部门岗位编制人数备注高管总经理1副总经理1综合管理部经理1档案管理员（行政专员或人事专员兼），经理兼项目公司计划管理员人事专员1行政专员1档案管理员0司机1工程部经理0工程部经理1人（兼工程师）；20000平米/土建工程师＊1；50000平米/水暖工程师＊１；50000平米/电气工程师＊１；50000平米/土建预算员＊１；100000平米/安装预算员＊１；土建预算员须兼任安装预算员。土建工程师1-3水暖工程师1电气工程师1景观工程师1资料管理员1土建预算员1安装预算员0博泰集团房地产项目各阶段组织设计第8页2019年9月15日版权所有，不得翻印财务部经理1经理兼会计会计0出纳1收银1合同专员1销售部经理1营销策划专员1销售管理专员1小计19－21人１、项目公司人员编制表（年开发量5万平方米以下）：博泰集团房地产项目各阶段组织设计第9页2019年9月15日版权所有，不得翻印2、项目公司人员编制表（年开发量5－10万平方米）：部门岗位编制人数备注高管总经理1副总经理1综合管理部经理1档案管理员（行政或人事专员兼），经理兼项目公司计划管理员人事专员1行政专员1档案管理员0司机1工程部经理0工程部经理1人（兼工程师）；20000平米/土建工程师＊１；50000平米/水暖工程师＊１；50000平米/电气工程师＊１；50000平米/土建预算员＊１；100000平米/安装预算员＊１土建工程师3-5水暖工程师1电气工程师2景观工程师1资料管理员1土建预算员1安装预算员1博泰集团房地产项目各阶段组织设计第10页2019年9月15日版权所有，不得翻印财务部经理1会计1出纳1收银1合同专员1销售部经理1营销策划专员1销售管理专员1小计24-26人2、项目公司人员编制表（年开发量5－10万平方米）：博泰集团房地产项目各阶段组织设计第11页2019年9月15日版权所有，不得翻印3、项目公司人员编制表（年开发量10－15万平方米）：部门岗位编制人数备注高管总经理1副总经理2综合管理部经理1经理兼项目公司计划管理员人事专员1行政专员1档案管理员1司机1工程部经理120000平米/土建工程师＊１；50000平米/水暖工程师＊１；50000平米/电气工程师＊１；工程部经理1人（兼某一类工程师）50000平米/土建预算员＊１；100000平米/安装预算员＊１土建工程师6-8水暖工程师2电气工程师3景观工程师1资料管理员1土建预算员1安装预算员1博泰集团房地产项目各阶段组织设计第12页2019年9月15日版权所有，不得翻印财务部经理1会计1出纳1收银1合同专员2销售部经理1营销策划专员1销售管理专员2小计34-363、项目公司人员编制表（年开发量10－15万平方米）：说明：若项目年开发量超过15万平方米，除按工程量相应增加工程师外，可独立成立成本部。博泰集团房地产项目各阶段组织设计第13页2019年9月15日版权所有，不得翻印项目从筹备到宣布结束，项目的部门和人员增减基本经历几个阶段变化筹备期开创期成熟期尾盘期总经理人选综合部负责人及相应人员工程部达到满编工程部预决算员及少量工程人员副总经理人选综合部负责人及相应人员工程部达到满编财务部基本满编综合部负责人及相应人员工程部达到满编综合部基本满编营销部负责人及相应人员工程部达到满编根据实际情况减少………………………………方案设计开始项目已全部竣工验收且销售已达85%项目全部交付使用开始正式策划定位前说明：开始正式策划定位是以开始选择营销策划顾问公司为标志博泰集团房地产项目各阶段组织设计第14页2019年9月15日版权所有，不得翻印筹备期：在新项目正式开始策划定位前，由集团总部拟定项目总经理和副总经理，并配备相应人员到位筹备期总经理副总经理1名前期报建1名营销部经理行政人事经理开始正式策划定位前博泰集团房地产项目各阶段组织设计第15页2019年9月15日版权所有，不得翻印开办期：项目方案设计前，项目公司须确保各部门负责人及少量必要人员到位开创期总经理副总经理1名综合部经理、人事专员、行政专员财务部经理、出纳人员工程部经理、前期报建专员、土建工程师1名方案设计开始开始正式策划定位前博泰集团房地产项目各阶段组织设计第16页2019年9月15日版权所有，不得翻印成熟期：项目方案设计开始后，项目公司应尽快落实，直至达到满编成熟期总经理副总经理1-2名工程部达到满编财务部达到满编综合管理部达到满编营销部达到满编方案设计开始项目已全部竣工验收且销售已达85%博泰集团房地产项目各阶段组织设计第17页2019年9月15日版权所有，不得翻印尾盘期：项目已全部竣工且整盘销售已达85%后，项目公司只能保留一定人员，而其它人员应按总部要求重新调配尾盘期总经理1名副总经理1－2名工程部保留工程师1-2名，保留成本结算人员至结算工作结束财务部可按情况减少人员综合管理部按情况减少人员营销部保留1－2人处理尾盘营销和项目交付工作项目已全部竣工验收且销售已达85%项目全部交付使用说明：项目全部交付使用后，项目公司人员可宣布解散，销售未尽事宜由营销客服中心接手直接管理。博泰集团房地产项目各阶段组织设计第18页2019年9月15日版权所有，不得翻印目录一．项目公司组织结构设计方案二．项目公司定岗定编三．项目公司部门和岗位职责四．项目公司考核方案五．项目公司激励方案博泰集团房地产项目各阶段组织设计第19页2019年9月15日版权所有，不得翻印博泰房地产项目公司——工程部部门职责部门名称工程部所属公司博泰房地产项目公司部门使命1、根据项目公司下达的开发计划制定本部门的工作计划并组织实施\检查督促计划的落实，确保项目公司开发目标的实现;2、同时负责新项目的开发和对外公关，各项目手续的报批，以及与规划、市政、设计相关政府部门的协调;3、审核工程合同文件、工程验工和付款，负责工程成本过程管理。工作内容1：施工现场管理施工准备；工程施工过程中管理和质量、技术、安全监督工作；代表甲方行使职责，对工期进行控制；协助项目部进行施工现场各单位的协调工作，在现场时候对各方资源进行调配；提供施工期间的专业工程技术支持和指导；参与施工现场洽商和变更等签证，并审核相关技术文档；竣工验收管理负责市政配套工程的施工及验收工作，确保工程施工后水、电、热力、天然气、电话、通邮等各种管线等及时到位；负责组织施工竣工验收工作；负责项目后评估工作中项目成本、工程进度、工程质量方面的评估工作；工程竣工后与物业公司办理现场移交及资料移交工作；博泰集团房地产项目各阶段组织设计第20页2019年9月15日版权所有，不得翻印博泰房地产项目公司——工程部部门职责（续1）部门名称工程部所属公司博泰房地产项目公司部门使命1、根据项目公司下达的开发计划制定本部门的工作计划并组织实施\检查督促计划的落实，确保项目公司开发目标的实现;2、同时负责新项目的开发和对外公关，各项目手续的报批，以及与规划、市政、设计相关政府部门的协调;3、审核工程合同文件、工程验工和付款，负责工程成本过程管理。工作内容2：项目工程付款和结算负责中期付款及最终结算的初审工作；预算管理目标成本系统管理；结合总部预算系统管理文件，制定项目公司的预算管理办法；博泰集团房地产项目各阶段组织设计第21页2019年9月15日版权所有，不得翻印博泰房地产项目公司——工程部部门职责（续2）部门名称工程部所属公司博泰房地产项目公司部门使命1、根据项目公司下达的开发计划制定本部门的工作计划并组织实施\检查督促计划的落实，确保项目公司开发目标的实现;2、同时负责新项目的开发和对外公关，各项目手续的报批，以及与规划、市政、设计相关政府部门的协调;3、审核工程合同文件、工程验工和付款，负责工程成本过程管理。工作内容3：项目前期准备各项手续的报批、报建；组织部门人员协调配合完成开发项目的各项前期手续；新项目配套工程的咨询，可行性实施方案；各项配套手续的批复，报建、验收；组织部门人员协调配合完成好各项配套工程；对外公关负责与规划、市政、设计、房管局等相关政府部门的协调；负责协调配套各专业局关系；其他协助其他部门工作，并承办公司领导交办的其他工作。博泰集团房地产项目各阶段组织设计第22页2019年9月15日版权所有，不得翻印工程部岗位设置经理土建工程师水暖工程师电气工程师工地的土建工作；对土建专业的定货、发包提供依据；总包专业的监督管理。专业问题的解决与协调；市政雨、污水、自来水、热力、通风等项目的联系；监督管理。专业问题的解决与协调；对总包专业队伍、监理工程师、进行有效监督管理工作。景观工程师工程办公所需材料的落实；工程图纸、材料的保存、管理；工程款项的报销工程类文件、合同管理。负责组织项目各标段工程竣工档案的编制、报验工作。资料员专业问题的解决与协调；协调市政配套和园林的接口；项目自身的园林工程。博泰集团房地产项目各阶段组织设计第23页2019年9月15日版权所有，不得翻印工程管理部岗位设置（续1）经理土建预算员安装预算员参与总部工程招标、合同签定；负责组织中期付款、洽商变更初审及结算初审；组织目标成本数据收集、整理和分析；参与目标成本系统制度的建设。