浅谈房地产管理依法行政2

浅谈房地产管理依法行政政策法规科2012年7月目录一、房地产管理法律体系二、依法行政的基本要求三、行政许可与行政处罚四、房地产管理依法行政的重要意义五、房地产管理依法行政的建议与对策一、房地产管理法律体系（一）房地产管理概念（二）房地产管理法律体系（三）我市出台的相关政策一、房地产管理法律体系（一）房地产管理概念房地产管理是国家行政管理的一部分，是政府主管房地产的管理机关依据法律赋予的职责权限，对房地产各项事业依法进行管理的活动。房地产管理主要包括以下几个方面，房地产市场管理（包括房地产开发、经营、中介的管理）、房屋权属登记管理、物业管理、房屋征收以及延伸的住房保障等管理工作。1、基本体系2、调整对象3、基本原则4、主要内容（二）房地产管理法律体系（1）房地产法可以表现为一部系统的法律，即房地产法典；也可由众多的房地产法律规范组成为一个整体即法律体系。（2）房地产法律体系的构架由法律、行政法规、地方性法规、部门规章、地方性政府规章、规范性文件和技术规范等构成。（3）房地产法有广义与狭义之分（4）广义的房地产法基本内容包括：关于房地产权属的规定；关于房地产开发利用的规定；关于房地产交易的规定；关于国家对房地产业及其市场实施管理的规定；关于社会化、专业化的物业管理的规定等。1、房地产法的基本体系2、房地产法的调整对象(1)土地与房屋的财产关系(2)土地利用和管理关系(3)城市房地产开发经营关系(4)城市房产管理关系(5)城市物业管理关系3、房地产法的基本原则（1）土地公有原则（2）土地有偿使用原则（3）房地产综合开发原则（4）宏观调控与市场调节相结合的原则4、房地产法的主要内容（1）法律（2）行政法规（3）地方性法规（4）部门规章（5）政府规章（6）规范性文件法律综合法、专门法、相关法综合法：《宪法》、《民法通则》、《物权法》等法律中的有关规定。专业法：《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城乡规划法》等。相关法:如《公证法》、《担保法》、《合同法》、《婚姻法》、《继承法》等法律中的有关规定。行政法规《城市私有房屋管理暂行条例》、《中华人民共和国土地法实施条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《土地管理法实施条例》，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》、《住房公积金管理条例》、《物业管理条例》等地方性法规《山东省实施〈城市规划法〉办法》、《山东省城市房地产交易管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》、《山东省商品房销售条例》、《山东省物业管理条例》等。部门规章《房地产开发企业资质管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《城市房屋租赁管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《房屋登记办法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》、《房产测绘管理办法》、(城市房地产权属档案管理办法》、《城市新建住宅小区管理办法》、《城市房屋修缮管理规定》、《城市危险房屋管理规定》。《城市异产毗连房屋管理规定》、《建筑装饰装修管理规定》、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《城市廉租住房管理办法》、《公共租赁住房管理办法》、《房地产估价师执业资格制度暂行规定》、《房地产估价师执业资格考试实施办法》、《城市房地产市场评估管理暂行办法》、《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》、《房地产经纪人执业资格考试实施办法》等，国家标准《房地产估价规范》、《房产测量规范》政府规章即以省政府令形式颁布实施的地方性规章。主要有《山东省城镇廉租房管理暂行办法》、《山东省经济适用房管理办法》等。规范性文件除国家、省法律、法规、规章外，国务院、建设部、省政府、省建设厅等以规范性文件形式相继出台了一些具体的房地产政策，从广义和宏观角度来说，也属于房地产法律体系中的一部分。住房保障方面，以2007年国发24号文件《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台为标志，将廉租房扩大到低收入家庭，全面启动了新一轮城市低收入家庭住房保障。2008年以国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》为标志，将建设保障性住房提高到政治高度，实行省级人民政府负总责，市县人民政府抓落实的工作责任制，在全国开始大面积建设保障房。在房地产调控方面：◆2006年《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国十五条），要求新开工商品房90平方米以下面积占总面积的70%以上。◆2008年《关于促进房地产市场健康发展若干意见》，松绑二套房贷。◆2009年《完善促进房地产市场健康发展的政策措施》（国四条），个人住房转让营业税征免时限由2年变为5年。◆2010年《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国十一条），要求二套房贷款首付款比例不得低于40%。◆2010年《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（新国十条），省会及较大城市限购政策出台，部分城市房地产税试点，建立考核问责机制是“新国十条”一大亮点。◆2011年《国务院关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(新国八条)，国务院向各地分派房价调控督查组。房价目标施压地方政府，保障性住房须扩大覆盖，二套房首付款提至六成。（三）我市出台的房地产相关政策政府文件：1、《莱芜市人民政府关于深化城市低收入家庭住房保障制度的意见》（莱政发[2007]112号）2、《莱芜市人民政府关于规范房地产开发市场的意见》（莱政发[2007]113号）3、《莱芜市人民政府关于规范房地产交易市场秩序搞活二级市场的意见》（莱政发[2008]43号）4、《莱芜市集体土地房屋登记办法》（莱政发[2008]42号）5、《莱芜市商品房预售资金监督管理办法（试行）》（莱政办发[2011]49号）我局牵头与其他部门联合发文的规范性文件1.与财政部门联合印发了《莱芜市住宅专项维修资金管理办法》2.与市人行、银监局联合印发了《莱芜市商品房预售资金监管实施细则》3.与农信社联合印发了《莱芜市集体土地房屋抵押贷款办法》我局自行制定印发的规范性文件主要有：《莱芜市集体土地房屋登记实施细则》、《关于落实莱政发[2008]43号文件有关具体问题的意见》、《莱芜市房地产行政执法程序规定》、《房地产开发企业、物业服务企业信用评价管理办法》、《关于在全市房地产行业开展法制宣传教育的第六个五年规划》等。拟定待出台的有4件：1.《莱芜市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》2.《莱芜市国有土地上房屋征收评估试行办法》3.《关于规范发展物业管理提高物业服务水平的意见》4.《莱芜市物业质量保修金管理办法（试行）》二、依法行政的基本要求（一）依法行政的概念（二）依法行政的必要性（三）依法行政的基本要求（一）依法行政的概念三个内涵：1.行使行政权力的主体必须合法2.行政权力的取得和行使必须合法3.行使行政权力必须承担相应的责任，做到权责统一（二）依法行政的必要性1.保证行政管理为人民服务的目标2.保证行政管理的统一性、连续性和稳定性3.保证提高行政效率4.保证对行政管理监督有统一的标准和程序（三）依法行政的基本要求1、合法行政2、合理行政3、程序正当4、高效便民5、诚实守信6、权责统一三、行政许可与行政处罚作为房地产管理工作人员，要做到依法行政除必须熟练掌握专业的房地产法律、法规外，还要掌握五部重要行政管理法律，即行政许可法、行政复议法、行政处罚法、行政诉讼法和行政强制法。（一）行政许可1、概念行政机关根据公民、法人或者其他组织提出的申请，经依法审查，准予其从事特定活动的行为。2、行政许可的设定法律可以设定行政许可。行政法规只能在没有法律的情况下，才能设定行政许可。只能是在特殊情况下，国务院才可以以决定的方式设定行政许可。尚未制定法律、行政法规的，地方性法规可以设定行政许可。3、行政许可的实施机关。行政许可的主体即实施机关通常为行政机关；另外法律、法规授权的具有管理公共事务和职能的组织，在法定授权的范围内，可以自己的名义实施行政许可。2010年市纪委开展科技防腐推行的行政许可电子审批流程图（二）行政处罚1、概念2、行政处罚种类3、行政处罚的设定4、行政处罚实施主体5、行政处罚程序6、房地产行政处罚类型1、概念行政处罚是指行政机关或其他行政主体依法定职权和程序对违反行政法规尚未构成犯罪的相对人给予行政制裁的具体行政行为。2、行政处罚种类（一）警告；（二）罚款；（三）没收违法所得、没收非法财物；（四）责令停产停业；（五）暂扣或者吊销许可证、暂扣或者吊销执照；（六）行政拘留；（七）法律、行政法规规定的其他行政处罚。3、行政处罚的设定法律可以设定各种行政处罚。限制人身自由的行政处罚，只能由法律设定。行政法规可以设定除限制人身自由以外的行政处罚。地方性法规可以设定除限制人身自由、吊销企业营业执照以外的行政处罚。4、行政处罚实施主体行政处罚应该由具有行政处罚权的行政机关在法定职权范围内实施。但法律、法规授权的具有管理公共事务职能的组织可以在法定授权范围内实施行政处罚。5、行政处罚程序1.简易程序2.一般程序立案、调查、审理、听证、作出处罚决定、执行、结案归档七个方面。6、房地产行政处罚类型我局共承担55项房地产行政处罚，其中涉及房地产开发7项，涉及商品房预销售7项，涉及房地产中介管理27项，涉及城市房屋租赁3项，物业管理11项。这些行政处罚均由法律、法规、规章规定，市纪委进一步进行了清理，并对外公布。2、行政执法简易程序3、一般程序四、依法行政的重要意义取得的重要进展和显著成绩1.工作机制不断完善2.行政行为日趋规范3.干部职工依法行政意识和能力明显增强当前重要意义：1.进一步推进依法行政，是维护人民群众合法权益，促进社会和谐稳定的重要举措。2.进一步推进依法行政，是实现房管事业健康发展的重要保证。3.进一步推进依法行政，是经济社会发展和建设法治机关的必然要求建设法治机关：一切行政活动只能在法律的规范和制约下进行；保证行政权力的运用符合法律所集中体现的意志和利益，并防止行政权力的扩张和滥用；实现和保障公民、法人和其他组织的合法权益。五、依法行政的建议与对策一是认真学法。守法就先知法，知法就先学法。二是完善机制。着眼于服务经济社会发展大局，加强房地产制度建设。三是加强执法。深入开展行政执法，有效打击违法活动，维护群众利益和部门形象。谢谢大家！