海南度假地产研究

海南度假地产研究海南这里曾是中国最吸金的投资热土，这也曾是中国最扎眼的烂尾焦土。从热土到焦土，海南的身上似乎还残留着上世纪90年代中国房地产市场最危险的泡沫。即便如此，作为稀缺的南方海景资源和世界性的概念中的海南，依然寄托着许多国人“面朝大海，春暖花开”的居住梦想，向南，向蓝，只是一个开始。向南，向蓝度假地产的定义度假地产的市场细分海南度假地产的发展趋势海南案例分析度假地产的定义PART1度假地产的定义度假地产的特点度假地产与旅游地产的关系定义度假地产是伴随着闲暇时间的增多、可自由支配财富的增长、城市化加快引发的环境问题加剧、以及便捷交通的改善而逐步发展起来的一种新兴地产形式。度假地产，以优美的景观资源为核心，互动性、参与性的多种游乐项目为依托，完善的旅游度假经营设施相配套，具有一定主题的房地产项目，通过房产和旅游项目的嫁接与融合，二者互为依托，相辅相成，共同构成一个旅居结合的、融旅游、休闲、度假、居住等诸种功能于一体的大型旅游休闲社区。特点度假地产的核心是资源，即景观资源和度假设施。消费者往往不是以长期居住为目的，而是以休闲度假为目的；设施配套和管理服务也不是以居住者为中心，而是以旅游度假者为中心。它的形态有庄园地产、公寓式地产、产权酒店式地产。旅游与度假的差别：学术上的旅游是个大概念，它包含度假，度假只是旅游概念的一个小分支。但在中国人的常识里，二者的差别还是有的，度假在于休闲，在于体验，在于过另一种生活。旅游却是走马观花，欣赏风景，感受风土人情。度假地产与旅游地产的关系旅游地产：指所有与旅游业相关的物业类型旅游景点地产旅游商业地产旅游住宅地产在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间。一般以主题公园最为常见。依靠旅游景区、景点、主题公园或者度假区的各种资源而发展起来的住宅物业。包括为游客提供度假需求的公寓、度假别墅、产权酒店等物业类型，这一类属于第二居所，也就是我们所说的度假地产；同时也包括位于旅游区内外用来居住的第一居所，此类物业的购买者主要来源于旅游区所在地常住居民。在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间。休闲度假公寓度假别墅产权酒店分时度假酒店√度假地产的市场细分PART2周末度假：2天1晚，3小时车程以内，每次消费基本固定；客源：中心城市家庭、集团为主，适合产品：2-3星级度假村；设施内容相对也很简单，自然风光和部分娱乐设施就能够满足客人的需求。一般来说，客人的回头率比较低。除非把项目做的很优秀，在交通时间被极大缩小（一般1.5小时之内）的条件下，这样的周末地产有可能成为第一居所。短期度假：3-7天，国内中高端客源，适合产品：4-5星级度假酒店，分时度假酒店、经济型家庭旅馆。中期度假：7-30天，国内、国际高端市场，适合产品：5星级度假酒店、产权酒店、度假公寓。长期度假：30-180天，国内、国际高端市场，适合产品：私家别墅、度假公寓；第二居所：180天以上，覆盖中、高端市场，适合产品：度假城市或大型度假区内的传统住宅。很多人在刚开始做度假地产的时候，感觉产品很复杂，不知道自己的项目应该做什么产品。其实，和其他任何产品一样，度假地产项目也存在细分的市场，从而根据细分的市场来策划细分的产品。旅游度假地产组成元素A特色主题B高端酒店C主题商业E高档公寓D精品别墅海南度假地产的发展趋势PART3海南发展趋势一省两地：新兴工业省（西部）、热带高效农业基地（中部）、热带海岛休闲度假胜地（东部）博鳌论坛：亚洲论坛永久性会址，高端国际会议每年有近百场，博鳌VIP国际商务机场现正兴建国际旅游岛：08年国务院函复通过，内容有免签证时间30天，直航海南-台湾,国际航线60条等自由贸易区：条件逐步成熟，将涉及自由投资、自由贸易、自由旅游、自由购物、自由留学等内容，已签批四处免税店亚洲国家联合会：由博鳌论坛和亚洲合作对话等为基础组建，未来秘书处选择设在博鳌。起步阶段发展阶段巩固阶段提升阶段突破阶段腾飞阶段1987年，中央在海南筹建省和准备兴办中国最大的经济特区。当年海南接待国内外游客猛增，旅游业起。1988年正式建省办特区。设立亚龙湾国家旅游度假区，大批星酒店落成。93年房地产泡沫。大批投资者涌入海南，海南地产迅猛崛起，三年间，房价快速增长。1996年，中国度假休闲旅游节在三亚开幕，确立国内顶尖度假目的区地位。东线高速开通。以旅游业为代表的第三产业蓬勃发展。93-94年为房产泡沫时期年。2002年博鳌亚洲论坛开幕。2003年，海南获得抗击非典的胜利，省旅游局、三亚市政府抓住机遇打响“无非典岛”、“健康岛”、“生态岛”品牌，进行市场促销。2002年开始，房地产行业再次起飞！以三亚为代表的东线旅游地产项目纷纷开始建造。2007年，海南省提出10到15年的时间打造“海南国际休闲旅游岛”。2008年3月5日，国务院办公厅以《关于支持海南省发展旅游业有关问题的函》原则同意海南建设国际旅游岛。鲁能、万科、富力、雅居乐等国内大品牌开发商进驻海南市场。区域级旅游地产开发增多。2010年1月，海南国际旅游岛获国家批复，上升为国家战略，海南旅游发展进入一个新的时期。市场综述海南——中国旅游地产的前沿地——发展历程海南旅游及旅游地产发展脉络2010年6月8日国家发改委正式批复了《海南国际旅游岛建设发展规划纲要（2010—2020）》，其中“规划纲要”中强调海南今后房地产发展路线以旅游产品和高端产品为主。2011年2月，楼市迎来了新年际始最严厉楼市调控“国八条”以及海口、三亚新的“限购令”，海南楼市面临着一线城市低迷，二线城市热销的局面。这两大中心城市在寒风中低迷不振，购买力迅速下降，房价在限购中下滑。出乎意料的是别墅产品却在楼市低迷中逐步走高，只是高端产品成为海南今年各房地产企业开发建设目标。从近几个月各区别墅项目销售得知别墅再度成为了2011年楼市调控后的“最抗跌”产品。产品市场稀缺别墅产品在海南成为国内与全世界投资追捧的高端产品，但国际旅游岛建设以来，海岸别墅成为各个开发商建设目标之一，特别是几轮的楼市政策调整后，高端的别墅产品成为开发商战略转移路线。目前海南一线海边别墅用地变得稀缺，加上国家有明文规定别墅建设指标，使区域新建项目中别墅用地审批越来越少，别墅用地成为各开发商竞争核心。产品市场理性严厉的楼市调控与限购令出台，加快了高端产品需求，别墅、写字楼、商铺等成为客户追踪的主要产品。在海南，别墅产品也成为投资者与购房者的需求产品之一。三次楼市政策调控与地方限购令的出台，对购房者的购房条件更加严厉，促使投资者与购房者转向了购买高端产品“别墅”；加上别墅市场今年来的热销，价格不断上涨，早购买可以得到更大的利润空间和升值空间，所以，买房原因致使了市场变成更加需求理性化。产品市场资源海南旅游成为国内各大城市旅游首选，独特的自然风光与丰富的旅游资源和舒适的气候，使投资者与购房者增加了购买信心，同时国际旅游到的深入建设，也加快了产品市场品质建设，小区的规模都具有超前开发理念，一个个小区产品从单一居住化转变为多功能的度假产品，也增加了购买者的欲望。产品市场价值别墅的稀缺性决定了今后市场升值空间，尽管别墅产品体量大、价格高，市场变换比较慢，但在楼市政策继续调控下变得更加令投资者与购房者追捧，因它的价值升高，物以稀为贵。总之，海南高端产品用地的稀缺已成为市场现实，国家对别墅用地的严格要求也制约了别墅市场的数量。2011年别墅市场将是各大品牌开发企业的开发目标，供大于求将成为市场出现大规模竞争营销战。高端产品成为海南新政后的发展方向海南案例分析PART4三亚远洋公馆三亚钻石海岸海南〃温泉一号海南博鳌湾三亚东和福湾中国滨海旅游度假项目最多的地方—海南省，集中在三亚和博鳌区域三亚区域博鳌区域海南省项目简介又名远洋奥林匹克公馆，三亚远洋公馆位于我国唯一热带滨海旅游度假城市，三亚东部门户区域—大东海棕榈滩居住区，北依三亚市最高的山脉凤凰岭，云雾缭绕，翠意怡人，负氧离子丰富；南面推窗见景，拥有国内一线双海景；西靠大东海，蓝天碧海，水暖沙白，既能坐享都市的繁华，又能感受大自然的气息。它作为远洋地产三亚首发力作，远洋奥林匹克公馆在北京远洋公馆、杭州远洋公馆等“远洋公馆”系列高端住宅产品开发经验的基础上精心打造。项目规划总占地面积：18661平方米总建筑面积：53968平方米容积率：2.52物业类型：住宅、公寓总户数：530户停车位：地下99个，地上82个均价：30000元/平方米规划设计三亚远洋公馆由享誉世界的建筑大师KerenHe担当规划设计，将海南本土热带滨海风情与崇尚阳光、亲近自然的生活理念相互融合，并结合ArtDeco建筑艺术风格，深刻展现出独特个性魅力；室内设计由国内著名设计团队居其美业操刀，根据客户的多样化需求，设计了5种不同户型，涵盖一房、两房和三房户型。起居室宽敞通透，宽面阳台设计，尽显大家风范。同时，采用环保材料，诸如LOW-E玻璃可将太阳光紫外线过滤60%以上，收纳清新阳光与海风。用最精细的设计，创造出居住在三亚最独特的生活方式。远洋奥林匹克公馆以海景运动休闲生活为主题，把Art-Deco建筑风格与三亚城市特有的阳光、海浪、银滩、黎苗风情等极具浪漫特制的中国梦境元素加以融合，使古典主义的严谨对称和现代时尚的休闲浪漫相得益彰，体现三亚滨海城市特有的浪漫风情。建筑园林三亚远洋公馆采用现代建筑构成手法，呈现出欧式新古典风格。项目造型设计简洁明快，立体流畅的线条和清新淡雅的色调与内外景致相得益彰，共同勾勒出富有休闲文化和椰岛风情的诗意空间。整体建筑成U字形设计，如同展开的风帆停泊在宁静的港湾，形成一个半开放半封闭中心庭院。而它的中心园林主要以水系打造为主，打造的是阿拉伯风格的泳池。U字形布局，使空间更加通透，在背山面海的自然环境。建筑园林它由两栋主体18层，局部19、20、21层高层建筑构成，单栋L型，已大堂为中心两侧展开，呈对称结构，山字形状，环抱园林及海港景观。尊贵的帝王龙椅式建筑造型与山、海、湾三重风水、风景浑然天成，崇尚自然，透彻生活、尊重文化。中心园林户型A户型面积约为70.73平方米一室二厅二厨一卫一阳台户型说明：全明设计，方正通透，氧气充沛，乐享鲜活人生宽面景观阳台，广纳窗外一线双海美景中西厨人性化设计，第一时间尽享烹饪美味卧室方正合理，保障良好私密性与独立感30B户型面积约为96.79平方米二室二厅一厨一卫二阳台户型说明：居室全明设计，轩敞大方，可供主人自由灵活转换。大面积露台，室内外沟通便捷流畅，怡然一览社区美景。双卧室分布南北，奢华中不乏舒适，彰显高尚生活品位。户型C户型面积约为163.80平方米三室二厅一厨二卫三阳台户型说明：开窗见景，全明空间奢华尺度营造家庭愉悦人居干湿分离，双卫设计，空间宽绰主卧配备私属观景露台，无限海景尽收眼底卧室分区合理明确，动静分离，休息空间安静舒适户型户型D户型面积约为162.88平方米三室二厅一厨二卫三阳台户型说明：南北通透，全明户型，采光通风皆具备良好保证南面推窗见景，蓝天碧海，配备国内一线双海景双卧设计分布南北，居室各自独立，私密独立恰到好处户型E户型面积约为201.93平方米三室二厅一厨二卫二阳台一观海大露台户型说明：全明户型动静结合，豪阔空间展现华贵气质赠送宽大露台俯瞰一线海景，阔景高阁观气象新天敞阔餐厅，享受美食同时，让休憩尽显舒适亮丽阳光与清风登堂入室，任眼睛旅行，任心灵散步功能配套三亚远洋公馆配套有五星级酒店式大堂、2000余平方米专属会所、阿拉伯风格泳池、mini高尔夫挥杆练习场、标准网球场、篮球场、慢跑道以及老年活动中心、儿童老年会所等休闲娱乐区。豪华全功能设施，将运动、休闲空间合理结合，全方位满足业主的生活需求，完美实现滨海尊贵生活。远洋奥林匹克公馆拥有三亚唯一一家集运动、休闲、娱乐、教育、体验为一体，以儿童成长为主题的豪华会所，满足2—12岁儿童快乐成长的需求。儿童会所