海口市棚户区改造房屋征收补偿

海口市棚户区改造房屋征收补偿安置办法（征求意见稿）二0一七年三月十七日海口市棚户区改造房屋征收补偿安置办法第一章总则第一条为实施本市棚户区改造范围内房屋征收补偿工作，改善棚户区居民居住环境，提升城市形象，加快推进棚户区改造工作顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规和国家有关棚户区改造的政策规定，结合本市实际，制定本办法。第二条本市行政区域内的棚户区改造征收补偿工作，适用本办法。第三条市棚户区（城中村）改造联席会议办公室（以下简称市棚改办）统筹、协调、指导、监督全市的棚改工作。各区人民政府是房屋征收主体，负责本辖区内棚户区改造征收补偿等具体工作。市房屋征收主管部门是本市国有土地上房屋征收的管理部门，对本市国有土地上房屋征收补偿安置工作实施监督管理。市国土资源主管部门是本市集体土地征收的管理部门，对本市集体土地征收和房屋补偿安置工作实施监督管理。市发改、财政、规划、住建、综合行政执法、公安、工商和人社等其他相关行政管理部门应当按照各自职责，协同做好棚户区改造工作。第二章国有土地上房屋征收补偿安置第四条被征收人可以选择货币补偿、产权调换或者货币补偿和产权调换相结合的补偿安置方式，具体补偿安置方式由被征收人自行选定，鼓励被征收人选择货币化补偿安置。第五条被征收房屋的价值，由房地产价格评估机构依法评估确定。具体评估程序按照《国有土地上房屋征收评估办法》执行。第六条被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估；被征收人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。第七条征收有合法房屋权属证或者有合法批建手续的住宅房屋，被征收人选择货币补偿的，按照被征收房屋类似房地产的市场价格补偿。被征收人选择产权调换的，按照被征收房屋建筑面积调换住宅房屋。征收房屋产权调换比例如下：被征收房屋结构产权调换比例被征收房屋调换房屋框架结构11混合结构10.95砖木结构10.85简易结构10.75第八条被征收房屋属于商品住宅或者非住宅房屋（以房屋权属证书记载的性质为准）的，按照类似房地产市场评估价补偿。被征收人选择产权调换的，按照被征收房屋建筑面积调换非住宅房屋,并给予适当的停产停业损失补助。征收房屋产权调换比例按照本办法第七条规定执行。第九条被征收人没有房屋所有权证书，也没有合法批建手续的房屋，按照建成时间作如下处理：（一）1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行之前建成的，按照本办法第七条、第八条的规定予以补偿安置。（二）1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行之后，2012年4月10日《海口市主城区个人住宅规划建设暂行管理规定》施行之前建成的，按照政府房屋征收公告发布之日的建安成本予以补偿。被征收人持有合法国有土地证的，对土地部分按照本办法第十二条予以补偿。未超过批准期限的临时建筑，按照批准使用的剩余期限予以实际评估补偿。第十条被征收人没有房屋权属证书或者没有合法报建手续的房屋，有以下情形之一的，不予补偿安置：（一）2012月10日《海口市主城区个人住宅规划建设暂行管理规定》施行之前建成被认定为违法建筑的。（二）2012年4月10日《海口市主城区个人住宅规划建设暂行管理规定》施行之后建成的。（三）超过批准期限的临时建筑或者因抢建、加建等被区人民政府认定为违建的。（四）其他经依法认定为违法建筑的房屋。第十一条被征收房屋属于党政机关和国有企事业单位职工住房，有下列情形之一的，按照被征收房屋类似房地产的市场价格补偿。（一）完全产权房改房（含已足额缴交房款，但尚未完善房改手续的）。（二）部分产权房改房足额缴交完全产权房款的。（三）尚未房改的职工住房，可参照房改政策补办手续后，原产权单位同意放弃产权的。应补交的房改款由单位或者承接主体组织，报市住建主管部门参照房改有关规定核定后，从补偿款中抵扣。第十二条被征收人持有合法国有土地证的空地按照类似土地的市场评估价给予补偿安置。第三章集体土地征收房屋补偿安置第十三条符合以下情形之一的，认定为集体土地上棚户区改造项目的安置对象：（一）原籍村民。指户籍在本村，政府征地决定发布之日前是本村常住人口，具有本村集体经济组织成员资格，享受集体福利（分红）待遇的人员及其子女（含因服兵役和在读大、中专学生等户籍临时外迁者）。新出生婴、幼儿因客观原因未及时进行申报户籍登记的，按照《中华人民共和国村民委员会组织法》和《中华人民共和国户口登记条例》的相关规定，由村委会核定、报区人民政府审核通过后按照原籍居民执行。（二）转户村民。指户籍关系转户后在本村，具备第二轮土地承包经营权资格，符合本集体经济组织成员资格，享受集体福利（分红）待遇并长期居住生活在本村的人员及其子女（含因服兵役和在读大、中专学生等户籍临时外迁者）。（三）上门女婿和入嫁媳妇。指在政府征地决定发布之日前，户籍在本村，办理合法婚姻登记手续，具有本村集体经济组织成员资格，享受集体福利（分红）待遇，并长期生活在本村的人员及其子女（含因服兵役和在读大、中专学生等户籍临时外迁者）。（四）外嫁女。按照《海南省高级人民法院关于审理农村集体经济组织土地补偿分配纠纷案件若干问题的规定》所认定的人员。（五）外出工作人员。指原是本村集体经济组织成员，因工作原因户籍不在本村,但在项目征收方案批准发布之日前在村内具有相对独立房屋产权，且在海口市内未享受过福利分房（含经济适用房、单位分房、集资房、房改房等）的人员。（六）其他情形人员。指符合下列条件之一，在村内有自有住房且在海口市内未享受过福利分房（含经济适用房、单位分房、集资房、房改房等）的人员：1.1997年12月31日前户籍迁入，具有本村农业户籍，不具有村委会第二轮土地承包资格的人员及其户籍在册子女；2.具有本村非农业户籍且具有镇街级及镇街级以上土地来源证明（有户有证，且户籍与土地登记权人相一致）的人员。3.具有本村非农业户籍但不具有镇街级及镇街级以上土地来源证明（有户无证）的，或者无本村户籍但具有镇街级及镇街级以上土地来源证明（无户有证）的人员。以上六种征收补偿安置对象身份的认定，在集体经济组织的监督下，经村民代表大会讨论确定，报区政府批准后予以公示。第十四条符合本办法以下条件的房屋（或者部分房屋）给予补偿安置：（一）被征收人取得房屋权属证书的，以登记房屋建筑面积为准。（二）被征收人未取得被征收房屋权属证书的，符合安置补偿条件的不超1000平方米的房屋（或者部分房屋）包括：1.1999年9月24日《海南经济特区土地管理条例》第一次修订公布之日以前建成的房屋。2.1999年9月24日之后，2007年8月1日《海口市农村宅基地管理办法》施行以前建成，持有村和镇有效宅基地划拨证明，每户不超过175平方米宅基地上的房屋。3.2007年8月1日之后，2012年4月10日《海口市主城区个人住宅规划建设暂行管理规定》施行以前建设，有合法土地审批手续，占地面积不超过175平米且建筑面积不超过1000平方米的房屋（或者部分房屋）。4.2012年4月10日《海口市主城区个人住宅规划建设暂行管理规定》施行之后建成，有合法土地房屋审批手续，占地面积不超过175平米且建筑面积不超过1000平方米的房屋（或者部分房屋）。第十五条被征收人符合本办法第十三条、第十四条规定的，按照以下标准予以货币补偿或者房屋安置，土地不再另行补偿。（一）货币补偿1.对本办法第十三条规定的（一）—（五）类安置人员，不需要回迁安置、自愿选择货币补偿的，每户按照人均60平方米房屋面积、每平方米按照被征收房屋类似房地产的市场评估价进行货币补偿。（1）现有居住房屋面积在400平方米以内（含400平方米）部分的补偿标准：①现有居住房屋面积小于置换房屋面积的，对现有居住房屋不予补偿。②现有居住房屋面积大于置换房屋面积的，对现有居住房屋扣除置换房屋面积后剩余部分按照房屋重置价给予补偿并给予100%奖励。③对现有居住房屋的装修按照每平方米500元的标准补偿。如现居住房屋有土地证和房产证等相关手续，其房屋装修按照市场评估价格作价补偿。（2）现有居住房屋面积在400平方米以上、1000平方米以内（含1000平方米）部分的补偿标准：①现有居住房屋面积小于置换房屋面积的，对现有居住房屋不予补偿。②现有居住房屋面积大于置换房屋面积的，对现有居住房屋扣除置换房屋面积后剩余部分按照每平方米800元的标准给予补助。（3）现有居住房屋面积在1000平方米以上的部分不予补偿。（4）其他附属物、青苗补助按照市国土部门规定的标准补偿。2.对本办法第十三条规定的第（六）类安置人员，按照“一证一户”的原则，以每户安置房屋面积120平方米的标准，参照海口市限价商品房的价格标准进行货币补偿。（1）每户现有居住房屋面积在400平方米以内（含400平方米）的部分，扣除安置房屋面积后仍有剩余的，对剩余部分按照房屋重置价给予补偿。对现有居住房屋的装修按照每平方米500元的标准补偿。如现居住房屋有土地证和房产证等相关手续，其房屋装修按照市场评估价格作价补偿。（2）现有居住房屋面积大于置换房屋面积的，对现有居住房屋扣除置换房屋面积后剩余部分按照每平方米800元的标准给予补助。（3）现有居住房屋面积在1000平方米以上的部分不予补偿。（4）其他附属物、青苗补助按照市国土部门规定的标准补偿。（二）房屋置换对符合安置条件的人员，选择房屋安置的，在改造范围内划定安置区域，进行安置房建设。安置房建设期间，对选择就地安置的人员采取发放过渡费的方式进行过渡安置。安置房建成后，予以回迁安置。1.安置标准（1）对本办法第十三条规定的（一）—（五）类安置人员，按照人均60平方米的房屋面积、10平方米的商业面积进行安置（其中：10平方米的商业面积根据项目规划建设情况在安置区域内自行建设解决）。（2）对本办法第十三条规定的第（六）类安置人员，按照“一证一户”的原则，按照每户120平方米房屋面积的标准进行安置。2.现有房屋的补偿（1）现有居住房屋面积在400平方米以内（含400平方米）部分的安置标准：①现有居住房屋面积小于置换房屋面积的，对现有居住房屋不予安置。②现有居住房屋面积大于置换房屋面积的，对现有居住房屋扣除置换房屋面积后剩余部分按照房屋重置价给予补偿并给予100%奖励。③对现有居住房屋的装修按照每平方米500元的标准补偿。如现居住房屋有土地证和房产证等相关手续，其房屋装修按照市场评估价格作价补偿。（2）现有居住房屋面积在400平方米以上、1000平方米以内（含1000平方米）部分的补偿标准：①现有居住房屋面积小于置换房屋面积的，对现有居住房屋不予补偿。②现有居住房屋面积大于置换房屋面积的，对现有居住房屋扣除置换房屋面积后剩余部分按照每平方米800元的标准给予补助。（3）现有居住房屋面积在1000平方米以上的部分不予补偿。（4）其他附属物、青苗补助按照市国土部门规定的标准补偿。3.安置房屋面积补差（1）对本办法第十三条规定的（一）—（五）类安置人员，房屋置换后，实际安置房屋面积小于每户应得置换房屋面积的，房屋差额面积按照类似房地产的市场价结清差价；实际安置房建筑面积大于每户置换房屋面积的，房屋差额面积在5平方米以内（含5平方米）的，按照类似房地产的市场评估价的70%结清差价，房屋差额面积在5平方米以上的，超出5平方米以上的部分，按照类似房地产的市场价格结清差价。（2）对本办法第十三条规定的（六）类安置人员，现有居住房屋面积小于120平方米的，按照120平方米房屋建筑面积的标准进行安置，若实际安置房建筑面积小于120平方米，房屋差额面积部分按照海口市限价房价格结清房屋差价；若实际安置房建筑面积大于120平方米，房屋差额面积在5平方米以内（含5平方米）的，按照类似房地产的市场评估价的70%结清差价，房屋差额面积在5平方米以上的，超出5平方米以上的部分，按照类似房地产的市场评估价结清差价。第十六条有下列