海安县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法

海安县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法海安县人民政府文件海政发[2011]77号第一章总则第一条为规范本县行政区域内国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称条例）、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》及其它有关规定，结合本县实际，制定本办法。第二条房屋征收与补偿工作遵循决策民主、程序正当、结果公开、公平补偿的原则。第三条县人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。县住房和城乡建设局是国有土地上房屋征收部门（以下简称房屋征收部门），组织实施本县行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作。各镇人民政府根据县政府计划安排，负责属地内建设项目的国有土地上房屋征收与补偿组织推进工作。第四条房屋征收部门可以委托属地镇政府及相关单位作为房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得转包房屋征收实施任务，不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。第五条县发展改革、财政、规划、国土、物价、公安、城管、工商、税务、民政、审计、监察等有关部门应当按照各自职责分工，互相配合，共同做好房屋征收与补偿工作，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。房屋征收部门牵头，规划、国土部门负责项目征收范围内房屋建筑合法性的调查、认定工作，项目所在地镇人民政府、街道办事处、社区居委会等部门应予以配合；城管部门负责做好认定为违法建筑的处理工作；物价部门负责定期、不定期分区域公布新建普通商品住宅市场销售平均价以及存量房交易平均价格，提供房屋征收评估相关技术参数；公安部门负责提供征收范围内被征收人户籍资料、依法维护正常征收工作秩序；房屋征收部门负责组织听证、代理诉讼及司法强制执行衔接工作，法制部门负责协助和把关；工商、税务部门负责提供征收范围内经营单位或经营户营业执照发放、税务登记及税费缴纳情况；国土、住房城乡建设负责提供征收范围内被征收人土地使用权和房屋所有权登记情况。第二章征收决定第六条为了公共利益的需要，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设和危旧房集中、基础设施落后等地段旧城区改建，应当纳入国民经济和社会发展年度计划。房屋征收部门应当根据本条第一款规定组织相关部门编制年度房屋征收计划，并报县人民政府批准后实施。第七条房屋征收部门应当在房屋征收范围内发布房屋征收调查公告，并可委托征收实施单位通过调取产籍资料、入户调查等方式对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑结构、建筑面积、成新、装饰装修及附属物、家庭成员状况等情况进行调查登记，对房屋和装饰装修及附属物现状进行拍照建档，被征收人应当予以配合。被征收人不予配合的，根据房屋产权档案进行登记。在房屋征收调查工作启动时，如被征收房屋未经登记，由国土、规划、城管等部门，对房屋合法性、用途、面积等情况进行调查和认定，并报县人民政府审核备案。对认定为违法建筑的和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。对认定为未超过批准期限的临时建筑，按剩余使用期限分摊的建造成本给予补偿。建设单位在申请临时建设工程规划许可证时，已承诺在批准期限内因城市规划建设需要无偿拆除的，则不予补偿。调查结束后，房屋征收部门应当将调查结果在征收范围内以公告形式公布。第八条城管部门应当依法加强对建设活动的监管和处理。对违反城乡规划建设的，依法予以处理。第九条房屋征收可以根据项目规模分期实施，每期征收范围由县人民政府确定。房屋征收调查公告一经发布，不得在房屋征收范围内实施下列行为：1．新建、改建、扩建或装修房屋；2．改变房屋和土地性质用途；3．房屋析产、买卖、租赁或抵押；4．新办工商营业执照；5．企业转制、出售、租赁、承包、兼并；6．其他不当增加补偿和安置的行为。房屋征收部门应当在房屋征收调查公告发布的同时，将前款所列事项书面通知国土、规划、城管、公安、工商、税务、房地产交易登记等部门暂停办理征收范围内相关手续。对违反以上规定实施的，不予补偿。第十条房屋征收部门拟定征收补偿方案，报县人民政府。征收补偿方案应当包括项目名称、征收范围、补偿方式、补偿政策、补助和奖励办法、安置房地点和面积、安置房价格和层次差价、搬迁过渡方式和过渡期限等事项。县人民政府组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见，征求意见期限为30日。征求意见情况和根据公众意见修改情况应及时公布。旧城区改建项目征求意见时，多数以上被征收人认为征收补偿方案不符合《条例》和本办法规定的，应组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。参加听证会的公众代表包括被征收房屋所在地镇(街道)、社区(村)组织代表、人大代表、政协委员、法律工作人员等。第十一条县人民政府作出房屋征收决定前，由征收项目所在地镇人民政府组织开展社会稳定风险评估并作出评估报告，社会稳定风险评估报告由县维稳办组织专家进行论证。第十二条作出房屋征收决定前，房屋征收部门应当提供以下材料，报县人民政府审核。（一）发展改革、国土、规划部门对征收项目是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划的审核意见，以及保障性安居工程建设和旧城区改建项目是否符合经济的社会发展年度计划的审核意见。（二）经征求公众意见后的征收补偿方案。（三）社会稳定风险评估报告。（四）征收补偿费用的存款证明或房屋征收部门与安置房建设单位签订的安置房源协议。（五）其它需提供的有关材料。第十三条单个项目房屋征收决定涉及被征收人户数超过300户的，作出房屋征收决定前，应当经县人民政府常务会议讨论决定。第十四条县人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明项目名称、征收范围、征收补偿方案、征收实施单位、征收实施期限、监督举报电话和行政复议、行政诉讼权利等事项。房屋被依法征收的，被征收房屋宗地范围内国有土地使用权同时收回。第三章征收评估第十五条在本县从事对被征收房屋进行房地产市场价值评估的单位，应当是具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上（含三级）房地产评估资质的房地产价格评估机构（以下简称评估机构），并根据评估机构的资质等级、从业经历、评估技术水平、社会信誉等情况实行市场准入备案制。房屋征收部门对从事房屋征收的评估机构实行信用管理制度。房屋征收部门应当定期向社会公布评估机构名录，供被征收人选择。第十六条评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；被征收人在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门采取抽签方式确定。被征收人协商选定方式为，由征收实施单位按户（一证一户）发放《评估机构协商选定意见表》，并在规定时间内收回统计，超过被征收总户数50%的被征收人选择同一评估机构的，视为协商成功，该评估机构为选定机构，不足50%的，视为协商不成。第十七条评估机构选定或者确定后，房屋征收部门应向评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订书面房屋征收评估委托合同。评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。房屋征收评估费用由委托人承担。第十八条同一征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家评估机构承担。房屋征收范围大的，可以分标段由两家或者两家以上评估机构按标段承担。两家或者两家以上评估机构承担同一房屋征收评估项目的，应当共同协商确定一家评估机构为牵头单位，牵头单位应当组织相关评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。第十九条评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。第二十条对于承接的房屋征收评估项目，评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估业务。第二十一条被征收房屋评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。第二十二条被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、楼层、层高、朝向、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。被征收房屋装饰装修价值，由房屋征收部门或征收实施单位与被征收人根据调查结果协商补偿；协商不成的，由评估被征收房屋价值的同一评估机构通过评估确定。海安县国有土地上房屋征收评估技术细则另行制定。第二十三条对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的房屋，以有权部门认定、处理结果进行评估。被征收房屋合法土地使用权性质、用途和面积，以土地使用权证书载明的为准，未领取土地使用权证的，以国土部门确认的为准。第二十四条评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，做好实地查勘记录，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，妥善保管并报房屋征收部门备案。被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。房屋征收部门或征收实施单位、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门或征收实施单位、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。第二十五条评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，评估机构应当修正。第二十六条分户初步评估结果公示期满后，评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门或征收实施单位应当及时向被征收人送达分户评估报告。被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的评估机构应当向其作出解释和说明。被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。原评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10内对评估结果进行复核，并将复核结果书面告知申请人。被征收人或者房屋征收部门对原评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10内，向评估专家委员会书面申请鉴定。鉴定费用由委托鉴定人承担，但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原评估机构承担。第二十七条在房屋征收评估过程中，房屋征收部门或者被征收人不配合、不提供相关资料的，评估机构应当在评估报告中说明有关情况。第四章补偿安置第二十八条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。当无法取得被征收房屋类似房地产正常交易情况下的可比实例时，可选用新开发上市的成套商品房交易实例修正取得类似房地产的平均交易价格。第二十九条征收住宅房屋，按合法建筑面积每平方米给予20元搬迁补偿，对按被征收房屋合法建筑面积计算低于500元的按500元补偿。选择货币补偿的，计算一次搬迁补偿费；选择房屋产权调换的，计算两次搬迁补偿费。征收商业经营用房，按合法建筑面积每平方米给予50元搬迁补偿。征收生产用房，按合法建筑面积每平方米给予70元搬迁补偿，如有重型机器设备或精密仪器搬迁，补偿标准上浮20%，重新安装调试费按实评估。征收办公用房，按合法建筑面积每平方米给予30元搬迁