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青岛海尔房地产开发投资有限公司权责体系手册（审核稿）青岛海尔房地产开发投资有限公司1.投资发展2.品牌营销3.研发设计4.采购管理5.成本管理6.工程管理7.运营管理8.客户关系9.财务管理10.人力资源管理11.风险管理12.行政管理目录说明为了明确总部各部门和项目公司（合作）在业务管理中的权责分配关系，加强内部风险控制和提高效率，特制定组织管理授权手册，简称《权责体系手册》。1.本手册主要针对公司经营中的人、财、物及业务流程方面的重要事项，未尽的事项可参照《组织管理手册》和流程文件的有关规定执行。2.权限表中主要体现提案、参与、审核、批准、备案等个关键权责，其它权限在相关管理文件中体现。3.术语说明：提案（符号为▲）：提出经办人往往为需求的发起者。一般情况下，提出经办人不仅要提出需要进行的某项工作事项，而且要提出初步解决方案，或根据公司管理的要求编制相关文件。参与（符号为△）：参与经办部门提议的工作事项，提供必要的支援，参加评审。审核（符号为◆）：对提出经办进行的评审、复核，包含有两种类别：一类是从行政管理的层级的角度上级审核下属的工作；一类是部门之间（非上、下级关系）从专业技术的角度进行的审核。批准（符号为★）：对提出经办的事项或经过审核的事项进行最终的核准，并决定是否批准。董事长/CEO执行总经理决策委员会分管领导投资发展部研发设计部品牌营销部客户关系部11.1业务战略规划★◆◆▲△△△1.2职能战略规划★◆◆◆▲▲▲22.1项目立项★◆◆▲2.2项目发展小组成立★◆▲△△△2.3项目可研与决策★◆◆▲△△△2.3项目公司筹建★◆△33.1直接融资方案★◆◆▲3.2兼并收购方案★◆◆▲3.3投资者关系管理方案★◆◆▲44.1资产经营计划和预算★◆◆▲4.2经营资产处置★◆◆▲总部序号关键决策事项回目录战略规划资产经营管理项目拓展论证资本运作运营管理部招标采购部成本管理部财务管理部人力资源部审计法务部行政事务部△△△△△△△△▲▲▲▲▲▲▲▲△△△△△△△△△▲△△△△△△△△△△△△△△△△△城市（项目）公司总部董事长/CEO执行总经理决策委员会分管领导投资发展部研发设计部品牌营销部客户关系部11.1策划咨询公司选择★◆◆▲1.2项目定位报告确定★◆◆△▲△22.1营销策划/销售代理机构选择★◆◆▲2.2营销/招商策划方案的确定（含推广主题、销售/租赁节奏、销售/租赁价格策略、付款方案、促销活动方案）★◆◆◆2.3营销计划与预算★◆◆◆2.4销售均价及调整★◆◆◆2.5项目品牌宣传资料确定（媒体广告、VI系统、平面广告）★◆2.6销售手册的确定★◆2.7楼书、认购书的确定★◆33.1购房折扣审批（项目总权限内）13.2购房折扣审批（分管领导权限内）★◆3.3购房折扣审批（总经理权限内）★◆◆3.4销售更名及退换房的办理13.5销售面积补差方案的确定1序号关键决策事项总部回目录项目定位策划营销策划销售管理运营管理部招标采购部成本管理部财务管理部人力资源部审计法务部行政事务部物业公司总经理分管领导营销部门工程技术部门△△△△△△△△△◆◆◆◆▲◆◆◆◆▲◆◆◆▲★◆▲◆★◆▲△◆★◆▲★◆▲◆◆◆▲◆◆◆▲★◆▲★◆▲项目公司总部预算采购部门综合部门财务部门△△◆◆◆项目公司董事长/CEO执行总经理决策委员会分管领导投资发展部研发设计部品牌营销部客户关系部11.1概念/方案设计单位的选择★◆◆▲1.2扩初/施工图设计单位的选择★◆◆22.1概念设计任务书★◆△▲△△2.2概念设计成果的评审★◆◆▲◆◆33.1方案设计任务书★◆▲△△3.2方案设计成果的评审★◆◆▲◆◆44.1扩初设计任务书★◆4.2扩初设计成果的评审★◆◆55.1施工图设计任务书15.2施工图内部评审★◆5.3施工图会审66.1景观概念设计任务书★◆△▲△△6.2景观概念方案评审★◆◆▲◆◆6.3景观实施方案设计任务书★◆6.4景观实施方案评审★◆◆6.5景观施工图设计任务书16.6景观施工图评审★◆77.1外立面方案设计任务书★◆▲△△7.2外立面方案评审★◆◆▲◆◆7.3外立面施工图设计任务书17.4外立面施工图评审★◆88.1装修（售楼处、样板间、精装）方案设计任务书★◆▲△△8.2装修（售楼处、样板间、精装）方案成果评审★◆◆▲◆◆施工图设计(单体）景观设计装修设计外立面设计序号关键决策事项总部设计单位的选择概念设计(规划、单体）方案设计(规划、单体）扩初设计(规划、单体）8.3装修（公共部分）方案设计任务书★◆8.4装修（公共部分）方案成果评审★◆◆8.5装修施工图设计任务书18.6装修施工图评审★◆99.1重大设计变更（如：影响外观效果/延误工期20天以上/估算金额10万以上）★◆◆◆9.2一般设计变更11010.1主要材料设备选型★◆▲10.2一般材料设备选型1材料设备选型定板设计变更回目录运营管理部招标采购部成本管理部财务管理部人力资源部审计法务部行政事务部物业公司总经理分管领导营销部门工程技术部门△△◆◆▲△△△△◆◆◆◆△△△△◆◆◆◆◆◆◆◆◆▲◆◆◆◆◆▲★◆▲◆◆◆◆▲★/◆▲△△△△◆◆◆◆△◆◆△▲◆◆◆◆▲★◆▲◆◆▲△△△◆◆◆★◆▲◆◆▲△△△◆◆◆项目公司总部◆◆△▲◆◆◆▲★◆▲◆◆▲◆◆◆◆▲▲★◆▲▲△△△△★◆▲预算采购部门综合部门财务部门△△◆△◆△◆△◆△◆项目公司△◆△◆△董事长/CEO执行总经理决策委员会分管领导投资发展部研发设计部品牌营销部客户关系部11.1战略供方选择★◆◆22.1制定招标采购计划★2.2入围单位资格确定★◆◆2.3招标文件确定★2.4中标单位的确定★◆33.1制定招标采购计划3.2入围单位资格确定★3.3招标文件确定★3.4中标单位的确定★4回目录权限内其他招标与直接（零星）采购招标采购（项目公司权限内）战略采购招标采购（总部）总部工程类：施工总承包、精装修施工、其它招标工程面积在5万平米（含）以上或工程造价在200（含）万以上项目；材料类：三大材（钢材、木材、水泥）、橱柜；设备类：电梯、空调机组、冷冻机组等工程类：监理单位、防水施工、幕墙施工、智能化施工、户室空调施工、园林绿化施工、其它招标工程面积在2万平米（含）以上或工程造价在100（含）万以上项目；材料类：外墙涂料、外门窗、防盗门、洁具、石材、瓷砖、开关插座、其他精装修主材、及其他金额在50（含）万以上的材料采购；设备类：燃气锅炉、自备发电机、变电室高基变配电设备、及其他金额在50（含）万以上的设备采购等序号关键决策事项运营管理部招标采购部成本管理部财务管理部人力资源部审计法务部行政事务部总经理分管领导营销部门工程技术部门预算采购部门▲△△◆▲◆▲△△▲△▲1★◆▲◆◆◆▲◆◆◆△▲◆◆◆◆▲1★◆△▲总部工程类：施工总承包、精装修施工、其它招标工程面积在5万平米（含）以上或工程造价在200（含）万以上项目；材料类：三大材（钢材、木材、水泥）、橱柜；设备类：电梯、空调机组、冷冻机组等工程类：监理单位、防水施工、幕墙施工、智能化施工、户室空调施工、园林绿化施工、其它招标工程面积在2万平米（含）以上或工程造价在100（含）万以上项目；材料类：外墙涂料、外门窗、防盗门、洁具、石材、瓷砖、开关插座、其他精装修主材、及其他金额在50（含）万以上的材料采购；设备类：燃气锅炉、自备发电机、变电室高基变配电设备、及其他金额在50（含）万以上的设备采购等项目公司综合部门财务部门工程类：施工总承包、精装修施工、其它招标工程面积在5万平米（含）以上或工程造价在200（含）万以上项目；材料类：三大材（钢材、木材、水泥）、橱柜；设备类：电梯、空调机组、冷冻机组等工程类：监理单位、防水施工、幕墙施工、智能化施工、户室空调施工、园林绿化施工、其它招标工程面积在2万平米（含）以上或工程造价在100（含）万以上项目；材料类：外墙涂料、外门窗、防盗门、洁具、石材、瓷砖、开关插座、其他精装修主材、及其他金额在50（含）万以上的材料采购；设备类：燃气锅炉、自备发电机、变电室高基变配电设备、及其他金额在50（含）万以上的设备采购等项目公司董事长/CEO执行总经理决策委员会分管领导投资发展部研发设计部品牌营销部客户关系部1★22.1拓展阶段目标成本确定★◆◆△△2.2项目初步目标成本（方案阶段）★◆◆△△△2.3扩初/施工图限额设计要求及成本控制建议★/◆2.4项目正式目标成本（施工图阶段）★◆◆2.5目标成本的调整★◆◆34★◆5★◆◆△6★◆△△△△回目录项目工程决算报告序号关键决策事项总部项目成本后评估造价咨询公司的选择项目目标成本的确定与调整经济（现场）签证项目工程结算报告运营管理部招标采购部成本管理部财务管理部人力资源部审计法务部行政事务部总经理分管领导营销部门工程技术部门预算采购部门◆◆◆▲▲▲△△▲△◆◆◆▲◆◆◆▲1★◆▲◆◆◆▲△▲△△△△▲△△总部项目公司综合部门财务部门△项目公司董事长/CEO执行总经理决策委员会分管领导投资发展部研发设计部品牌营销部客户关系部11.1工程进度计划（一、二级节点）与调整1.2工程进度计划（三级节点）与调整22.1监理方案的确定2.2监理规划的确定2.3监理实施细则的确定2.4施工组织设计的确定2.5重大施工方案的确定2.6一般施工方案的确定2.7项目联检计划和方案★◆△△△3序号关键决策事项进度管理回目录质量管理项目后评估总部运营管理部招标采购部成本管理部财务管理部人力资源部审计法务部行政事务部总经理分管领导营销部门工程技术部门预算采购部门◆★◆▲1★◆▲1★◆▲1★◆▲★/◆▲1★◆▲1★◆▲★/◆▲▲△△1△★◆△▲△项目公司总部综合部门财务部门△△项目公司董事长/CEO执行总经理决策委员会分管领导投资发展部研发设计部品牌营销部客户关系部11.1项目公司年度经营计划与调整★◆◆1.2项目总控计划与调整★◆◆22.1总部组织架构设置与调整★◆◆2.2项目公司组织架构设置与调整★◆2.3项目公司内部权限设置与调整2.4总部部门定岗定编方案★◆△△△△2.5项目公司部门定岗定编方案★◆33.1总部层面★◆△△△△3.2项目公司层面4★◆◆△△△△信息系统规划方案计划管理组织管理流程优化方案回目录序号关键决策事项总部运营管理部招标采购部成本管理部财务管理部人力资源部审计法务部行政事务部总经理分管领导营销部门工程技术部门预算采购部门◆◆◆△△△◆◆◆△▲△▲◆◆◆1★◆△△△▲△△△△△△◆◆◆△△△▲△△△△△△△1★◆△△△▲△△△△△△△项目公司总部综合部门财务部门▲△▲▲△▲△▲△项目公司董事长/CEO执行总经理决策委员会分管领导投资发展部研发设计部品牌营销部客户关系部11.1物业管理方案11.2物业移交计划122.1年度客户服务主题方案和计划◆2.2客户投诉重要度分级方案★◆▲33.1危机处理方案★◆◆3.2二/三级投诉处理方案◆3.3四级投诉处理方案144.1危机处理方案★◆◆4.2二/三级投诉处理方案◆4.3四级投诉处理方案155.1投诉处理费用≤1000015.310000＜投诉处理费用≤50000◆5.4投诉处理费用＞50000★◆◆◆6★◆▲事务类客户投诉处理回目录序号关键决策事项总部客诉处理赔偿权限客户满意度调查方案物业管理品牌、客户服务策划维修类客户投诉处理运营管理部招标采购部成本管理部财务管理部人力资源部审计法务部行政事务部物业公司总经理分管领导营销部门工程技术部门▲★◆◆△★◆▲△★◆▲△△◆◆△◆◆▲△◆◆△★◆▲△△★◆▲△◆△◆◆▲◆△★◆▲△★◆▲△★◆▲◆△★◆▲◆△◆◆▲△△项目公司总部预算采购部门综合部门财务部门项目公司董事长/CEO执行总经理决策委员会分管领导投资发展部研发设计部11.1★◆◆1.2★◆1.3★◆◆22.1★◆◆▲2.2★◆◆▲2.32.42.52.62.72.82.920万以下20万以上2.112.12100万以下100万以上100万以下100万以上100万以下100万以上100万以下100万以上2.172.182.192.2前期物业管理费2