涉外房地产企业所得税年度申报及汇缴的操作说明

涉外房地产企业所得税年度申报及汇缴的操作说明房地产企业的年度申报分为A类、B类及兼有A、B类共三种申报类型，A类申报表主要适用于能够提供完整、准确的成本、费用凭证，如实计算应纳税所得额的企业填报；B类申报表主要适用于核定征收的企业。根据《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发［2001］142号）第三条规定，企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日，或者首笔房地产使用权交付之日，或者办理首笔产权转让手续之日的较早者为房地产销售开始；企业自房地产销售开始，应根据当期实际房地产销售收入、相关成本费用，计算企业年度实际应纳税额。房地产企业开发经营符合上述条件的项目应填报A类申报表，未符合上述条件的项目暂按核定征收应填报B类申报表，兼有开发经营按实际征收及按核定征收的项目应同时填报A、B类申报表。由于B类申报表的填报较为简单，这里不予介绍，下面主要对A类申报表的填报及A、B类申报表同时填报作进一步的介绍：一、A类申报表的填报及审核（一）本年首次按A类申报的项目1、按整个项目至本年总的销售收入归集到营业收入表（A01表）。营业收入的确定应注意以下事项：（1）企业营业收入应按照《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发［2001］142号）第四条明确的原则确定，其中，对于业主以银行按揭方式购买房地产的，无论外商投资房地产企业是否就房地产全价向业主开具发票，其已取得的银行按揭款应及时作为企业当期收入。（2）企业除在销售合同中明确给予买方的折扣、折让外，其他方式的各种优惠一律不能冲减其销售收入。（3）对于房地产企业以房屋作为抵押向他人借款，逾期不能偿还本息，而将房屋赔付债权人的，应视同销售行为，主管税务机关可依抵押价格确定其销售收入。其中对债权人取得的抵押价款中含有利息的，且该债权人又为外国企业，则应依法缴纳利息收入预提所得税。（4）营业收入应包含各种预收款（以合同、协议或其他方式约定并实际取得的定金、预收房款以及其他具有预收款性质的各种款项）。2、至本年应结转成本费用归集后的数据填入营业成本（支出）明细表（A02表）中房地产业的主营业务成本栏（下面的明细项目开发直接成本、前期工程费等可不填），企业应附送营业成本计算过程的明细。企业销售房地产所发生相应成本费用的确定，应以收入与支出相匹配为原则。企业应根据当期销售面积（应按每套房产计算后累加确定；若单套售房款未全部收齐，应按预收款占全部款项的比例计算。例如：某套房产总价款50万元，总面积100平方米，已预收的房款25万元，则该套房产当期已销售的面积=25/50*100=50平方米）以及可售单位工程成本费用，确定当期成本费用。企业可售单位工程成本费用按下列公式确定：可售单位工程成本费用＝可售总成本费用÷总可售面积可售总成本费用是指应归属于可售房地产的土地使用费，拆迁补偿费，七通一平、勘察设计等开发前期费用；建筑安装费；基础设施费，公用设备，绿化、道路等配套设施费以及企业为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用。总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积。上述的成本费用归集应注意以下事项：（1）企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提。配套设施建设全部结束后，应进行汇算。售后发生的配套设施费预提比例，可由企业提出申请，主管税务机关审核同意后执行。（2）企业实际发生的交际应酬费应以房地产开发项目建设期汇算时确定的销售收入作为计算基数，按照《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》第二十二条规定的标准列支。举例说明：如：项目至本年总销售收入1亿元，跨度5年，平均每年2000万元；则可列支的交际应酬费=（1500*0.5%+500*0.3%）*5=45（万）。（3）对于企业已安装使用机器设备而因故尚未部分或全部支付的货款，以及企业已完成建筑工程，而尚未部分或全部支付的建筑安装费用，虽尚未取得正式凭证，在进行建设期汇算时暂可按照有关合同规定的价款计入开发成本。对于企业所欠上述合同价款，应依据《国家税务总局关于外商投资企业和外国企业接受捐赠税务处理问题的通知》（国税发[1999]195号）第三条“企业的应付未付款，凡债权人逾期两年未要求偿还的应计入企业当年度收益”的规定，以有关合同规定的付款时间为准对超过两年的上述应付款项及时作出调整。（4）对于房地产企业开发项目中的不可出售面积，如绿地、花园、停车场、商业网点、教育设施及会所等，凡由政府有关部门无偿占用或属于业主公共产权的，其相应支出经审核后可计入可售面积的成本费用；凡建成后产权属于外商投资企业并继续从事生产经营活动的，其相应支出不能计入可售面积的成本费用。（5）企业实际发生的境外劳务费用（包括代理费、手续费、提成费等）应参考企业与境外代理人签订的合法劳务合同规定的数额，并且在上述费用已由该企业直接支付后方可在规定比例（营业收入的10%）内列支。（6）其他的成本费用按有关政策规定的标准计入可售总的成本费用。3、管理费用、营业费用及财务费用明细表可不填，但营业外收入及支出应单独核算。4、企业已预缴的税款应包含至本年该项目已预征所有的企业所得税；企业应附送该项目已缴预征企业所得税的完税证明（复印件）。（二）以前年度已按A类申报的项目（对A类房地产企业各地税务机关应根据上年汇缴审核后的《可售项目成本费用表》、预收货款预征所得税和本年企业预缴的预征所得税款，建立分户分项目台账，作为本年及以后年度房地产企业审核评税的依据）。1、营业收入按该项目本年的销售收入归集到营业收入表（A01表）。2、本年应结转成本费用的计算，计算后的数据填入营业成本（支出）明细表（A02表）中房地产业的主营业务成本栏（下面的明细项目开发直接成本、前期工程费等可不填），企业应附送营业成本计算过程的明细。（1）以前年已汇总的可售总成本费用加上本年发生的成本费用除以总可售面积计算出可售单位工程成本费用。（2）本年已销售面积加上以前年已销售面积（应按每套房产计算后累加确定；若单套售房款未全部收齐，应按预收款占全部款项的比例计算）乘以按上面计算出的可售单位工程成本费用计算出总的已售成本费用，扣除以前年已结转的成本费用，即为本年应结转的成本费用。举例说明：如：以前年已汇总的可售总成本费用为950万、总可售面积为5000平方米、以前年已销售面积为4000平方米、本年发生的成本费用为50万、本年已销售面积为500平方米。则以前年已结转的成本费用=950/5000*4000=760（万），本年应结转的成本费用=（950+50）/5000*（4000+500）-760=140（万）（3）企业已预缴的税款是指该项目本年已预征的企业所得税（与首次按A类申报不同）（三）兼有开发经营按实际征收及按核定征收的项目（同时填报A、B类申报表）1、营业收入及成本费用按A、B类分别归集计算，A类项目按上述的方法归集，B类项目按核定（销售收入的10%核定利润）的方法归集。2、涉及不同项目的共同成本费用，应按合理的分摊方法进行分配。如：共同的开发成本可按各项目的总可售面积或按其他合理的方法进行分摊，共同的费用可按各项目的销售收入或按各项目已发生的开发成本或按其他合理的方法进行分摊。