深圳、北京出台对房地产的调控政策不会根本改变房价趋势(PDF11)(1)

行业研究信息点评看好前次评级：看好房地产行业2006年5月12日行业分析师深圳、北京出台对房地产的调控政策不会根本改变房价趋势李少明[e-mail]52周行业指数表现行业基本数据上市公司家数10总市值(百万元)113613.7占A股比例（%）0.5平均每股收益（元）0.22平均市盈率（倍）30.12相关研究报告《物业税出台对房地产市场影响深》(2006/01/13)李少明报告编号：HYSD2006001投资要点：‹深圳、北京出台对房地产市场的调控政策不会根本改变房价趋势。深圳、北京的政策没有超过2005年“国八条”的范围，力度上更是相差甚远。这些政策是否能得到执行完全看这些行政部门的态度，经验表明过度地依靠行政部门来调控房地产市场是难以取得预期成效。这些措施只能暂时缓和一下房价上涨的速度，不会改变趋势。‹导致中国房价上涨的根本原因是三大制度的缺陷（住房保障制度缺陷、税收制度的缺陷、政治体制的缺陷），短期内，政府无法消除上述三大制度缺陷，房地产市场的更本文题短期内不能得到根本的解决，只能从细节上修修补补，所以其他的政策都是治标不治本的。‹政府调控房地产市场可以通过调整首付比例、利率、信贷规模和货币供应量等四方面来进行。但后三个手段已经失灵，受到人民币升值预期的强烈影响操作的空间非常有限。而当前首付比例（30%）已经处于比较合理的水平，继续上调，将导致越来越多人买不起房，操作空间小，同时央行也及时出来辟谣。‹局部城市以行政手段调整房地产市场的政策可能暂时会对股票市场形成一定的冲击，但房地产市场的趋势不会改变，我们依然看好房地产板块的未来走势。请参阅正文后免责声明及评级标准中投证券研究所1/11行业研究房地产行业2006-5-12请阅读正文后免责声明及评级标准中投证券研究所2/11深圳、北京出台的对房地产的调控政策不会根本改变房价趋势影响5月11日房地产股票下跌除了大盘的调整压力之外，还与下述因素有关：‹2006年5月9日深圳市房地产估价中心出台《关于公布我市享受优惠政策的普通住房价格标准的通知》（见深圳国土房产网，时间：2006-05-09）；‹北京市2006年5月10日出台《关于加强本市商品房交易市场动态监管的通知》，‹2006年5月11日《21世纪经济报道》有关记者报道央行将提高住房按揭成数至4-5成。央行在5月12日央行否认了这一说法。（深圳、北京出台的具体政策附后面）主要理由1、深圳、北京的政策没有超过2005年“国八条”的范围，力度上更是相差甚远。以北京出台的政策为例，只是强化了房地产行政主管部门的权力，这些政策是否能得到执行完全看这些行政部门的态度，从去年的调控经验看，过度地依靠行政部门来调控房地产市场是难以取得预期的成效的。这些措施只能暂时缓和一下房价上涨的速度，不会改变趋势。2、从前5个月的情况看，今年的调控政策思路与去年有很大不同，去年是全国统一行动，政策是一刀切的，而今年是采取有区别的调控政策，哪里的房价上涨速度过快就调控那个城市。3、从目前的情况看，深圳、北京房地产市场的情况比2005年之前的上海要好得多，主要指标是房价收入比还没有到达上海的离谱程度，极端的政策不会出台。4、当前首付比例（30%）已经处于比较合理的水平，如果继续上调，虽然可以遏制房价，但会导致越来越多的人买不起房，所以操作的可行性很小。即使贸然出台该项政策，中途停止的可能性很大。导致中国房价上涨的根本原因是三大制度行业研究房地产行业2006-5-12请阅读正文后免责声明及评级标准中投证券研究所3/11的缺陷1、住房保障制度缺陷从世界各国的经验来看，住房制度应当是两条腿走路，一方面通过市场去解决少数富裕阶层的高档住房需求；另一方面大多数城市居民的住房应该是由政府提供很多优惠政策来解决。我国1998年住房制度的改革，其当初的住房制度设计是让经济适用房和廉租房占主导地位，但后来的亚洲金融危机使得宏观决策当局偏向于用完全市场的手段来解决住房。使得所有的人都挤到市场上购房，使住房的供需产生剧烈的变化。国外的经验表明，完全由市场去调节住房的供需一定会导致低收入阶层买不起房，无房可住，这是由房地产的特性决定的。因此，要解决当前住房市场的矛盾应当将住房制度回归到1998年当初设计的思路上去。如果不能完善住房保障制度，希望从根本上解决住房的供求矛盾是不现实的。2、税收制度的缺陷税收制度对调节住房的供需有非常重要的作用。从国外的经验看，房地产市场的三个环节（取得、持有和出让等三个环节）都需要交纳税收。尤其在持有环节需要交纳相应的不动产税（即物业税），而我国和房地产有关的税收主要集中在开发环节和交易环节。持有环节没有相应的税收，持有住房不需支付资金成本之外的任何费用。造成了土地资源和房地产资源的严重浪费，加剧了住房的供需矛盾。税收制度的调整实际上是社会各阶层利益的调整，阻力之大是可想而知的。3、政治体制的缺陷从国外住房制度的实践看，政治制度对住房制度的影响非常大，如果执政党处理不好住房问题就会面临下台的危险。我国实行的人大制约政府的政治体制，从逻辑上看，如果政府没有处理好住房问题，人大会问责政府，政府就会修改住房政策或住房制度。但现实的情况是，地方的人民代表大会在一定程度上是“党政干部代表大会”，这样的人民代表大会和地方政府几乎是同体结构，在代表人民利益监督政府方面存在较大的缺陷和不足。当地方政府为了追求政绩而托高房价时，它所能做的就是为居高不下的房价“背书”，而不是迫使地方政府打压房价。可以说，制约地方政府权力的制度设计和机构设置都是存在的，但在很大程度上行业研究房地产行业2006-5-12请阅读正文后免责声明及评级标准中投证券研究所4/11没有发挥出应有的作用。我们在媒体上很少看到地方的人大及其常委会对居高不下的房价发表过看法。当一个地方的人大代表中，各类党政干部的比例高达70％以上的时候，设置地方人大的制度意义无法得到充分的体现。因此，应该改变现行地方人大代表的结构比例，使各类公职人员代表不得超过人大代表总数的百分之三十。到时候我们就会发现，控制房地产价格其实并没有那么难。金融调控政策基本失灵政府调控房地产市场可以通过调整首付比例、利率、信贷规模和货币供应量等四方面来进行。但后三个手段已经失灵，受到人民币升值预期的强烈影响操作的空间非常有限。金融政策为何会失灵？由于人民币升值压力越来越大，在此背景下，如果提高利率就会使更多的热钱涌入中国，外汇储备就会以更快的速度增长。央行为了稳定汇率必须向市场放出更多的人民币基础货币，从本次贷款加息可见，货币决策当局对存款利率的变动持非常审慎的态度，在上调贷款利率的同时，未上调存款利率。而存贷利差的扩大又会增加银行发放贷款的冲动，可能会导致政策失灵。所以，不管是利率、货币供应量，还是信贷规模政策调控的空间都是非常有限的。而调整首付比的空间也非常有限。当前首付比例（30%）已经处于比较合理的水平，如果继续上调，虽然可以遏制房价，但会导致越来越多的人买不起房，所以操作的可行性很小。即使贸然出台该项政策，中途停止的可能性很大。结论深圳、北京出台对房地产市场的调控政策不会根本改变房价趋势。深圳、北京的政策没有超过2005年“国八条”的范围，力度上更是相差甚远。这些政策是否能得到执行完全看这些行政部门的态度，经验表明过度地依靠行政部门来调控房地产市场是难以取得预期成效。这些措施只能暂时缓和一下房价上涨的速度，不会改变趋势。导致中国房价上涨的根本原因是三大制度的缺陷（住房保障制度缺陷、税收制度的缺陷、政治体制的缺陷），短期内，政府无法消除上述三大制度缺陷，房地产市场的更本文题短期内不能得行业研究房地产行业2006-5-12请阅读正文后免责声明及评级标准中投证券研究所5/11到根本的解决，只能从细节上修修补补，所以其他的政策都是治标不治本的。政府调控房地产市场可以通过调整首付比例、利率、信贷规模和货币供应量等四方面来进行。但后三个手段已经失灵，受到人民币升值预期的强烈影响操作的空间非常有限。而当前首付比例（30%）已经处于比较合理的水平，继续上调，将导致越来越多人买不起房，操作空间小，同时央行也及时出来辟谣。局部城市以行政手段调整房地产市场的政策可能暂时会对股票市场形成一定的冲击，但房地产市场的趋势不会改变，我们依然看好房地产板块的未来走势。附件1：关于公布我市享受优惠政策的普通住房价格标准的通知来源：深圳国土房产网时间：2006-05-09为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）及《国家税务局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号），根据住宅市场价格变化情况，现将调整后我市享受优惠政策的普通住房价格标准公布如下：序号行政区域价格标准1罗湖区11000以下2福田区11500以下3南山区11000以下4盐田区10500以下5宝安区7500以下6龙岗区7000以下注：1、上述价格均为商品住房平均交易价格的1.2倍值，单位为元/平方米建筑面积，以人民币计价；2、本次价格标准公布有效期限为2006年5月1日起至下次标准调整为止，在此期间如有调整，以最新公布标准为准。请相关单位参照执行，特此通知深圳市房地产估价中心二00六年四月二十八日（1）附件2：行业研究房地产行业2006-5-12请阅读正文后免责声明及评级标准中投证券研究所6/11（2）北京市《关于加强本市商品房交易市场动态监管的通知》2006年5月10日各区县建委（房管局）、各房地产开发企业、经纪机构等相关单位：为进一步维护房地产市场秩序，提高行业诚信度和服务水平，规范我市商品房销售经营行为，增强企业及执（从）业人员的信用意识，按照国家七部委《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》和建设部《关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知》以及《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《房产测绘管理办法》、《北京市城市房地产转让管理办法》的相关规定，现将加强本市商品房交易市场动态监管的有关问题通知如下：一、建立商品房交易市场动态监管制度市、区县建委有关业务管理部门和监察执法部门负责对房地产开发企业、房地产经纪机构、房产测绘机构、物业管理企业及商品房销售人员是否存在违规行为（具体内容见附件）进行日常监督检查。对北京市房地产交易管理系统自动采集的企业违规信息；规划、国土、工商等相关主管部门转来的处理意见；群众或法院转来的司法文书、仲裁机构的仲裁结果；信访投诉、网上违规投诉信息以及消费者协会、行业协会和各大媒体曝光的企业违规信息，管理部门督促相关企业进行违规行为整改，并采取限制措施。二、房地产开发企业在申请商品房预售许可证和进行现房签约信息确认时，须书面承诺将遵守国家和本市的有关规定，不发生上述违规行为，并保证在预售许可和现房签约前未发生过违规行为，已发生上述违规行为的，须先按规定进行处理。开发企业对销售代理房屋的经纪机构、测绘机构、物业管理企业在其委托范围的违规行为负有连带责任；商品房销售人员违规行为的结果由其从业的房屋销售代理机构、开发企业或售房单位承担。三、对企业发生违规行为的，市建委相关部门将采取以下处理措施：1、企业经检查或投诉举报有违规行为的，市建委相关部门通知违规企业和从业人员15日之内上报整改方案和整改结果。2、企业违规行为转给企业15日内未按期整改或整改不合格的项目，开发企业的将对其项目的预售许可、抵押登记和网上签约手续进行不低于1个月的限制直至企业整改且完成验收后方可解除限制；测绘、销售代理和物业管理企业违规未整改的，也将对其从业行为进行限制。3、企业、从业人员违反相关法律、法规、规章依法应当给予行政处罚的，由监察执法大队依法进行处罚。行业研究房地产行业2006-5-12请阅读正文后免责声明及评级标准中投证券研究所7/11