深圳房地产业的发展

深圳房地产业的发展□尤福永我国房地产业现状从发展历程上看，与20世纪20、30年代美国房地产业的状况基本相同，其共性表现主要是房地产市场的不稳定性，都出现了前所未有的大起大落，房地产金融体制亦尚处在探索中的不完善阶段。尤其深圳房地产市场的周期性变化，在阶段上，同美国有特别相似之处。1993年底，深圳因“圈地运动”和“炒地皮过热”出现了商品房价格偏高、空置率上升，从而导致房地产市场迅速下滑，而且连续4年直至近期仍呈萎缩疲软之态势。无独有偶，美国1929年房地产市场因股市骤然下跌也曾出现过连续4年持续低迷濒临崩溃的形势，两地情况非常相似，都不同程度地出现了一方面商品住房大量积压滞销，而另一方面缺房户无力购买的供求畸型现象。美国当时由于房地产业已开始走向衰落而严重地影响到了社会经济的发展，这种状况促使美国联邦政府在这个时期先后出台了一系列法规政策并通过金融机构的重组和房地产金融体制的深化改革，才使美国房地产业于20世纪30年代后期开始逐渐复苏，随之社会经济发展也开始逐步有所好转。实践证明，房地产金融体制的改革完善，在一定程度上决定了房地产金融业和房地产业的发展方向和根本出路，而且对于促进国民经济实现良性循环，建立良好的投资环境，加速城市国际化建设，保障社会稳定和城市居民的安居乐业都会产生至关重要的影响。一、构建新型房地产金融体制的可行性(一)房地产及房地产金融业发展的客观需要和现实的必然要求目前，我国和深圳商品房空置依旧维持在较高的水平，全国6624万平方米，深圳328万平方米，其中商品住宅的比率都在70%以上，这是不容回避的客观现实。坦率地讲，由于供过于求，商品房积压严重，不可避免地会出现开发经营性贷款不能如期偿还，造成银行回笼资金困难，周期运转不畅，负担沉重。这种连锁式的不良反应，使得资源和资金得不到有效利用和合理使用，因而严重地阻碍了房地产业和房地产金融业的健康持续发展。究其原因，是我国现行的房地产金融体制还不够成熟，体系也不完善，甚至可以说存在着一些弊端，主要表现为购房贷款和经营性贷款的融资渠道或资金来源受房地产市场波动的制约和宏观调控的影响较大，资金运行很难保证正常循环，这种“风险”作用的结果表明，现行房地产金融体制已不能适应房地产业发展的需要，确切地说，已与社会主义市场经济体制不相适应，已到了非改不可的地步。如果现阶段我们不对其深化改革，非但解决不了眼前商品房空置率过高、资金周转不畅的问题，而且从长远的观点看也难以保证房地产业和房地产业金融业有较大的发展，类似1993年宏观调控中出现的“一调就‘死’，不调就‘乱’”的情况，在将来的发展中还会不同程度地出现，其结果是，房地产周期的低谷徘徊时间会更长，空置率会更高，缺房户和资金积压亦会更多。从支柱产业角度讲，不仅会影响国民经济的稳步增长和协调发展，而且还会削弱我们在国际市场上的竞争力，由此也会产生一些社会的不安定因素。所以说，客观现实要求我们必须加快对房地产金融体制的深化改革，依据经济的规律构建一个能够利于资金循环而且房地产市场对宏观调控能够表现出一定“弹性”作用的房地产金融体制，使之适应于房地产和房地产金融市场的运作和发展。只有这个核心问题真正解决了，房地产和房地产金融业才能持续、稳定、健康、协调地向前发展。(二)有先进的经验可以借鉴中外金融理论界已基本形成一个共识：房地产金融体制的完善与否，主要取决于其有无二级市场以及二级市场的完善程度，因为二级市场比一级市场具有更多的优点：①能够确保资金有正常流动的渠道；②资金流动更安全；③使资金能够在更大范围内流动。美国房地产金融两级市场体系非常完备，从我国和深圳目前的实际来看，我们从美国房地产金融体系中可场运行机制中设置了政府金融平衡机构；③建立了二级市场的证券中介机构。市场经济的金融理论认为，这三点是世界市场经济国家发展房地产金融体系可取的共同之处，所以，可以作为共性吸收借鉴，为我所用。通过研究比较和吸收借鉴美国成功经验，从我国和深圳具体实际出发，在现行房地产金融体制架构的基础上建立“两级市场双轨制”的体制架构模式是房地产和房地产金融市场发展到现阶段的最佳选择，不是权宜之计。顺便说明一点，随着资本的积累、财力的增加，我国和深圳在以后的发展阶段中可视房地产和房产地金融市场的实践情况再进一步酌情考虑建立“两级市场多轨制”的架构模式，逐步完善其功能。(三)深圳具备良好的试点基础和条件深圳率先建立新型的房地产金融体制具有有利的条件，完全可以在政府的扶持下，通过试点探索出一条成功的经验，为在全国建立有中国特色的房地产金融体制起到示范作用。(1)深圳是我国经济体制改革的试验场，对外开放的窗口，市场经济体制的基本框架已初步形成，城市国际化建设符合国际惯例。(2)深圳开展房地产信贷业务早，房地产金融业务量大，且业务范围广，资本积累实现了多元化，还有深圳金融市场活跃，法律法规体系健全、完善。(3)深圳房地产业规模大，实力雄厚，竞争力强，城市建设积累了丰富的经验。而且房地产市场建立早，商品化程度高，市场体制健全，机制完善。(4)深圳住房制度改革深入，而且一直走在全国的前列，在住宅商品化的深化改革方面成效大，经验多。(5)深圳有一大批从事房地产及房地产金融理论研究的专家、学者以及实践经验丰富的业界人士。新体制的建立有科学、系统的理论作指导，可确保其运作管理具有较强的操作性和有效性。二、中国房地产金融新体制的架构设计现代房地产金融市场的体系构成，主要有两大要素，即：一级抵押贷款市场(亦称“初级市场”)和二级抵押贷款市场。一级市场是指借款人和贷款人之间交易的市场，即购房者或开发商以抵押方式从贷款商如银行或其他金融机构取得贷款的市场。二级市场是指一级市场的贷款发放机构将其发放的抵押贷款转让给政府金融平衡机构，金融平衡机构以最初抵押的房地产作担保，向社会发行房地产证券(股票和债券)筹集资金的市场。在房地产金融市场的构成要素中，一级市场是基础，二级市场是其延伸和发展，二者有着相互依存、相互制约、相互促进的密切联系。特别是二级市场的建立，对抵押贷款市场的发展具有极大的促进作用，它不仅使资金流动更安全，而且使资金能够在更大范围内流动，使房地产金融业的运行机制更加完善、合理和科学。最终使房地产业同金融业有机地联系在一起，形成一个良性循环系统，即新的房地产金融体制。三、中国房地产金融市场(一)我国和深圳房地产金融一级市场的现状20世纪80年代以来，随着我国经济体制的不断深化，金融体制的改革也全面展开，我国房地产金融业务特别是住房金融业务得到了长足的发展，一个以中国人民银行为宏观调控中心，以国有专业银行为主体，多种金融机构分工协作的房地产金融组织体系已初步形成。目前，各家金融机构都不同程度地经办了房地产金融业务。但从政策性的住房金融来看，基本形成了以中国建设银行(下称“建行”)和工商银行(下称“工行”)为主，其他银行为辅的承办住房金融业务的局面。我国房地产金融业务主要包括政策性和经营性房地产金融两大类。据不完全统计，截至1995年，全国发放住房贷款未收回余额达1510亿元人民币，其中抵押贷款为92亿元。深圳房地产金融业务是随着深圳房地产业的形成和金融体制的改革而发展起来的。在深圳特区建设的初期阶段，城市土地开发和商品房建设是以吸引外资为重点，在中央给特殊政策、不给资金、而需要大量建设资金的情况下，深圳进行了土地资金化的尝试，采取了有偿转让土地使用权的方式大力发展房地产。1979年至1982年，房地产的实际投资额达7.89亿港元，占全特区投资总额的26.5%。房地产的开发、建设带来了大量的土地使用费收入和商品房利润，不仅为城市的发展积累了财源，同时也成为金融业和房地产业发展的重要资金来源。在特区房地产业大发展的过程中，深圳的房地产金融业蓬勃兴起，它是金融业与房地产业不断融合的产物。首先是专业银行积极参与房地产金融业务。1979年，国家决定基本建设投资由财政拨款改为中国人民建设银行贷款，由建行独家办理包括房地产开发贷款在内的基本建设贷款。随着改革开放向纵深发展，生产性基本建设资金的需求量急剧增加。在20世纪80年代中期，深圳市专业银行实行业务全面交叉，打破了由建行独家经办基本建设投资的局面。由此，房地产开发投资由多家银行共同办理。此后，随着股份制的交通银行和区域性的深圳发展银行和招商银行的成立，以及外资银行的逐步引入，使深圳的金融体系不断完善，同时也使得房地产的融资机构、融资形式不断出现多样化的格局。(1)各家银行为拓展深圳房地产市场，纷纷设立房地产开发公司和信托投资公司等机构，以各种形式开展房地产金融业务，在很大程度上填补了房地产的资金缺口。(2)以房地产开发经营为中心，出现了各种房地产融资投资形式，房地产抵押、楼宇按揭等，大大地推动了房地产业发展和住房制度改革的进程。各家金融机构由成立专门的融资机构发展到产融结合企业，由独家金融机构经营发展到金融机构与企业联合、金融机构与金融机构联合，由单一的房地产信贷发展到信贷与直接投资相结合。(3)1988年，深圳市推出住房改革方案，为配合深圳市住房制度改革，建行深圳分行住宅信贷部于1988年正式成立，主要办理房改和住房信贷业务。这标志着房改金融的兴起。随着建行住宅信贷部(后称“房地产信贷部”)业务的迅速发展，住房金融又开始向房地产金融业务方向发展。1994年，中国工商银行深圳分行房地产信贷部成立并开始在较大范围内开展房地产信贷业务。在深圳最早涉足房地产金融业务的国有专业银行中，建行和工行开展房地产信贷业务量最大，对房地产业发展的支持和贡献也最为突出。值得一提的是，深圳确立“市场化，居者有其屋”的住宅发展目标后，两行为合理引导居民个人消费，支持个人购买住房，在开办“先消费，后支付”的按揭业务中，除办理福利商品房贷款和微利商品房贷款业务外，还与农业银行等专业银行以及其他一些外资银行一起共同创办市场商品房的按揭业务，在调节整个社会的投资配置方面发挥了重要作用。现在，深圳市政策性和商业性并(二)一级市场的架构及存在的主要问题如前所述，我国和深圳房地产金融的现行体系依旧为传统的架构模式，从体制上来说，房地产资金的流程流向仍然停留在初级阶段的一级市场单循环制上。居民个人购房按揭所发生的经济往来关系和住宅资金流向市场构成要素为：银行、房地产消费者或房产开发商。历史地看，现行的这种房地产金融体制自1993年以来对全国各城市地区的住房制度改革，推进实现住宅商品化的进程都不同程度地发挥了积极的作用，促进了房地产业和国民经济的发展，在发展阶段上具有重要的历史意义和作用，这是不容置疑的事实。但是，随着我国城镇住房制度改革的深入，房地产金融在住房生产、交换、消费中由于根植于原有的金融体制，因此，在现阶段发展中不可避免地暴露出一些问题，具体归纳起来有下述几方面：1.银行在住房贷款方面面临的问题(1)住房贷款需求增长速度快，其需要量之大只靠储蓄存款已远远不能满足。(2)银行贷款不能及时回笼，故而资金周转不畅，难以为社会居民购房提供足够的住房贷款支持。(3)购房抵押贷款期限太短(一般5年，极少数最长不超过15年)，既不利于扩大社会居民的潜在需求和有效需求，活跃抵押贷款市场，也不利于住房制度的深化改革，在一定程度上影响和阻碍了实现住房商品化的进程。(4)银行抵押贷款方式不统一，管理不规范，资金流动受到一定影响，不利于实施有效的风险控制。2.银行发放抵押贷款无后续融资渠道，不能实现资金良性循环，使其变现能力差，风险高，不利于抵押贷款市场发展3.由于融资渠道不畅，开发商可支配资金量有限，选择投资项目有一定的局限性，不利于房地产市场的发展综上所述，显而易见，深圳乃至我国现行的房地产金融业发展到现阶段，已明显地表现出与房地产业的发展极不适应，由体制带来的问题日趋严重。具体来说，就是单靠房地产金融一级市场单循环运作已不合时宜，不可再继续维持现状，必须从长远考虑借鉴国外经验，建立并逐步完善二级市场的运营体系，为一级市场提供一个畅通的融资渠道和足够的资金来源，最大限度地提高住房资金循环的补偿性及流动性。(三)二级市场的建立综观美日等市场经济国家房地产金融体制的构