渭南洋房前期认筹思路

项目前期认筹思路！信达·现代城南区2016·10·27项目定位客户定位营销推广IIIIIICONTENTS执行方案IV依林园上上国风通达朗郡海兴城苏园丰景盛世华府公园盛世恒天首府项目所在板块区域内在售楼盘相对较集中，聚集着大约8家知名品牌开发商的楼盘，同时区域差异化不明显、同享区域市政大配套。市场分析：竞品梳理：项目开发商占地·亩建面·万㎡容积率形态面积区间户型月均去化建筑·景观配套海兴城海兴地产220504高层102—1322室、3室25套英伦社区双语幼儿园电子对讲门禁系统，公共区域WIFI覆盖、主干道太阳能路灯照明上上国风上上地产202232.98小高、高层85—1432室、3室20套汉风宽景、大院、百米楼间距，加之社区泳池、羽毛球场、网球场等社区内部配套苏园丰景恒昌地产10123.83高层96—2122、3、4室20套现代简约高标准幼儿园、篮球场、羽毛球场、晨练广场、凉亭、中央景观喷泉广场通达郎郡通达地产一期58183高层98—1752、3、4室30套新中式亭台、水榭、花池，建筑小品依林园恒昌地产5013.8——高层106—1902、3、4室30套现代简约中空玻璃、太阳呢热水器、智能家居物联网、雨水回收再利用、太阳能路灯恒天首府恒天地产128333.14高层64—1482、3、4室25套西班牙国际双语幼儿园、国标网球场国贸•公园盛世国贸地产78202.7小高、高层97—2152、3、4室20套简欧式小区配套的幼儿园；老年活动中心，卫生保健院，社区会所，盛世华府鸿基世业地产180513.5小高84—1402室、3室30套中式皇家风外墙外保温技术、中空双层玻璃；地面交通采用环状布局方式，小区采用全地下停车的方式备注·区域内楼盘情况相对复杂建筑类别：区域内竞品楼盘主要以26—33层高层产品为主；开发商品牌：当地实力品牌开发商及部分外来开发商竞争格局；项目规模：项目规模较大，100—200亩规模；户型区间：市场主力去化产品100—148㎡两室、三室产品为主；去化速度：区域市场因市政府搬迁及大量拆迁人员，近两年市场去化速度较快，月均去化20—30套。区域市场竞品楼盘整体以高层产品为主，品质、建筑类别、基本配套等同质化比较严重，竞争激烈，主要以三室产品为去化主力。市场分析：竞品梳理：项目观察：渭南现代城南区经济技术指标表项目数值单位规划总用地面积53303.6平方米其中居住用地面积30826.68平方米商业用地面积22476.92平方米总建筑面积132075.13平方米地上总建筑面积109822.85平方米其中居住建筑面积50333.65平方米商业建筑面积21664.44平方米幼儿园建筑面积2500.00平方米已建酒店面积35123.53平方米配套公共建筑面积201.23平方米地下总建筑面积22252.28平方米其中住宅地下建筑面积3560.14平方米车库建筑面积18692.14平方米应建人防建筑面积5846.60平方米居住户数398户居住人口1274人户均人口3.2人/户集中公共绿地面积3101.16平方米集中公共绿地率10.06%绿地率35.10%停车位735个其中地上停车位13个地下停车位722个建筑基底面积11886.67平方米其中商业建筑基地面积6759.27平方米居住建筑基地面积5127.4平方米建筑密度22.30%容积率2.06项目整体规划、设计以围合的布局形式，“南北竖向景观主轴线”为中心，内部布局11栋住宅、1栋幼儿园、地下停车场，外部由BLOCK商业街区和沿街商业组成。①③④⑤②⑥⑦⑧⑨⑩⑾鸟瞰图1#2#3#4#5#6#7#10#11#9#8#①③④⑤②⑥⑦⑧⑨⑩⑾楼栋结构·层标准层梯户比面积户型套数总面积·㎡1#17+1—2单元488㎡1T2122—36842242#17+1—2单元488㎡1T2122—36842243#17+1—2单元488㎡1T2122—36842244#6+1—2单元576㎡1T2144—42436725#6+1—1单元288㎡1T2144—41218365+1—1单元3161T2158—41013776#6+1—1单元288㎡1T2144—41218365+1—1单元3161T2158—41013777#6+1—1单元288㎡1T2144—41218368#7+1—1单元2591T2130—31418649#7+1—2单元5181T2130—328372810#7+1—2单元5181T2130—328372811#7+1—1单元2591T2130—3141864合计36835790形态楼栋面积、户型套数面积占比5+12单元158—42027545.40%6+14144—460918016.30%7+14130—3841118422.80%17+13122—32041267255.40%合计11368357901项目梳理：项目观察：住宅规划：项目共规划11栋产品，其中17+1产品共计3栋，7+1产品共计4栋，6+1产品2栋，5+1/6+1产品共计2栋；楼栋规划：均为2T2户、电梯入户且带电梯入户花园，底层带下沉式庭院、顶层带露天花园、标准楼间距；户型规划：122/130㎡——3房，144/158㎡——4房，南北通透、全明户型；风格规划：现代景观园林，中央景观轴、雕塑、水景等景观小品点缀，现代新时尚建筑风格，石材、真石漆立面；配套规划：品牌幼儿园、桃园酒店、2.3万沿街商业，人车分流1:1.8地下车位，品牌物管。项目整体规划为纯洋房住区，比肩西安、曲江一二线品牌开发商的洋房豪宅标准，打造“渭南首席纯洋房住区”。项目价值点梳理：规模优势：项目占地约80亩，住户约400户，容积率2，项目规模适中，舒适度高；规划优势：5+1/6+1/7+1/17+1等11栋住宅，属于纯洋房住区；风格优势：现代景观园林，中央景观轴、雕塑、水景等景观小品点缀，现代新时尚建筑风格，石材、真石漆立面，经久耐用、经得起岁月的沉淀，彰显一定的身份感；配套优势：品牌幼儿园、桃园酒店、2.3万㎡沿街商业，人车分流1:1.8地下车位，品牌物管，一站式生活配套一应俱全；楼栋优势：1T2户、电梯入户且带电梯入户花园，底层带下沉式庭院、顶层带露天花园、标准楼间距，楼栋入户大堂等，比肩一线豪宅标准打造；户型规划：122/130㎡——3房，144/158㎡——4房，南北通透、全明户型，宽景阳台等，同时1层带露天花园、下沉式庭院、顶层为頂跃、带露台；项目定位：区域定位：城市核心、市政府板块、未来新贵区项目定位：改善型产品、高端品质住区、纯洋房艺术园林住区生活方式：小资情调、生态悠居、轻奢生活项目定位语：13万㎡·纯洋房品质住区！市府区·新欧式·生态洋房住区！项目定位语：备选：13万㎡·低密生态居住区13万㎡·纯洋房住区市府区·新欧式·品质洋房住区项目定位语：项目定位客户定位营销推广IIIIIICONTENTS执行方案IV项目产品面积分析122/130㎡—3房，144/158㎡—4房面积区间项目产品总价分析预估3房总价45万—48万/套预估4房总价69万—72万/套首置+改善客群首置客群：青睐小面积+低总价+高功能+追求一步到位改善客群：舒适度+社区环境+居住品质+高规格+高配套客群定位：客群特征：【年龄】28—35岁为主【家庭结构】2—3人（打算结婚一步到位、刚有小孩）【购买动因】一步到位满足基本的家庭居住需求，户型总价适宜、距离工作单位近、通勤成本及生活成本较低。【购买偏好特征】看重未来区域发展，距离单位近，总价适宜、满足家庭居住需求，品质好，路网交通方面，拥有较低的通勤成本及生活成本。【产品关注点】关注项目提供产品的面积及户型总价，项目的整体配套，区域的发展及路网交通状况及通勤成本。区域企事业单位的白领阶层、个体商贩以及部分市区周边置业客户！首置客群来源客群特征：【年龄】30—55岁为主【家庭结构】2—4人（中年、稳定的经济收入）【购买动因】具有稳定的经济、家庭，所以转而追求舒适、品质的生活和居住条件，彰显一定的社会地位感。【购买偏好特征】看好当前区域，看重社区的服务以及配套，看重物业的轻奢型，低调同时又希望在圈层中形成分身份名片，注重品味。对于生活、配套的要求多于舒适性，对于生活品质有一定的追求。对于物业带有一定的投资取向。【产品关注点】物业的位置及周边的配套，户型的尺度与舒适性，产品配套完备性，装饰装修的奢华感，高端出行方式的便利性。交通动线的丰富性和可达性，项目的再次转让、升值的收益都很关注。区域内企业主、建筑承包商、大型企事业单位中、高管，及部分实力生意人！改善客群来源客户需求最为倾向于总价控制下“高性价比、高形象、高舒适度、高规格的产品”所以在同区域住宅产品的竞争中拼配套比肩一线品牌豪宅配套拼形象渭南最高端社区纯洋房住区拼功能居住、休闲、礼仪等，豪宅功能空间一应俱全拼总价普通高层住宅价格，奢享一线豪宅品质拼户型主流3房面积区间，功能，无浪费、超大开间、全明通透走差异化路线跳脱市场竞争客群需求：项目定位客户定位营销推广IIIIIICONTENTS执行方案IV——10月——第2周第1周第4周31日——11月——代理公司确定营销节点：组建队伍、进场第3周第4周——12月——练兵第2周第1周第3周第4周5日12日19日26日3日10日24日17日第5周31日精准客户挖掘认筹2016年销售节点：——11.10日：代理公司自行组建销售团队，11.10日进场亮相。11.11—20日：制定销售说辞，全面练兵；——12.15日：老业主、精准客户挖掘；——12.1日：一期媒体全面出街；12月下旬：项目开始全面认筹、收钱；2016“成功认筹”营销项目成功认筹200组、年前收到认筹款！2016年营销目标：基于对区域市场、本项目极值点、目标客户梳理制定2016年完成认筹任务目标2016年认筹营销策略营销策略：制造事件，释放声音，树立形象！推广层面以爆破事件为噱头，释放声音，线上线下媒体组合集中主打高品质。低价格！抓精准客户，攻实力客户！营销层面从信达员工入手、以信达老业主为主、抢攻市政单位实力客户！营销策略一：针对信达员工群体：内部员工优先团购活动！由信达集团总部发起邀约，组织信达集团内部所有在职员工（以及所有合作单位），共同召开本项目产品推介会、组织内部员工团购。内部员工团购政策：·房源：项目准备开盘的房源，优先挑选；·价格：给予以市场价格的xx折扣优惠；·时间：即日起——xxx结束，过期不予；·特惠：给予内部员工购房者，1次更名换房的机会（给予炒房机会）；营销手法1：客群：信达内部所有在职员工群体；内容：·项目产品讲解；·团购政策讲解；·抽奖；内部员工推介会！针对信达员工群体：营销手法2：客群：·信达在职员工及其亲友群体；·信达合作上下游单位群体；·渭南媒体群体内容：·项目产品讲解；·团购政策讲解；·抽奖；产品发布会！针对信达合作单位群体：营销手法二：针对信达老业主群体信达业主团购活动！以信达集团名义发起邀约，组织信达曾经开发过的项目（如：信达广场、信达公馆等）业主，一起观看电影等活动，从而释放本项目产品信息和团购信息；业主团购政策：·房源：先排号，开盘先选房；·价格：给予以市场价格的xx折扣优惠；·时间：即日起——xxx结束，过期折扣收回；·特惠：给予业主认筹送xxx礼品，开盘送xx礼品；目的：释放信息+聚人气+挖客户形式：展点内容：·扫码、发朋友圈、送精美礼品；·邀约到访售楼部；·项目讲解、认筹等；老业主精准挖掘重点社区外展点营销手法1：营销手法2：针对信达业主群体业主观影·推介会！客群：·信达项目业主；·业主亲戚朋友等；内容：·项目产品讲解；·团购政策讲解；·到访礼品；·观看电影；营销手法三：针对企事业单位公务员群体企事业单位团购活动！以信达集团名义发起邀约，组织企事业单位内部员工产品推介会，或一起观看电影等活动，从而释放本项目产品信息和团购信息；事业单位团购政策：·房源：先排号，开盘先选房；·价格：给予以市场价格的xx折扣优惠；·时间：即日起——xxx结束，过期折扣收回；·数量：5人、10人、20人等成团,