湖南预警房地产发展隐患(1)

0/国土资源导刊/10月22日，湖南省国土资源厅、省建设厅、省统计局、中国人民银行长沙中心支行、中国银行业监督管理委员会湖南监管局、国家统计局湖南调查总队、省地税局、省财政厅、省经委、长沙市房屋产权管理局等部门召开联席会议，就湖南省2009年1~9月房地产市场运行情况及今后的发展趋势进行了分析，预警了当前房地产市场可能出现的一些隐患。SANKEI产经地产□文/向婧妮湖南预警房地产发展隐患3个月投资负增长的局面。人民银行长沙中心支行的数据，从信贷方面显示房地产投资正在快速增长。截止9月底，全省金融机构房地产贷款余额1398.94亿元，同比增长30.6%，增速同比提高7.8个百分点。1~9月全省新增房地产贷款292.44亿元，比去年同期大幅多增156.54亿元。从贷款投向来看，开发贷款投放放缓，个人购房贷款高速增湖南省国土资源厅、省建设厅、省统计局等多部门在联合会诊当前正在升温的房地产市场时，认为尽管全行业处在景气状态，但仍有土地市场低迷、房地产市场投资需求不足、房价上涨过快等一些突出问题值得关注房地产市场稳步回升据省建设厅的调查，1~9月，房地产开发投资加速增长，全省共完成房地产开发投资738.32亿元，同比增长10.7%，增速分别比1~6、1~7、1~8月提高4.6、5.6和1.9个百分点。其中张家界、怀化、永州、郴州和株洲等地房地产开发投资迅速增长，增速超过30%；长沙扭转了连续LRH05/国土资源导刊/www.hngtol.com国土资源在线地产开发信贷投放不足，商品房新开工面积减少，将给未来市场带来更多的不确定性和房价快速上升压力。省建设厅报告显示，1~9月，全省房地产开发投资占全社会固定资产投资比重仅为14.1%，比上年同期低4个百分点；对全社会投资增长的贡献率仅为4.6%，比上年同期大幅下降10.9个百分点。长沙市房屋产权管理局说，截止9月底，长沙市完成房地产开发投资362.67亿元，同比仅增长0.2%，04~08年年均增长率为31%；1~9月全市新开工面积为942.84万平方米，同比下降了32.3%。他们认为，“新开工面积降幅明显，将使长沙市开发企业对未来信心不足。”省银监局认为，今年住房开发贷款连续9个月同比负增长，同期房地产投资也处于持续低迷状态，未来房地产市场供给能力下降，而另一方面，房地产销售火旺带动个人住房贷款大幅增加，截止9月底，湖南省个人住房贷款达到去年6月份以来的最高水平，同比增速接近50.0%。宽松的信贷会进一步助推住房消费增长，未来湖南省房地产市场供需平衡状态可能打破，矛盾加剧，引发房价较快上涨。四季度形势谨慎乐观与会的厅局均对第4季度房地产走势做了较为正面的预测，认为随着国际、国内经济的继续回升，积极财政政策和适度宽松货币政策的继续实行，4季度房地产市场将保持快速发展的势头。但是，由于主要城市房价明显上扬可能对后阶段市场销售产生不利影响。例如全省商品房屋均价同比涨幅高于2000~2008年全省均价平均涨幅1.9个百分点，超过上年同期增幅7.3个百分点。长，政策性住房贷款稳步回升。湖南银监局的报告更指出，房地产信贷质量进一步好转，购房贷款不良率维持在1.0%的较低水平。省建设厅的报告还证实，全省商品房的供应量在持续增加。1~9月，全省商品房施工面积1.13亿平方米，同比增长29.1%。商品房新开工面积2649.69万平方米，同比下降13.0%；商品房竣工面积1754.33万平方米，同比增长43.5%。从住房供应结构看，小套型和大套型占比增加，中套型占比下降。房地产的稳步回升得益于居民的住房消费需求强劲增长。省建设厅认为，受国家保增长、扩内需政策影响，住房消费迅速启动，商品房持续旺销，扭转了去年颓势。1~9月，全省商品房销售面积达2275.15万平方米，其中商品住宅销售面积2140.38万平方米，同比增长49.0%，完成销售额545.18亿元，同比增长70.8%。从需求结构看，小套型需求旺盛，中、大户型需求相对较缓。省建设厅认为，当前商品房持续旺销带动房价平稳上升。1~9月，全省商品住宅均价2547元/平方米，同比上升14.7%，环比1~6月上升5.3个百分点。长沙市内五区商品住宅均价4059元/平方米，同比上升0.9%。建设厅还指出，全省商品房屋空置面积维持稳定。全省商品房空置1~3年的为240.17万平方米，同比增长23.4%；空置3年以上的11.07万平方米，同比减少20.8%。国家统计局湖南调查总队的调查说，湖南企业家信心增强，房地产业景气指数强劲回升。3季度开发商信心受政策激励和经营状况良好的影响而持续增强，信心指数提升至115.07点，比第2季度提升了11.54点。受经济回升及居民对预期收入增长的乐观判断等因素影响，3季度房地产行业景气指数升至118.06点，比第2季度提升了20.9点，增幅为八大行业之首。省财政厅的报告则显示，全省房地产税收迅速增长。1~9月，全省房地产业共完成税收112.12亿元，同比增长19.4%，增速比全省财政总收入增速高10个百分点。房地产税收占全省财政总收入的比重为10.4%，同比提高0.9个百分点；占全省地方财政总收入的比重为18.4%，同比提升1.0个百分点；占全省地税收入的比重由去年同期的25.9%上升到27.5%。健康发展存有隐患多部门在会诊当前正在升温的房地产市场时，认为尽管全行业处在景气状态，但仍有一些突出问题值得关注。最突出的问题是土地市场低迷，开发商购地缺乏积极性。省国土资源厅的报告显示，今年1~3季度，全省房地产用地供应总量为1696.42公顷，同比下降29.8%，降幅明显。住宅用地仍为房地产用地供应重点，但供应量较去年同期减少774.76公顷，仅为去年同期的60.6%，严重萎缩。同时，房地产用地出让均价整体下跌，住宅用地出让单价跌幅较大。1~3季度，房地产用地出让单价为639.66元/平方米，同比下降14.4%；住宅用地出让单价为624.15元/平方米，同比下降19.4%。省建设厅的数据显示，1~9月，开发企业本年土地购置面积628.49万平方米，同比大幅下降60.2%，比1~6月降幅扩大23.3个百分点。完成土地开发投资40.87亿元，同比大幅下降42.4%。与会厅局普遍认为，房地产市场投资需求不足。房地产开发投资增速比全省固定资产投资增速低31.7个百分点。房06/国土资源导刊/SANKEI产经地产2009年下半年以来，长沙市商品房销售均价呈逐季上升态势，第三季度环比上涨2.1%，9月当月总体市场商品住宅成交价格指数较上月增长2.47点，超过2009年以来的月均涨幅。房价持续大幅上涨容易引致房地产泡沫，抑制消费者自住型和改善型购房需求，不利于扩大内需目标的实现。另外，商品房供应骤然放大，供应结构明显不合理可能抑制市场需求。以长沙市为例，1~9月，长沙市内五区新建商品房批准预售面积为968.26万平方米，同比减少22.7%，然而9月份内五区新增纯商品房批准预售139.81万平方米，同比增长了57.0%，环比增长140.8%。目前市场上存量房最多的是120平方米以上的户型，占所有存量房的58.5%。从市场供应结构来看，需求增长迅猛的90平方米以下的户型供应明显不足，占比仅为26.3%。为此，他们提出了不少加强和改善宏观调控的政策建议，希望通过税费政策等手段严格调控房地产市场，控制投资性购房，避免造成房地产市场泡沫。人民银行长沙中心支行还特别建议房地产主管部门密切关注全国以及辖内商品房销售均价的走势，既要保持一定的涨幅，维持房地产开发企业的信心，又要避免出现房地产开发商捂盘惜售，房价上涨导致自住型或改善型住房需求推迟或退出市场，适时把握推出土地及批准预售商品房的数量和节奏，不断加强对开发商经营行为的监督和引导，稳定市场预期。房地产商抱怨的部门收费问题，也成为政策建议的焦点。省地税局反映，据调查，部门收费已占房地产开发成本30.0%以上，开发商最终要通过提高房屋售价将各类收费转嫁到消费者身上。为激活房产市场，建议大力清理各类部门收费，尽可能减少收费项目，降低收费比例。人民银行长沙中心支行也非常关注个人住房贷款风险管理问题，认为银行业金融机构在加大对消费者购买首套自住普通商品房和改善型自住普通商品房支持力度的同时，应切实遵循个贷审批流程，坚持面签制度，认真核实贷款申请人有关资质，强调严格执行“二套房贷”政策及有关房地产信贷政策。他们还建议各银行业金融机构不断完善制度规范，积极创新信贷产品，努力改进金融服务，加大对保障性住房建设以及居民购买经济适用房、廉租住房等保障性住房的金融支持力度。人民银行分支机构应将辖内银行业金融机构支持保障性住房建设的有关情况纳入信贷政策执行效果评估。南昌红谷置业投资有限公司总经理汪斌提供了一份其开发的楼产项目“地中海阳光”的成本清单。从这份清单可以粗略地发现，房价的构成中，存在多个利益体，其中，开发商、地方政府、银行、媒体算得上是前四大，他们形成一条“泡沫”制造链，从拍卖土地价高者得、虚假宣传误导消费、囤积居奇哄抬房价、高息放贷加重成本等方面，将房价不断推高。这份“成本清单”显示，政府在房价收益中“赚了一大把”：一是土地权使用权取得费用(楼面地价)701.61元/平方米；二是前期工程费中的“可行性研究费”2元/平方米；三是房屋开发费的8.33%即152元；四是管理费中涉及政府的达50%即47.41元；五是税费695元/平方米。几项合计约1600元/平方米，超过了房价的1/3。此外，政府还要从购房人手□文//邓华宁叶锋李美娟揭秘高房价利益链楼盘“成本清单”中收取税费和房屋维修基金等费用。成本清单可以看出，开发商是利润的第二大主体。即便是中部地区的城市，一个项目赚1000万元的纯利润也很常见。银行在房地产市场投资中获得了颇丰的效益，其每平方米收益在170元。近10年来，房地产开发贷款始终是银行利润最大的一块，主要是贷款利息远远高于其他行业贷款，一般也要达到百分之十几。房价“成本清单”中媒体花费占据一席之地，在房价背后的利益链中，媒体作用巨大。汪斌坦言，就“地中海阳光”这个楼盘，目前每平方米160元的推广费用中，有90%给了媒体。行业内，基本上是成本价的3%至5%要投放至媒体。（原载《经济参考报》，有删节）链接1：Link07/国土资源导刊/www.hngtol.com国土资源在线责编：向婧妮当前房地产市场在量价齐升的状态中有些亢奋，但是市场运行中出现的一些新情况应引起关注。房地产市场运行五大问题一是土地价格上升过快，产生推动房价上涨的效应。近期，货币供应量宽松，通货膨胀预期再现，一些房地产企业拿地热情较高，一些一线城市出现了土地竞拍火暴、土地溢价过大、“地王”频现的情况。二是投资者重返楼市。消费结构已经发生了变化，年初是以自住性消费需求为主，到二季度改善型消费和投资型消费也进入了市场。尤其值得注意的是，受通胀预期的影响，投资者看好楼市，借助宽松的信贷环境，一部分投资者重返楼市。其中，包括温州炒房团，甚至一些私营企业利用流动资金贷款进入楼市。三是出现了房价上涨过快的苗头。进入2009年第二季度，价格回升过快，一些大城市的房价已经恢复到2007年的水平。在一线城市，出现房价上涨租金下跌现象，房价租售比在扩大，目前，国内诸多城市普通住宅租金回报率小于4%，上海住宅出租回报率跌破3%，越过5%的国际警戒线。四是住房市场存在潜在的供求矛盾。完成开发土地面积、房地产投资增长速度滞后于需求的增长速度，意味着未来住房新增供应量不足，存在着房地产市场供不应求、房价继续较快上涨的潜在风险。五是房贷控制不严，潜伏较大风险。在当前的货币政策环境下，商业银行信贷规模比较宽松，尤其是对二套房贷款执行的标准不一，给一些炒房投资者，通过各种方式获得住房贷款提供了机会，借银行贷款推高房价。房地产市场过快回升过程中存在不稳定的因素，将带来一些不利的影响。一是市场调整时间短，行业调整未到位，深层次的体制、机制问题并没有彻底解决，房地产业健康发展的基础不稳定。二是进入二季度以来，投机者大量进入，东部一些大城市的新建商品住房和二手住房的