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濱海新區地產股分析分析概要：1、根據規劃，濱海新區2010-2020年新增常住人口120萬，新增城鎮人口125萬。按人均住房40平方米估算，需要住宅面積5,000萬平方米。再加上原住人口的住房改善（約30平方米增加至40平方米），對住宅的新增需求大約6,800萬平方米，年均680萬平方米。2、目前在經濟技術開發區的住宅樓盤售價大多在10,000-13,000元/㎡，核心區部分樓盤售價高達23,000元/㎡。萬通地產旗下的萬通華府售價17,500元/㎡。濱海新區內的塘沽、漢沽、大港區的樓盤售價大多在5,000-7,000元/㎡。3、萬通地產（600246）權益建築面積約235萬平方米，估算公司當前項目的總淨利潤將達到29.03億元，按5年之內完成結算估計，平均每年淨利潤約6億元，EPS約0.6元。當前股價12.4元，PE約20.6。4、天房發展（600322）公司擁有的在建和擬建權益建築面積約571萬㎡（含河西舊城改造土地整理項目），預計總可結算權益收入258億元，淨利潤31.16億元。根據公司的專案計畫，上述項目大多可在5年之內完成，年均淨利潤6.23億元，按當前股本計算EPS約0.56元，當前股價7.1元，PE約12.7。5、津濱發展（000897）目前擁有的權益建築面積123萬平方米。當前主要專案預計可結算權益淨利潤25.19億元，根據專案進度計畫，大多在3-4年內可結算，年均淨利潤6.29億元，EPS0.39元，當前股價6.2元，PE約15.9。6、天保基建（000965）公司目前主要的開發項目位天保金海岸項目。該項目目前在建以及規劃中的土地面積88.13萬平方米，建築面積128.95萬平方米。各項目在2009-2013年完成，預計總收入131.53億元，淨利潤26.3億元。平均每年EPS達到1.14元。當前股價11.4元，PE約10。一、濱海新區1、經濟現狀濱海新區開發開放勢頭強勁。全年濱海新區生產總值完成3,102.24億元，按可比價格計算，比上年增長23.1%，增幅比上年提高2.6個百分點，比全市GDP增速快6.6個百分點。新區主要經濟指標保持較快增長。全年完成工業總產值7,616.81億元，增長29.4%，增幅比上年提高8.6個百分點。固定資產投資完成1,650.52億元，增長43.2%。社會消費品零售總額330.75億元，增長29.3%。直接利用外資合同金額91.86億美元，實際到位50.77億美元，分別增長19.8%和29.4%，占全市的比重分別為69.3%和68.4%。2、總體規劃天津濱海新區位於環渤海地區的中心，包括塘沽區、漢沽區、大港區三個行政區和天津經濟技術開發區、天津港保稅區、天津港區以及東麗區、津南區的部分區域，規劃面積2,270平方公里，2005年常住人口140萬人。新區地理位置優越，自然資源豐富，科技人才密集，產業基礎雄厚，交通通訊便捷，具有集國際化港口、高度開放的功能區和大片可供開發土地於一體的綜合優勢。其核心區域在塘沽區。區域內包括了天津經濟技術開發區和天津保稅區等。圖1：天津區點陣圖和濱海核心區域塘沽區域圖資料來源：濱海新區政府網、google.com圖2：天津濱海新區規劃區域圖資料來源：濱海新區政府網3、主要經濟與建設規劃目標根據《天津濱海新區國民經濟和社會發展“十一五”規劃綱要》，主要規劃目標包括：2010年，區內生產總值達到3500億元以上，年均增長17%，約占天津全市GDP54%左右，並且增長速度高於全市平均的12%水準。其中服務業增加值1180億元，年均增長20%。固定資產投資5年累計5,000億元以上。高新技術產業產值占工業的比重達到50%以上。2010年港口貨物吞吐量超過3億噸，集裝箱吞吐量超過1,000萬標箱。機場旅客吞吐能力560萬人次，貨郵吞吐能力50萬噸。2010年，常住人口180萬人以上，流動人口80萬人左右。其中城鎮人口165萬人，城市化水準達到90%；2020年常住人口300萬人以上，其中城鎮人口290萬人，城市化水準97%。城鎮居民人均可支配收入達到25,000元，農民人均純收入14,000元。在此基礎上，再經過10年的努力，到2020年新區生產總值達到10,000億元以上，15年平均遞增13%；口岸進出口總值達到5,000億美元以上。在土地利用方面，到2020年，新區土地利用規劃結構為：農用地398平方公里，占17.6%；建設用地1367平方公里(包括城鎮建設用地510平方公里，獨立工礦、農村居民點、交通、鹽田、水利設施等用地857平方公里)，占60.2%；未利用地505平方公里，占22.2%。在以上各類土地中，生態用地795平方公里，占35%。2010年濱海新區城鎮建設用地由目前的360平方公里增加到430平方公里，2020年達到510平方公里。2010年，城區人均住房建築面積達到40平方米。2010-2020年新增常住人口120萬，新增城鎮人口125萬，按人均住房40平方米估算，需要住宅面積5,000萬平方米。再加上原住人口的住房改善（約30平方米增加至40平方米），對住宅的新增需求大約6,800萬平方米，年均680萬平方米。4、中新生態城中新天津生態城確定在中國東部、環渤海地區的中心、京津城市發展軸的北側、天津濱海新區內海濱休閒旅遊區內，距離濱海新區核心區15公里、距離天津中心城區45公里、距離北京150公里、距離唐山50公里。總面積約30平方公里。建設週期10-15年，總建築面積2,500萬平方米，其中住宅1,500萬方米，商業和產業面積1,000萬平方米。生態城規劃經濟職能主要包括：（1）國際生態環保理念與技術的交流和展示中心；（2）國家生態環保技術的試驗室和工程技術中心的集聚地；（3）國家生態環保等先進適用技術的教育培訓和產業化基地；（4）國際化的生態文化旅遊、休閒、康樂區。2020年生態城常住人口規模控制在35萬人左右。同時能夠容納外部就業人口6萬人和內部暫住性消費人口3萬人。從規劃圖可以看出，除了生態綠地，主要就是居住用地和金融、辦公文化娛樂用地，工業用地偏少。因此適合進行大規模的住宅開發。目前生態城的開發模式主要為：由中新生態城投資公司進行土地收儲整理，然後與開發商合作進行商品房開發。目前起步區3平方公里的區域建設工作已經展開，合作的開發商包括世茂房地產、萬通地產等。圖3：生態城用地規劃：資料來源：中新生態城官網4、天津房地產市場現狀圖4：天津房地產主要指標天津市近年商品房銷售面積和均價050010001500200019951998200120042007万㎡01000200030004000500060007000元/㎡天津：商品房銷售面積銷售均價天津房地產投資與新開工面積010020030040050060070020002002200420062008亿元050010001500200025003000万㎡房地產投資額新開工面積資料來源：天津統計局2008年全市房地產開發投資653.72億元，增長29.4%。商品房銷售面積1,252.24萬平方米，比上年下降19.3%；實現銷售收入753.16億元，下降16.3%。銷售均價約6014元/㎡。圖5：近期住宅銷售面積與均價走勢2007年以來天津住宅月度成交情況050100150May-07Jul-07Sep-07Nov-07Jan-08Mar-08May-08Jul-08Sep-08Nov-08Jan-09Mar-09May-09万㎡5,0005,5006,0006,5007,0007,500元/㎡住宅成交量住宅均價資料來源：wind資訊目前在經濟技術開發區的住宅樓盤售價大多在10,000-13,000元/㎡，核心區部分樓盤售價高達23,000元/㎡。萬通地產旗下的萬通華府售價17,500元/㎡。濱海新區內的塘沽、漢沽、大港區的樓盤售價大多在5,000-7,000元/㎡。二、萬通地產（600246）1、基本概況與股東結構公司控股股東北京萬通星河實業有限公司持股51.16%。後者實際控制人為自然人馮倫。馮倫為業內名人，在中國大陸90年代海南房地產熱潮中與現SOHO中國（0410HK）董事長潘石屹等人共同開發房地產。萬通星河第二大股東為天津國資委下屬的泰達控股，後者控股津濱發展（000897）、泰達股份（000652）等多家上市公司，並且是濱海新區內中新生態城的主導開發企業。圖6：萬通地產股東結構資料來源：公司年報2、主營業務概況圖7：萬通地產近年經營狀況万通近年收入与净利02040602005200620072008亿0246810亿营业总收入净利润（右）0%10%20%30%40%50%2005200620072008扣除预收款负债率三费率净利率資料來源：wind資訊公司近年通過房地產專案注入方式，使得收入和盈利能力大幅提升，2008年收入和淨利潤分別達到48.4億元和8.31億元。近年來的淨利率持續上升，而三項費用率略有下降，截至2008年末，公司扣除預收賬款之外的資產負債率約40.5%，三項費用率5.7%，淨利率17.17%，高於行業平均水準。3、主要開發項目分析（1）上北新新家園該專案位於天津塘沽，為公司在2007年收購的天津富銘置業（100%股權）旗下的水域未來城項目。該項目占地24.54萬平米，建築面積36.56萬平米，物業類型包括洋房和高層住宅。目前一二期已基本入住，三期建築面積約24.27萬平米，預計2009年底竣工，結算期2009-2010年。目前售價大約7,500元/㎡。預計該項目可結算收入15.47億元，淨利潤2.32億元。（2）上游國際項目該專案由控股65%的子公司天津泰達萬通房地產開發公司進行開發，專案位於天津中心城區的泰達城。項目占地11.15萬平米，規劃建築面積28.1萬平米，主要為高層住宅。銷售均價約10,000元/㎡，目前一二期已基本入住，三期建築面積18.7萬平方米，計畫竣工時間2012年。預計該項目可結算收入15.89億元，按權益計算收入10.33億元，淨利潤1.55億元。（3）天津萬通新城國際項目該專案由控股82%的子公司天津萬通時尚置業有限公司進行開發，總規劃建築約50萬平米，目前一二期已基本入住，三期建築面積約18萬平方米，售價9,700元/㎡，計畫竣工時間2010年9月。預計該項目可結算收入14.84億元，按權益計算收入12.17億元，淨利潤1.83億元。（4）萬通華府項目又名天津新城東路專案，由控股82%的子公司天津萬通時尚置業有限公司進行開發。位於濱海新區核心區，占地6萬多㎡，建築面積20余萬㎡，共3期。目前已在售，預計2009年11月竣工，2008年年報顯示預售款2.78億元。當前售價約17,500元/㎡。預計項目可結算收入29.75億元，按權益計算收入24.39億元，淨利潤3.66億元。（5）香洲半島專案該項目由控股95%的子公司四川香洲半島房地產公司進行開發。位於成都新都區城北蜀龍大道毗河大橋旁，占地330畝，總建築面積25萬平方米，以別墅、小高層為主，項目一二期已交房，三期2009年竣工，四期2011年竣工。售價3,000-4,000元/㎡。預計該項目可結算收入2.97億元，按權益計算2.82億元，淨利潤0.42億元。（6）天竺新新家園該專案由控股62.5%的北京廣廈富城置業公司進行開發。地處順義天竺溫榆河北岸中央別墅區。總用地面積24.98萬㎡，建築面積22.6萬㎡，容積率1.05。規劃215套別墅，建築面積240-350萬㎡，多層968套90㎡以下小戶型，高層698套90㎡以下小戶型。一期竣工時間2010年9月，二三期竣工時間2011年9月。周邊別墅價格10,000-20,000元/㎡，普通住宅7,500-10,000元/㎡。預計該項目可結算收入19.21億元，按權益計算收入12.0億元，淨利潤1.8億元。（7）天津空港專案該專案位於天津濱海區物流加工區CBD區域，占地4.24萬平米，規劃建築面積15萬平米，主要開發公寓和商業項目，計畫竣工時間2012年。預計首價8,000-10,000元/㎡，可結算收入11