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本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。小户型别墅专题研究陈晓进、李璐、廖毅2015年10月2日本报告是严格保密的。[关键字]：小别墅小户型[简介]：整理和搜集国内小户型别墅的优秀案例，通过学习其户型特点，为后期设计小别墅提供参考。本报告是严格保密的。产品界定•所谓小户型别墅，是相对建筑面积较大，总价较高的别墅产品而言的一种旨在通过控制建筑面积而控制总价的别墅产品。目的是为了扩大低密度产品的置业客群。产生背景•房价高企，房企为扩大别墅的客户面，并实现溢价。•旅游地产的开发技术指标•地上面积：150平米以下（度假类可适当放宽200平米以下）•容积率：＜0.7•形态：独栋、联排（具备别墅产品特征：“独门独户”，“有天有地”）小户型别墅产生的直接原因：1、房价高企，房企为扩大别墅的客户需求面，实现更快速的去化；2、小户型别墅相对大别墅能实现较高的溢价。小户型别墅技术要点：1、单体的层数通常在2-3层，面宽范围：6-8米居多，最小可至4.8米，产品品质、环境、形态朝传统意义的别墅靠拢，但具有比传统别墅总价低、密度集中、私家花园小等特点。2、区别于经济型别墅，比其功能性更强，对于面积控制要求更为严格，尽力在满足150m2以内同时也满足客户对于别墅形态产品的追求。定义：单套面积控制在150m2以下的（度假类200㎡以下），具备别墅多项功能的，以创新别墅产品为导向，以高性价比为核心卖点的产品。产品形态有小独栋、联排。本报告是严格保密的。2、小户型别墅的分类小户型别墅的分类城郊居住型别墅（1-1.5居所）度假型别墅（1.5-2居所）特征：一般以联排为主，多出现在城市近郊，是“90/70”政策下出现的特殊产品形式；在有限空间内满足别墅功能最大化，采用借面积的手法实现产品的高附加值（地下室、庭院、露台、阁楼等）；户型设计突出居家使用的空间，强调居家氛围；主力客群：本地中坚阶层，改善型或首次别墅置业者。特征：小独栋、联排的建筑形态，多出现在有旅游度假区域；体现度假氛围，室外强调景观资源的最大化利用，室内强调与外部景观的互动；部分生活功能弱化处理，重休闲功能，滨海类产品较多；酒店式管理服务，多数会提供分时度假产品管理；主力客群：自住型客户与投资型客户选择仅在假期度假时自住本报告是严格保密的。类别案例项目案例备注城郊居住型别墅（1-1.5居所）上海河谷3号有天有地，前庭后院，无限创意空间,90㎡别墅先锋绿地·蔷薇九里绿地85-110㎡小户型别墅产品的代表作品绿地·海域笙晖绿地85-110㎡小户型别墅产品的升级之作度假型别墅（1.5-2居所）东和福湾海南湾海度假小别墅典型案例保利·石象湖风靡成都的旅游小户型别墅——保利90㎡独院、130㎡独栋别墅。当代凤凰谷本土小户型别墅产品的先驱和代表项目2、小户型别墅的分类小户型别墅研究案例的选取本报告是严格保密的。案例1：上海河谷3号：有天有地，前庭后院，无限创意空间,90㎡别墅先锋松江/新桥板块/外郊环43333㎡建筑形态建筑面积联排37160㎡容积率0.7绿化率30%主力面积平均单价90-120㎡16000元/㎡车位配比总价范围1：1140-155万装修标准毛坯总户数239户开盘时间2008-11-15开发商上海达安企业发展有限公司上海达安圣芭芭花园河谷3号的90花园别墅的设计旨在将小户型居住的观念，从仅存的室内空间延展到室外和多元的间形态体并于2007年底申请了国家的专利；河谷３号总价155万／套的低总价以及其创新产品设计的更多吸引白领中青年的关注，通常具有自备车，综合素质较高。项目背景项目基本情况08年11月开盘，便以其创新的90花园别墅产品逆市热销，相比较周边联排别墅同期价格在12000元/㎡，河谷3号价格以16000元/㎡首当其冲，但其热销程度不减。09年5月，河谷3号Ⅱ期热销第一批开盘日当即去化93%,再次创下90别墅热销记录。销售情况区位板块占地面积3、城郊居住型小别墅案例分析本报告是严格保密的。项目南邻中村路，西临月台路，距徐家汇18公里，距莘庄10分钟车程，所处莘闵别墅区，别墅氛围较为成熟，但周边生活配套有待进一步完善；项目整体分二期推出，去化情况良好；案例1：上海河谷3号：有天有地，前庭后院，无限创意空间,90㎡别墅先锋3、城郊居住型小别墅案例分析本报告是严格保密的。户型首层以客厅挑高5.8米，二层可改造为房间，不计入建筑面积，整体夹弄处均为赠送面积，并赠送私家车位；此户型为热销户型之一，赠送面积较多，房屋整体改动较少；1F2F3F车位赠送客厅挑高不计面积夹弄不计面积夹弄不计面积夹弄不计面积案例1：上海河谷3号89㎡C户型解析：客厅挑高、夹弄可改造赠送面积，赠地下室，建筑面积89㎡，实际使用可达158㎡。3、城郊居住型小别墅案例分析本报告是严格保密的。赠送车位不计面积车位上方可改造不计面积户型首层以凹形车库设计赠送，两层均不计入面积，后期可改造为客厅为卧室或书房；在改造之前，每层空间均预留排水管道，可每层设计卫浴空间，便于后期改造。89㎡E户型解析：以车位赠送改造赠送面积，附赠地下室,建筑面积89㎡，实际使用可达130㎡。案例1：上海河谷3号3、城郊居住型小别墅案例分析本报告是严格保密的。户型模型展示户型放大俯瞰改造前车库另外横向车位赠送89㎡E户型空间改造示意案例1：上海河谷3号改造方式：作为车位上方赠送，三层空间均不计面积可将一层车位上封顶，二、三层均可作为房间改造利用。3、城郊居住型小别墅案例分析本报告是严格保密的。河谷3号户型特征总结所有联排别墅均南入口，结合北面的花园设置了地面停车位；户型在设计中基本以两室两厅两卫为主，部分户型附加小房间可作为书房使用；首层基本为客厅、餐厅和厨房，二层设一个卧室与公共卫生间，三层为主卧室区域；在空间形态处理上采用了主要附赠以地下室（层高低于2.2米附加楼板）、中庭、客厅挑高、车库上方、夹弄等手法，为90平方米别墅带来一些有创意的空间和更多的舒适性。案例1：上海河谷3号3、城郊居住型小别墅案例分析本报告是严格保密的。16河谷3号产品特征：采用框架结构，室内无承重墙体，业主可根据自行需要，随意改动；地下室交房以顶部盖板遮盖，交房后业主可自由改造，赠送空间达35㎡；利用内庭院、车库上方、挑高空间等直接加盖屋顶及楼板则每层可增加10㎡由于户型面宽仅为4.2米，其楼梯略显陡峭，不适宜有老人的客户居住。案例1：上海河谷3号3、城郊居住型小别墅案例分析本报告是严格保密的。产品缺陷小面宽大进深私密性较差改造成本较高客户抗性面宽较窄，容易使人产生压抑感，空间感较差的同时会影响楼梯走道的布局小户型别墅其楼栋间距一般较窄小，私密性可能受到影响由于附赠面积较多，后期改造装修成本较高解决方式牺牲部分容积率以达到产品寻求更高的容积率利用景观绿化隔离保证其私密可能关键可制定菜单式全装修，提供服务的同时可提高溢价空间启示：在客户抗性处理上，更多可能从客户感知角度出发，样板房的展示更有益于解决可能预见的抗性问题河谷3号客户抗性分析：在对目前市场中出现的小户型别墅产品研究中，由于面积较小，在空间布局与细节处理上仍存在部分不足，部分客户易产生抗性：3、城郊居住型小别墅案例分析案例1：上海河谷3号本报告是严格保密的。区位板块占地面积松江/新桥板块/外郊环186512㎡建筑形态建筑面积联排、小高层260000㎡容积率联排主力面积销售报价装修标准开盘时间1.3990-110㎡预计18000元/㎡-20000元/㎡毛坯2009-11绿化率车位配比总价范围总户数开发商35%1：1待定2680户绿地集团继绿地老街系列、新里系列、老城镇系列、珀系列之后的创新居住型产品——蔷薇九里以85-110平米价值大于150平米的联排别墅引领绿地小户型别墅新河。项目背景项目基本情况3、城郊居住型小别墅案例分析案例2：蔷薇九里：绿地85-110㎡小户型别墅产品的代表作品本报告是严格保密的。项目位于松江新城嘉松南路，城站隔街相对，2009年底通车至徐家汇。致力于打造一座集原味英式联排别墅、高层、商业街、广场、会所于一体的醇正英伦风格居住区。绿地蔷薇九里采取了高层与低层住宅分别成区，分别管理的方式，高层住宅由32栋11—12层住宅组成，联排别墅沿地块西南部呈鱼骨式紧密排列，主要有88平方米、110平方米2种产品，为绿地85-110㎡创新别墅代表作。3、城郊居住型小别墅案例分析案例2：蔷薇九里：绿地85-110㎡小户型别墅产品的代表作品本报告是严格保密的。3、城郊居住型小别墅案例分析案例2：蔷薇九里建筑展示本报告是严格保密的。地下室一层二层阁楼车位赠送露台赠送阁楼及露台赠送地下室赠送露台赠送主、次卧附赠露台顶层阁楼赠送层高最高处4.1米，附赠露台前院私家车位赠送，后院庭院赠送30平米地下室赠送3、城郊居住型小别墅案例分析案例2：蔷薇九里88-91㎡户型解析：三层别墅，地下室+大露台赠送，建筑面积88-91㎡，，实际使用可达150㎡。本报告是严格保密的。约30平米地下室可作影音室客厅挑高6.1米，二层空间可改成20平米的次卧室地下室一层二层三层阁楼半车位赠送庭院赠送露台赠送客厅挑高可分割作房间露台赠送地下室赠送阁楼赠送约15平米阁楼可作储藏室也可改为儿童套房庭院车位赠送3、城郊居住型小别墅案例分析案例2：蔷薇九里110㎡户型解析：三层别墅，地下室+大露台赠送，建筑面积108-110㎡，实际使用可达160㎡主卧附赠露台本报告是严格保密的。楼盘名称绿地海域笙晖地址：宝山杨泰路99弄建筑面积：339690平方米占地面积：142737平方米容积率：1.6绿化率：35%物业类型：高层、联排别墅投资商：绿地集团项目概况绿地海域笙晖位于宝山区水产路以南，地块东至松兰路，南至城市防护绿化带，西至杨泰路，北至北黄泥塘。绿地海域笙晖低层住宅区面积段在98—120平米之间，户型在原有90㎡墅的基础上进行了大胆的更新与升级，创造了大花园、高附赠、大面宽的舒适别墅空间。户型：100-110㎡联排别墅案例3：绿地海域笙晖：绿地90-110㎡小户型别墅的升级之作。3、城郊居住型小别墅案例分析本报告是严格保密的。独立大花园赠送地下车位三层主卧连接大露台客厅上方挑空案例3：绿地海域笙晖3、城郊居住型小别墅案例分析101㎡户型解析：三层别墅，地下室+大露台赠送，建筑面积101㎡，实际使用接近170㎡。一层活动空间+独立大花园赠送客厅挑高，二层空间可改造超大地下室和地下车位赠送，赠送面积近40㎡主卧附赠大露台本报告是严格保密的。独立大花园赠送地下车位三层主卧连接大露台客厅上方挑空案例3：绿地海域笙晖3、城郊居住型小别墅案例分析一层活动空间+独立大花园赠送客厅挑高，二层空间可改造超大地下室和地下车位赠送，赠送面积超40㎡主卧附赠大露台101㎡户型解析：三层别墅，地下室+大露台赠送，建筑面积101㎡，实际使用可达170-180㎡。本报告是严格保密的。类型项目联排别墅主力户型段（㎡）均价（元/㎡）主力总价（万元）去化速度小户型别墅海域笙晖101-11035000350-400最快小户型别墅春江美庐14035000490较快别墅荣域220-24927500600-700最慢海域笙晖案例3：绿地海域笙晖绿地海域笙晖与周边项目对比（2013年12月）3、城郊小别墅案例分析市场反应情况：与周边项目相比，绿地海域笙晖别墅面积小，总价低，去化速度快，同时由于产品附加值高，销售均价也高于周边普通别墅。本报告是严格保密的。独门独院，有天有地每家一座入户花园，配合突破传统联排的错落式坡屋顶设计；三重花园露台二楼、三楼卧室均带花园露台，可搭建为书房或茶室；6米挑高客厅，二层可隔成房间；阁楼赠送部分阁楼最高处4.1米，设计一座童话般的儿童房；别墅的第四层——地下室每户附带超大面积的阳光地下室，可做家庭影院、工作室、酒吧、桌球室等；每家一座私家花园车库每户在后花园配备一个独立车库。3、城郊居住型小别墅案例分析案例3：绿地海域笙晖绿地小户型别墅产品特征总结：90-110㎡别墅实用空间可达150-1