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龙湖·长桥郡竞品分析基础指标项目地址新津县花源镇白云大道419号开发商成都龙湖锦华置业有限公司占地规模490,000平方米总建筑面积259,843平方米总户数规划478户容积率0.36绿化率48.5%户型面积360-960㎡建筑形态独栋别墅竞品分析总平规划及功能分析龙湖·长桥郡规划为纯独栋别墅区，分为3期开发，根据占据不同的自然资源来进行划分，由一岛，一湾和一山来组成。一期是被杨柳河，杨柳河的支渠以及碾河所环抱；已经完全呈现；二期则是根据杨柳河，碾河河道流向自然形成一个河湾；规划三期背靠牧马山的1000亩原始森林。规划3期一期（尾盘）二期（尾盘）三期（在售）期数一期二期三期占地360亩260亩150亩户数21320065销售状况尾盘尾盘在售竞品分析建筑设计及园林设计建筑风格为纯英式独栋别墅；两条自然河流环绕包围形成的半岛位置，杨柳河及碾河越境而过，小区内水系密布，形成长达5公里的水岸线，50%的别墅临河或临水，80%的别墅均可眺望牧马山脉，是其区别于其他项目的主打卖点；五重景观的营造，立体园林的种植，使长桥郡园林成为有层次的风景，能够大面积的掩映房体，靠近房体的部分也会采用配合外立面风格的树种，建筑不再孤立，而成为了景观中的一个景点。竞品分析一期户型分布及分析户型面积段套数占比A型960㎡77.22%B型915㎡22.06%F型468㎡3030.93%G’型495㎡2626.80%H型486㎡11.03%H’型486㎡66.19%K型367.13㎡1515.46%L型402㎡88.25%M型376㎡22.06%项目全部为独栋别墅；联排别墅主力户型是以面积段为468㎡，495平方左及367平方米产品；一期推出建筑面积为360-960㎡。A型G’型K型B型H型L型F型H’型M型竞品分析户型分析G’户型495㎡地下室：地下室靠下沉式光院采光，分为：视听室、储物间、双车库、工人房、洗衣房；一层：平层入户，内部错层式结构。家庭厅及父母房、中西厨及餐厅为错层上部，活动室为错层下部；二层：超大主卧带超大卫生间和步入式衣帽间。2个次卧均为套房式设计。功能区门厅/客厅㎡家庭（㎡）主卧（㎡）次卧（㎡）餐厅（㎡）中式厨房（㎡）西式厨房（㎡）面积范围约503060-70含卫、步入式衣帽间）约25（含卫）20158户型在前二后三的基础上，内部为错层式结构剖面示意图如下：一层二层地下层竞品分析二期户型分布及分析户型面积段套数占比T1型372㎡1232.43%T2型391㎡1027.03%S1型378㎡821.62%S2型417㎡718.92%项目全部为独栋别墅；别墅主力户型是以面积段为372㎡产品；二期推出地上建筑面积210-230㎡（地下室150-160㎡全赠送）。T1型S1型T2型S2型竞品分析户型分析T1户型372㎡地下室：地下室靠下沉式光院采光，分为：视听室、储物间、车库、工人房、洗衣房，地下室近150㎡赠送；一层：平层入户，内部错层式结构。家庭厅及父母房、中西厨及餐厅为错层上部，活动室为错层下部；二层：超大主卧带超大卫生间和步入式衣帽间。次卧为套房式设计；地上面积一共近220㎡。一层二层地下层长桥郡存量主要集中在伴山组团，并预计于年内清盘，明年将推出龙湖位于新津的另一别墅项目，面积段集中在300-500㎡，约500万/栋的产品。竞品分析三期产品配比户型楼王Aa楼王Da楼王WZXPPaQQaYYa合计11款户型建筑面积（㎡）约960约960约960约877约825约709约700—920赠送面积（㎡）0000000实得面积（㎡）约960约960约960约877约825约709约700—920花园面积1000——2000㎡700——1200㎡套数（套）1243481543237占比3%5%11%8%11%22%3%14%11%8%5%100%建筑面积：708.88㎡地上2层，地下1层4房4厅2厨7卫户型亮点：•双入户设计，车库可直接入户；•户均700㎡以上花园面积，尺度感强；•配置电梯，居家更舒适；•配置会客厅、吧台、娱乐空间，配置更完善层数：-1FP户型竞品分析户型分析户型亮点：•户型整体舒适性强，功能完善；•一楼设置老人卧室，套房设计且带衣帽间；•中西厨设计，配置完善，且中厨开间4.2米，尺度感舒适；层数：1F建筑面积：708.88㎡地上2层，地下1层4房4厅2厨7卫P户型竞品分析户型分析层数：2F户型亮点：•卧室全为套房设计，双露台，居住品质更高，且主卧带独立舒书房；•客厅、餐厅多处挑空，户型通透感更强；不足之处：该面积所配置的功能空间偏多，房间数相对偏少；建筑面积：708.88㎡地上2层，地下1层4房4厅2厨7卫P户型竞品分析户型分析总平图三批次（11套）二批次（17套）楼王（7套）一批次（30套）竞品分析三期半山推售及价格策略楼王组团共计7套一线临河景观2300——3000万/栋单价：26000——33000元/㎡二线景观1400——1800万/栋单价：20000——26000元/㎡三线景观1500——2000万/栋单价：18000——25000元/㎡三线景观1300——2000万/栋单价：18000——25000元/㎡楼王组团3000——6400万/栋单价：31000——67000元/㎡最高价：67000元/㎡最低价：31000元/㎡从本次推出的产品结构来看，主要以700多、800多㎡的户型为主一批次共计30套2011年累计备案49套，备案面积3.48万方，月均备案套数9.8套；600㎡以上房源2011年累计备案10套，备案面积0.86万方，月均备案套数2套；时间段2010-122010-12010-22010-32010-42011-5成交面积（㎡）5916.1711732.6415109.211127.930876.94销售统计量据渠道数据，经8个月蓄客，伴山3月开盘去化约16套，4-5月月均去化约2套，销售额2000万/月。竞品分析销售数据（1，2，3期）竞品分析主要客户群分析建筑面积区间区域来源置业特征购房目的约750-960㎡地上：500-600㎡地下室：250-300㎡（占一期物业配比：8%）以成都区域为主，兼有国内一线城市如：北京、上海的客户。收龙湖品牌影响。年龄：约40-55岁成都客户多以第一居所或养老性自住：看重牧马山高端居住区域+龙湖品牌+高端产品规划。作为家族大宅。心理需求：超高端物业追随者，注重别墅具有的稀缺资源：山水、地段，档次、舒居度。省外客户多以投资为目的：看重牧马山别墅片区发展潜力+龙湖品牌+高尔夫球场总价承受：800-1000万/套约410-495㎡地上：250-320㎡地下：160-175㎡（占一期物业配比：92%）以成都、新津本地为主，省内其他县市如西昌、攀枝花。年龄：约35-40岁第一居所自住：看重牧马山高端居住区域+龙湖品牌+高端产品规划心理需求：高端物业追随者，注重别墅地段，档次、舒居度。5+2生活：看重高端品质及规划。用于周末与家人、朋友休闲的第二居所总价承受：450-500万/套投资：看重牧马山别墅片区发展潜力+龙湖品牌+高尔夫球场约212-236㎡（赠送地下室150-160㎡）目前仅推出37套。以成都为主，新津本地为主及省内其他县市年龄：约35-40岁第一居所自住：看重牧马山高端居住区域+龙湖品牌+高端产品规划龙湖家族大宅。心理需求：高端物业追随者，注重别墅地段，档次、舒居度。5+2生活：看重高端品质及规划。用于周末与家人、朋友休闲的第二居所总价承受：300-350万/套投资：看重牧马山别墅片区发展潜力+龙湖品牌+高尔夫球场竞品分析营销推广及媒体渠道报刊名称次数广告费用(元)百分比(%)成都商报5902,40056华西都市报3470,40033重庆晨报1100,00011成都商报5902,40056华西都市报3470,40033重庆晨报1100,000111,472,800元龙湖·长桥郡在营销推广方面以本地的主流报纸、行业刊物等平面媒体为主，广告投放频率较高的是成都商报。年度平面(元)电视(元)网络(元)户外(元)2010年1,204,800---2009年168,000---2008年100,000---【定位高端】——绝佳的自然环境，龙湖品牌影响力，地块规划纯粹性（纯独栋），居住指标的低密度、产品打造的精细化，大手笔营销举措、共同铸造了龙湖·长桥郡在成都别墅市场的高端定位和高端影响力；【前二后三内部错层提高户型面积利用价值】——采用前二后三建筑格局充分提高了地下室的利用价值，将地下室概念转化为花园首层；部分别墅在前二后三的基础上内部采用错层式。这种布局使室内空间更丰富，功能区更加独立，互不干扰；【产品线丰富】——由于地块指标无法支撑高端大户产品，则推出小独栋，加大产品附加值，（地上面积为210-236㎡），赠送地下室150-160㎡，且地下室全明采光。丰富的产品线使后期营销能面对更多层次的客户；【客户资源】——因龙湖高端别墅物业经验和长桥郡高端的产品定位，使得项目吸引到以成都区域为核心，辐射全国范围的高端客户。从目前销售阶段来看，项目以成都客户为主，其次为新津本地客户约10%，再次为省内其他城市如西昌、攀枝花等地，少量北京、上海客户；竞品分析龙湖·长桥郡项目点评置信·牧山丽景竞品分析基础指标项目地址新津县花源镇牧马山丽景路3号开发商成都置信牧马山地产开发有限公司占地规模约630余亩总建筑面积121920.0㎡总户数99户容积率0.45绿化率45%车位比1:2户型面积290-670㎡建筑形态3层别墅花源镇大件路双流机场应天寺天府大道牧山丽景高尔夫竞品分析建筑设计及园林设计项目一期建筑风格为西班牙台地风格，色彩浓郁符合台地地形特征，现二期建筑风格为英伦维多利亚风格,以坡屋顶、烟囱等为特色，外立面色彩品质感强。园林打造依托杨柳河打造人工湖景，景观最大的亮点为58亩中央公园，纳山河景观于一体。景观打造采用欧洲皇家园林风格，利用坡地优势，景观独特，呈现力度较强竞品分析园林设计项目总占地630余亩，分为三期开发，全部为独栋别墅产品；一期占地122亩，总户数99户，面积区间210-270㎡，容积率0.45，（圣提亚小镇2009年3月交房，现在已经入住）；二期占地206.9亩，容积率0.32（在售，一批次26套）；三期占地304.92亩，建筑用地166.68亩，配套绿化用地138.24亩，容积率0.55（已动工，已呈现12套，近期将推售）。竞品分析总平规划及功能分析二期一期三期面积区间套数户型配比总价区间31313.8％65032613.8％1250333934.6％47033413.8％63034027.7％650-70035427.7％640-70035513.8％79038113.8％70038527.7％640-760402415.4％700-72060027.7％2200-3000二期总户数约200套，一批次推出26套，从2月开始进行内转，一共内转了13组客户；二期一批次推出的主要户型都是在400㎡以下的，以333㎡为主力户型；9月份即将面世的二期二批次产品面积为280-380㎡，总价在300-550万。总占比76.7％二期一批次已呈现房源竞品分析二期产品情况时间报刊名称投放次数2011.2成都商报4华西都市报42011.3成都商报11华西都市报62011.4.12成都商报6华西都市报3牧山丽景的推广平面都是以明星为主，打造项目代言人，以明星活动为主吸引客户；报广以硬广为主，辅以软文，在3月开始频繁投放造势，4月开盘继续推广保持项目热度。项目活动开盘强销我是张国立，我在牧山丽景张国立，3.12与你相约牧山丽景置信·牧山丽景4月9日全现房荣耀开盘十年跨越，墅造传奇竞品分析营销推广每一个卧室都带有卫生间，保证生活私密性A户型403㎡4室3厅6卫中西厨房满足不同的生活需求无独立保姆间，可用工具间代替带书房和衣帽间的卧室，功能齐全；11㎡大露台室内双车位竞品分析联排户型分析首层二层三层【定位独栋别墅】——定位为纯