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房屋建（构）筑物评估说明一、评估范围本次评估范围为恒运热电D厂的房屋建筑物及构筑物。上述资产于评估基准日的账面价值如下表所示：金额单位：人民币元资产名称账面原值账面净值固定资产-房屋建筑物205,423,868.50188,918,950.70固定资产-构筑物及其他辅助设施187,989,280.65169,078,482.53固定资产-管道及沟槽65,985,416.7658,929,180.04合计459,398,565.91416,926,613.27二、房屋建筑物概况（一）基本情况：1、恒运热电D厂地理位置及基本情况恒运热电D厂的建筑物、构筑物均座落在珠江三角洲的广州经济技术开发区西部的西基工业区内，西距广州市中心25公里处。在庙头镇东南方。厂区东南方面对经济开发区西基煤炭码头，西南面靠近珠江且与海军码头、新港石化码头仅一路之隔。西北面不远处为南华石油有限公司码头及油库区，东北面紧靠西基路及珠江钢铁厂。整个厂区一面临水外，其他三面均为工业厂房。本工程是在拆除原有机组场地上扩建，总平面图布置紧凑。恒运热电D厂8号和9号机组的装机容量为300MW，8号机组建成于2007年5月，9号机组建成于2008年3月。扩建2x300MW机组主厂房布置在广州恒运热电（C）厂有限责任公司两台210MW机组西侧。2、交通运输广州经济开发区内，东西向高速公路有广深高速公路，广惠高速公路，南北向有东二环高速公路，东环高速公路。恒运热电D厂紧靠城市道路西基路，西基路为城市型四幅路，道路宽阔，与城市道路隔墙路相连，通往各地。恒运热电D厂地处黄埔港区，紧靠珠江，附近有西基煤码头、省南华石油公司码头、广石化油码头、海军码头等，有很好的航运条件。广州恒运热电（D）厂有限责任公司资产评估说明第83页北京天健兴业资产评估有限公司3、区域地质概况厂区处于珠江三角洲冲击平原东北部，地形平坦，厂址标高在106.5米左右（珠江统一基面），场地平坦，厂区地震基本烈度为7度。地基处理：电厂厂区内的重要建筑物和一般性建筑物，主厂房、锅炉、汽机及烟囱等采用桩基础，根据荷载不同选用∮480～∮1000直径的嵌岩桩（冲）孔桩，桩长21～24米左右。（二）主要建（构）筑物情况：1、纳入评估范围房屋建筑物共计16项；构筑物及附属设施24项；管道沟槽3项。主要建筑物有：两台300MW的主厂房、设备基础、集控楼、输煤综合楼、烟囱、烟道、粗磨制房、筛碎楼、输煤廊道、转运站、输煤栈桥、灰库、空压机房、轻油站、220KV开关站、循环水泵房等相关生产用建筑物、构筑物。围墙、大门、厂区道路、厂区上下水道等生产服务性建、构筑物等设施。2、委评估资产的主要构造状况概述：（1）热力系统主厂房区内用地面积约为39179平方米。主厂房由汽机房、除氧间、煤仓间、集控楼和锅炉房组成。锅炉为独立的露天全钢结构，炉顶设有防雨屋盖。主厂房为钢筋混凝土结构纵向总长154.2米，柱距为9m，汽机房跨度分别为27米，9米，11米。主厂房采用汽机房、除氧间、煤仓间三列式布置。汽轮机屋盖结构采用网架结构，设有2台80/20T桥式吊车。吊车轨顶标高+25.5米，跨度LK=28.5米，吊车梁为工为字形截面。钢结构吊车梁。汽轮机主要分为三层，0.00层，6.3米，12.6米层。运转层标高汽机房为+12.6米层。汽轮机屋盖下弦标高29.3米，屋盖为钢网架及压型钢板，底模上现浇钢筋混凝土屋面板，采光平天窗。除氧间、煤仓间各层楼面采用钢筋混凝土结构，原煤斗采用自重轻，施工方便的钢煤斗。除氧间为四层屋盖下弦标高22米，平面尺寸为154.2×9m，22米层布置除氧器。煤仓间为五层，平面尺寸为154.2×11m，高45.5米，底层布置钢球磨机，12.6米层为运行层，22米处为给煤机，33.2米层为输煤皮带层，皮带头部标高39.7米。广州恒运热电（D）厂有限责任公司资产评估说明第84页北京天健兴业资产评估有限公司煤仓间柱距均为9米，每台锅炉所配置的5个原煤仓各占用一个柱距，共5个柱距，扩建端上煤。二炉之间设置集中控制室，宽22.4米，长54米为五层，17.8米处设置空调机房。集中控制楼与主车间之间设置封闭楼梯间可通达各层。每台锅炉设一部客货两用电梯，可通达锅炉相应的运转层。烟囱高度为210米，出口内径7米，烟囱采用单筒钢筋混凝土结构承重，烟囱基础采用环形承台，钻孔灌注桩基础。送引风机及钢烟道支架采用现浇钢筋混凝土结构，除尘器支架为钢结构。除主厂房、烟囱、烟道之外，还有大型设备基础，如锅炉基础、汽机基础、附属设备基础、电除尘支架、送、引风机基础支架等建、构筑物等。（2）生产附属建（构）筑物：本项目为扩建项目本次评估的有：筛碎楼、转运站、高架储煤仓、输煤综合楼、栈桥、空压机站、化学控制室、水泵间、加药间、除盐、制氢站、轻油站、粗磨制房、灰库、220KV配电装置、消防泵房、沉井等。▲220KV配电装置采用室内方式设置，结构形式为钢筋混凝土框架结构，基础采用桩基础；平面尺寸为27×12m+10×12m，高17.5，21.6m，3层。▲栈桥为钢筋混凝土支架支撑钢梁结构。运转站和碎煤机结构形式为钢筋混凝土框架结构，基础采用桩基础；碎煤机平面尺寸为16.5×21m，高33m，4层。▲高架储煤仓主体采用现浇混凝土框架结构，基础采用桩基础；仓壁为现浇混凝土板，基础采用桩基础；平面尺寸为122×12m，高35m，5层。▲输煤综合楼取样采用钢筋混凝土框架结构，基础采用桩基础；平面尺寸为48×18m，高10m，2层。粗磨制房采用钢筋混凝土框架结构，平面尺寸为25m×12m，高15m，2层。▲灰库采用现浇钢筋混凝土筒体结构，2200m3基础均采用桩基础。▲化学水处理车间采用钢筋混凝土框架结构，1层，平面尺寸为37×16+37×7×m。▲制氢站采用钢筋混凝土框架结构1层，平面尺寸为27×10m，高6m。▲空压机站采用钢筋混凝土框架结构1层，平面尺寸为50×13m，高9m。（3）屋面结构防水保温和隔热：汽轮机屋面采用压型钢板底模现浇板钢筋混凝土屋面，采用合成高分子卷材广州恒运热电（D）厂有限责任公司资产评估说明第85页北京天健兴业资产评估有限公司防水层和挤塑板保温层，除氧间为现浇钢筋混凝土屋面，采用合成高分子卷材防水层和卷材防水层和挤塑板保温层。输煤皮带层的联络线桥屋面及墙面采用单层彩色压型板围护。（4）建筑处理：外墙：主厂房外墙1.2米以下采用250mm厚轻质砌块，外刷优质丙烯酸外墙涂料。内墙：采用250mm厚轻质砌块，有冲洗要求的楼层的墙面设置2米高白色瓷砖墙裙；化水房间设置2米高耐酸瓷砖墙裙1，2米以上为耐酸涂料；其余房间白色乳胶漆墙面。地面：0.00层锅炉房为细石混凝土地面，水汽取样装置，加药设备间采用耐酸地砖，其他地面采用耐磨地坪。楼面：6.300层及炉前通道采用耐磨地坪楼面。电缆夹层水泥砂浆楼面，12.6层楼面为加厚花岗岩楼面，主控室及电子设备间为高级防滑地砖楼面，其余房间均为耐磨地坪楼面。顶棚：集控室及电子设备间，脱硫控制室及电子设备间采用轻钢龙骨铝合金吸音板棚顶；化水房间设置耐酸涂料顶棚；卫生间采用塑料扣板吊顶；电缆夹层为水泥砂浆顶棚；其他白色乳胶漆顶棚。门窗：窗一般采用铝合金窗和铝合金百叶窗；门根据使用功能分别采用防火门，钢制电动卷帘门，铝合金门，木夹板门和隔音门。采光：主车间和各车间以自然采光为主，辅以人工照明补充天然采光之不足。汽轮机，煤仓间在各层适当部位均设有侧窗，且汽机房在运行层适当部位均设有天窗以满足厂房照明要求。通风：汽轮机房采用由各层的门窗及百叶窗自然进风，从屋顶通风器排风。控制室和电子设备间均采用集中空调，其他均采用自然通风。我们对被估建筑物及构筑物作了较为详细的勘察，除核对被估项目数量与申报表所报数量是否相符而外，主要是查看建筑基础、建筑结构的稳定性、牢固性以及装修的完好程度。经勘察，我们认为所委托的评估项目，均具有继续使用的功能，符合评估的基本要求和条件。（三）权属状况：广州恒运热电（D）厂有限责任公司资产评估说明第86页北京天健兴业资产评估有限公司纳入评估范围内的房屋建筑物均尚未取得房屋所有权证。三、评估依据1、《资产评估常用数据与参数》；2、中国人民银行关于调整金融机构贷款利率标准2008年12月23日公布金融机构存、贷款利率；3、国家计委、建设部关于发布计价格[2002]10号文《工程勘察设计收费管理规定》的通知；4、国家发展改革委、建设部关于印发发改价格[2007]670号文《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知；5、计价格[2002]125号文，国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知；6、发改价格[2006]1352号文件“关于印发《水利、水电、电力建设项目前期工作工程勘察收费暂行规定》的通知”；7、《建筑工程投资估算手册》和《建筑工程系数估算手册》；8、“中国电力企业联合会”发布的《电力建设工程概算定额—建筑工程》（2006年版）；9、电定总造2007[12]号文计取地区工资性补贴；10、国家电力公司电力建设定额站、中国电力企业联合会电力建设定额站电定造[2006]2号文件“关于调整施工安全措施补助及文明施工措施费计算标准的通知”；11、劳动和设会保障部、财政部文件《关于调整原行业统筹企业基本养老保险缴费比例的通知》劳社部发[2003]7号；12、电力规划设计总院《火电工程限额设计参考造价指标》（2008年版）；13、白蚁防治费执行广州省文件[粤价（2002）370号]；14、费用构成及计算标准执行中华人民共和国国家发展和改革委员会2007年7月26日发布2007年12月01日实施《火电、发电工程建设预算编制与计算标准》（2007年版）；15、新型墙体材料发展基金执行财综〔2002〕55号；16、建筑材料价格执行广州市建筑工程材料价格信息（2009年7月）材料价广州恒运热电（D）厂有限责任公司资产评估说明第87页北京天健兴业资产评估有限公司格。17、建设部颁发的《房屋完损等级评定标准》；18、企业提供的工程图纸和概（预）算、结算资料；19、建设工程概预算PKPM系统软件（中国建筑科学研究院）；20、企业提供的有关财务资料及其他资料。四、评估过程（一）听取资产占有方对资产整体介绍，了解委估资产的基本情况（二）布置资产占有方填报申报表在进入现场前期阶段，为评估工作顺利进行，向资产占有方布置评估所需的申报表，并要求其根据资产清查核实情况如实填报，使之符合评估要求。（三）根据资产占有方填报的申报表核查原始资料首先根据申报表，核对其账面原值，账面净值，建筑面积，建筑结构等，做到账证、账表、账账相符，对申报范围的房屋、建筑物收集产权证明文件，如付款证明、施工合同、开工证明、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等。（四）现场勘查为准确进行评估依据所掌握的资料，深入实地进行勘察、记录建（构）筑物施工质量，使用情况，使用环境，使用强度，维修保养，建筑面积，建筑结构，装修标准，建筑物地理位置，做到账实相符；对每项建筑物分结构、装修、设备三部分进行勘查，认真填写现场作业分析表，评定完好分值。（五）社会调查根据建筑物具体情况，到当地有关主管部门和建设单位进行调查咨询，了解同类建筑物的建筑造价，税费标准，市场价格，座落位置，装修标准，设施情况等。（六）评定估算房屋建筑物系该单位自建取得的房屋，根据具体情况，采用重置成本法进行评估。（七）撰写评估说明，汇总整理工作底稿。五、评估方法评估人员根据资产占有方的情况和收集到的资料进行分析，资产占有方的建广州恒运热电（D）厂有限责任公司资产评估说明第88页北京天健兴业资产评估有限公司筑物、构筑物是专用于发电企业，是专用厂房和专用构筑物，没有市场交易案例，故不能用市场法；其建筑物、构筑物是发电企业的一部分，不能单独形成收益，故不能用收益法；本次房屋建筑物、一般构筑物等评估主要采用重置成本法，重置成本法是根据建筑工程概预算指标或竣工结算资料确定委估建筑物工程量，以现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建筑物的重置全价，并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综