研究——兼对当前中国房地产过热的思考

复旦大学硕士学位论文房地产泡沫研究——兼对当前中国房地产过热的思考姓名：陈恂为申请学位级别：硕士专业：金融学指导教师：丁纯20040428房地产泡沫研究——兼对当前中国房地产过热的思考作者：陈恂为学位授予单位：复旦大学相似文献(10条)1.学位论文罗林房地产泡沫的形成及其控制——兼对上海市住宅市场的分析2005一、选题背景房地产业是中国国民经济的支柱性产业，在过去二十多年里，房地产业对经济发展和社会进步做出了巨大贡献：它推动中国经济高速增长，使许多城市“旧貌换新颜”，它圆了千家万户的住房梦。放眼未来，从长计议，城市化将是推动中国经济长期持续增长的原动力，房地产业将在其中发挥不可替代的作用，使这个行业长期保持健康发展，具有十分重要的意义：搞得好它能够推动中国经济再增长若干年，搞不好则可能影响到中国经济和社会的稳定。从2003年起，国内房地产市场出现过热迹象，上海等地已经显现泡沫征兆，主要表现在：商品住宅价格突然加速上涨、房地产投资和房地产贷款增长迅猛；人们的看涨预期极其强烈，市场炒作之风日渐盛行。市场繁荣火爆的背后，却不能不让人担忧和警惕——一边是富豪从这个市场成群结队的出现，一边却是普通居民的购房负担日益沉重，这绝不是一种正常的现象。过去的泡沫实例已经让人感受到泡沫经济的巨大危害，上海绝不能重蹈覆辙。剖析上海“房地产泡沫”产生的根源，提出相应的治本之策，让这个市场回归到正常合理的水平，具有鲜明的时代意义。然而，泡沫一直是一个充满争议的经济学词汇。到目前为止，还没有公认的泡沫定义，还没有公认有效的泡沫判断标准，还缺乏成熟的理论解释泡沫从发育到破裂的全过程，还没有成功控制泡沫的公认实例。在此背景下，作者对上海房地产市场的“泡沫化”定性，不可避免的带有主观成分。由于缺乏公开数据，缺少实际经验，作者侧重从宏观角度去研究上海的房地产市场，尽可能客观透彻的分析现实问题。“立足现实、实事求是”是作者行文论道所遵循的原则。二、研究方法及及逻辑架构本文的基本思路是：从一般现象到一般理论再应用到具体实际问题，先归纳房地产泡沫的一般特征，在分析和反思过去房地产泡沫的实际案例基础之上提出房地产泡沫形成的必要条件，归纳总结房地产泡沫形成的一般理论，最后回到上海房地产市场，列举现象，分析问题，由浅入深，从表面到本质，最后提出“制策之道”。本文的分析偏重于宏观层面和实际问题，着重采用归纳和比较的方法，“具体问题具体分析”是本文的鲜明特征。全文共分四章。第一章综述泡沫的经济学定义，概括房地产泡沫的基本特征；第二章分析房地产泡沫的形成，先从日本案例入手，分析泡沫产生的原因，再提出房地产泡沫形成的必要条件，以此为基础归纳综述泡沫的相关理论模型；第三章提出控制房地产泡沫的一般性框架，此节以对历次房地产泡沫实例的反思为基础；第四章则全方位、系统性地分析上海的商品住宅市场，独立成章，首先列举泡沫的外在表现，再深入分析泡沫化价格形成的供求基础，着重研究投资性购房，指出泡沫的实质，最后提出相关的政策建议。三、主要观点及及结论经济学中的泡沫实质上是指一种由价格投机导致资产价格水平被普遍高估的现象，房地产是泡沫的常见载体，房地产市场自身存在供求刚性、市场垄断、投资高杠杆等一些属性，决定了这一市场容易出现泡沫症状。房地产泡沫主要有价格波动、投机盛行、资金聚焦三大外在特征，而价格预期、投机规模和资金条件则是房地产泡沫形成的三大必要条件。剖析房地产泡沫产生的缘由，则应当着重分析市场上投资机会和投资规模的形成以及资金聚集的原因，对泡沫案例的反思，则主要反思当局对泡沫的认识，前后采取的相关政策。预防控制泡沫的政策框架，基本思路在于完善相关政策，规范市场交易行为，引导市场合理预期，监控资金流动等。对于上海市场，本文的框架是：一、列数泡沫三大症状：价格猛涨、投机日盛、贷款资金和外资集中涌入市场。二、价格由供求决定，四大主体对住宅需求强劲，而住宅供给存在刚性，且供方垄断市场，拉高价格。从长期看，房价随着城市经济的发展会自然上涨，但由于看涨预期极为强烈，投机者和部分真实需求者抢购住宅，导致市场出现非正常波动。地价上涨不是房价上涨的直接因素，研究成本推进只是在作比较静态分析时才有意义。另外，上海住宅市场还出现结构性问题，三、泡沫的直接原因，在于投机炒房的规模过于庞大，而市场上之所以存在投机机会，是相关政策、市场预期和市场运行本身相互作用的结果，银行和外资在盈利的刺激和竞争的压力下涌入市场，使炒作机会转变成为现实行为，加速了泡沫的膨胀。四、泡沫的实质在于相关集团利益分配的扭曲和行为的异化。泡沫的受益者们达成维持高房价的同盟，剥夺广大民众的福利。五、控制泡沫的政策着眼点应当是：熨平市场波动，保持行业持续健康发展。相关的政策方向应当是：抑制短期炒作，鼓励长期投资，优化住宅结构，引导市场预期，密切监控资金流动，加强房地产金融风险管理。四四、、创创新新与与不不足足本文的创新点有三：1、独创性的提出房地产泡沫形成的三大必要条件；2、提出预防和控制房地产泡沫的一般性政策框架；3、全方位、系统化地分析上海住宅市场的泡沫状态，提出相关的政策建议。由于作者积累所限，经验欠缺，本文不足之处甚多：对某些问题的分析有待细化，但由于不能获得相关数据，而公开数据又极为粗糙，故本文放弃相关的定性研究；作者功底有限，难以在泡沫理论上有所创新，未能对一些问题做出深入的分析。房地产泡沫中还有许多问题需要深入探究，相关泡沫理论还需要完善突破，兴趣是研究的源动力，作者将在以后的工作和学习中进一步研究泡沫。2.学位论文曲斌艳房地产泡沫与金融危机研究2004近年来随着我国房地产业的迅速发展,我国房地产业是否出现泡沫,房地产泡沫是否引发金融危机越来越受到人们的关注.但目前研究多是从房地产业出现的一些问题出发,从而得出是否存在房地产泡沫的结论,多数缺乏理论深度.本文从泡沫概念出发,探讨了泡沫的本质,分析了房地产泡沫形成的原因,得出房地产泡沫产生有一定的必然性和房地产泡沫主要是地价泡沫的结论.在上述研究的基础上,进一步分析了房地产泡沫的危害,刨析了房地产泡沫引发金融危机的主要机理.同时通过深入研究国际上常用的检验房地产泡沫的方法—收益还原法,从金融危机的角度出发,通过条件假设和简化推导出房地产泡沫破灭导致借贷市场失衡的房地产泡沫率临界值,进而将收益还原法变换得出现实中的泡沫率模型,以现实泡沫率与泡沫率临界值的比较分析,判定房地产泡沫引发金融危机的可能性,并以此确定房地产泡沫引发金融危机的过程中的最具有影响作用的关键性因素,针对这些因素提出防范房地产泡沫引发金融危机的措施.本文上述研究的结论是:从借贷失衡角度房地产泡沫引发金融危机过程中的最具有影响意义的关键性因素有房地产企业的资产负债率、金融机构的总资产、泡沫资产总价值、金融机构的资本充足率和房地产泡沫.对我国而言在目前形势下房地产企业的负债主要来自于银行或金融机构的贷款,房地产泡沫主要表现为地价泡沫,所以防范房地产泡沫引发金融危机的理论途径主要有控制房地产贷款比例、加强土地管理、提高金融机构总资产和泡沫资产资产总价值的比例、保证金融机构资本充足率几个方面.由此对我国房地产良性发展提出以下建议:其一完善房地产金融,降低房地产贷款比例;其二从源头入手加强土地管理;其三建立金融危机角度的房地产预警体系;最后要提高金融机构的资本量和资本充足率同时降低人们对房地产的预期和投资以减少泡沫资产总价值.3.期刊论文赵善华.ZhaoShanhua金融泡沫与房地产泡沫的共生模型研究-南方金融2008(3)近年来随着我国房地产业的迅猛发展,我国房地产业是否出现泡沫,房地产泡沫是否引发金融泡沫越来越受到人们的关注.本文剖析了房地产泡沫引发金融泡沫的主要机理,同时从金融泡沫的角度出发,通过条件假设,简化推导出房地产泡沫破灭导致借贷市场失衡的房地产泡沫率临界值,进而以现实泡沫率与泡沫率临界值的比较分析,判定房地产泡沫引发金融泡沫的可能性,并针对其中最具影响的关键因素提出了防范房地产泡沫引发金融泡沫的措施.4.学位论文邱群霞泡沫经济理论与我国房地产泡沫研究2006随着住房制度改革的推进和城市化进程的加快，我国房地产业在近几年得到了快速发展，但也有部分地区出现了供求失衡、房地产价格上涨过快的情况，尤其是北京、上海、杭州、深圳等房价高速增长，引起了人们对我国房地产泡沫的关注。国内外房地产泡沫的经验和教训都告诉我们，必须警惕经济过热条件下的房地产泡沫的发生与发展。因此，正确分析判断我国当前房地产市场的形势、泡沫的程度及成因，以期制订行之有效的治理对策，保证我国房地产业的健康发展，进而实现我国国民经济的稳定和发展，具有重要的现实意义。鉴于上述原因，本文拟对我国的房地产泡沫问题作一个全方位、多视角的探索。论文分为六章：第一章为导论，主要介绍选题背景和目前房地产泡沫的研究现状；第二章从泡沫的一般经济理论着手，介绍房地产泡沫的定义以及其产生的特殊机理；第三、四章主要介绍近20年来国内外几次重要的房地产泡沫的成因、破坏性，以期为我国的政策实践提供借鉴。第五章中首先运用房屋空置率、房价收入比等多个指标对近年来我国房地产泡沫存在与否问题进行了辨析，认为我国以大城市为核心的房地产出现泡沫。另外一些中等城市例如福州、青岛等城市也出现了房地产价格的大幅上涨，有出现泡沫的趋势，区域性房地产泡沫正面临着向整体性房地产泡沫转化的趋势。其后又从需求拉上、供给推动、土地管理制度、地方政府行为、房地产开发商融资结构等多个角度剖析了我国房地产泡沫产生的原因。在上述基础上，第六章以较大的篇幅，探讨了抑制房地产泡沫的对策建议，主要包括：针对房地产泡沫源头——土地问题的对策，以及目前我国在探讨房地产泡沫研究对策的其他热点问题——利率政策、外资进入房地产市场、合作建房、物业税、打压我国房地产暴利等方面的对策。5.学位论文邢喜佳我国房地产泡沫预警研究2005本文首先以泡沫经济理论为依据，结合我国房地产市场的特点，定义了房地产泡沫。总结了房地产泡沫发生时的表现特征，对房地产泡沫产生的社会经济效应进行了全面的分析。其次，运用市场供需理论和计量经济学的方法，深入分析了房地产泡沫在形成、膨胀和破灭过程中的不同阶段的运行机制。阐述了房地产泡沫形成的宏观经济背景以及社会、经济、制度和心理等因素，定量分析了金融支持对房地产泡沫膨胀的影响力。再次，在房地产泡沫理论研究的基础上，选取供给类、需求类、金融类、心理类四类指标，运用模糊模式识别理论建立房地产泡沫预警系统，以1994-2004年的相关数据对我国房地产市场的发展状态进行实证分析。最后，指出房地产泡沫带来的危害，并提出预防房地产泡沫的各种措施。6.学位论文江山娇成都房地产市场泡沫问题研究2007房地产泡沫是人多地少的国家处在经济快速发展阶段容易出现的一种经济现象。一旦发生，将给一个国家的经济和社会生活带来严重的后果。从16世纪荷兰郁金香泡沫到日本泡沫经济的破灭，人类已经多次领教了它对社会经济的巨大冲击。而纵观历史上历次大规模的“泡沫事件”，我们可以发现这些泡沫发生的重要载体就是房地产和股票。经济泡沫和泡沫经济是两个不同的概念，前者反映的是“局部”的经济现象；而后者反映的是“全局”的经济现象。经济泡沫指的是在经济发展过程中经常出现的不均衡现象。综合起来，这些不均衡的具体表征就是上下起伏的经济周期。泡沫经济则专指那些由于经济投机活动而导致市场价格大起大落的现象。经济泡沫和泡沫经济，两者产生的原因不同，所造成的危害不同，解决问题的对策也不同。经济泡沫与泡沫经济之间主要的区别在于：市场机制会对经济泡沫起到制衡作用，无论经济泡沫增长速度快慢，最终在市场机制作用下总会出现一个均衡点，但是市场机制对泡沫经济完全无能为力，因为在泡沫经济中根本不存在这样的均衡点。泡沫经济是一个非常典型的市场失灵的案例。在泡沫经济发作的时候，人们买涨不买落，价格越涨，需求越旺。反过来，需求越旺，价格上涨得越快。如果没有外部政策约束，泡沫经济将像脱缰野马一样，最终出现突然崩溃的结局。这是区分经济泡沫和泡沫经济的一个重要标志。房地产业本质上是实体经济和实业部