多重买卖合同知识(3篇范例)

精品合同多重买卖合同知识(3篇范例)【前言导读】刀客网友为您整理编辑的“多重买卖合同知识(3篇范例)”精选优质范文，供您参考学习，希望对您有所帮助，喜欢就下载支持呢！商品房多重买卖相关司法解释1商品房多重买卖是出卖人就同一商品房订立两个或两个以上的买卖合同，将房屋先后卖于数人，形成数个商品房买卖合同关系的行为。最高法院新颁布的《关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题意见的解释》(以下简称《解释》)第八、九、十条对商品房多重买卖作了新的规范，本文拟就此略谈粗识浅见。一、商品房多重买卖合同的效力合同是当事人合意的体现，除因标的目的自始客观不能、无从确定、违反法律强行规定，违反公序良俗及其他法律特别规定外，均为有效。前位买卖合同只要系双方真实意思表示，不违背合同法第五十二条的禁止性规定，其效力自不待言。在后位买卖合同中，出卖人一物数卖之举虽有悖于诚信守约的善良风俗，但只要出卖人与后位买受人未有恶意串通损害第三人利益的行为，该房屋买卖合同并非当然无效。不能以是否行到实际履行为标准否认后位买卖合同的效力。台湾学者王*鉴先生亦认为，基于先后买卖契约而生之多重债权，依传统之债法观念，不因先后而异其效力。《解释》第八条规定：商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的先买受人可以请求解除前位买卖合同及要求出卖方支付惩罚性违约金，而不能当然否定后位买卖合同的效力。由此可推断《解释》认可后位买卖合同效力的意旨。二、商品房多重买卖中的物权变动及利益衡平同一合同标的难以在多个债权人之间合理分配，是多重买卖合同的特色，如何确定商品房多重买卖中所有权的归属实是争议焦点所在。(一)房屋所有权已先行转移于前位买受人时的物权变动出卖人若已将房屋所有权移转于前位买受人并办理所有权登记后，又将该房屋卖于他人，先买受人取得房屋所有权当无疑义。不动产以登记为权利公示公信方法，后买受人可从权属登记中发现出卖人非真权利人，从而放弃交易。若其仍愿意与出卖人继续交易，则应视为接受了权利不能实现的风险，自然无法取得房屋所有权。为惩戒出卖人的恶意欺诈，依《解释》第九条第(三)精品合同项规定，后买受人就出卖人的一物数卖行为可主张不超过已购房款一倍以内的惩罚性赔偿金。(二)出卖人径行将房屋移转于后位买受人时的物权变动及法律评价《解释》第八条和第十条针对原因行为的不同，在考量后位受让人善意与否的基础上，对房屋所有权变动作了不同的规定。《解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人有请求解除买卖合同，可要求出卖人承担不超过已付房款一倍之内的惩罚性赔偿责任。惩罚性赔偿责任突破了传统民法中合同赔偿责任只在于填补损失而不在于惩罚的理念，源于英美法系国家，最早主要适用于侵权责任，后来逐渐被广泛适用于合同纠纷。《解释》继消费者权益保护法四十九条、合同法一百一十三条之后，作了新的创新，将赔偿性赔偿责任界定在已购房款的一倍以内，既有利于有效遏制多重买卖之类违背诚实信用原则、严重损害市场交易安全的行为，维护守约方的合法权益，促进社会诚信制度的确立，又能达到各方利益的平衡，保证建筑业的健康发展。但仔细解读《解释》第八条，会发现先买受人的权利仅限于前位买卖合同中，而无权要求解除后位买卖合同，更无权主张房屋所有权。对此应理解为是后位受让人主观为善意时，对出卖人、先买受人、后买受人的利益衡平。先买受人之所以无主张房屋所有权之权利，缘于善意第三人受到了公示公信原则的保护。不动产物权公示原则是指将不动产物权的设立、移转通过登记方式向社会公开。不动产物权公信原则是指任何人因为相信登记记载的权利而与权利人从事了移转该权利的交易，该项交易应当受到保护。公示公信原则彰显了保护信赖利益的精髓，而信赖利益往往又是交易安全的基础。在商品房多重买卖中，出卖人仍是登记记载的权利人，在法律上只能推定其为真权利人，后买受人基于对不动产登记的合理信赖，而与之交易，自应获得房屋所有权，否则将是对无辜、善良的后买受人的非难，有悖于公平正义之法则。《解释》第十条规定，买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。此条解释是对后买受人主观为恶意情况下的特殊规范。即使后买受人已取得房屋所有权，先买受人仍可径直主张合同无效，并依合同无效的法律效果使后买受人丧失房屋的所有权。该条解释不是从注重保护后买受人的利益，进而保精品合同护实际交易的流通效率与安全考虑;而是从意思自治和诚实信用的基本价值出发，着意保护先买受人利益和正常的交易秩序。对出卖人与后买受人违背诚实信用的行为科以了宣告合同无效这一最严厉的处罚，并辅之以不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任，体现了司法者明确的价值取向。由上可知，《解释》对前买受人及善意后买受人给予特别的法律保护，既是诚实信用原则的践行，更体现了维护交易安全的本意。私房多重买卖的法律评析2私房多重买卖是出卖人就同一房屋先后卖与数个人，形成数个买卖合同关系的行为。一物数卖，自古有之，谋取利益最大化是多重买卖的起因，也是对诚实信用原则的直接悖离。司法实践中，我们还遇到出卖人将同一私房先后卖给第一、二、三买受人，且与第一买受人签订了房屋买卖合同，但将房屋实际交付给第二买受人，又与第三买受人到房管部门办理了转移登记。这种私房多重买卖涉及物权变动及诸多债法原理，实有深入研究的必要。一、房屋多重买卖的表现及法律特征受我国国情和历史原因的影响，目前我国存在着不同种类的房屋，有由房地产开发公司建造的商品房、政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房等等。私有房屋一房多卖引起的纠纷，仅指出卖人主体为自然人，将自己所有的房屋先后出卖给两个或两个以上的买受人。其法律特征：(一)多重房屋买卖合同纠纷发生在买卖合同领域，其实质是因房屋买卖而发生的合同纠纷(二)多重房屋买卖合同的行为表现为一房多卖出卖人将自己所有的房屋出卖给两个或两个以上的买受人，这样就在同一房屋之上存在两个以上的买受人，且就此同一房屋形成了两个或两个以上的买卖关系，买卖关系相互重合。(三)多重房屋买卖合同，出卖人为一人履行义务后，必有至少一方当事人的权利无法实现，且无法以订立合同的目的得到补偿。诉至法院后，利益受损一方的当事人往往只能得到法律上的平衡。二、房屋多重买卖的法律分析房屋多重买卖这类纠纷诉至法院后应如何处理，司法实践中是仁者见仁、智者见智，难以做到一致。对出卖人将自己所有房屋交给两个或两个以上的买受人的纠纷处理就有两种不同的观点。一种观点认为，精品合同出卖人分别与第一、二、三买受人签订的房屋买卖合同系其与各相对人达成的合意。签订了合同，合同即告成立。但合同的成立并不代表合同的生效。对于不动产物权，我国采取有限制登记主义原则，房屋这种不动产物权的买卖合同未经登记，合同无效。因此，出卖人与第一、二、三买受人的房屋买卖合同无效，与第三买受人的合同有效，法律予以保护。另一种观点认为，如果房屋买卖合同必须经登记才生效，则未登记合同就不能生效，但是我国相关法律并没有这样规定，而仅仅是规定房屋所有权转移以登记为要件，因此，出卖人与第一、二、三买受人分别就买卖房屋一事协商意思一致，同时又没有什么违法事由，则合同成立时生效。这时出卖人再转卖并办理所有权转移手续，仅对先前成立并生效的合同负违约责任。上述两种不同的观点，究竟那种观点更符合有关法律的要求，结果的处理上更能体现公正呢回答问题之前，让我们先注意以下几个问题：(一)合同成立与合同生效之区分处理合同纠纷案件，先要确定的是该合同的法律效力，即合同有效还是无效。因为有效合同与无效合同在根据法律对其处理时所表现出的实际的后果是不一样的。但在确定合同效力的时候，我们常发现有将合同成立与合同生效混淆情况，以为合同成立即当然有效。理论界和实务界认为：关于合同成立与合同生效是两个不同的概念。合同成立是指当事人对合同条款经过自愿协商达成一致，而合同生效是指双方当事人对合同条款经过自愿协商达成一致。而合同生效是指已经依法成立的合同在当事人之间产生权利义务的法律约束力，即法律效力，意味着当事人双方目标的实现获得了国家法律的保护。合同成立是合同生效的前提。一般情况下，合同成立时生效。但在某些特殊情况下，法律、法规还规定，合同成立后还要办理批准、登记手续才能生效。在此情况下，虽然双方当事人对合同内容达成合意，合同成立，但如不履行法律规定的有关程序义务，则合同不能发生法律效力。对双方当事人也不能产生法律约束力。如现行《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自合同成立时生效;法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，按照其规定”。为准确理解适用该条款，最高人民法院xx年下发的关系适用《合同法》的司法解释中第九条对第四十四条作了更进一步的解释：“依照《合同法》第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效。一审辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应精品合同当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理手续不影响合同的效力，合同的标的物及其他物权不能转移。”(二)房屋类不动产产权变动方式的法律评价众所周知，民法上的物根据能否转移分为动产和不动产。不能移动的物，如土地及地上定着物为不动产，其余为动产。由于两种财产的不同性质，特别是不动产在社会生活是所具有的重要意义，法律对二者的物权在变动时的方式要求也不一样。通行的原则是，不动产物权的设立、转移、变更和消灭，依法应当公示的，必须经登记公示;不动产房屋的所有权则从办理所有权登记手续时转移，这也是不动产物权变动的公示方式和要件，因此，房屋所有权就应当从办理所有权登记手续时转移;船舶、飞行器和汽车等交通工具的物权的设立、转移、变更，未经公示的，不得对抗第三人;依法律行为设立、变更、转移、消灭其他动产物权的，经交付生效，但法律或合同另有规定的除外。这就是说，动产一般以实际占有为标志，所有权转移在事实和法律上要求一致，不动产物权需要进行登记，事实转移不等于法律上的转移，物权的变动之所以要公示是由物权本身所决定的。因为任何当事人设立、转移物权都会涉及第三人的利益，只有公开、透明地进行物权的变动，将物权设立、转移的事实通过一定的公示方法向社会公开，才能使第三人知道物权变动的情况，才能减少产权变动中的纠纷，从而维护交易安全与交易秩序。不动产物权公示一般采用登记的方法，即由登记申请人到专门的登记机关依据法定的程序对不动产物权的设定、转移所进行的登记。对房屋这类不动产的转移，《城市房地产管理法》第六十条规定：房地产转让或变更时，应当向县级以上人民政府房地产管理部门申请房产变更登记;《城市私有房屋管理条例》第六条规定：“房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权或房屋现状变更登记手续。”由此可见，房屋的买卖必须经过登记才能发生所有权的转移，当事人之间如果达成了买卖房屋的协议，但未经登记，则合同有效只能在当事人之间产生债权债务关系，而不能发生房屋所有权的转移。(三)出卖人与先后买受人形成的权利出卖人就同一房屋分别售与第一、二、三买受人的行为是一房多卖，这一点我们在前面已作分析。一房多卖形成数个房屋买卖合同。但事实上各个房屋买卖合同形成的权利性质各不相同。合同为发生债权债务关系的合意，一般情况下只在当事人之间产生债权债务关系，但以房屋为标的的买卖合同却不同。由于房屋是一种不精品合同动产，法律对房屋买卖合同的规定与一般合同不同，房屋买卖合同且是债之合同，但以发生物权变动为合同完成。因此，在一房多卖的情况下，达成合意但未经登记的合同，只在当事人之间产生债权债务关系，双方协商一致并根据法律规定办理了房产转移登记手续的合同，则不仅有合法的债权基础，更重要的是形成了一种物权关系。就本文所列举实例来说，出卖人