第04章房地产评估

•Confidentiality/dateline:13ptArialRegular,whiteMaximumlength:1line•Informationseparatedbyverticalstrokes,withtwospacesoneitherside•Disclaimerinformationmayalsobeappearinthisarea.Placeflushleft,alignedatbottom,8-10ptArialRegular,whiteIndicationsingreen=LivecontentIndicationsinwhite=EditinmasterIndicationsinblue=LockedelementsIndicationsinblack=Optionalelements•Copyright:10ptArialRegular,white第二版刘仕煜主讲哈尔滨工业大学大学第五章房地产评估第一节房地产评估前期工作第二节市场途径及其方法在房地产评估中的应用第三节收益途径及其方法在房地产评估中的应用第四节成本途径及其方法在房地产评估中的应用第五节其他评估技术方法在房地产评估中的应用1土地的概念广义：土地是地球陆地表面上，上自大气对流层的下部，下至地壳一定深度的风化壳这一立体空间的，由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等全部自然地理要素，以及人类活动对它们的作用的结果所组成的自然经济综合体。狭义：土地指地球表面构成陆地的土壤层，又称地皮或地表。2地产的概念具有权益属性的土地，即作为财产的土地（土地的社会属性）狭义：作为资产或财产的土地广义：指房地产或不动产3房地产的概念广义：指房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）、基础设施、水和矿藏等自然资源和承载它们的土地，以及与之相应的各种财产权利狭义：指土地上的永久性建筑物和由它们衍生出来的所有权一、房地产特性土地的特性房地产的特性（一）土地特性1、土地的自然特性（1）土地位置的固定性：产权转移（2）土地质量的差异性：级差地租（3）土地资源的不可再生性（4）土地效用的永续性2、土地的经济特性（1）土地经济供给的稀缺性（2）土地产权的可垄断性（3）土地利用的多方向性（4）土地效益的级差性决定（二）房地产的特性1、位置固定性：其他特性的基础2、供求区域性3、使用长期性：实体vs产权4、投资大量性5、保值与增值性：长期性，有限性6、投资风险性7、难以变现性8、政策限制性一、明确评估基本事项（一）评估目的从本质上讲，评估目的作为资产评估结果的具体用途，它会在宏观上和微观上影响或决定着资产评估的条件，因此，不同评估目的下评估结果的价值内涵也不完全相同。房地产的评估目的可按业务性质划分为:房地产转让，房地产抵押，房地产典当，房地产保险和损害赔偿，房地产课税，房地产征用拆迁补偿，处理房地产纠纷和有关法律诉讼，企业合资、合作、兼并、分立、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算等。第一节房地产评估前期工作（二）评估对象明确评估对象，就是对房地产的类别、实体状况和产权状况进行了解和掌握，并在资产评估业务约定书和评估报告中写明评估的具体对象。具体工作包括以下内容：1.明确评估对象类别从实物角度来看，房地产有土地、建筑物和房地等三种类别。2.明确评估对象的实体状况房地产的用途（如工业建筑、商业建筑、住宅建筑、农业建筑、公共建筑等）；土地面积、土地形状、临街状态、土地开发程度、地质、地形及水文状况；建筑物的建筑结构、建筑面积、建筑式样、建筑物层数、朝向、平面布局、施工质量、新旧程度、装修水平、室内外设施等。3.明确评估对象的产权状况土地使用权性质、土地使用权的权属状况、土地使用权年限、建筑物权属状况、评估对象设定的其他权利状况等。（三）评估价值类型房地产评估的价值类型，是房地产评估结果的价值属性及其表现形式。1.市场价值市场价值又称公开市场价值，是指房地产在评估基准日公开市场上最可能形成的价值。评估房地产市场价值的基础条件包括：房地产评估目的（如以市场交易为目的）、评估时的市场条件（如发达的房地产市场）、评估对象自身的性质和状况（如商业房地产、住宅房地产等）。2.市场价值以外的价值凡不符合房地产市场价值评估定义条件的资产价值类型都属于市场价值以外的价值。房地产评估中市场价值以外价值可以包括投资价值、抵押价值、典当价值、保险价值、课税价值、征用价值等。市场价值与市场价值以外的价值区别在于参数的选择！（四）明确评估基准日评估基准日，是指房地产评估结果所对应的日期，通常用公历年、月、日表示。1.选择在现在某个日期（现实性评估）2.选择在过去某个日期（追溯性评估）3.选择在未来某个日期（预测性评估）评估业务约定书的内容一般包括（例子word文件）：委托方和评估机构名称、评估目的、评估对象和评估范围、评估基准日、委托方应提供的资料及对提供资料的真实性和合法性的承诺、评估服务费用及其支付方式、评估报告提交日期、违约责任和解决争议的方法、委托方和评估机构认为需要约定的其他事项等。二、拟定评估作业方案1.确定评估投入的人员2.确定评估作业步骤及进度安排3.确定评估作业所需经费预算三、实地勘察评估对象1.勘查房地产的位置及周围环境宗地四至是指一宗地四个方位与相邻土地的交接界线。一个地块内由几个土地使用者共同使用而其间又难以划清权属界线的也称为一宗地。一般填写四邻的土地所有者或使用单位和个人的名称。2.勘查房地产使用状况对房地产实际状况和周边环境的勘查，应做好详细的记录,并且进行拍照或摄像，作为评估的工作底稿和存档的基础资料。四、收集评估所需资料房地产评估的资料收集分为：日常收集和评估时收集。日常收集，就是要求评估人员平常应留意和收集与房地产评估有关的资料，并将收集的资料分类和建立资料库，以备评估时使用；评估时收集，是根据初选的评估途径和方法,评估人员通过市场调查、委托人提供或现场勘察等获得本次评估所需资料。1.对房地产价格具有普遍影响因素的资料这类资料主要包括：工业化和城市化状况、房地产制度、土地使用权出让方式、税收政策、经济发展速度、财政金融状况、利率水平、汇率水平、科技进步状况等。2.对评估对象所在地区的房地产价格有影响的资料对评估对象所在地区的房地产价格有影响的资料主要：地区的人口数量和质量、家庭结构、城市发展和建设规划、房地产供求状况、居民收入和消费水平、工资水平、物价水平、就业状况，以及房地产所在区域繁华程度、道路通达程度、交通便捷程度、环境质量、基础设施和公共设施状况等。3.反映评估对象状况的资料反映土地状况的资料包括土地的区位、面积、临街状况、土地形状、地形、地势、容积率、土地使用权年限等；反映建筑物状况的资料包括建筑物的面积、结构、材料、设计、设备、施工质量、装修水平、新旧程度、周边环境等。4.类似房地产的交易、成本、收益实例资料收集什么样的实例资料，主要取决于拟采用的评估途径和方法。如果采用市场途径，主要收集交易实例资料；如果采用成本途径，主要收集成本实例资料；如果采用收益途径，主要收集收益实例资料。房地产价格的特性由于土地与建筑物是通过不同途径形成的，因此它们价格特征也不同。土地是自然界的产物，而非劳动产物，因此其价格是地租的本金化；而建筑物是劳动产物，其价格可由生产成本和利润构成。此外在我国，地价是指土地使用权价格，而房价一般是指所有权价格。在房地产价格中，土地的价格是起决定性作用的，因此了解土地价格的特性很重要。一、我国土地权属类型与土地使用权价格体系（一）我国土地权属类型在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土地1.根据国家规定：但二者的地位并不平等，农村集体所有的土地不能直接出让其使用权，需由国家征用后，再出让。土地使用权属无形资产其价值取决于其载体——土地的特性和条件。划拨是指以无偿的方式获得的土地使用权。其权益与出让不同，主要有：无使用权年限规定；不可单独转让、出租、抵押。例：非经营性用地，经济适用房，军事基地等使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而非所有权。农民集体所有农村和市效土地国家所有城镇土地土地所有权出让土地使用权划拨土地使用权土地使用权2.土地使用权出让土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方式。有最高年限规定：居住七十年，工业五十年，文、教、科、卫、体五十年，商业等四十年，综合或其他五十年。出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。土地使用权使用期限届满，土地使用者可申请续期，否则国家将无偿收回土地使用权。住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。（二）我国土地使用权价格体系1、基准地价各种用途土地的使用权区域平均价格2、标定地价在基准地价基础上，确定的具体宗地在一定使用年期内的价格。3、出让底价是政府在出让土地使用权时，根据土地出让年限、用途、地产市场行情等因素确定的待出让宗地在某个时点的最低价。4、转让价格土地使用权拥有者将土地使用权出售或租赁。5、其他价格上述1～3属土地一级市场价格，由政府垄断定价。4～5属土地二级市场价格，由市场竞争决定价格。经营性房地产用地出让方式主要有招标、拍卖、挂牌三种土地招拍挂的共同特点是：采用市场竞争机制显化土地的真实价格，“出价高者得地”是招拍挂共同的游戏规则。1、挂牌出让的优缺点优点：如果只有一人参加报价同样可成交，可以由一人一次报价、多次报价，也可以由多人多次报价，有利于投资者理性决策和竞争，具有很强的灵活性和操作性。缺点：容易受挂牌设定的限制条件、信息公开程度等因素影响；较多地考虑土地的价值，而较少顾及政府对资源的配置职能。2、拍卖出让的优缺点优点：土地拍卖出让给我国土地市场发展带来了生机和活力。“出价高者得地”是拍卖出让的最显著特点，能够实现土地价值最大化，土地的经济价值得以充分显现。缺点：过分追求土地的市场价值，政府无法控制市场成交价，更谈不上充分发挥政府对资源的调控职能。3、招标出让的优缺点优点：招标的评估过程中，衡量投标方案最主要因素并不是地价，而是外界环境设计、配套设施建设等综合指标。评标小组由出让人代表、有关专家等五人以上组成，较能体现中标的合理性和科学性。缺点：容易被人为因素操控，处理不当就会演化成暗箱操作。二、房地产价格种类–根据价格表示单位：总价；单价；楼面地价楼面地价=土地总价格/建筑总面积=土地单价/容积率容积率=建筑总面积/建筑占地面积所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。物业类型参考容积率独幢0.4-0.5联排0.7-0.8多层1.2-1.5小高层（12层）2.5-3高层（13层以上）3.5-5有关“容积率”一、市场售价类比法（一）市场售价类比法的基本思路1.市场售价类比法的含义市场售价类比法又称市场比较法、交易案例比较法等。市场售价类比法既可以对房地产（房地合一）价值进行评估，也可以单独对土地价值进行评估。市场售价类比法的理论依据：房地产价格形成的替代原理。第二节市场途径及其方法在房地产评估中的应用合法原则：合法产权；合法使用；合法处分；价格政策最有效使用原则：合法范围内房地产评估的原则2.市场售价类比法适用的条件和对象市场售价类比法的适用条件是具备发育完善的房地产市场,并且在市场上能够收集到大量的与被评估房地产相类似的市场交易实例资料。适用于：房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。下列情况市场法难以适用：（1）没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；（2）某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等；（3）很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等；（4）风景名胜区土地；（5）图书馆、体育馆、学校用地等。3.