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湖南工业大学财经学院李晖房地产企业税收筹划湖南工业大学财经学院李晖一、房地产开发企业涉及的主要税种企业所得税土地增值税营业税印花税城镇土地使用税耕地占用税湖南工业大学财经学院李晖1、房地产企业在设立环节上的税务筹划2、房地产企业筹资环节的税务筹划3、房地产企业开发建设环节的税务筹划4、房地产企业销售环节的税收筹划。二、房产企业不同阶段的税务筹划湖南工业大学财经学院李晖（一）房产企业在设立阶段的税务筹划1、有限公司和合伙企业的选择2、法人股东和自然股东的选择3、总分公司和母子公司的选择4、项目公司和公司项目部的选择5、内资公司和外资公司的选择湖南工业大学财经学院李晖1、有限公司和合伙企业的选择有限公司包括有限责任公司和股份有限公司，以其出资额为限承担有限责任；合伙企业包括合伙企业和个人独资企业，对企业债务承担无限责任。合伙公司于有限公司相比最大的优势在于不需要缴纳企业所得税，而只需承担个人所得税就可以了。有限公司除了要缴纳企业所得税外，在分配利润的时候还可能要缴纳个人所得税。湖南工业大学财经学院李晖案例：假设应纳税所得额为1000万元，有限公司（非上市）：企业所得税=1000×25%=250（万元）个人所得税=（1000-250）×20%=150（万元）总体税负=250+150=400（万元）合伙企业：个人所得税=1000×35%-0.675=349.625（万元）税负比较：有限公司比合伙公司税后净利少400-349.625=50.375（万元）湖南工业大学财经学院李晖注意：本案例中没有考虑调增合伙企业股东发给自己的工资，合伙企业所应纳个人所得税应略微的大于349.625小于400万元。总之，注册合伙企业相对于对于有限公司是有节税效应的。但是除去个人所得税在税收的优势外，也需要考虑其不利的一面——合伙公司是一个无限责任公司，股东承担无限责任。一般情况下，股东们原意选择设立有限公司，但是在楼市牛市的时候，是可以考虑为一个项目注册一个合伙企业，因为在牛市的时候基本上没有什么风险，节税收益将大于承担无限责任所带来的机会成本。而在熊市的时候应该相反。湖南工业大学财经学院李晖2、法人股东与自然人股东的选择房地产开发企业向股东分配税后利润时：个人股东需要交纳20%的个人所得税；法人股东不需要缴纳个人所得税，只有法人股东向其自然人股东分配利润时，才需要缴纳20%的个人所得税。利用法人股东身份可以无限期（极端情况只要法人股东不向其自然人股东分配）延缓缴纳个人所得税的时间，从而获得税款的时间价值湖南工业大学财经学院李晖3、总分公司和母子公司的选择总分公司是同一法律主体，有可能将税款统一汇总在总公司所在地缴纳，可以相互弥补亏损。母子公司是两个法律主体，各自在所在地缴纳税款。高税区与低税区的存在，企业如何选择？（1）总机构设在低税区，分支机构设在高税区，应选择“总分公司”的组合形式，可以将高税区的利润汇总到到低税区缴纳。（2）总机构设在高税区，分支机构设在低税区，应选择“母子公司”的组合形式，避免将低税区的利润汇总到高税区缴纳。湖南工业大学财经学院李晖亏损与盈利情况的存在，企业如何选择？（1）总机构盈利，分支机构亏损，选择总分公司，可以将分支机构的亏损弥补总机构的盈利。（2）总机构亏损，分支机构盈利，选择母子公司；（3）总机构盈利，分支机构有盈有亏，可与其中亏损的组成总分公司，与盈利的组成母子公司。湖南工业大学财经学院李晖4、项目公司和公司项目部的选择项目公司单独核算，项目公司的盈亏不能和母公司的盈亏进行相互弥补，项目公司与母公司使用各自的所得税税率，如果项目公司适用税率低于母公司，将来项目公司分会的利润将补缴差额所得税。项目公司获得所得税时间价值。公司项目部盈亏与公司可以相互弥补，税率适用母公司税率，不能享受差额税率获取的税收时间价值。另外一方面，项目公司的经营和税收风险与母公司相连。湖南工业大学财经学院李晖筹划：如果项目所在地所得税税率低于母公司所在地税率，成立项目公司，如果两地税率相同或者项目所在地所得税税率高于母公司所在地税率，成立公司项目部税收上更为有利。成立公司项目部在审批上比较困难，各地由于税源问题，更希望其成立项目公司。湖南工业大学财经学院李晖5、内资公司和外资公司的选择外资公司以前的好处主要在于免征城建税和教育费附加（2010.12.01取消）。当然对于房地产企业还需综合考虑土地增值税和企业所得税的扣除问题，需经过测算才能够判定是内资好还是外资好。一般认为成立外资公司要比成立内资公司好。除了税收上可能有节税效应外，地方政府一般都有给予外资公司的诸多超国民待遇。湖南工业大学财经学院李晖（二）房地产企业筹资环节的税收筹划1、资本弱化的运用房地产筹资中合理利用资本弱化，即利用债务筹资，不仅可以使日后企业所得税中获得利息扣除，同时亦可以在计算土地增值税中获得扣除。可以获得减税效应。湖南工业大学财经学院李晖2、房地产开发费用中政策扣除项目的选择利用税法给予的5%和10%选择权，进行测算看是选择“利息+5%”的增值额小还是“10%”的增值额小。——政策优选法湖南工业大学财经学院李晖（三）房地产开发建设环节的税收筹划1、项目可行性研究等前期费用的筹划2、企业价值链的延伸3、加大期间费用4、避免成为纳税义务人——代建、合建湖南工业大学财经学院李晖1、项目可行性研究等前期费用的筹划在房地产拿地之前，需要到各地考察，并进行市场调研和可行性研究等工作。一般企业的这些工作都是由内部员工进行，土地增值税税前抵扣额较低，且计入期间费用。筹划：可以利用“部门公司化，业务外包化”这一原则进行筹划。另外注册一家调研公司，向总公司提供服务并收取调研费用，从而达到提高土地增值税税前抵扣额的目的，同时将可将其计拿地成本。湖南工业大学财经学院李晖案例：某房地产开发商前期调研成本为60万元，通过“部门公司化，业务外包化”独立成立一个调研公司，专门为总公司提供调研服务。同样的60万元成本，独立的调研公司可以向总公司收取150万甚至更高的调研费。这样就可以提高总公司土地增值税的抵扣基数。多出的费用不一定很大，但是如果在增值率20%临界点上的话，能起到四两拨千斤的作用。使其增值率小于20%，从而享受免征土地增值税的优惠。同时这也是转移利润的重要方法。湖南工业大学财经学院李晖疑问：这个60万的成本，收取150万的收入是不是定价不合理？由于提供的是调研这种服务，而服务是无形的。其定价有很大的空间，不容易招致税务局的核定定价。这种“公司部门化，业务外包化”的方法，不仅可以在土地增值税的筹划中运用到，同时可以利用其将企业所得税中将高税区的利润转移到低税区，从而达到节税的目的。其重点就是把握利用买卖无形的服务把握好关联定价的度。湖南工业大学财经学院李晖2、企业价值链的延伸例如成立材料供应公司，园林绿化公司，装修修公司等，从经营的角度来说是多元化经营。从税务筹划的角度来说，能够加大成本增加土地增值税抵扣额，少纳土地增值税。（公司部门化，业务外包化）同时，也有利于转移利润，有助于日后企业所得税的纳税筹划。湖南工业大学财经学院李晖例如，许多房产开发企业拿地后，分期开发。未使用的土地进行园林树木的种植，然后给开发的小区进行绿化装饰。这样有助于提高小区的品味、档次，有助于小区的销售。但是若独立成立一个园林绿化公司，则能够加大抵扣成本，（树木的价格有很大的选择空间），同时进行利润的转移。转移利润的好处在于，一方面如果园林绿化公司注册地为香港则其企业所得税为17.5%比大陆低，可以少交企业所得税。如果注册地为大陆，但是可以招用下岗职工、残疾人和退伍军人等使之符合新办企业的优惠条件，从而达到节省企业所得税的目的。湖南工业大学财经学院李晖3、加大期间费用有时候人为的加大期间费用，使之符合20%的免税条件，可以获得杠杆效应。案例：某房地产公司，其建造的房子为普通标准住宅，扣除项目合计9000万，售价为10900万元。则：增值率=（10900-9000）÷9000=21.11%，应纳土地增值税=（10900-9000）×30%=570（万元）湖南工业大学财经学院李晖若增加期间费用90万，则扣除项目合计9090万元，售价为10900万元。增值率=（10900-9090）÷9090=19.91%，符合建造普通标准住宅的税收免税优惠条件。营业税不变印花税不变企业所得税增加570×25%=142.5（万元）税后利润增加=570-142.5-90=337.5（万元）筹划节税效益：以90万的期间费用投入获得570万土地增值税免税收益，同时多缴纳企业所得税142.5万，最终净利润增加337.5万，这便是所谓的杠杆效应。湖南工业大学财经学院李晖（三）房地产企业销售环节的税收筹划1、楼盘价格制定的税收筹划2、促销方案选择的税收筹划3、销售公司和销售部门选择的税收筹划湖南工业大学财经学院李晖1、楼盘价格制定的税收筹划通过价格的制定来控制增值率，以获得减税效应。案例：某房地产公司，建造普通标准住宅，扣除项目合计9000万元，售价为10900万元。则：增值率=（10900-9000）÷9000=21.11%，应纳土地增值税=（10900-9000）×30%=570（万元）营业税=10900×5%=545（万元）印花税=10900×0.5‰=5.45（万元）企业所得税=(10900-9000-570-545-5.45)×25%=194.89万税后利润=10900-9000-570-545-5.45-194.89=584.66万湖南工业大学财经学院李晖筹划：若售价降低至10790万元，则：增值率=（10790-9000)÷9000=19.89%低于20%，符合建造普通标准住宅的税收优惠的条件，可以免土地增值税。营业税=10790×5%=539.5万印花税=10790×0.5‰=5.395万企业所得税=（10790-9000-539.5-5.395）×25%=311.276税后利润=10790-9000-539.5-5.395-311.276=933.829（万筹划后税后利润增加349.169万元（933.829-584.66）湖南工业大学财经学院李晖获得节税的原因：土地增值额=应税收入-扣除项目——免税570营业税——减少5.5企业所得税——增加116.386印花税——减少0.055销售收入减少110净利润增加349.169通过降低土地增值税的应税收入从而达到减低增值额，使之减低适用税率档次，达到节税的目的湖南工业大学财经学院李晖2、售楼促销方案选择的税收筹划买房赠送买房返现打折销售湖南工业大学财经学院李晖1、买房赠送（送花园、送阳台、送车位、送空调……）案例：买100万房送2万元的空调。（1）以100万元为应税收入进行调整缴纳土地增值税（2）以100万元为应税收入缴纳营业税（3）以100万元为税基缴纳印花税（5）送2万的空调，代扣个人所得税（6）送2万的空调及其应承担的增值税以及代扣的个人所得税，在税务上做非公益性捐赠处理，调增企业所得税。（7）买房者要以100万为税基缴纳契税。（4）送2万的空调，视同销售缴纳增值税湖南工业大学财经学院李晖注：送2万的空调及其应承担的增值税以及代扣的个人所得税，在会计上应计入销售费用，但是从税法上来说属于捐赠支出，而且是非公益性捐赠支出。因而税法上应调增企业所得税的应纳税所得额。如何筹划？湖南工业大学财经学院李晖2、买房返现金、买房送契税案例：买100万元房，返现2万元。（1）以100万元为应税收入进行调整缴纳土地增值税（2）以100万元为应税收入缴纳营业税（3）以100万元为税基缴纳印花税.（4）2万返现，代扣个人所得税（5）2万返现以及代扣的个人所得税，在税务上做非公益性捐赠处理，调增企业所得税。（6）买房者要以100万为税基缴纳契税。湖南工业大学财经学院李晖3、打折销售案例：原价100万元的房子，打9.8折销售（1）以98万元为应税收入进行调整缴纳土地增值税（2）以98万元为应