第1章房地产开发与经营

1房地产开发与经营芦金锋[e-mail]137668372732房地产开发项目实例3学习本课程的目的•站在房地产开发企业的角度，了解房地产开发与经营全过程及其具体操作方法；•以房地产开发项目为节点，了解政府对房地产开发项目的控制过程。4本课程的主要内容1.房地产开发与经营概述2.房地产开发项目的审批3.房地产开发项目用地的获取4.房地产开发项目可行性研究5.房地产开发项目策划5第一章房地产开发与经营概述6本章主要内容：1.房地产开发与经营的涵义与特点2.房地产开发的程序3.房地产开发与经营模式4.房地产开发企业7第一节房地产开发与经营的涵义和特点8拥有资金寻找投资机会发现投资机会（项目）论证、投资测算融资、置地规划、设计、建设、销售、售后服务回收资金房地产开发与经营实现资本增值非主营地产公司投资（要有开发许可）地产公司接受委托地产公司直接投资市场调查市场细分房地产开发与经营链条9一、房地产开发的涵义•房地产开发是以城市土地资源为对象，在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。•房地产开发是开发企业的经营管理活动。•房地产开发是城市规划的实施过程。•房地产开发是以房屋和土地为主要内容的综合开发。10•房地产开发是房地产开发企业按照城市规划的要求，通过投资，建设适应城市社会和经济发展需要，满足用户要求的房屋建筑、配套设施及空间环境，并以此实现企业经营目标和提高土地使用社会经济效益的活动。11二、房地产开发的特点1.开发成本高，投资量大；12发文编号批准日期报件单位项目名称用途土地座落用地总面积（平方米）土地出让金（万元）哈政土（松北）合供字【2011】62号2011.9.1黑龙江华盟房地产开发有限公司住宅、商服住宅、商服松北区世茂大道以南、规划21路以北、规划01路以东、规划02路以西地段96570.7631975譬如：•土地费：3亿元•建安工程费：10万平方米×2容积率×3000元/平方米=6亿元•土地费+建安工程费=9亿元•未含小区内基础设施配套费、市政配套费、融资成本、勘察及规划设计费、监理费•以及其他开发建设收费。13二、房地产开发的特点2.开发建设期长，投资周转慢；3.市场具有地区性和分散性；4.需求具有稳定性；5.涉及面广，综合性强。14三、房地产开发分类•按照开发项目所在的位置划分，可分为城市新区房地产开发和旧城区房地产开发；•按照开发的规模划分，可分为零星地段的房地产开发和成片小区开发；•按照开发项目的使用功能划分，可分为居住房地产、工业房地产、商业房地产、办公用房地产、旅馆用房地产、餐饮用房地产、娱乐用房地产、特殊用途的房地产等；•按照开发的深度划分，可分为土地开发和房屋开发；•按照开发的方式划分，可分为定向开发、联合开发、合作开发和单独开发。15四、房地产经营的含义•房地产企业对经营目标进行科学决策，并使确定的目标得到实现的全部管理活动的总和，它包括房地产的投资、开发、出售、出租、维修、服务等全部综合管理职能活动。16五、房地产经营的主要内容1.房地产开发与购置；2.房地产品的销售；3.房屋互换；4.房地产信托和咨询。17房地产开发过程中涉及的相关行为主体（以住宅为例）开发商金融机构地方政府部门勘查规划设计单位承包商材料设备供应商购房者监理单位18第二节房地产开发程序19典型房地产开发程序•普通商品住宅土地交易中心获取土地；城乡规划法第38条规定，在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分；以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证；城乡规划法第40条规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。20典型房地产开发程序•经济适用房城乡规划法第36条规定，按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书；城乡规划法第37条规定，在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。21典型房地产开发程序•利用集体土地建工厂依据《建设项目用地预审管理办法》办理建设用地预审报告；依据《建设用地审查报批管理办法》办理建设用地批准书。22房地产项目开发与经营阶段的划分（以商品住宅开发为例）：•项目构想及土地获取阶段•规划设计阶段•施工建设阶段•营销阶段•竣工入住阶段•售后移交阶段23一、项目构想及土地获取阶段主要工作：•区域市场调研•土地信息收集•土地初判•项目定位•土地深判•寻找合作资金•土地投标（或摘牌）•签订土地出让合同24一、项目构想及土地获取阶段1.区域市场调研•项目所在地房地产市场总体供求现状•项目周边竞争性楼盘调查•项目所在商圈或临近商圈现状调研25一、项目构想及土地获取阶段2.土地信息收集•现状图•规划设计条件•现场踏勘•了解周边配套情况•了解该区域未来规划情况26一、项目构想及土地获取阶段3.土地初判•了解地块的上市方式和地价•了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况（成本测算）•了解当地的房地产市场状况（产品形式、市场价格、市场格局、发展趋势及前景、开发周期的安排）27一、项目构想及土地获取阶段4.项目定位•公建部分拟选业态种类和数量•市场定位、客户定位、产品定位（房型和面积定位）、价格定位•经济测算•项目发展报告（开发计划；项目考核指标；资金流）28一、项目构想及土地获取阶段5.土地深判•可行性研究报告（区域内宏观经济、发展前景等的分析；该项目在区域房地产市场中的位置、发展前景；现状图；市场深度调研结果；项目最终定位；成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选；开发周期及付款计划；项目方案确定；资金流测算）29一、项目构想及土地获取阶段6.寻找合作资金•研究并确定融资方式•项目招商•明确合作伙伴、寻找合作方式•引资（商业计划书、签署战略合作协议）•合作实施（成立合作公司，办理相关手续）30一、项目构想及土地获取阶段7.土地投标（或摘牌）•投方案标（项目方案确定）•投经济标（确定土地上限）•拍卖（竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术）•挂牌（竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术）31一、项目构想及土地获取阶段8.签订土地出让合同•土地出让合同•出让金、交费证明•办理土地证32二、规划设计阶段主要工作：•设计前准备•组织方案设计•组织施工图设计•办理建设工程规划许可证•办理施工许可证33二、规划设计阶段1.设计前期•明确产品设计思路•明确设计单位选择标准•制定设计组织计划34二、规划设计阶段2.组织方案设计•方案和设计单位选择与合同签订•制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订•规划方案的确定及成本测算•建筑平面、立面功能效果分析及成本测算•景观概念方案的确定35二、规划设计阶段3.组织施工图设计•施工图设计单位的选择与合同签定•制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书•结构方案及设备选型研讨及确定•施工图成果（总平面图；放线图；桩位图；施工图报建图；消防、人防报建图；施工图审查全图及计算书；编制建安工程预算，建安工程成本综合测算、分析、反馈并进行图纸优化；施工图会审。）36二、规划设计阶段•综合管网方案设计•景观扩大初步设计及施工图设计•景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化37二、规划设计阶段4.建设工程规划许可证•规划方案及市政方案送审•建筑方案送审•取得许可证38二、规划设计阶段5.施工许可证•建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工图纸及技术资料报告书、工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同、建设资金证明（银行存款证明）、建设项目年度投资计划、施工图审查、质量监督登记表、安全措施、安全施工措施登记表、交费各专业会签单。39三、施工建设阶段主要工作：•开工准备•施工放线及基础施工•主体施工•变更签证•支付工程款•主体验收备案•室内外装修•水、暖、电安装•楼宇智能化•通风与空调设备安装•电梯安装•毛坯房竣工验收备案•毛坯房竣工结算•成品房装修•配套工程40三、施工建设阶段1.开工准备•组织清除地面上下障碍物，为施工提供现场条件•临时水、电接入•平整场地•土建施工单位的公开招标及合同备案•施工图会审（组织监理、施工单位一起对图纸会审；会同设计单位进行会审，签定会审记录；会同设计单位进行技术交底，签定交底记录；办理质检委托；办理安全检查委托）•环卫、环保等相关手续（申办项目临时、永久路口的报建手续；申办项目临时施工用水、临时用电、排污手续；办理施工人员暂住手续）41三、施工建设阶段2.施工放线及基础施工•施工放线•规划验线•桩基施工•桩基检测•基础验收备案•基础竣工结算42三、施工建设阶段3.主体施工•审核施工方案、施工组织设计•材料进场验收•钢筋混凝土工程•配套管线预埋•重要分项工程及隐蔽工程质量验收•图纸问题解决•施工质量问题、事故处理43三、施工建设阶段4.工程变更签证•工程变更分为：设计变更、进度计划变更、施工条件变更等。•工程签证是指在施工过程中，由于发生了工程变更而通过约定的程序对其支付各种费用、顺延工期、损失赔偿等事项达成意思表示一致的协议。•工程签证是原工程承包合同的补充协议，是工程款结算时的有效凭据。44三、施工建设阶段5.支付工程款•工程进度的确认。•工程款申请表审批。•工程款支付。45三、施工建设阶段6.主体验收备案•施工单位自评。•监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查。•组织相关部门验收（参与单位：工程部、设计、监理、施工，监督部门）。•签定建筑工程分部工程（主体）验收表。46三、施工建设阶段7.室内外装修•地面（基层处理；找平层；面层）•防水（基层处理；防水层施工；面层砂浆）•抹灰（基层处理；抹灰）•饰面板（砖）（排砖；面砖安装；勾缝）•门窗（型材加工；安装窗框；安装窗扇；封胶）•轻质隔墙（放线定位；隔墙砌筑及安装）•幕墙（幕墙专业设计；预埋件安装；龙骨加工及安装；幕墙面材安装；封胶）•涂饰（基层处理；底料施工；面料施工）•各分部分项工程的方案审核，过程监督验收，成品保护，工种及工序的协调47三、施工建设阶段8.水、暖、电安装•室内给水系统、排水系统、热水供应系统•卫生器具安装•变配电室•供电干线•电气动力•电气照明安装•备用和不间断电源安装•防雷及接地安装48三、施工建设阶段9.楼宇智能化•通信网络系统•办公自动化系统•建筑设备监控系统•火灾报警及消防联动系统•安全防范系统•综合布线系统•智能化集成系统•住宅小区智能化系统49三、施工建设阶段10.通风与空调设备安装•送排风系统•防排烟系统•除尘系统•空调风系统•净化空调系统•制冷设备系统50三、施工建设阶段11.电梯安装•招标选定安装单位（选型及招标）•提供电梯井道土建节点图（预埋件的设置、预留洞口的设置）•指导电梯井道土建施工•电梯安装及调试51三、施工建设阶段12.毛坯房竣工验收备案•会同监理、施工单位初步验收•整理竣工资料及竣工图•施工单位提供《建筑工程质量保修书》•组织销售、运营、物业共同验收•报建委质监部门审定备案•与物业进行交接（包括图纸）（与售后一起组织施工单位及物业同步验收，向物业交房）52三、施工建设阶段13.毛坯房竣工结算•土建、给排水、