第3+章 房地产开发与经营环境分析

房地产开发与经营吕萍等编著房地产开发与经营天津大学第3+章房地产开发与经营环境分析房地产开发与经营天津大学本章内容提要了解房地产开发与经营环境分析的含义及特点重点掌握房地产开发与经营环境分析的内容运用适当的环境分析方法对一定的房地产项目进行环境分析熟悉房地产开发与经营机会选择的内容,并结合环境分析的结果对一定的房地产项目进行机会选择了解房地产开发与经营风险分析的内容3.1房地产开发与经营环境概述3.1.1房地产开发与经营环境的定义房地产开发与经营天津大学对房地产开发与经营活动而言,环境就是指以房地产开发经营行为为中心,并作用于该行为的所有外界事物,是开发与经营活动赖以生存和发展的各种因素的总和。房地产开发与经营环境,就是影响开发与经营活动整个过程的外部因素和条件的总和.3.1房地产开发与经营环境概述3.1.2房地产开发与经营环境的构成房地产开发与经营天津大学宏观环境:是指从宏观的角度对房地产开发与经营活动产生影响的基本因素,即间接影响与制约房地产开发与经营活动的社会力量\国家总的开发环境.它包括国家政局的稳定、法律的完善程度、宏观政策、经济发展速度、市场条件、社会文化观念等。中观环境：是指从房地产行业的角度出发，对所有房地产开发与经营活动产生影响的因素的总和，具体包括行业法规的完善程度、行业发展趋势、竞争态势、行业准入条件、行业发展所需科技、设备、资源等。微观环境：是以房地产开发与经营项目所在城市及区域为背景，从自然、经济、社会与基础设施条件等方面直接对具体项目目标产生影响的因素的总和。如城市经济发展速度、城市居民购买力、项目周边单位分布状况等。3.1房地产开发与经营环境概述3.1.3房地产开发与经营环境的特点关联性可变性相对性层次性房地产开发与经营天津大学3.2房地产开发与经营环境分析的原则、内容3.2.1房地产开发与经营环境分析的原则客观性原则全面性原则比较性原则预测性原则房地产开发与经营天津大学3.2房地产开发与经营环境分析的原则、内容3.2.2房地产开发与经营环境分析的基本内容宏观环境政策环境：财政政策、货币政策、产业政策、土地政策经济环境：宏观经济条件、居民经济收入和购买力人口环境：人口总量、人口年龄结构、家庭结构、人口地理分布自然环境技术环境房地产开发与经营天津大学3.2房地产开发与经营环境分析的原则、内容3.2.2房地产开发与经营环境分析的基本内容中观环境我国房地产市场的法制体系房地产市场态势：房地产市场周期、房地产市场特点房地产行业规范房地产开发与经营天津大学3.2房地产开发与经营环境分析的原则、内容3.2.2房地产开发与经营环境分析的基本内容微观环境区域地理位置特点：区域自然环境特点、区域经济地位、社会地位、区域交通便捷度区域经济发展战略与发展规划区域房地产市场发展特点：区域居民及分布特点、区域居民收入与购买力、区域居民的消费特点与习惯、区域竞争项目分布及相关影响因素房地产开发与经营天津大学3.3房地产开发与经营环境分析方法3.3.1多因素加权分析法此类方法一般可运用于进行项目选址，决策者将房地产开发经营环境中关键因素按宏观、中观和微观三个层次整理排序并加权、评分，根据评分结果来选择是否对该国、该城市、该区域进行投资经营活动。房地产开发与经营天津大学3.3房地产开发与经营环境分析方法3.3.1多因素加权分析法此类方法一般可运用于进行项目选址，决策者将房地产开发经营环境中关键因素按宏观、中观和微观三个层次整理排序并加权、评分，根据评分结果来选择是否对该国、该城市、该区域进行投资经营活动。房地产开发与经营天津大学3.3房地产开发与经营环境分析方法3.3.2道氏评估法第一步，评估影响企业业务条件的各个因素；第二步，评估引起变化的各个主要压力因素；第三步，在前述两步的基础上，进行有利因素和假设条件的汇总，从中指出8-10个能获得成功的关键因素；第四步，在确定各关键因素及其假设条件后，提出四套项目预测方案。第一套是根据未来7年各关键因素最可能的变化而提出的预测方案；第二套是假设各关键因素的变化比预期的好而提出的乐观预测方案；第三套是假设各关键因素的变化比预期的差而提出的悲观预测方案；第四套是各关键因素变化最坏、可能导致公司遭难的预测方案。在各预测方案提出之后，请专家对各方案可能出现的概率进行预测，从而作为决策的参考。房地产开发与经营天津大学3.3房地产开发与经营环境分析方法3.3.3SWOT分析法又称十字图表型分析法，是西方企业界广为应用的一种战略选择方法。S和W分别代表企业内部环境的优势和劣势，O和T分别代别企业外部环境的机会与威胁。企业优势与环境有利条件结合，机会点企业优势与环境不利条件结合，可规避风险点企业劣势与环境有利条件结合，可借力机会点企业劣势与环境不利条件结合，风险点房地产开发与经营天津大学3.4房地产开发与经营机会选择与风险分析3.4.1房地产开发与经营机会选择环境分析的目的，是在房地产开发与经营外部环境与关键因素分析的基础上，对投资机会的选择。房地产开发经营机会，是指有利于实现开发经营目标，获得较好经济效益的良好条件或客观可能性。根据内容的不同，房地产开发与经营机会选择可以细分为时机、区位地段、投资类型和产品质量的选择。时机的选择•房地产周期不同阶段的时机选择；•政策研究与时机选择。房地产开发与经营天津大学3.4房地产开发与经营机会选择与风险分析3.4.1房地产开发与经营机会选择环境分析的目的，是在房地产开发与经营外部环境与关键因素分析的基础上，对投资机会的选择。房地产开发经营机会，是指有利于实现开发经营目标，获得较好经济效益的良好条件或客观可能性。根据内容的不同，房地产开发与经营机会选择可以细分为时机、区位地段、投资类型和产品质量的选择。区位地段的选择•国家的选择；•城市的选择；•区域的选择房地产开发与经营天津大学3.4房地产开发与经营机会选择与风险分析3.4.2房地产开发与经营风险分析房地产开发与经营风险，是指房地产企业在开发与经营过程中所发生的对未来结果的不确定性。可分为政治、经济与金融风险三种。政治风险；是指由于未能与其政治事件的发生或政策发生变化，导致国家投资环境的变动，进而给房地产开发与经营活动带来损失的可能性。按政治风险影响的程度来划分，可分为政府干预、政府制裁和财富剥夺三种风险。•政府干预是指政府为了达到预期的经济增长目标，常采取各种干预政策控制本国企业或外商投资企业的发函，致使企业有蒙受损失的可能。•政府制裁是指政府对房地产企业施加一定的压力，致使这些企业有减少盈利甚至破产的可能。•财富剥夺是指所在国官方剥夺本国或外资企业财产的行为，这种行为必然给企业带来风险损失。房地产开发与经营天津大学3.4房地产开发与经营机会选择与风险分析3.4.2房地产开发与经营风险分析经济风险是：指在房地产开发与经营过程中，由于各种无法预测的经济形势变动或市场需求波动的影响，使房地产企业的实际收益与预测收益发生背离，有蒙受经济损失的可能。金融风险：是指由于金融业各种经济杠杆发生变动给房地产企业带来损失的可能，主要包括利率风险和外汇风险。房地产开发与经营天津大学复习思考题•简述SWOT分析法的分析思路。•简述房地产开发与经营的主要风险。房地产开发与经营天津大学