第3章 房地产企业

复旦大学出版社第三章房地产企业复旦大学出版社制作人陈晓川学习目标了解房地产企业、组织、目标、决策及计划的有关概念和内容；理解房地产企业的分类方法、组织设计的一般原则；掌握房地产企业几种组织形式的应用范围、计划编制及计划调整方法。复旦大学出版社制作人陈晓川第一节房地产企业概述一、房地产企业的概念房地产企业是指集合土地、资本、人力、物力、企业家才能等生产要素，创造利润，承担风险，并专门从事房地产开发、房屋买卖、物业管理、租赁、房地产抵押以及房屋信托、交换、维修、装饰乃至房地产信息、咨询、管理服务，并包括土地使用权的出让、转让等经济活动在内的经济组织。复旦大学出版社制作人陈晓川第一节房地产企业概述二、房地产企业的性质1．房地产企业的一般属性（1）房地产企业的经营目的（2）房地产企业与政府的关系（3）就房地产企业与员工的关系（4）就房地产企业之间的关系复旦大学出版社制作人陈晓川第一节房地产企业概述二、房地产企业的性质2．房地产企业的特殊属性（1）房地产企业是知识密集型企业（2）房地产企业是资金密集型企业（3）房地产企业的业务运作体现商业企业的特征（4）房地产企业的业务内容包含服务行业的特色（5）房地产企业的经营方式具有租赁企业的特点复旦大学出版社制作人陈晓川三、房地产企业在国民经济中的作用1．为国民经济的发展提供物质保证2．为城市建设事业的发展开辟稳定的资金来源3．为相关产业的发展起到有力的带动作用4．促进消费结构和产业结构的合理化第一节房地产企业概述复旦大学出版社制作人陈晓川四、房地产企业的分类1．根据企业经营活动与房地产生产、流通、消费各个环节的相关程度进行分类这种分类方法的基础，是由于房地产企业涉及房地产生产、流通、消费各个环节，并且兼有开发、经营、管理、服务等多种职能，这样各个具体企业因工作业务的侧重不同而导致与房地产生产、流通、经营环节的关联程度各不相同第一节房地产企业概述复旦大学出版社制作人陈晓川复旦大学出版社制作人陈晓川四、房地产企业的分类2．根据房地产企业经营特点进行分类房地产专营企业房地产兼营企业房地产项目型企业第一节房地产企业概述复旦大学出版社制作人陈晓川五、房地产企业的建立1．房地产企业组建的条件（1）有符合公司法人登记的名称和组织机构；（2）有适应房地产开发经营需要的固定办公场所；（3）有符合规定额度的注册资本和流动资金；（4）有一定人数的持有专业证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员和专职财会人员以及法律法规规定的其他条件。第一节房地产企业概述复旦大学出版社制作人陈晓川五、房地产企业的建立2．房地产企业设立的程序（1）向上级机关提出组建房地产开发企业的申请报告；（2）拟订房地产开发经营企业的章程；（3）向当地政府或房地产主管部门提出成立房地产开发经营企业的申请报告；（4）申报企业的资质等级；（5）办理银行的开户手续，并存入资金；（6）办理资金信用证明；（7）办理经营场所的使用证明；（8）向工商行政管理部门申请注册登记。第一节房地产企业概述复旦大学出版社制作人陈晓川3．房地产企业的资质房地产企业专业经济技术素质、管理素质、资本数额、企业经历和业绩的综合体现。对房地产企业进行资质管理，对于保证房地产企业依法规范的从事开发经营活动，维护房地产市场正常的经济秩序，确保企业素质的不断提高，是一项极为重要的措施。我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度。总体而言，目前我国房地产开发企业资质等级可划分为五个级别，即一级、二级、三级、四级和暂时级或临时级。第一节房地产企业概述复旦大学出版社制作人陈晓川第一节房地产企业概述4．房地产开发企业业务范围（1）一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围内承揽房地产开发项目；（2）二级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。如湖北省建设厅规定，二级资质的房地产开发企业承担的开发建设项目建筑面积限定在25万平方米以下，可以在全国范围内承揽房地产开发项目；复旦大学出版社制作人陈晓川（3）三级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积10万平方米以下的开发建设项目，并限定在本市（州）行政区域内承揽房地产开发项目；（4）四级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积4万平方米以下的开发建设项目，不得承担八层以上的开发建设项目，并限定在本市（州）行政区域内承揽房地产开发项目；（5）暂时级或临时级的房地产开发企业承揽建设规模不得超过四级资质房地产开发企业的承揽规模，并限定在本市（州）行政区域内承揽房地产开发项目。复旦大学出版社制作人陈晓川第一节房地产企业概述5．房地产开发企业资质审批对房地产开发企业资质等级实行分级审批制（1）一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批；（2）二级资质及二级资质以下企业的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。复旦大学出版社制作人陈晓川第一节房地产企业概述6．房地产开发企业违规处罚（1）企业未取得资质证书从事房地产开发经营的，（2）企业超越资质等级从事房地产开发经营的（3）企业有下列行为之一的，由原资质审批部门公告资质证书作废，收回证书，并可处以1万元以上3万元以下的罚款：①隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书的；②涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的。（4）企业开发建设的项目工程质量低劣，发生重大工程质量事故的（5）企业在商品住宅销售中不按照规定发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的（6）企业不按照规定办理变更手续的复旦大学出版社制作人陈晓川第一节房地产企业概述六、我国房地产开发企业发展现状1．企业数量稳步增加，但大多数企业规模偏小2．企业经营业绩普遍提高，但增长缓慢3．企业成长性良好，但赢利能力相对滞后4．企业的区域分布具有较高的集中性5．企业融资渠道比较单一6．企业的经济类型具有多样性，民营企业的发展趋势远强于国有企业复旦大学出版社制作人陈晓川第二节房地产企业人员与组织一、房地产企业人员1．房地产企业人事分类（1）经济管理类，主要负责房地产开发与经营过程中的行政、经济、财务、人事等方面的工作；（2）专业类，主要负责企业中的策划、销售以及项目拓展等方面的工作；（3）工程技术类，主要负责工程技术或技术管理方面的工作。复旦大学出版社制作人陈晓川第二节房地产企业人员与组织2．房地产企业人员构成注册建筑师工程师财务人员营销策划人员项目拓展及发展人员法律顾问复旦大学出版社制作人陈晓川第二节房地产企业人员与组织二、房地产企业组织1．房地产企业组织的基本概念房地产企业组织是指围绕企业的开发经营目标，通过一定的组织形式和组织机构，将企业全体员工组织起来并开展分工协作，从而推动企业的开发经营各项活动顺利开展目标人员与职务职责与职权信息复旦大学出版社制作人陈晓川第二节房地产企业人员与组织2．房地产企业组织的一般原则目标同一性原则分工协作原则统一指挥原则权责一致原则机构精简原则有效管理幅度原则授权原则均衡性原则弹性原则复旦大学出版社制作人陈晓川第二节房地产企业人员与组织3．房地产企业组织结构设计基于对房地产企业基本目标及宗旨的分析与确立，明确房地产企业的战略与核心能力；在明确战略的基础上，对房地产企业的组织结构进行设计，明确各部门的使命、职责及人员编制，建立起明晰的权责体系；考虑房地产企业核心业务的特点，建立起内部协调及控制体系，明确组织决策与冲突解决的规则或制度，建立各部门、各核心责任人的考核与激励机制。复旦大学出版社制作人陈晓川第二节房地产企业人员与组织4．房地产企业组织结构形式职能型组织结构项目型组织结构矩阵型组织结构混合型组织结构。房地产企业采用何种具体的组织结构形式，需要综合考虑企业开发经营活动的具体要求、企业规模、市场需求及企业自身管理水平等。复旦大学出版社制作人陈晓川第二节房地产企业人员与组织（1）职能型组织结构呈现出金字塔形，处在金字塔顶部的是高层管理者，而顺着塔顶而下，依次分布着中层管理者和基层操作人员。主要特点是按照专业分工设置职能部门，各职能部门在其业务范围内有权指挥下属单位及人员。按照市场投资、营销、开发、工程、预算、财务、人事等不同的职能，可以把公司的经营活动划分到不同的部门当中。复旦大学出版社制作人陈晓川第二节房地产企业人员与组织（2）项目型组织结构优势能将项目参加者的力量集中于项目，可使项目的决策过程简单、迅速，可使项目能对受到的外界干扰做出迅速的反应，满足项目本身及环境的要求，使项目内容容易协调，争执较少，同时可避免权力和资源分配的争执；能对项目加强领导，并实施统一指挥；这种组织形式适用于企业进行较大的、持续时间较长的项目，也适用于要求在短时间内完成且费用压力大、经济性要求高的项目。复旦大学出版社制作人陈晓川第二节房地产企业人员与组织（2）项目型组织结构劣势:组织效率低下、成本高，造成资源的重复配置和浪费；项目的任务是波动和不均衡的，这会给项目带来资源计划和供应的困难，人事上的波动不仅影响原部门的工作，而且影响人员自身专业技术和个人发展；由于每一个项目都建立一个独立的组织，在该项目组建和结束时，都会对原企业组织产生冲击，因而项目组织可变性和适应性不强。复旦大学出版社制作人陈晓川第二节房地产企业人员与组织（3）矩阵型组织结构矩阵型组织结构，又称规划目标结构。它是在20世纪50年代开始出现的一种组织结构形式，其实质是把按职能划分的部门和按项目（产品、服务等）划分的部门结合起来组成一个矩阵，使同一个员工既同原职能部门保持组织与业务的联系，又参加产品或项目小组的工作。为了保证完成一定的管理目标，每个项目小组都设负责人，在组织的最高主管直接领导下工作。复旦大学出版社制作人陈晓川第二节房地产企业人员与组织（4）混合型组织结构混合型组织结构其实质是将职能型和项目型组织结构相互结合而形成的一种企业组织形式。其主要特点是项目型组织结构人员在自己的职责范围内有决定权，对其下属的工作进行指挥和命令，并负全部责任，而职能部门和人员仅是项目主管的参谋，只能对下级机构提供建议和业务指导，没有指挥和命令的权力。复旦大学出版社制作人陈晓川（4）混合型组织结构优势是综合了项目型与职能型组织形式的优点，实行的是职能的高度集中、职责清楚、秩序井然、工作效率较高，整个组织有较高的稳定性。劣势是下级部门的主动性和积极性的发挥受到限制；部门间互通情报少，不能集思广益的做出决策，当职能参谋部门和项目之间目标不一致时，容易产生矛盾，致使上层主管的协调工作量加大；难以从组织内部培养熟悉全面情况的管理人才；整个组织系统的适应性较差，缺乏弹性，对新情况不能及时做出反应。复旦大学出版社制作人陈晓川第三节房地产企业经营与管理一、房地产企业经营目标房地产企业经营目标是房地产企业一切计划与管理的基础，若目标选择不当或不可行，就势必导致房地产企业决策的失误，进而蒙受较大的风险损失，因此，房地产企业决策者应该遵循一定的目标制定原则，通过对历史、现状及未来的分析、判断和预测，选择可行的目标，明确企业经营目标的内容，并根据房地产企业内外环境变化适时进行目标调整，以达到动态平衡。复旦大学出版社制作人陈晓川第三节房地产企业经营与管理1．房地产企业经营目标制定的原则（1）可行性原则（2）可量化性原则（3）一致性原则（4）弹性原则复旦大学出版社制作人陈晓川第三节房地产企业经营与管理2．房地产企业经营目标的内容战略目标是指企业长远发展方向、规划的总目标或基本目标成长性目标盈利性目标竞争性目标战术目标是战略目标的具体化复旦大学出版社制作人陈晓川复旦大学出版社制作人陈晓川第三节房地产企业经营与管理3．房地产企业经营目标的调整收集信息分析论证决策复旦大学出版社制作人陈晓川第三节房地产企业经营与管理二、房地产企业经营决策1．房地产企业经营决策的概念与特点（1）房地产企业经营决策的概念房地产企业经营决策是指企业管