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第三章房地产开发过程山东建筑大学管理学院郑生钦zhshqin@163.com13605312197第三章房地产开发过程第一节房地产开发过程概述第二节房地产投资决策第三节获取土地使用权、确定实施计划、项目核准；第四节工程勘探、规划与方案设计、规划许可、施工设计；第五节工程招标、设备采购、开工许可；第六节工程建设阶段；第七节项目的租售、交用与前期物业管理；第八节项目后评价、工程保修第一节房地产开发过程概述一.房地产开发的资源需求二.房地产开发商三.房地产开发的参与者四.房地产开发的一般过程第一节房地产开发过程概述一.房地产开发的资源需求通过多种资源的组合为人类提供生产、生活的人工环境。资源的种类：土地、城市基础设施、城市公用配套设施、建筑材料、专业技术人员的知识与经验、资金、管理才能。由于城市化的推动和人们改善环境的需求的递进性，房地产的开发将是永恒的。第一节房地产开发过程概述人们对房地产开发产品的功能要求越来越精细：政府对城市空间的开发强度越来越高、房产的价值越来越高；人们对产品功能提出越来越高的要求；开发商获取利润的代价和风险越来越大。房地产开发活动变得越来越复杂,开发商需要完成的工作越来越多；越来越多的人员包括不同组织及知识背景的人参与到房地产开发中来。第一节房地产开发过程概述二.房地产开发商1.概念：房地产开发商就是通过房地产开发获取利润的企业组织。2.开发商获取利润的途径：通过开发活动建造的人工环境能够满足社会对空间和时间的需求。消费者支付资金获得对满足自己需要的空间的所有权或使用权。开发商通过租售收入补偿成本并获取利润。第一节房地产开发过程概述3.房地产开发商的任务特性开发活动的发起者。开发任务的获得途径，可以是政府政策的引导；也可以是自己的构思与选择；还可以是开发项目的招标。开发商是项目的推动者，投资者意志的实行者、项目众多参与者中的协调者，是一个系统管理者。第一节房地产开发过程概述4.开发商运营模式开发—销售、开发—持有、或两种形式的结合5.开放商开发物业的类型居住物业、商业物业、工业物业、其他物业、或以上几种物业的组合。6.开发商开发机构的类型：项目公司、总部公司第一节房地产开发过程概述7.经营管理模式（1）有的开发商从规划设计到租售阶段全部聘请专业公司完成；（2）有的开发公司规划设计由自己的机构完成，其他工作聘请专业公司完成第一节房地产开发过程概述三、房地产开发过程中的主要参与者（合作伙伴）1.土地所有者、当前的土地使用者；2.银行等金融机构3.政府及其机构；4.建筑承包商；5.专业技术公司；6.设备供应商7.专业顾问公司：第一节房地产开发过程概述四.房地产开发的一般过程（1）构思和筛选开发项目（2）项目可行性研究与决策（3）获取土地使用权、项目核准等（4）工程勘查、规划、设计（5）工程招标、设备采购、开工许可（6）工程建设过程（7）项目租售、物业交用与前期物业管理（8）项目后评价与工程保修资金筹措外部资源采购1开发过程五、房地产开发阶段的一般划分（一）房地产投资机会选择与决策阶段（二）前期工作阶段（三）工程建设阶段（四）租售阶段（五）前期物业管理与工程保修（收尾阶段）五、房地产开发过程的阶段划分（一）房地产投资机会选择与决策分析1.构思和筛选房地产投资项目2.项目可行性研究与决策（1）项目可行性研究（2）项目可研评估与决策五、房地产开发过程的阶段划分（二）前期工作阶段（1）获取土地使用权（2）项目核准、确定开发实施计划（3）确定规划设计方案并获得规划许可、进行施工图设计（4）工程建设招标五、房地产开发过程的阶段划分（5）开工申请与许可（6）其他工作：三通一平、市政设施接驳、信贷、客户寻找、对市场的进一步分析、对开发成本的进一步估算、项目盈利能力与风险的再分析、项目实施计划的再审订。五、房地产开发过程的阶段划分（三）建设阶段1.质量控制2.进度控制3.成本控制4.合同管理5.安全管理6.竣工验收7.综合管理五、房地产开发过程的阶段划分（四）租售阶段1.选择物业的租售形式2.制定租售方案3.制定宣传与广告策略4.实施过程5.信息反馈与控制五、房地产开发过程的阶段划分（五）前期物业管理与工程保修前期物业管理（precedingstageofpropertymanagement）是指房屋自售出之日起至物业管理委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。五、房地产开发过程的阶段划分1.前期物业管理的主要工作：通过投标竞争与洽商获得物业管理合同；建立与开发商及用户的联系，参与开发商与用户的签约过程并向用户提供草拟的业主公约、装修管理办法、停车管理、收费标准等；参与重要设备的安装过程、工程竣工验收；设计管理模式、拟定管理制度、人员培训及上岗。五、房地产开发过程的阶段划分2.工程保修需要与业主、监理等保持联系。（1）水电暖的维修（2）门窗与墙面的维修（3）地面的维修、地面防水的维修（4）屋面防水的维修（5）其他五、房地产开发过程的阶段划分（6）保修沟通由于工程保修阶段的保修服务对于协调房屋所有者和开发商的关系至关重要，开发商一般让物业公司负责报修服务，并提出严格的服务要求。第二节投资机会选择与决策一、项目的构思与选择1.符合公司的战略2.准确把握市场需求3.与自身的能力匹配第二节投资机会选择与决策二.项目可行性研究与决策1.可行性研究主要包括市场分析规模策划投资估算与财务评价技术和法律方面项目可行性探讨。2.决策可行性研究评审的基础上，结合企业发展战略、并和其他投资项目比选的基础上做出是否投资的决策。第三节获取土地使用权一.土地储备与土地开发（一）土地储备1.土地储备土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实施调控土地市场、促进土地资源合理利用的目标，依法取得土地，进行前期开发、储备以备供应土地的行为。第三节获取土地使用权2.土地储备机构由市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内的土地储备工作的事业单位。3.土地储备的计划管理土地储备计划由政府相关部门根据当地经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和市场供求状况等联合编制。第三节获取土地使用权4.土地储备的对象依法收回的国有土地；收购的土地；行使优先购买权取得的土地；已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地。其他依法取得的土地。第三节获取土地使用权5.土地储备的运作程序收购土地开发整理储备供应第三节获取土地使用权（1）收购土地储备机构根据政府授权和土地储备计划，收回或收购市区范围内的国有土地使用权、征收农村集体土地使用权并对农民进行补偿的行为。第三节获取土地使用权（2）开发整理根据城市总体规划、土地利用总体规划和经济发展的客观需要，对收购的土地通过行政、经济、技术和法律的手段有计划地进行旧城区综合改造，如房屋拆迁改造、土地平整归并、进行基础设施建设第三节获取土地使用权（3）储备将已经完成土地整理和基础设施建设的土地储备起来，等待供应。（4）供应对纳入政府土地储备体系的土地，根据供应计划和市场实际需要，向市场供应。第三节获取土地使用权（二）土地开发1.土地开发的概念（1）土地开发：是指对收购的土地，尤其是征收的土地，为使其具备供应条件而进行的前期开发活动。主要包括道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明等基础设施建设工作和绿化、土地平整工作，以及为完成前期开发进行的投融资活动。第三节获取土地使用权（2）土地一级开发土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。第三节获取土地使用权2.土地开发的实施模式（1）政府土地储备机构负责实施（2）授权开发商负责实施。第三节获取土地使用权政府主导的比例原来越高。济南市旧城改造投融资管理中心经理职责：负责改造项目的建设规划，项目的策划、设计、拆迁安置，土地的整理、熟化及收储，项目的投资合作、开发经营等业务工作。济南市西区建设投资有限公司济南市小清河开发建设投资公司(济南市小清河开发建设投融资管理中心)（两个牌子）第三节获取土地使用权3.土地储备开发成本（1）征收、拆迁补偿费及有关税费（2）收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用（3）市政基础设施建设有关费用第三节获取土地使用权（4）招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用（5）贷款利息（6）土地开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用、不可预见费以及财政、土管部门核准的其他支出。第三节获取土地使用权4.土地储备机构负责实施土地开发由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。第三节获取土地使用权5.政府授权开发商负责土地开发通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。第三节获取土地使用权6.土地开发过程中有关手续的办理土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续第三节获取土地使用权如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。第三节获取土地使用权7.土地一级开发的程序（1）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。（2）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。第三节获取土地使用权（3）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案。开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。第三节获取土地使用权（4）对编制了开发实施方案的项目，由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会进行会审，对通过会审的建设项目土地一级开发实施方案中的土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。（5）确定通过联审会会审项目的土地开发主体。第三节获取土地使用权8.土地一级开发的验收建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容：（1）审核土地一级开发成本（2）组织验收土地开发程度是否达到合同的要求（3）根据委托合同支付相应土地开发费或管理费（4）纳入市土地储备库第三节获取土地使用权9.土地储备资金的来源（1）财政部门从土地出让收入和国有土地收益基金中安排的资金；（2）土地储备机构的银行贷款或其他金融机构的贷款（3）财政部门批准的其他资金（4）上述资金的利息收入第三节获取土地使用权二、开发商获取土地的途径1.土地使用权的出让（1）招标（2）拍卖（3）挂牌（4）协议出让第三节获取土地使用权《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权的规定》、《协议出让国有土地使用权规定》文件规定：工业（包括仓储用地、但不包括采矿用地）、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。不适合采用招标、拍卖或者挂牌方式出让的，才允许以协议方式出让。第三节获取土地使用权二、开发商获取土地的途径2.土地使用权划拨土地使用权划拨是指县级人民政府依法批准，在土地使用者缴纳、补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或